【正文】 第 31 頁 共 31 頁。為確保用戶的裝修工程及材料運送能配合大樓整體營運規(guī)劃，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙大樓的正常運作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。單位內(nèi)的工程問題亦需要用戶于一定時間內(nèi)告知物業(yè)管理公司及時予以修繕。本公司將提供系統(tǒng)的用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務(wù)。(4)雜項支出①園藝保養(yǎng)；②節(jié)日布置；③大樓清潔；④行政管理；⑤會計稽核大樓賬目；⑥大樓保險；⑦預(yù)留修繕基金；⑧管理經(jīng)理人酬金。(2)維修及保養(yǎng)費①升降機；②排水設(shè)備；③電器裝置；④保安系統(tǒng)；⑤消防設(shè)備；⑥后備發(fā)電機設(shè)備；⑦給水設(shè)備；⑧樓宇維修；⑨大樓標志及指示牌；⑩通訊及廣播；11 大樓自動化系統(tǒng)；12 垃圾處理設(shè)備；13 清洗貯水池；14 衛(wèi)生設(shè)備；15 洗窗機；16 停車場設(shè)備等。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項目均針對該物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作出評估，而該項評估以使物業(yè)能達到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項物業(yè)支出及定期收入，制訂出一套完整而合理的預(yù)算方案，并預(yù)留基金用作長期保養(yǎng)及更新計劃，以確保該項物業(yè)投資能達致效益極限?，F(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對整幢建筑物的財務(wù)管理更為重視。對于物業(yè)維修技工，其訓(xùn)練課程除選擇上述部分項目外，還會加插以下課程：(1)機電維護的措施及程序；(2)物業(yè)空調(diào)運作流程；(3)維修工具維護及保管；(4)物業(yè)設(shè)施的操作流程等。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實務(wù)并重，且配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟悉并實際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。本公司將物業(yè)管理視為一項由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練。物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分，本公司將依據(jù)國外的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制訂一套符合標準的管理規(guī)章。(3)就選定的停車場設(shè)備從管理者角度出發(fā)給出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。6)停車場管理建議依據(jù)現(xiàn)在的停車場規(guī)劃提出管理顧問意見，內(nèi)容包括：(1)制訂停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運的安排及收費標準等。(2)當(dāng)有重大設(shè)計修改時，派專業(yè)人員參加會議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進度，以便即時提出專業(yè)意見，使日后的管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設(shè)計而帶來的費用及時間耗費。4)預(yù)估大樓管理運作成本就業(yè)主預(yù)定的各項大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預(yù)算供業(yè)主參考。大樓設(shè)施包括：①電梯；②消防設(shè)備；③電氣設(shè)備；④照明設(shè)備；⑤給排水系統(tǒng)、大樓自動化系統(tǒng)；⑥垃圾處理設(shè)備、洗窗機設(shè)備；⑦后備發(fā)電機設(shè)備、大樓廣播系統(tǒng)；⑧停車場管理系統(tǒng)等。本公司將建議業(yè)主對部分設(shè)備的增添預(yù)留出空間，如中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)位置、停車場的設(shè)備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統(tǒng)運作規(guī)劃、大樓自動化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。1)提供大樓圖紙專業(yè)意見就本大樓的設(shè)計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況提出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。(2)節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費用，并可避免影響物業(yè)管理運作。(一)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)這項服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)①制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊；②員工培訓(xùn)計劃；③財務(wù)預(yù)算。服 務(wù) 內(nèi) 容依據(jù)物業(yè)現(xiàn)時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù)，待大樓竣工后再提供管理運作服務(wù)。停車場內(nèi)必須裝有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場必須設(shè)有閉路電視監(jiān)控，保障訪客安全。采用自動化管理，可以減少人為差錯，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運作更為順暢，租用戶及訪客利用停車場設(shè)備也更加方便快捷。一幢工貿(mào)大廈是否能得到完善管理，對該物業(yè)的租金及售價水平有很大影響，同樣對其資本價值也會影響。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當(dāng)高。物業(yè)為高級工貿(mào)建筑，其物業(yè)管理重點茲分析如下：一、工貿(mào)大廈管理工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是當(dāng)代的新型高級發(fā)展計劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動和機械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識和技術(shù)。投標文件七物業(yè)管理要點物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門學(xué)問，本公司以小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進和提高，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益和投資潛質(zhì)都能達致極限。投標文件六(證書式樣見圖321)(略)(式樣同上)、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細表。七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級費和協(xié)調(diào)費，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費。六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。收取時間為每月1次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。四、服務(wù)款項收取方式：物業(yè)竣工接管時，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價1％的管理基金。二、服務(wù)價款的計算方式：；；，并適當(dāng)浮動予以確定；；，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策性調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。此先生在香港及臺灣前后共