【導讀】第一章公司簡介-------------------------------------------5. ·嚴格ISO9001、ISO14001質量體系管理，提高服務質量，第四章人員配置------------------------------------------46. 第五章管理制度-----------------------------------------56. 愿以人民幣****元/年的投標價承擔****物業(yè)管理任務。月4日，注冊資金為1000萬元，具有獨立法人資格。級為貳級資質，通過了ISO9001質量管理體系認證。公司設有辦公室、財務部、質量管理部、物管部、保潔部、公司兩個分公司。公司管理人員20余名，均經(jīng)過物業(yè)管理從業(yè)人員崗。穩(wěn)步、健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。員工人數(shù)近300人，管理辦公住。宅面積60多萬平方米、綠化養(yǎng)護面積100多萬平方米。不同物業(yè)部門特點的全面的系統(tǒng)的經(jīng)營管理模式。在短短幾年的時間

　　

【正文】 、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。 涼亭等人文景觀保潔每天清潔 1次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅）；設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 33 其他安全隱患并報告校方處理。 垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運 2 次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。 垃圾收集與 處理生活垃圾由學校老師、學生自己送至指定地點；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾 2 次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；垃圾運送過程有防掉落或飛揚灑落措施，而后運送至學校指定地點。 實行零干擾清潔衛(wèi)生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。 做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學生的不良衛(wèi)生習慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結合，使學生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。 遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。 宿舍管理 從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學生宿舍管理規(guī)定，使學生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理，作好學生的后勤保障。 制定“手拉手”服務計劃，為歲數(shù)小、剛剛踏入中學校門的高中生提供細致周到的服務，充分享受到學校的溫暖，服務的溫暖。 制定并執(zhí)行嚴格的門禁制度，引導、幫助學生將更多的精力投入緊張的學習。 按照學校的宿舍衛(wèi)生評比標準，進行內務衛(wèi)生及紀律檢查評分，并及時公布，改善學生不好的生活習慣，培養(yǎng)學生的文明行為習慣。 作好宿舍巡視，定時定點巡視，遇有問題及 時報告。 積極開展學生文化活動，營造健康、活潑的學習氛圍，使學生正確對待學習。 綠化環(huán)境 在學校領導同意的前提下，將參與環(huán)境方案的設計及改造，提出我們的看法和建議，使綠化及環(huán)境更符合師生的需求。同時 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 34 我們將安排經(jīng)過專業(yè)培訓的綠化養(yǎng)護管理人員進行專業(yè)養(yǎng)護，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，修剪及時，整齊美觀。我們還將和學校合作，對校區(qū)的各種植物進行標識、歸類，竭力營造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的環(huán)境，讓花更美，草更清，使校區(qū)成為獨特的景觀學校。 利用我司在該項服務領域的人才、技術優(yōu)勢， 由具有豐富綠化養(yǎng)護、施工管理經(jīng)驗人員負責綠化管理工作，主要負責日常苗木的培植、維護和管理。 由學校牽頭，及時對綠化養(yǎng)護的質量進行跟蹤、監(jiān)控。 抓好花草樹木的初期補種和養(yǎng)護，定期培土、切邊、施肥、修剪、除雜和消滅病蟲害。 保持綠地的清潔。及時清理雜物，及時澆水，保證花木生長旺盛。 設立愛護花草樹木標牌，提醒師生和外來人員愛護綠化環(huán)境。 將綠化管理列為保安員巡邏內容，及時制止損害綠化的不良行為。 （ 1）草坪養(yǎng)護 ① 澆灌、排水 A、用土鉆檢查草坪土壤干濕程度，土層深 100mm～ 150mm 處若呈干燥狀，應及時進行澆灌。 B、綠地養(yǎng)護人員應使用專用水管進行澆灌，澆灌應濕透根系層，浸濕的土層深度為 100mm，但不允許地面長時間積水。 C、澆灌時期和澆灌時間可按下列規(guī)定： 冷季型草 (高羊茅 )：春秋兩季充分澆水，每周一次。夏季適量澆水，每兩天一次，宜早晨澆，安全越夏。 暖季型草 (馬尼拉、狗牙根 )：夏季勤澆水，每兩天一次， 早、晚澆。春秋季每兩周一次，冬季少澆水，視干旱情況適當補水。 ② 修剪 A、草坪長到 10㎝ 15 ㎝時，應予修剪；修剪草坪時，根據(jù) 形： 大面積草坪 (面積≥ 50m2)可用手推式草坪機進行統(tǒng)一 修剪。 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 35 小面積草坪 (面積 50m2)可用割草機 (亦稱割稈機、打邊機 )或大號枝剪進行局部修整。 B、草坪修剪后高度為 60mm 左右。 C、草坪修剪次數(shù)。 草坪修剪次數(shù)（一級養(yǎng)護） 草坪草 種類 用途 修剪次數(shù) (次／月 ) 修剪次數(shù) (次／年 ) 5～ 6 月 7～ 8 月 9— 10月 一級 一級 一級 一級 冷季型草 暖季型草 觀賞 34 2 1 34 l 20 4 ③ 清除雜草、雜物 A、與管理區(qū)域的草坪草形態(tài)不符的雜草，養(yǎng)護人員應及時進行清除，并要求除早、除小 、除凈。 B、清除雜草作業(yè)分人工除草和化學除草。盡量不用除草劑。 人工除草用小鏟子進行挑除。 化學除草應由綠地養(yǎng)護人員用噴藥器進行噴灑，除草劑可根據(jù)雜草種類具體配置：雙子葉雜草 (一般為闊葉雜草 )可用 2， 4— D等除草劑進行防除；單子葉雜草 (一般為條形葉雜草 )可用草坪寧 1號等除草劑進行防除。 C、一周后，對未清除的部分雜草，可通過人工除草的方法進行補除。除草效果測評，以立姿目視草坪無雜草為準。 ④ 施肥 A、冷季型草種追肥宜在春季或秋季，暖季型草種追肥宜在晚春。 B、追肥應以復合肥料為主，追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥，施肥方法可撒施和根外追肥。 C、每年施肥一次，每次施肥成分含量分別為：磷 3g／ m2；鉀 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 36 2g／ m2；氮 5g／ m2。 ⑤ 病、蟲害防治 病、蟲害防治，應以防為主，防治結合。 A、預防：預防性噴藥每年從春末到 9 月，春季半月 /次 1 月 /次；夏季每周 12 次；預防病害可用噴滅菌靈、甲托等；預防蟲害可用敵殺死等。 B、除害：可依具體情況，選擇無公害藥劑或高效低毒的化學藥劑消除病、蟲害。 ⑥ 其他養(yǎng)護 草坪邊緣線應整 齊劃一，裝飾性草坪或花壇，可運用切邊機進行切邊養(yǎng)護。 （ 2）樹木養(yǎng)護 ① 澆灌、排水 A、夏季澆灌宜早、晚進行，冬季澆灌宜在中午進行，澆灌要一次澆透，尤其是春、夏季節(jié)。 B、若處高溫久旱 (氣溫高于 35℃， 10 天未下雨 )，應及時進行澆灌，一般應在清晨或傍晚進行澆灌。 C、暴雨后一天內，樹木周圍仍有積水，應予排水。對處于地勢低洼處的雪松等易受水淹的樹種可采取打透氣孔的方式排水 (挖若干小洞，直徑 50mm 左右，至根部；垂直插入相同直徑 PVC 管，周邊用土填實 )。 ② 中耕、除草 A、樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板 結的土壤，在蒸騰旺季應每兩個月松土一次。 B、喬木、灌木周圍大型野草，應結合中耕進行鏟除，特別注意具有嚴重危害的各類藤蔓 (如菟絲子等 )。 C、中耕、除草宜在晴朗或初晴天氣，且土壤不過分潮濕的條件下作業(yè)。 ③ 施肥 A、樹木休眠期可施基肥 (如豆餅 )，每年 10 月中旬至 11 月進行一次。樹木處于生長期，可依據(jù)植株的長勢對其施追肥。 (注：花灌木應在花期前、花期后進行。 ) B、一般喬木胸徑在 15cm 以下的，每 3cm 胸徑可施堆肥 ， 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 37 胸徑在 16cm 以上的，每 3cm 胸徑施堆肥 ～ 。樹木青壯年期欲擴大 樹冠及觀花、觀果植物，可適當增加施肥量。 C、喬木和灌木均應先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應與樹木的冠幅相適應，深度和寬高均為 25cm～ 30cm。 D、施用的肥料種類應視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花、觀果樹種應增施磷鉀肥。 E、施肥宜在晴天。 ④ 修剪、整形 A、樹木應通過修剪調整樹形，均衡樹勢，調節(jié)樹木通風透光和肥水分配，調整植物群落之間的關系，促使樹木茁壯生長，各類綠地的喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。 B、喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝 以及枯枝和爛頭。 