【正文】 第 42 頁 共 42 頁。3．發(fā)現(xiàn)異常及時修復。 每半年 一 1．管道刷漆。 每周 一 1．檢查管道保溫層有無損壞。7 管網(wǎng) 每日 一 檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5 雕塑、建筑小品 每周 一 全面清潔。井蓋及雨水篦刷漆。檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復。檢查雨水篦有無異常。檢查擋車器是否正常。 每月 一 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。檢查行車指示標志是否正常。檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。3. 油漆燈具線管一次。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復 每半年 一 1．油漆燈具支架。 每季 一 檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。2路燈及線路 每日 一 1．檢查燈具完好情況，即壞即修。檢查路基有無塌陷。公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表序號 項目 時間 次數(shù) 維修養(yǎng)護內(nèi)容1 路面路基 每周 一 檢查路面有無積水。3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。9 門窗 每月 一 1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時處理。8 吊頂 每周 一 1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補。更換外墻飾面應按原設(shè)計要求進行。大風、臺風、暴雨過后及時進行巡查。2．對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴大。2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。 每年 一 油漆扶手。補換損壞的地板。公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。 每年 一 1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 每年 一 1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 每年 一 2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，我們委托專家進行分析、計算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實施處理。 承重墻 每季 一 1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 柱 每季 一 1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 板 每季 一 1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。房屋本體維修養(yǎng)護計劃表（續(xù)）序號 項 目 時間間隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護內(nèi)容2 承重結(jié)構(gòu) 梁 每季 一 1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 每季 一 1．適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 房屋本體維修養(yǎng)護計劃表序號 項 目 時間間隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護內(nèi)容1 地基基礎(chǔ) 半年 一 檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。3 維修合格率 100% 100% 分項檢查，一步到位，并進行回訪，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。 各項服務指標承諾表序號 指標名稱 國家評分指標 投標指標 管理指標的承諾1 房屋完好率 98% 100% 落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。階段。實施階段。公司建立領(lǐng)導小組負責個部門的相互協(xié)調(diào)與溝通。實施24小時保安值班制度。污水排放通暢。房屋外觀完好、整潔，房屋完好率達98%以上。入住率達50%后成為學校的學生委員會，并明確物業(yè)管理公司業(yè)委會的責、權(quán)、利關(guān)系。以優(yōu)質(zhì)高效的服務，使物業(yè)具有文明高雅安全整潔的壞境，并成為溫州市物業(yè)管理的亮點。我們堅持以“在職培訓為主．脫產(chǎn)培訓為輔”。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的日常管理培訓，內(nèi)容詳見各工種培訓科目表。培訓實施流程我們對員工的培訓分為三個階段：入職培訓——崗位轉(zhuǎn)正培訓——日常管理培訓。 （二）培訓的組織方式培訓職責：管理處經(jīng)理助理負責員工日常培訓的計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓思路并確定未來培訓重點。有效運用多種培訓形式和方法，確保培訓達到預期效果。 服務持續(xù)改進 定期對員工進行服務意識、技能培訓； 定期上門回訪及開展TCS調(diào)查： 全面開展文化活動建設(shè)（一年不少于10次）： 開展多種形式的物業(yè)管理法規(guī)宣傳活動，制作辦事指南： 助學校做好公寓工作。