物業(yè)管理師實務(wù)講解2-閱讀頁
2024-09-11 20:57本頁面
【正文】 會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責(zé)實施物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。 34．前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（ ）。 35．下列關(guān)于管理規(guī)約的說法中，正確的有（ ）。 36．某物業(yè)竣工交付 6 個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。 A．立即通知電梯公司解決故障停梯問題 B．電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費用 C．建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費用 D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機房的維修責(zé)任及費用 E．電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支 答案： AC 解析：結(jié)合工程保修的有關(guān)條款進行判斷。 A．居住 B．公共 C．商業(yè) D．工業(yè) E．其他 答案： ACDE 14 頁 解析：這是對于物業(yè)基本類型的劃分。 A．車輛維修員 B．車輛清洗員 C．交通疏導(dǎo)及管理員 D．停車場保潔員 E．停車收費員 答案： CDE 解析：根據(jù)車輛管理內(nèi)容來判斷。 A．物業(yè)管理 B．物業(yè)經(jīng)營 C．政策性虧損補貼 D．物業(yè)大修 E．共用部位的租賃收入 答案： ABD 解析： 主營業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從 事物業(yè)管理活動的過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。 A．企業(yè)所屬項目上交的管理酬金 B．營業(yè)利潤 C．投資凈收益 D．營業(yè)外收支凈額 E．補貼收入 答案： BCDE 解析： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。記憶類的題目。 15 頁 A．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護 費用 B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)財產(chǎn)保險費用 C．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用 D．管理服務(wù)人員的工資 E．項目管理處用房裝飾裝修費用 答案： BE 解析： 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： (1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； (3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； (4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； (5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； (6)辦公費用； (7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公 眾責(zé)任保險費用； (9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 A．政府定價 B．政府指導(dǎo)價 C．市場調(diào)節(jié)價 D．業(yè)主定價 E．政府與業(yè)主共同定價 答案： BC 解析： 物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修養(yǎng)護管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。 43．住宅專項維修資金可用于（ ）。依據(jù)該辦法，住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 A．由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物 業(yè)服務(wù)費用 B．管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動 C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進行審計 D．物業(yè)服務(wù)費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān) E．物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費 答案： AD 解析： 物業(yè)服務(wù)費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 45．物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（ ）。 三、案例分析題（共 2 題，每題 20分） 17 頁 案例分析題（一） 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。 18 頁 問題 2：上述不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理職責(zé)范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理？（ 4 分） 答：（ 1）第 4 項和第 1 13項 （ 2）物 業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主做出解釋，第 4 項和第 13 項不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供服務(wù)；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因 （ 2）應(yīng)采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠。 問題 4：在上述所有問題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（ 4 分） 答：第 11 項，因為物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。 案例分析 題（二） 某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財產(chǎn)損失達二萬多人民幣。因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。 19 頁 （ 2）如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責(zé)，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，則根據(jù)《 中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 問題 2：你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何加強公共安全防范服務(wù)并規(guī)避可能面臨的風(fēng)險？（ 10 分） 答： 公共安全防范管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容。另一方面，物業(yè)服務(wù)公司最好購買公眾責(zé)任險，將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給
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