【正文】 至上 服務(wù)為本 嚴格自律 無私奉 獻 12 ● 穩(wěn)定的財務(wù)狀況； ● 勇于創(chuàng)新的精神； ● 忠誠可靠的品質(zhì)； ● 有競爭力的收費。 4 機動的美化管 理 周期性工作輔以機動人力配合，促使日常美護工作更加完善。 3 租售代理及管 理培訓(xùn) 以科學(xué)管理的角度分析客戶的需求，提供科學(xué)的咨詢意見并培訓(xùn)實施。 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴格自律 無私奉 獻 13 3 嚴密的督導(dǎo)考 核 籍以提高管理品質(zhì)并予維持。 2 嚴密的勤務(wù)訓(xùn) 練 派駐的安全警備人員依現(xiàn)場特性施以各項勤務(wù)訓(xùn)練。 科學(xué) 化的 設(shè)備 維護 1 定期的設(shè)備保 養(yǎng) 以 提升設(shè)備耐用年限及運轉(zhuǎn)效益。 5 計劃的修繕更 新 編訂計劃及預(yù)算，以免大型修繕或設(shè)備更新發(fā)生財務(wù)困窘。 一、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。這種“大而雜，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個“小社會”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。從而贏得師生的認同。管理的側(cè)重點包括物以外，還要加強對學(xué)生安全的 管理（特別是十八歲以下的學(xué)生）。學(xué)校管理的目標是為師生創(chuàng)造一個良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助學(xué)校提升整體實力。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務(wù)優(yōu)勢提供了充足的空間。按學(xué)校對公共設(shè)施、清潔、人員、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。 特別是處理好與學(xué)校主管部門的關(guān)系，應(yīng)加強對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進，確保管理的一致性，體現(xiàn)學(xué)校特點的共管模式。 學(xué)校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。 提供技術(shù)含量 ，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。 第三章 管理規(guī)劃設(shè)想 在教育教學(xué)和管理實踐中，學(xué)校始終堅持 “ 以人為本 ” 的辦學(xué)理念，深化教育教學(xué)和內(nèi)部管理體制改革，堅持以法治校，以德治校，促進學(xué)生的全面發(fā)展，全面提高教育質(zhì)量和辦學(xué)效益。 一、管理總目標 通過努力， 使 學(xué)校 的物業(yè)管理高于 其他學(xué)校 ****、乃至 濱州 同類校區(qū)一個檔次 ， 進一步為學(xué)校帶來長遠的品牌效益、社會效益和環(huán)境效益；另一方面為杰安 物業(yè)日后在學(xué)校的物業(yè)管理市場競爭中筑起優(yōu)勢地位，與 杰安 物業(yè)現(xiàn)今管理的 住宅區(qū) 、學(xué)校一樣，與 ****學(xué)校 的辦學(xué)宗旨一樣， 成為 濱州 乃至中國物業(yè)管理市場的領(lǐng)跑群體。 建立完善的物業(yè)管理方案。 廣泛運用計算機管理。 采取多種形式如走訪師生、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與 80%以上教師作有效溝通，每年有效物業(yè)管理投訴處理率 100%。 （二） 公 共 廁 所 地面、便槽（池）及瓷磚面清理 2 次 /天； 污水、污物清理 1 次 /天； 門、窗清理 1 次 /周 水龍頭、水箱、路燈巡視 1 次 /天 墻面、天棚清掃 1 次 /周 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴格自律 無私奉 獻 20 項 目 內(nèi) 容 與 標 準 （三） 學(xué) 生 公 寓 樓 、 宿 舍 樓 按照學(xué)校作息時間開鎖房間、樓道（宿舍）大門； 不定時巡視樓層，遇有情況及時報告； 每天對宿舍樓層地面、走廊、樓道、扶手、護欄、衛(wèi)生間、墻裙瓷磚進行清掃和擦洗； 宿舍樓層四周場地的清掃和保潔，垃圾做到日產(chǎn)日清（清理到垃圾房）； 每天對學(xué)校宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生、寢室紀律進行檢查，并將檢查結(jié)果報學(xué)校教務(wù)處； 宿舍內(nèi)學(xué)生的住宿情況要登記清楚，建立學(xué)生住宿檔案。 