【正文】 二、給排水系統(tǒng)(一)種類(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水。(12)重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質量。(10)供配電運行可建立24小時值班制度，發(fā)生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應。(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。(6)建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。(5)定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。(3)建立供配電系統(tǒng)技術檔案。(二)管理工作主要內容(1)配備合格的專業(yè)工程技術人員和相應數(shù)量的操作和維修電工。(4)定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務合同。(3)建立定期效果評估制度。(二)外包管理合同實施應注意的問題(1)建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實專人負責實施。(3)應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。二、共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制(一)訂立外包管理合同應注意的事項由于設施設備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應特別注意以下幾個方面：(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：(1)企業(yè)品牌狀況；(2)企業(yè)規(guī)模；(3)資信信譽；(4)技術能力(是否具備相關許可、技術資質證書等)；(5)企業(yè)質量保證能力(如是否有質量保證體系)；(6)管理維護計劃、標準；(7)預算價格、付款方式。(一)項目外包分析如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個方面進行綜合分析：(1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；(2)所管物業(yè)中共用設施設備的復雜程度及數(shù)量情況；(3)設施設備的生產(chǎn)年代、技術先進程度；(4)政府部門對此類設施設備系統(tǒng)管理的技術、標準要求；(5)自行管理此類設施設備的技術難度、管理風險大?。?6)設施設備生產(chǎn)廠家的技術服務情況，包括維修網(wǎng)點的分布、服務及時性、技術壟斷程度等；(7)市場上此類設施設備管理維護技術人員的供求情況、社會平均工資水平；(8)本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務的專業(yè)機構發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機構數(shù)量情況、技術水平、服務價格、業(yè)務規(guī)模、企業(yè)信譽、經(jīng)濟實力等。為了達到最佳和最經(jīng)濟的管理狀態(tài)，實現(xiàn)共用設施設備系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進行綜合的評估確認，在此基礎上選擇和確定適合本企業(yè)特點的管理維護方式。除了上述所列的方法外還有許多具體方法，設施設備管理人員可在不影響物業(yè)正常合理使用的前提下，根據(jù)實際情況采用相應的措施，實事求是，因地制宜。通過科技進步，解決了生產(chǎn)中的技術問題或提高了技術水平，又會促進管理水平的提高。例如，由于工人的技術熟練程度不足、設備未達到最佳狀態(tài)及未合理使用等原因，又會造成新的浪費，就需要通過管理手段來逐步提高、解決問題。由能源消耗表達式可見，當一切浪費的能源都得到了控制，剩下的就是設備或產(chǎn)品的合理消耗，這時以管理手段節(jié)能就達到了極限，要進一步提高節(jié)能水平，還可以靠改造和更換設備及技術。(二)采用技術改造節(jié)能技術改造節(jié)能也稱為投資性節(jié)能，通過對設備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設備的更換，提高設備技術水平或工藝水平，降低能源消耗。(5)調整設備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意控制空調、室外照明和霓虹燈等的開關時間。(4)在運行管理上，盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用。(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。加強對各級管理人員、技術人員和操作工的培訓。業(yè)主和有關物業(yè)管理企業(yè)領導在財力上、計劃上、人力上等的多方面支持是節(jié)能工作順利開展的根本保證。具體措施包括：(1)落實組織和管理體系。能源消耗可以用下式表達：∑Wn＝Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb式中∑Wn——設備系統(tǒng)的綜合能耗量；Wb——設備(或產(chǎn)品)標準能耗；Wc——操作人員非正常操作浪費的能源；Ws——因維護保養(yǎng)不善設備損壞造成的能耗；Wf——傳輸、保管及其他非正常消耗；Wsb——設備狀況不良，運行中浪費的能源。設備故障診斷技術在設備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：(1)它可以監(jiān)測設備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生，建立維護標準，開展預防性維修和改善性維修；(2)較科學地確定設備修理間隔期和內容；(3)預測零件壽命，搞好備件管理。