【正文】 要求我們物業(yè)管理企業(yè)必須樹立新的“復(fù) 合式”物業(yè)管理的觀念：特別是要培養(yǎng)能管理宿舍區(qū)、辦公樓宇、學(xué)生活動中心、體育場所、教學(xué)場所等復(fù)合式物業(yè)管理人才，培育能同時管理多種類型物業(yè)的，組建更多與學(xué)校物業(yè)管理相配套的專業(yè)化隊伍，如清潔、消殺、客戶服務(wù)中心等綜合管理的能力。各項指令下達(dá)后，執(zhí)行人員 —— 各班組長、員工即開始動作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到各級指揮機(jī)構(gòu)，供主管、經(jīng)理作出校正、判斷、評價。 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體 整合型管理體系： ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系、 OHSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系。 ●在具體執(zhí)行中實(shí)施逐級負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個人，所有工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級對上級負(fù)責(zé)，上級檢查、監(jiān)督下級的工作，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個有機(jī)結(jié)合的閉環(huán)。 （ 7） 樓層（宿舍）四周場地的清掃和保潔，清除垃圾及時運(yùn)送到垃圾房。 做好教學(xué)樓（教師休息室）、教研樓、行政辦公樓個辦公室的開水供應(yīng)和考試期間考場的開水供應(yīng)。 遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。 將綠化管理列為保安員巡邏內(nèi)容，及時制止損害綠化的不良行為。 C、一周后，對未清除的部分雜草，可通過人工除草的方法進(jìn)行補(bǔ)除。 C、中耕、除草宜在晴朗或初晴天氣，且土壤不過分潮濕的條件下作業(yè)。 G、休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。盆內(nèi)不得 有土無苗或死株。 c、噴藥前，先用清水檢查噴霧器是否良好。 檔案資料各類檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 40 類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。 c、投藥時，將每十克左右的鼠藥用紙包好，分別投放在老鼠經(jīng)常出沒的地方：如發(fā)現(xiàn)鼠洞，先灌入十克左右的鼠藥，并用泥土封死。 E、花壇內(nèi)應(yīng)及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補(bǔ)種、換苗。 C、灌木類：灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。 C、暴雨后一天內(nèi)，樹木周圍仍有積水，應(yīng)予排水。 B、清除雜草作業(yè)分人工除草和化學(xué)除草。 抓好花草樹木的初期補(bǔ)種和養(yǎng)護(hù)，定期培土、切邊、施肥、修剪、除雜和消滅病蟲害。 垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn) 2 次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。 教學(xué)樓、教研樓、行政辦公樓、圖書館等 根據(jù)學(xué)校的作息時間安排好常規(guī)值班，不定時熏是各樓層，遇有問題及時上報 。 （ 4） 檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行報修并做好記錄。 ● 崗位 “ 動態(tài) ” 管理，競爭上崗。獎懲機(jī)制： 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 27 信息處理中心 獎懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎勤罰懶，通過獎懲達(dá)到部門之間、員工之間有競爭，人人有動力，個個有壓力。對照工作計劃與標(biāo)準(zhǔn)，針對檢查出的問題及實(shí)施過程中出現(xiàn)的新情況及時改進(jìn)糾正，控制工作按計劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；大閉環(huán)是公司有關(guān)部門如質(zhì)量管理部會對項目部階段性工作指揮機(jī)構(gòu) （項目經(jīng)理） 策劃機(jī)構(gòu) （主管） 指令執(zhí)行機(jī)構(gòu) （各主管，專業(yè)人員） 上級指示 計劃性工作 非計劃性工作 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 26 的宏觀控制，對項目部每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評價，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個嚴(yán)密的閉環(huán)。所有管理及操作人員接受專業(yè)培訓(xùn)，從儀容儀表到談吐舉止、作業(yè)檔次向星級賓館靠攏；推行個性化服務(wù)，根據(jù)顧客需要“度身定做”，建立顧客個性化資料，在服務(wù)中給您一份意外的驚喜，給予您最大的心理滿足；營造悠閑浪漫的環(huán)境氛圍，進(jìn)行適時適宜的環(huán)境布置，點(diǎn)綴出 ****學(xué)校 與 杰安 物業(yè)的文化品位。 （四） 校 園 環(huán) 境 衛(wèi) 生 負(fù)責(zé)校內(nèi)道路、景點(diǎn)、綠地、活動場所、教職工宿舍區(qū)公共通道的衛(wèi)生清掃和保潔。 節(jié)源開流，在穩(wěn)步提升管理服務(wù)質(zhì)量的同時，隨著各項配套設(shè)施的逐步到位，爭取為學(xué)校在物業(yè)管理方面的投資帶來更大的利潤效應(yīng)。 學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。在對學(xué)生管理與服務(wù)相矛盾時，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。隨著學(xué)校后勤物業(yè)管理的逐步推進(jìn)，這里已經(jīng)成為眾多物業(yè)管理企業(yè)競爭的熱土。 系統(tǒng) 化的 管理 制度 1 周祥的組織編 制 合理明確的勤務(wù)調(diào)配及周密的監(jiān)督，節(jié)省管理費(fèi)用支出。 組織管理。 檔案室 負(fù)責(zé)擬定公司檔案收集、分類整理、分析、提供 使用、開發(fā)、歸檔等工作，制定檔案開發(fā)與管理的計劃 , 分解目標(biāo)，并付諸實(shí)施，執(zhí)行指導(dǎo)與監(jiān)督 。 在短短幾年的時間已取得驕人的業(yè)績，所管理服務(wù)項目已涉及政府辦公、金融銀行、高檔住宅小區(qū)、學(xué)校、企業(yè)等，受到業(yè)主、同行、主管部門的廣泛好評。向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)和廣大師生推行“陽光計劃”服務(wù)公示制度 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 1 山東省杰安 物業(yè)管理有限公司 第一章 公司簡介 5 第二章 前言篇 14 一、 專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢 14 二 、 學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處 14 資源有效整合、利用，降低管理成本 二、經(jīng)營宗旨 公司質(zhì)量目標(biāo)： 持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望 。草擬公司檔案的收集、整理和利用等管理制度，指導(dǎo)與監(jiān)督、公司本部各職能部門、各管理部、管理處等檔案管理工作，確保公司文件資料等安全、完整、無損；負(fù)責(zé)公司檔案工作的對外聯(lián)系與協(xié)作；實(shí)施企業(yè)整體營銷工作等。 時間和會議管理。 2 現(xiàn)場的深入了 解 針對現(xiàn)場設(shè)計適合的管理規(guī)劃。開拓學(xué)校物業(yè)管理市場，是學(xué)校管理、物業(yè)管理公司 發(fā)展的又一新的契機(jī)。 管理服務(wù)的目標(biāo)不同 住宅物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的溫馨標(biāo)識、提示性、警示性和說明性標(biāo)識，為學(xué)校氛圍的營造起到了畫龍點(diǎn)睛 的作用。 二、管理內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 項 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn) 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 19 （一） 基 本 要 求 建立 ISO9001 質(zhì)量管理體系和 ISO14001 環(huán)境管理體系。上午 9時前完成主干道和景點(diǎn)的第一次清掃，其余時間巡回保潔； 垃圾、廢棄物做到日產(chǎn)日清（ 1 次 /天將垃圾、廢棄物運(yùn)送到垃圾房），并做到垃圾房周圍無零散垃圾堆放； 道路兩側(cè)排水溝的清理做到 2次 /月，保證污水排放暢通； 垃圾桶、垃圾箱、 垃圾房的清洗做到 1 次 /周，維護(hù)校園公共衛(wèi)生設(shè)施，防止人為破壞。 創(chuàng)立共管、復(fù)合模式，與校方共同創(chuàng)建文明、健康、舒適、和諧的校園 傳統(tǒng)的物業(yè)管理，業(yè)主基本上處于被動狀態(tài)，所有的管理運(yùn)作包括社區(qū)文化活動都是 物業(yè)管理公司起主導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)完全居于主導(dǎo)地位。工作計劃與標(biāo)準(zhǔn)的制訂將充分考慮客戶要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)、新工藝和新的管理模式。 二、物業(yè)管理部信息流程 為了保證 ****學(xué)校 信息反饋渠道通暢，確保 24 小時所有的信息都能得到及時處理，將在管理處編制中包含“信息處理中心”。激勵員工求知上進(jìn)。 （ 5） 檢查學(xué)生宿舍大門等設(shè)施是否完好。 在學(xué)生防雪或放假期間做好門、窗、電源的關(guān)閉工作。 垃圾收集與 處理生活垃圾由學(xué)校老師、學(xué)生自己送至指定地點(diǎn)；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾 2 次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾運(yùn)送過程有防掉落或飛揚(yáng)灑落措施，而后運(yùn)送至學(xué)校指定地點(diǎn)。 