【導(dǎo)讀】針對本小區(qū)的特點。本公司采取全封閉式管理，即在人員管。訓(xùn)；所有服務(wù)于本小區(qū)的保安人員年齡均在22-28歲，身高173以上。采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一。個熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。主公開承諾的時間內(nèi)完成。度，通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。⑵、建立防火規(guī)章制度，由管理處與大廈業(yè)主簽定《消防責(zé)任書》，關(guān)實施必要的獎懲措施。⑶、建立一支由管理處全體員工及部分業(yè)主共同參加的義務(wù)消防隊，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。主辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患。人制度，確保消防設(shè)施時刻處于很好狀態(tài)。意識強(qiáng)，無不良習(xí)慣。本公司的內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。主的總是解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。重大決策、措施均會在事先。序，確保安全工作的萬無一失。來保證動作的有效性。

　　

【正文】 業(yè)主發(fā)放（入住通知書），告知入??；③印刷種類所用的表格，設(shè)計辦理人入住手續(xù)流程圖。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 ④布置人住環(huán)境，喧染業(yè)主喬遷之喜；⑤發(fā)放鑰匙及陪同業(yè)主對房屋設(shè)備設(shè)施檢查驗收；⑥制寧各項管理規(guī)章制度和公眾制度，告各業(yè)主； 外來人員、車輛的管理：①對外來人員采用“來記登記”制度；②小行區(qū)門崗設(shè)置內(nèi)線電話，隨時聯(lián)系來主，確認(rèn)來人的正確意向；③巡邏崗保安引導(dǎo)并目送來訪人員；④對小區(qū)內(nèi)不明身份人員進(jìn)行盤查和監(jiān)控；⑤發(fā)現(xiàn)可疑人嗩應(yīng)接力式跟蹤監(jiān)控；⑥來車輛發(fā)放臨時停車卡，出入賃卡；⑦ 外業(yè)車輛進(jìn)入時，對車輛內(nèi)進(jìn)行檢查，確保無危險物品和危險人員；⑧巡邏保安對進(jìn)入小區(qū)的外來車輛進(jìn)行正確的引導(dǎo)停放，并對車上的人員進(jìn)行監(jiān)控。 （三） 檔案管理 建立檔案管理制度 根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度： ＜物業(yè)檔案管理制度＞＜檔案查詢制度＞ ＜庫房管理制度＞＜檔案移交驗收制度＞ 確定檔案的內(nèi)容 物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理運作、歷史檔案。根據(jù)要求以下僅就建筑物檔案，管理工作檔案的管理具體的說明。 ① 建筑物檔案 A、 建筑物原始檔案 包括竣工驗收資料、房屋單體竣工圖，具體清單如下： 產(chǎn)權(quán)資料。包括：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照。 （ 1）產(chǎn)權(quán)資料。包括：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 （ 2）技術(shù)資料。包括：竣工圖 — 總平面圖、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程預(yù)算決算分項單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定書、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖。 （ 3）竣工驗收證明書。包括：基建工程竣工驗收書、建筑消防驗收合格證、電信局電話工程竣工驗收證書、主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi)生潔具 的檢驗合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、物業(yè)公司代管的設(shè)備。 （ 4）房屋使用資料。包括：業(yè)主名單、地址、電話清單、建筑面積計算書。 （ 5）供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時代管的，竣工驗收后加辦以下協(xié)議及證書。包括：供用電協(xié)議書、用電許可證、委托銀行代收電費合同書、變壓器報停申請表、用水申請審批表、月供水計劃報告單。 B、建筑物維護(hù)、改造檔案 建筑物維護(hù)、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對所管物業(yè)建筑本體進(jìn)行維護(hù)、改造的有關(guān)資料： （ 1）維護(hù)改造申請表及批準(zhǔn)文件 （ 2）維護(hù) 改造工程施工許可證 （ 3）維護(hù)改造方案 （ 4）維護(hù)改造工程合同 （ 5）維護(hù)改造工程預(yù)算書及批準(zhǔn)文件 （ 6）維護(hù)改造工程驗收說明書 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 （ 7）維護(hù)改造工程結(jié)算（核算）表 （ 8）各設(shè)備及工程使用維護(hù)說明書 ] （ 9）各設(shè)備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有） （ 10）維護(hù)改造工程施工設(shè)計圖及竣工圖 C、用戶裝修、改造工程檔案 用戶裝修改造檔案是指住戶對自己擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)業(yè)主授權(quán)的房屋進(jìn)行裝修、改造工程所產(chǎn)生的文件和圖紙材料，一般內(nèi)容如下： （ 