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴格自律 無私奉 獻 21 項 目 內(nèi) 容 與 標 準 （五） 教 學(xué) 樓 實 驗 樓 行 政 辦 公 樓 圖 書 館 樓 根據(jù)學(xué)校作息時間安排常規(guī)值班，不定期對樓層進行巡視，遇有情況及時報告； 學(xué)生放學(xué)或放假做好門窗的關(guān)閉和電源的關(guān)閉； 樓層的地面、走廊、樓道、衛(wèi)生間教師休息室的清掃和擦洗做到 2 次 /天；扶手、護欄、墻裙瓷磚、多媒體教室、報告廳、會議室桌椅的清掃和擦洗做到 1 次 /天；墻面、天花板的清理做到 1 次 /月；門窗玻璃的清潔做到 1次 /周； 各樓四周場地的清掃和保潔做到 2 次 /天，垃圾日產(chǎn)日清（ 1 次 /天將垃圾、廢棄物運送到垃圾房）； 負責(zé)教學(xué)樓、教師休息室、實驗樓、行政辦公樓個辦公室及考試期間個考場的開水供應(yīng)； 負責(zé)樓層公物的管理，對損壞的公物要追究到人，并將損壞情況報總務(wù)處； 不定時對樓層進行巡視，對設(shè)施設(shè)備進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修； 節(jié)源開流，嚴格控制用水、用電，嚴禁長明燈、長流水現(xiàn)象。 我們將在 ****學(xué)校 ，以多種形式公布物業(yè)管理政策法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、操作流程、收費標準、管理制度等內(nèi)容，在保證師生消費知情權(quán)、方便師生日常生活的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮師生的監(jiān)督權(quán)，促使校區(qū)的物業(yè)管理運 作透明化、規(guī)范化，從而，進一步樹立校區(qū)的管理品牌、學(xué)校的教育品牌。當前的競爭僅靠幾個領(lǐng)導(dǎo)的一廂情愿和身體力行不能解決問題，優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)團隊應(yīng)包括中層和基層團隊均應(yīng)有強 烈的責(zé)任感和 創(chuàng)新意識。配合開展各種形式的文化校園活動，豐富學(xué)生校園生活，為校園營造高尚的校園文化環(huán)境。 ****學(xué)校 作為高級示范中 （小） 學(xué)， 服務(wù)內(nèi)容特殊且要求高，以及校區(qū)處于不斷擴建的狀態(tài)中，加上學(xué)校仍保留專門的后勤職能部門，不會對所有的物業(yè)管理項目完全放任不管，如學(xué)校環(huán)境設(shè)施的更新改造、大型學(xué)術(shù)會議，校區(qū)文體活動的開展等等，都需要學(xué)校與物業(yè)管理公司共同參與，在良性互動的基礎(chǔ)上搞好物業(yè)管理。 而 ISO900 ISO14001 新版標準使用了過程導(dǎo)向的模式，以一個大的過程描述所有的產(chǎn)品，將過程方法用于質(zhì)量管理，將師生和其它相關(guān)方的需要作為組織的輸入，再對師生和其它相關(guān)方的滿意程度進行監(jiān)控，以評價師生或其它相關(guān)方的要求是否得到滿足。 第二節(jié) 管理方式 面對 ****學(xué)校 這樣一個起點高、前景好、影響力大、硬件設(shè)施良好 、師生多 的一個現(xiàn)代化校區(qū)，選擇怎樣的管理模式才能達到最佳的管理效果，這是我們確定管理方式的重要課題，我們在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，參考在其他學(xué)校管理的經(jīng)驗上，確定了我們的基本思路是： 嚴格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各 類專業(yè)技術(shù)人才，以嚴格的管理制度規(guī)范各類服務(wù)，運用電腦管理等現(xiàn)代化手段，嚴格執(zhí)行 ISO9001 和 ISO14001 質(zhì)量認證體系，實現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化管理，加強校區(qū)精神文明建設(shè)，實施品牌戰(zhàn)略。 “ 閉環(huán) ” 控制 采用雙閉環(huán)控制模式。 在具體執(zhí)行中實行逐級負責(zé)制，即將工作目標和標準分解落實到班組和個人，所有的工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級對上級負責(zé)，上級檢查、監(jiān)督下級工作，項目部全體員工對項目部整體工作進行民主監(jiān)督，向公司呈報工作評價報告，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個有機結(jié)合的閉環(huán)。 激勵系統(tǒng)包括目標激勵、崗位激勵、獎懲機制三部分 我公司現(xiàn)任的中層管理干部和班組長基本上都是通過競爭上崗的， “ 不拘一格選人才 ” 是我們長足發(fā)展的動力源泉。該中心的任務(wù)是接收來自四面八方的信息，并進行 綜合分析處理，處理方法包括直接布置措施及時向管理處領(lǐng)導(dǎo)反映情況，聽從指令并轉(zhuǎn)發(fā)、下達指令，在處理措施指令發(fā)出后要進行跟蹤，最后記錄和匯報處理結(jié)果。通過整合型管理體系，對物業(yè)管理的內(nèi)容進行全程有效控制，從而在 ****學(xué)校 的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，為全體師生創(chuàng)造良好的教學(xué)、生活新空間。通過精干的人員達到高效運作的目的。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。 ● 崗位薪酬實行管理、技術(shù)崗位兩條線，以崗定薪。 二、管理概要 公共服務(wù) 接待佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不使用服務(wù)忌語。 聯(lián)絡(luò)管理人員，編排管 理人員，我們所有管理人員聯(lián)系方式交校方一份，以備緊急事件能夠聯(lián)系到，服務(wù)不因雙休與節(jié)假日而中斷。 （ 2） 檢查學(xué)生宿舍區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。 （ 6） 檢查樓層（宿舍）地面、走廊、樓道、扶手、護欄、衛(wèi)生間、墻裙、瓷磚的清潔程度。 （ 9） 做好宿舍的住宿登記工作，所有人員憑證住宿，禁止男女學(xué) 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴格自律 無私奉 獻 31 生互串宿舍，并嚴禁閑雜人員進入宿舍。 維護校園公共設(shè)施，防止人為破壞，垃圾桶、垃圾箱、垃圾房定期 進行清洗。 定期保潔門窗，確保干凈明亮，無污跡。 每天對樓層地面、走廊、樓道、扶手、護欄、衛(wèi)生間、墻裙瓷磚、教師休息室、多媒體教室、報告廳、會議室等進行保潔，確保地面無灰塵、痰跡、廢紙等雜物，墻壁、天花板無蜘蛛網(wǎng)，衛(wèi)生間無異味，便池內(nèi)無積存便垢，地面無污水、污垢，洗漱臺無結(jié)垢現(xiàn)象，門窗玻璃整潔、明亮、無污跡。 不定時巡視各樓層，對設(shè) 施、設(shè)備進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自 占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無灰塵，地面干凈無雜物、污跡，有光亮；樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。 綠化帶保潔每日清掃 2 次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。 實行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進行清掃。 制定“手拉手”服務(wù)計劃，為歲數(shù)小、剛剛踏入中學(xué)校門的高中生提供細致周到的服務(wù)，充分享受到學(xué)校的溫暖，服務(wù)的溫暖。 積極開展學(xué)生文化活動，營造健康、活潑的學(xué)習(xí)氛圍，使學(xué)生正確對待學(xué)習(xí)。 利用我司在該項服務(wù)領(lǐng)域的人才、技術(shù)優(yōu)勢， 由具有豐富綠化養(yǎng)護、施工管理經(jīng)驗人員負責(zé)綠化管理工作，主要負責(zé)日常苗木的培植、維護和管理。及時清理雜物，及時澆水，保證花木生長旺盛。 B、綠地養(yǎng)護人員應(yīng)使用專用水管進行澆灌，澆灌應(yīng)濕透根系層，浸濕的土層深度為 100mm，但不允許地面長時間積水。春秋季每兩周一次，冬季少澆水，視干旱情況適當補水。 C、草坪修剪次數(shù)。 人工除草用小鏟子進行挑除。 ④ 施肥 A、冷季型草種追肥宜在春季或秋季，暖季型草種追肥宜在晚春。 ⑤ 病、蟲害防治 病、蟲害防治，應(yīng)以防為主，防治結(jié)合。 （ 2）樹木養(yǎng)護 ① 澆灌、排水 A、夏季澆灌宜早、晚進行，冬季澆灌宜在中午進行，澆灌要一次澆透，尤其是春、夏季節(jié)。 ② 中耕、除草 A、樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板 結(jié)的土壤，在蒸騰旺季應(yīng)每兩個月松土一次。樹木處于生長期，可依據(jù)植株的長勢對其施追肥。 C、喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬高均為 25cm～ 30cm。 ④ 修剪、整形 A、樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木茁壯生長，各類綠地的喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。 E、地被、攀緣類：地被、攀緣植物修剪應(yīng)促進分枝，加速覆蓋和攀纏的功能，對多年生的攀緣植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。 ⑤ 補 植樹木 A、樹木缺株應(yīng)盡早補植。 ⑥ 枯死植株的挖除 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴格自律 無私奉 獻 38 A、結(jié)合補植工作對枯死植株進行調(diào)整。 C、應(yīng)及時做好病蟲害防治工作。 （ 4）、綠化美化標準 ①花圃 地面：無雜草、無臟物、無雜物，通道干凈暢通。 ②住宅樓外圍 樹木：樹上無枯枝、枯葉，造型獨特，地面四周無雜草和臟雜物。 花壇：修剪整齊，高矮一致，無枯枝黃葉，壇內(nèi)無雜草和臟雜物，壇內(nèi)草坪修剪整齊，高度在 5cm 以下，種植稠密、無大面積枯死。 （ 6）、滅四害用藥作業(yè)規(guī)程 投放鼠藥： a、放鼠藥之前五日，張貼書面通知。 滅蚊蟲噴藥： a、蟲情況，適時噴施藥水。（ DDV 的配比濃度為： 3000PPAM） d、操作時穿上長袖長褲、鞋襪，帶上手套和口罩。 e、操作完畢，用清水噴射數(shù)分鐘，清洗機件，并妥善保管機械。 b、將飯盒盛上新鮮的魚腸等餌 料固定在蒼蠅籠下，每周更換一