【正文】 。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預測風險，一方面物業(yè)服務公司應增加保安人員及保安巡邏次數，加大安全防范的力度，有條件的項目，應該增加技術防范的設施設 備。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當之處，則物業(yè)公司不應承擔賠償責任。因此，本案例中，物業(yè)服務公司是否應承擔責任，應視具體情況。 問題 1：業(yè)主王某的想法是否正確？為什么？（ 10 分） 答：（ 1）王某的想法不正確。王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了公共安全管理服務內容。 問題 5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（ 3 分） 答 ：加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；調整優(yōu)化管理服務工作流程；加強安全管理，公共秩序管理；加強小區(qū)公用設施設備的更新改造工作；加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；加強溝通和宣傳工作。同時加強 宣傳教育，取得業(yè)主配合。 問題 3：試分析第 9 項問題產生的可能原因和應采取的措施？（ 4 分） 答 ：（ 1）可能原因有：環(huán)境臟亂。 編號 意見與建議 1 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 2 保 安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3 小區(qū)內停車秩序混亂，建議加強管理 4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 6 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 7 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 8 建議小區(qū)外墻全部翻新 9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 10 小區(qū)內出現業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理 11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費 12 希望提供家政服務 13 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部 門建議增設到達小區(qū)的公交線路 14 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯 問題 1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（ 5 分） 答：（ 1）需要資金投入的項目有：第 9 項 （ 2）其中第 9 項應在物業(yè)服務費中列支；第 8 項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤。 A．物業(yè)服務企業(yè) B．物業(yè)管理專業(yè)人員 C．業(yè)主委員會 D．建設單位 E．物業(yè)使用人 答案： AB 解析： 根據國家建設部《關于建立房地產企業(yè)及執(zhí) (從 )業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》(津住房函 [2020]193f號 )及其他有關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)管理師等執(zhí) (從 )業(yè)人員。對物業(yè)服務企業(yè)而言，物業(yè)項目管理服務的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力。 44．下列關于物業(yè)服務費用包干制的說法中，正確的有（ ）。 A．彌補物業(yè)管理經費的不足 B．共 用部位、共用設施設備的維修 16 頁 C．共用部位、共用設施設備的更新 D．共用部位、共用設施設備的改造 E．共用部位、共用設施設備的日常維修 答案： BCD 解析： 2020 年 12 月 4 日，根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于 2020 年 2 月 1 日起施行。物業(yè)服務費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。 42．按照《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費實行（ ）。 41．物業(yè)服務支出的構成不包括（ ）。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。 40．物業(yè)服務企業(yè)利潤總額包括（ ）。 39．物業(yè)服務企業(yè)主營業(yè)務收入包括（ ）收入。 38．物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應包括（ ）。 37．按使用功能劃分，物業(yè)可分 為（ ）物業(yè)。下列說法中，正確的有（ ）。 A．管理規(guī)約經業(yè)主大會通過后生效 B．管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力 C．管理規(guī)約對物業(yè)服務企業(yè)具有約束力 D．管理規(guī)約對物業(yè)建設單位具有法律約束力 E．管理規(guī)約僅有道義上的約束力 答案： AB 解析：管理規(guī)約是指由業(yè)主大會制訂，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導 、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會和業(yè)主委員會權利義務的行為守則，是物業(yè)管理的基礎和準則。 A．簽訂合同的主體不同 B．合同終止條件不同 C．前期物業(yè)服務合同須經政府主管部門批準，物業(yè)服務合同則不需要 D． 前期物業(yè)服務合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同 13 頁 E．前期物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于固定期限合同 答案： ABE 解析：注意教材內容中暗含的知識。 一些重點基礎設施或大型公用設施的物業(yè) (如機場、碼頭、醫(yī)院、學校、口岸、政府辦公樓等 )，其產權人多為政府的國有資產管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經國有資產管理部門或相關產權部門的批準，一般由產權人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。 A．物業(yè)服務企業(yè) B．物業(yè)建設單位 C．業(yè)主大會 D．業(yè)主委員會 E．物業(yè)所有權人 答案： BCE 解析： 物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會 (單一業(yè)主 )、物業(yè)產權人 (政府機關或物業(yè)產權部門 )。 A．企業(yè)法定代表人的身份證明 B．企業(yè)總經理的身份證明 12 頁 C．物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同 D．管理和技術人員的職稱證書和勞動合同 E．物業(yè)服務合同 答案： ACD 解析： 物業(yè)服務企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 天內，持以下資料向當地的房地產主管部門