1）裝修、改造申請表及審查意見 （ 2）裝修設(shè)計圖 （ 3）裝修、改造 過程中的管理、監(jiān)理資料 （ 4）完工后的驗收意見 ②管理工作檔案 管理工作檔案是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理日常工作中產(chǎn)生形成和需要收集歸檔保存的文件材料，主要為： （ 1）政府頒發(fā)的物業(yè)管理各項法規(guī)、條例、通知等； （ 2）制訂的各種管理規(guī)定、公約； （ 3）公司 ISO 體系文件 （ 4）財務(wù)資料 （ 5）工作計劃、方針、目標(biāo)記錄 （ 6）各項管理工作日志 （ 7）糾正和預(yù)防措施方案 （ 8）質(zhì)量 /環(huán)境 /安全控制記錄 （ 9）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程，巡查、維修、養(yǎng)護(hù)記錄 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 （ 10）滿意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表 （ 11）投訴及 投訴處理記錄 （ 12）其他需要收集歸檔的工作記錄、服務(wù)記錄。 檔案的管理 （ 1）檔案的分類、編目及著錄 （ 2）檔案的整理裝訂 （ 3）檔案的電腦化管理 管理條件： （ 1）庫內(nèi)溫度不超過 20 攝氏度，濕度不超過 5%，密閉防光、防鼠防蟲，嚴(yán)禁煙火，配氣體或干粉滅火設(shè)備。 （ 2）辦公條件，適量的存儲和查閱空間，符合規(guī)定的整理裝訂設(shè)備、工具和裝具。 （ 3）管理人員要求：經(jīng)過檔案管理專業(yè)培訓(xùn)。 （三）現(xiàn)代化管理：應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備管理手段 我公司在物業(yè)管理過程中采用微機(jī)管理方式，主要應(yīng)用于資料、檔案管理；日常 文件處理；網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；局域網(wǎng)服務(wù)；電子文檔處理；近期我公司還將在各管理點中采用物業(yè)管理軟件，更好的處理日常物業(yè)管理服務(wù)，也將更好的服務(wù)業(yè)主。 運用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù) —— 智能化系統(tǒng)對小區(qū)進(jìn)行多方位的綜合一體化管理，是現(xiàn)代化物業(yè)管理的一大特色。智能化系統(tǒng)的引進(jìn)，不僅大大改善了以往的管理技術(shù)，提高了工作效率，而且加深了管理力度，擴(kuò)大了服務(wù)范圍，為住戶營造一個安全、優(yōu)美、舒適的環(huán)境，創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。 智能化系統(tǒng)管理維護(hù)的宗旨，就是在為住戶提供一個安全優(yōu)美舒適的環(huán)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 境，讓住戶享受一個豐富多彩的空間。因此，精心維護(hù)智能化系 統(tǒng)各個部分的運行，保持其高效而又有序的動作狀態(tài)，將充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的集成功能，為住戶提供盡善盡美的服務(wù)。 （四）財務(wù)管理制度 財務(wù)工作制度 ] 會計制度 有償服務(wù)收費制度 收費管理職責(zé) 物業(yè)管理費用報價及依據(jù) 本報價用成本法進(jìn)行測算，并和本小區(qū)周邊同檔次的物業(yè)管理服務(wù)收費價格比較調(diào)整后獲得。 物業(yè)管理費用計算依據(jù) ＜物業(yè)管理條例＞＜哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定＞ 物業(yè)管理費用構(gòu)成 （ 1）、本物業(yè)管理服務(wù)費：月每＃＃平方米費用￥＃＃＃元 /月㎡； （ 2）、費用構(gòu)成 管理，服務(wù)人員的工次和按規(guī)定提取的福利 費； 公共設(shè)施，設(shè)備日常運行，維修及保養(yǎng)費； 辦公費 清潔費 保安費 低值易耗費 物業(yè)管理單位資產(chǎn)折舊費 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 不可預(yù)見費 管理費 法定稅金 我公司將建立收支公開財務(wù)監(jiān)督、年度帳務(wù)審核制度，我公司所有財務(wù)將采用公開制，即每季度經(jīng)業(yè)主委員會審核以張?zhí)叫麄鳈诘男问较蛉w業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。并分列常規(guī)性、委托性及特約服務(wù)內(nèi)容，便發(fā)服務(wù)措施明確，列明有償服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。 承諾目標(biāo) （一）、房屋及配套設(shè)備、設(shè)施完好率為 98%； （二）、房屋零修、急修及時率為 98%； （三）、維修工程質(zhì)量合格率為 100% （四） 、綠化完好率為 98% （五）、保潔率為 100% （六）、道 路完好率為 98% （七）、住戶投拆處理率為 100% （八）、管理費收取率為 98% （九）居發(fā)物業(yè)管理滿意率為 95% （十）、消防火災(zāi)發(fā)生率為 0% （十一）、治安事件發(fā)生率每年小于一件。 除上述承諾外，我們公司還將鄭重承諾；一年內(nèi)達(dá)到市級優(yōu)秀小區(qū)，兩年內(nèi)達(dá)到省級優(yōu)秀示范小區(qū)。五年內(nèi)創(chuàng)國家級文明小區(qū)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 哈爾濱＃＃物業(yè)管理有限公司 二〇〇五年八月八日