【正文】 （ 2）自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立公用部位、公用設(shè)施設(shè) 備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案； （ 3）乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料。（ 3 分） 答： 拒絕移交的理由不成立；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟等其他途徑解決。 問(wèn)題 3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止？（ 3 分） 答： 答“ 2020 年 7 月 31 日（ 24時(shí)）”或“ 2020 年 8 月 1 日（零時(shí)）”。 問(wèn)題 1：上述 20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)？（ 4 分） 答： （ 1）上述 20 戶業(yè)主要求修復(fù)的請(qǐng)求是合理的，因房屋未超過(guò)保修期限； （ 2）但上述住戶要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)修繕。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到業(yè)主委員會(huì)書(shū)面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查 驗(yàn)。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于 2020 年 8 月 1 日零時(shí)生效。 案例分析題（二） 某房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理。 問(wèn)題 4：業(yè)主應(yīng)如何解決這樣的問(wèn)題？（ 5 分） 答： 依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。這份合同雖然是由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司簽訂，但未來(lái)的服務(wù)對(duì)象和繳費(fèi)主體卻是業(yè)主，入住后，業(yè)主必須按合同 的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。購(gòu)房合同中不應(yīng)單方面承諾今后的物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從法律角度看，物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣是兩種法律關(guān)系。而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。但李先生稱，入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了 2 元 /平方米。 A．要把物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使兩者相輔相成 B．對(duì)不同的員工要采用相同的獎(jiǎng)勵(lì)方式 C．獎(jiǎng)勵(lì)程度要與員工的貢獻(xiàn)相符 D．獎(jiǎng)勵(lì)的方式要保持不變 E．員工作出了成績(jī)，符合獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)以后，管理者應(yīng)該立即予以獎(jiǎng)勵(lì) 答案： ACE 解析： 員工獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)注意五個(gè)方面： (1)要把物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使兩者相輔相成； (2)員工作出了成績(jī)，符合獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)以后，管理者應(yīng)該立即予以獎(jiǎng)勵(lì)； (3)對(duì)不同的員工要采用不同的獎(jiǎng)勵(lì)方式； (4)獎(jiǎng)勵(lì)程度要與員工的貢獻(xiàn)相符； (5)獎(jiǎng)勵(lì)的方式可以適當(dāng)變化。物業(yè)管 理常用的檔案分類方法有以下幾種：年度分類法、組織機(jī)構(gòu)分類法、事件分類法。 44．物業(yè)管理常用的檔案分類方法有（ ）。 43．營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)服 務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括（ ）。 42．以下不屬于物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成的有（ ）。 16 頁(yè) A．出入管理 B．安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理 C．施工現(xiàn)場(chǎng)的管理 D．犯罪分子的擒拿 E．配合政府開(kāi)展社區(qū)管理 答案： ABCE 解析： 公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門(mén)，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。 41．公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門(mén)，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。機(jī)關(guān)單位的綠化多作規(guī)則式設(shè)計(jì)，比較講究立體空間的垂直綠化，其綠化造型及材料選用一般都比較嚴(yán)格，在進(jìn)行綠化管理時(shí)應(yīng)按設(shè)計(jì)意圖進(jìn)行規(guī)則式修剪。 40．機(jī)關(guān)單位的綠化管理要求（ ）。 A．計(jì)劃性預(yù)防維修 B．改善性的預(yù)防維修 C．完善性預(yù)防維修 D．保養(yǎng)性預(yù)防維修 E．狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修 答案： ABE 解析： 為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng)，稱為預(yù)防性維修。 A．裝修部分 B．承重構(gòu)件 C．設(shè)施設(shè)備部分 15 頁(yè) D．基礎(chǔ) E．結(jié)構(gòu)部分 答案： ACE 解析： 房屋的基本組成部分 (1)結(jié)構(gòu)部分 —— 基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等； (2)裝修部分 —— 門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等； (3)設(shè)施設(shè)備部分 —— 水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備 (如消防、避雷、電梯 )等項(xiàng)目。并應(yīng)了解每種組織形式的特點(diǎn)。 A．直線制 B．企業(yè)部制 C．事業(yè)部制 D．矩陣制 E．公司制 答案： ACD 解析： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。 (2)合同期限不同。 36．物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有（ ）。 35．物業(yè)管理方案中，管理指標(biāo)通常由（ ）組成。 A．費(fèi)用測(cè)算與成本控制 B．管理方式、運(yùn)作程序及管理措施 C．管理制度的制訂 D．物資裝備 E．工作計(jì) 劃 答案： AB 解析： 關(guān)鍵性內(nèi)容包括： (1)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思 (包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定 )； (2)組織架構(gòu)與人員的配置； (3)費(fèi)用測(cè)算與成本控制； (4)管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購(gòu)中心。 33．物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是（ ）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。 A．稅務(wù)登記 B．資格審查 C．注冊(cè)審查 D．資質(zhì)審批 E．工商注冊(cè)登記 答案： DE 解析： 根據(jù)《公司法》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。按股東出資形式來(lái)劃分為物業(yè)管理有