(四)設備故障診斷技術在設備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術掌握設備運行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預測、預報設備未來狀態(tài)的技術，稱為故障診斷技術。(三)定期預防性試驗對動力設備、壓力容器、電氣設備、消防設備等安全性要求較高的設備，應由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗，接地、安全裝置、負荷限制器、制動器等部件試驗，發(fā)電機啟動、消防報警、水泵啟動，管道試水等系統(tǒng)試驗。(二)設備的狀態(tài)監(jiān)測設備的狀態(tài)監(jiān)測分為停機監(jiān)測和不停機監(jiān)測(又稱在線監(jiān)測)，是在設備運行使用過程中通過相關的儀器儀表所指示的參數(shù)，直接或間接地了解掌握設備的運行情況和設備自身狀態(tài)。五、設施設備的狀態(tài)管理(一)設備的檢查設備的檢查就是對其運行情況、工作性能、磨損程度進行檢查和校驗，通過檢查可以全面掌握設備技術狀況的變化和劣化程度，針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改進設備維修工作，提高維修質量和縮短維修時間。(2)對于連續(xù)運行的設施設備，可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度。為此，應安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，還應有良好的照明和通風設備等。供配電、電梯、鍋爐運行等特殊工種還須經(jīng)政府主管部門組織考核發(fā)證后憑證上崗。必須采取多種形式，對職工進行多層次的培訓，培訓內容包括技術教育、安全教育和管理業(yè)務教育等，目的是幫助職工熟悉設施設備的構造和性能。這些內容會根據(jù)具體物業(yè)的實際情況和季節(jié)、環(huán)境等因素的變化而有所區(qū)別，以滿足安全、使用、維護和經(jīng)濟運行方面的需要。課后練習比照教材中“[案例分析]編制房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃消防設施維修保養(yǎng)計劃”的內容和模式，編制一套該高層住宅所使用的兩部乘客電梯的維修保養(yǎng)計劃。(2)維修保養(yǎng)人員在動力設備、易燃易爆和貴重的設備中進行維修保養(yǎng)時應向運行責任人提出安全保護措施，運行責任人應派員在現(xiàn)場監(jiān)督和協(xié)助維修保養(yǎng)人員進行有關工作。(2)定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運行責任人負責，維修保養(yǎng)人員協(xié)助進行拆裝。其內容包括：(1)消防設施各系統(tǒng)的運轉情況；(2)半年維修保養(yǎng)和檢查記錄；(3)消防設施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析；(4)保證消防設施正常運轉的建議。(3)季度檢查結果和處理意見一式二份，由運行責任人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。6)聯(lián)動系統(tǒng)：事故廣播播音、對講電話通話。4)防排煙系統(tǒng)：報警信號聯(lián)動風閥、風閥聯(lián)動風機、手動啟動風機。(抽查比例應在月、季、年度檢查計劃中列明，但全年必須100％覆蓋)1)消火栓系統(tǒng)：水槍噴水試驗、水泵自動啟動。(7)接到運行人員通知后，應在4小時內解決一般故障，2小時內解決嚴重故障；對無法解決的故障要作出書面說明，并將解決的具體日期作出書面保證，同時應得到運行責任人認可。檢查結果應如實記錄，并會同運行責任人共同簽字確認。(4)按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養(yǎng)。(2)維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在5個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告，并對存在問題提出解決方案，由有關領導確認。(3)運行責任人的職責：1)負責提供維修保養(yǎng)所需的水、電供應；2)負責提供維修保養(yǎng)所需的垂直運輸；3)負責通知樓宇住戶(租客)有關維修保養(yǎng)的工作時間，避免造成不必要的恐慌；4)負責協(xié)助維修保養(yǎng)人員進入安裝有消防系統(tǒng)的室內；5)負責加強維修保養(yǎng)期間的巡查，預防事故發(fā)生。(四)文件1．消防設備的運轉記錄2．系統(tǒng)編程表及系統(tǒng)軟件三、運行和使用者的責任和配合(1)指定負責消防系統(tǒng)運行的責任人2—3人，運行責任人必須由具備相關專業(yè)知識的人員擔任。4．防排煙設備(含風機、風閥等)產(chǎn)品說明書。(含滅火劑儲存裝置、啟動裝置、選擇分配裝置、稱重裝置和警告裝置等)產(chǎn)品說明書。2．消防被控設備(含消防水泵、防排煙機、電梯、防火卷簾、非消防電源、應急照明等)控制柜的原理圖、端子接線圖。二、技術資料及圖紙為實施維修保養(yǎng)計劃，必須準備以下技術資料和圖紙。[案例分析]編制房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃消防設施維修保養(yǎng)計劃一、維修保養(yǎng)項目(一)建筑名稱：某大廈地點：某市某區(qū)某路某號建筑結構：一棟，高層(32層)建筑面積25800m2(二)消防設施維修保養(yǎng)項目火災自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、報警控制回路、自動噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)(含事故廣播和對講電話)。(六)驗收和存檔企業(yè)應該根據(jù)房屋及設施設備維修養(yǎng)護項目實際情況和工程量，采取適當?shù)尿炇辗绞?。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。(五)組織實施要嚴格按照房屋及設施設備的維修計劃實施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個因素：1．