二、接管工作計劃序號 工作計劃 計劃要點 實施時間 備注1 準備及實施 準備、完善所需資料和設(shè)備 2010至2011 儀式策劃及舉行 辦理手續(xù) 3 首次征求業(yè)主意見 征求合理化建議 2010至2011 上門調(diào)查和回訪 分析調(diào)查結(jié)果，提出改進方案 4 建立完善的標識系統(tǒng) 各類檔案的科學分類、建檔及標識 2010至2011 制作各類設(shè)備、設(shè)施標識 制作各類路牌等公共標識系統(tǒng) 制作辦公室標識系統(tǒng) 三、正常居住期工作計劃管理策劃 內(nèi)容描述 備注完善體系 定期內(nèi)部評審ISO9002（2000版）質(zhì)量管理體系： 完善管理處信息局域網(wǎng)，修訂會所運營管理辦法： 完善各類壁掛文件，ⅤI系統(tǒng)。 內(nèi)部管理框架：依靠公司ISO9002質(zhì)量標準及兩百余條系統(tǒng)規(guī)章制度、崗位職責，建立公司管理構(gòu)架。 法律關(guān)系：以合同的形式建立學校與物業(yè)公司雙方互為制約的主體關(guān)系，履行乙方責任。形成市房管局、業(yè)主委員會、溫州XX物業(yè)管理有限公司下屬各管理處及各專業(yè)隊的三級管理機制依照政府關(guān)于物業(yè)管理。持證上崗、佩戴胸卡、儀表整潔、誠實守信、不吃、不拿、不卡、不要。崗位標準執(zhí)行率達到90%以上。 管理與服務工作具體目標1）管理方面崗位標準培訓率達到100%。公司質(zhì)量目標：維修及時率達98%，維修質(zhì)量合格率達95%，業(yè)主滿意率90%。我們公司具備獨立法人資格，注冊資金不少于￥50萬元，具有物業(yè)管理叁級或叁級以上資質(zhì)，且具備管理3萬平方米以上建筑面積的管理業(yè)績。消防水帶4個、滅火器8個，還有一個停車場。二樓一個房間沒人住，垃圾箱有5個、一個電池回收箱、消防水帶6個滅火器9個。消防水帶4個、滅火器8個、垃圾箱6個、一個公告欄、一個黑板。另外D、B兩幢之間有兩個停車場。B幢： 一層39個房間，一樓6個人一個房間，26樓4個人一個房間，消防水帶5個、滅火器8個、垃圾箱5個、一個公告欄、一個黑板。每幢學生公寓一個輔導員，一個管理員。具體：，圖書館占地面積為1967..03平方米?？傉嫉孛娣e：。公司在創(chuàng)立自身品牌的同時，不斷提高經(jīng)營管理能力，服務于廣大業(yè)主住戶，為他們提供全方位的物業(yè)服務。 公司成立以來，一直秉承“以人為中心，服務為主體，業(yè)主滿意為目標”的企業(yè)宗旨，堅持“住戶滿意，是我們做好各項工作的標準”的經(jīng)營理念，以“住戶至上”為原則，堅持為業(yè)主住戶服務，并制訂了服務質(zhì)量上的承諾，努力強化服務意識，提高服務水平。在成立不到XX年的時間內(nèi)，公司先后邀請了上海XX技術(shù)咨詢有限公司和XX大酒店的高級管理人員來我公司培訓員工，指導工作，并共同探討研究物業(yè)管理的理念和操作規(guī)范，對公司各項工作水平的提高起了極大的促進作用。公司設(shè)有總經(jīng)理室、辦公室、物業(yè)管理部、保安部和管理處。我方理解貴方不一定接受我方的投標，并不需作任何解釋。在此期限內(nèi)，本標書對我方始終具有約束力，并可隨時被貴方接受。我方保證對投標文件的準確性完全負責。理解貴方不似以最低報價為標準來接受投標，同時也不償付我方在投標中發(fā)生的一切費用。同意繳納人民幣貳千元（￥）作為投標保證金。投標書 投標人：譚佳黎、林激、楊守躍（單位蓋章） 法定代表人：譚佳黎（簽字蓋章） 投標日期：2010年9月9日目錄 第一部分 前 言 2第二部分 企業(yè)綜合說明書 3 公司概況 3 公司信譽及成果 4 公司組織機構(gòu) 5第三部分 主要管理人員介紹 5 5 擬派管理處主任簡歷 5第四部分 物業(yè)管理方案及內(nèi)容 6 學生寢室概況 6 目標 7 管理與服務工作具體目標 7 8 管理方式 8 8 10 公眾制度 10 10 ISO9002體系制度 10 11 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)規(guī)劃、具體實施方案與各項服務指標的承諾 15．1總體規(guī)劃和實施方案 15 15 16第五部分 計劃成本核算書 20 學生公寓年度物業(yè)管理預算 20 21 21第六部分 結(jié)束語 22 第一部分 前 言 投 標 函投標項目名稱：浙江東方職業(yè)技術(shù)學院學生公寓物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在考察了該項目現(xiàn)場、充分審核了浙江東方職業(yè)技術(shù)學院學生公寓物業(yè)管理的招標文件和了解一切會影響總價變動的各方面的情況和條件后，我方?jīng)Q定競投貴方的物業(yè)管理，本投標書用字及術(shù)語的定義與投標文件相同。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復或更換。檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。 每季 一 檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。4 溝渠池井 每周 一 檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。限速牌、指示牌是否齊全、完整。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復。檢查車道燈有無損壞。3 停車場（庫） 每日 一 檢查路面有無積水。2．檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。金屬燈架有無銹蝕。燈口、燈柵有無損壞。 每周 一 檢查玻璃燈罩有無破損。發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。 每半年 一 1．更換門窗的易磨損部件。2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 每月 一 2．加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。3．建議每25年翻新外墻面一次。外墻清洗選用適宜的清潔劑。 備注 臺風暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。 每年 一 1．雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。 每半年 一 1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。7 外墻面 鋁型材、玻璃幕墻、大理