C、灌木類：灌木修剪應使枝葉繁茂，分布勻稱，修剪應遵循“先上后下，先內后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。 D、綠籬類：綠籬修剪，應促其分枝，保持全株枝葉豐滿。 E、地被、攀緣類：地被、攀緣植物修剪應促進分枝，加速覆蓋和攀纏的功能，對多年生的攀緣植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。 F、修剪時切口都要靠節(jié)，剪口要平整，對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法，操作時應注意安全。 G、休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應在夏、秋兩季修剪。 ⑤ 補 植樹木 A、樹木缺株應盡早補植。 B、補植季節(jié)規(guī)定： 落葉樹：應在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。 針葉樹、常綠闊葉樹：應在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植，或在秋季新梢停止生長后，降霜以前補植。 C、補植的樹木，應選用原來樹種，規(guī)格也應相近似，若改變樹種或規(guī)格則應與原來的景觀相協(xié)調，補植行道樹樹種應與同路段樹種一致。 ⑥ 枯死植株的挖除 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 38 A、結合補植工作對枯死植株進行調整。 B、挖除枯死植株作業(yè)，應事先報經(jīng)市園林主管部門審批，任何單位與個人無權擅自挖除。 （ 3）花 壇養(yǎng)護 A、根據(jù)天氣情況，保證水分供應，宜清晨澆水，澆水時應防止將泥土沖到莖葉上。 B、做好排水措施，防止雨季積水。 C、應及時做好病蟲害防治工作。 D、花壇保護設施應經(jīng)常保持完好。 E、花壇內應及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗。花壇內無缺株倒苗，基本無枯枝殘花。 （ 4）、綠化美化標準 ①花圃 地面：無雜草、無臟物、無雜物，通道干凈暢通。 花盆：同一品種花卉、樹木堆放集中整齊，陽性植物和陰性植物分別堆放，盆內無雜草和雜物，葉面無黃葉和大面積的蟲斑，空花盆按大小集中堆放。盆內不得 有土無苗或死株。 農(nóng)藥、材料、工具集中擺放。 ②住宅樓外圍 樹木：樹上無枯枝、枯葉，造型獨特，地面四周無雜草和臟雜物。 綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無枯枝、無黃葉、無大面積蟲斑，地面無雜草和雜物。 草坪： 修剪整齊，高度在 5cm 以下，種植稠密、無大面積枯死，草坪內無雜草和臟雜物。 樹盆：修剪及時、高矮一致，無枯枝黃葉，盆內無雜草和臟雜物，擺放整齊。 花壇：修剪整齊，高矮一致，無枯枝黃葉，壇內無雜草和臟雜物，壇內草坪修剪整齊，高度在 5cm 以下，種植稠密、無大面積枯死。 花盆：堆放整齊，造型別致，層次分 明，葉面無黃葉，盆內無雜草和雜物，盆內不允許有土無苗或死株。 （ 5）、工具保養(yǎng)、保管 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 39 每天 10： 50— 11： 00； 16： 50— 17： 00 兩次清潔工具并在指定地點按要求擺放整齊。 工具損壞及時向清潔組長匯報，修理或更換。 （ 6）、滅四害用藥作業(yè)規(guī)程 投放鼠藥： a、放鼠藥之前五日，張貼書面通知。 b、領用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。 c、投藥時，將每十克左右的鼠藥用紙包好，分別投放在老鼠經(jīng)常出沒的地方：如發(fā)現(xiàn)鼠洞，先灌入十克左右的鼠藥，并用泥土封死。 d、待兩至三天后，將殘留鼠藥清理。 滅蚊蟲噴藥： a、蟲情況，適時噴施藥水。 b、使用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。 c、噴藥前，先用清水檢查噴霧器是否良好。根據(jù)藥品使用說明配制藥液濃度。（ DDV 的配比濃度為： 3000PPAM） d、操作時穿上長袖長褲、鞋襪，帶上手套和口罩。人站在上風處，向上 45176。從上至下向前噴灑。（注意：噴藥時嚴禁吸煙和飲食。 e、操作完畢，用清水噴射數(shù)分鐘，清洗機件，并妥善保管機械。 f、洗凈手和臉。 g、填寫表格，存檔。 滅蠅作業(yè) a、選擇較偏遠地帶，將蒼蠅籠用木樁固定。 b、將飯盒盛上新鮮的魚腸等餌 料固定在蒼蠅籠下，每周更換一次餌料。 c、定期將籠內死蒼蠅清理。 檔案資料各類檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 40 類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。 、安全護衛(wèi)，維持正常公共秩序 我們將該校區(qū)的物業(yè)管理分為兩個階段，即入學期和常規(guī)期，根據(jù)入學期和常規(guī)期的不同特點，分別確定各個階段的治安管理重點，以達到我