質量的控制對維修養(yǎng)護質量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質量標準。(三)修前工藝準備資料準備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設計必要的工藝裝備等。將有疑問的部件拆開細看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時檢查及裝配復原之用；(6)預檢完畢后，將記錄進行整理，編制維修工藝準備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細表等。．修前預檢可按下面的步驟進行：(1)技術人員首先要閱讀技術說明書和各類圖紙，熟悉對象的結構、性能和技術指標。6．維修養(yǎng)護計劃的內容維修養(yǎng)護計劃的內容如圖7—2所示。對待修理的設施設備應按輕重緩急安排計劃；(3)應充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間；(4)應切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應該考慮項目外包或尋求技術支持，不應降低維修保養(yǎng)的技術要求；(5)計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內每項工作的資金都有足額的保障，否則，應該按照輕重緩急做刪減調整，重新制訂計劃；(6)所制訂的計劃應該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性；(7)對物業(yè)使用或運行有較大影響的關鍵設備，應盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時間(如中央空調系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。3．維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)(1)房屋及設施設備的修理周期與修理間隔期；(2)房屋及設施設備的使用要求和管理目標；(3)安全與環(huán)境保護的要求；(4)房屋及設施設備的技術狀態(tài)。(2)按修理類別編制的計劃。3)月維修保養(yǎng)計劃。2)季度維修保養(yǎng)計劃。2．維修養(yǎng)護計劃的種類(1)按時間進度編制的計劃1)年度維修保養(yǎng)計劃。3)修理周期結構修理周期結構指在一個修理周期內應采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修——小修——中修——小修——小修——大修。2)修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間(單位：月)。對于實行狀態(tài)(監(jiān)測)維修的設備，小修的工作內容主要是針對日常點檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關的零部件，檢查、調整、更換或修理失效的零件，以恢復設備的正常功能；對于實行定期維修的設備，小修的內容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復在修理間隔期內失效或即將失效的零件，并進行調整，以保證設備的正常工作能力。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結構和構成不復雜的情況下，可取消中修類別。為了補償設備的無形磨損，還可結合大修，采用新技術、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設備效能。它是在房屋及設施設備基礎構件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理形式。實踐證明，這是提高房屋及設施設備管理水平的重要手段。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應該將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。但對物業(yè)管理而言，由于設備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業(yè)使用造成影響；修理技術不復雜，修理迅速而又能及時提供備件；某些利用率低或有備用的設備。2)事后維修事后維修是對一些沒有列入預防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。改善性的預防維修。這是一種以設施設備技術狀態(tài)為基礎，按實際需要進行修理的預防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術診斷基礎上，掌握設施設備劣化發(fā)展情況，在高度預知的情況下，適時安排的預防性修理，又稱預知的維修。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內容和修理工作量。預防性維修有以下幾種方式：計劃性預防維修。預防性維修是一種主動的具有預防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設施設備的正常使用，是物業(yè)管理應提倡的主要維修養(yǎng)護方式。第14講第14講講義房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂第二節(jié)房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃與實施一、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂(一)制訂房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的基本方法1．維修養(yǎng)護的方式與類別(1)維修方式對各類不同的對象應采用不同的維修方式，房屋及設施設備維修應遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內費用最經(jīng)濟的目的。(八)技術支持技術支持是對個別具體問題尋求外界的幫助，如故障診斷、維修方案等