保持綠地的清潔。盡量不用除草劑。對處于地勢低洼處的雪松等易受水淹的樹種可采取打透氣孔的方式排水 (挖若干小洞，直徑 50mm 左右，至根部；垂直插入相同直徑 PVC 管，周邊用土填實(shí) )。 D、綠籬類：綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿?；▔瘍?nèi)無缺株倒苗，基本無枯枝殘花。 d、待兩至三天后，將殘留鼠藥清理。 、安全護(hù)衛(wèi)，維持正常公共秩序 我們將該校區(qū)的物業(yè)管理分為兩個階段，即入學(xué)期和常規(guī)期，根據(jù)入學(xué)期和常規(guī)期的不同特點(diǎn)，分別確定各個階段的治安管理重點(diǎn)，以達(dá)到我。 b、使用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。 花盆：同一品種花卉、樹木堆放集中整齊，陽性植物和陰性植物分別堆放，盆內(nèi)無雜草和雜物，葉面無黃葉和大面積的蟲斑，空花盆按大小集中堆放。 F、修剪時切口都要靠節(jié)，剪口要平整，對于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，操作時應(yīng)注意安全。 B、喬木、灌木周圍大型野草，應(yīng)結(jié)合中耕進(jìn)行鏟除，特別注意具有嚴(yán)重危害的各類藤蔓 (如菟絲子等 )。 化學(xué)除草應(yīng)由綠地養(yǎng)護(hù)人員用噴藥器進(jìn)行噴灑，除草劑可根據(jù)雜草種類具體配置：雙子葉雜草 (一般為闊葉雜草 )可用 2， 4— D等除草劑進(jìn)行防除；單子葉雜草 (一般為條形葉雜草 )可用草坪寧 1號等除草劑進(jìn)行防除。 設(shè)立愛護(hù)花草樹木標(biāo)牌，提醒師生和外來人員愛護(hù)綠化環(huán)境。 做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。 各樓四周場地的保潔，及時清除垃圾，并運(yùn)送到垃圾房。地面有無灰塵、痰跡、廢紙等雜物，墻壁、天花板有無蜘蛛網(wǎng)，衛(wèi)生間有無異味，便池內(nèi)有無積存便垢，地面有無污水、污垢，洗漱臺有無結(jié)垢現(xiàn)象，門窗玻璃是否整潔。保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡 嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)： ●各項工作要真正做到規(guī)范管理、有效運(yùn)作，必須要有嚴(yán)格的監(jiān)督控制，特別是安全工作、環(huán)境管理等，每天工作量十分繁重，稍有疏忽，就可能給學(xué)校帶來損失，給公司事業(yè)帶來難以 挽回的挫敗。該中心的信息流程如下圖所示： 教學(xué)樓管理員員 其他服務(wù)人員 宿舍管理員 師生 傳播媒介 信息接收 分析整理 監(jiān)控、跟蹤 發(fā)布命令 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 28 第三節(jié) 管理措施 一、我們的管理措施分為： 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體 整合型管理體系、科學(xué)的人力資源管理體系、嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)三部分組成。在具體運(yùn)作中，項目部經(jīng)理既是日常工作的指揮者、監(jiān)督檢查者，又是被監(jiān)督、被評價者。 一般的物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)類型不會太多，使得管理方式也變得簡約、單一。 三、管理特色 結(jié)合校區(qū)的特色、優(yōu)勢， 增強(qiáng)服務(wù)意識，創(chuàng)造性 運(yùn)用 杰安 物業(yè)管理模式 在充分分析 ****學(xué)校 物業(yè)條件的基礎(chǔ)上，我們以熱情 的服務(wù)態(tài)度、完好的服務(wù)設(shè)備、嫻熟的服務(wù)技能、齊全的服務(wù)方式、 規(guī)范的服務(wù)程序、合理的服務(wù)收費(fèi)、健全的服務(wù)制度、快速的服務(wù)效率贏得廣大師生的認(rèn)可。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理委托合同。 在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目、設(shè)施、 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 17 設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險。 管理服務(wù)資金的來源和使用存在明顯的差異 住宅物業(yè)管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金、多種經(jīng)營收入等，服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門制定的管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，由小區(qū)的業(yè)主委員會 與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。 隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在中共十六大上，又提