【正文】 導和協調；實施企業(yè)整體營銷工作等。 物業(yè)管理部 負責公司、管理部年度業(yè)主接待、維修保養(yǎng)、保安、保潔、保綠、家政和經營項目等質量提升、年度計劃預算審核與 平衡，并實施目標控制等管理工作；牽頭、溝通、協調和處理服務公司、管理部的委托合同、協議或疑難問題；維持服務公司、分公司（合作子公司）、管理處物業(yè)管理正常運行秩序；負責公司、管理部所有對外委托或發(fā)包項目的審核、把關工作；協同負責做好新接樓盤的接管、驗收、前期介入和今后管理的服務項目內容等物業(yè)管理和協調工作；定期與投資企業(yè)的股東進行溝通與聯系，擬訂年度計劃與項目方案，提供完整而可靠的決策依據；協助做好服務標準與作業(yè)標準提升及內部審核或評審 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 10 工作；負責公司“四防一?！?、社會穩(wěn)定等的檢查、指導、協調和應急日常處理；實 施企業(yè)整體營銷工作等。 信息中心（由人事行政部負責） 負責公司內外部整體信息的收集、分類整理、統(tǒng)計分析與預測趨勢、二次開發(fā)、歸檔等信息情報工作；草擬公司信息管理制度，嚴格貫徹公司信息管理制度，并在付諸實施后進行補充、修改，提升其標準的水平；負責公司日常運行管理等計劃擬定、實施與監(jiān)督等工作，維持公司各個工作站等正常運行秩序，確保安全；草擬公司檔案管理制度，指導與監(jiān)督、公司各部門檔案管理工作，確保公司文件資料等安全、完整、及時、無損；實施企業(yè)整體營銷工作等。 檔案室 負責擬定公司檔案收集、分類整理、分析、提供 使用、開發(fā)、歸檔等工作，制定檔案開發(fā)與管理的計劃 , 分解目標，并付諸實施，執(zhí)行指導與監(jiān)督 。草擬公司檔案的收集、整理和利用等管理制度，指導與監(jiān)督、公司本部各職能部門、各管理部、管理處等檔案管理工作，確保公司文件資料等安全、完整、無損；負責公司檔案工作的對外聯系與協作；實施企業(yè)整體營銷工作等。 五、企業(yè)文化理念 企業(yè)文化 公司文化的核心 員工第一，相信每一位員工都愿意盡心盡力地把工作做好，并不斷追求完美與創(chuàng)新，只要提供一個適宜的環(huán)境，他們就一定能成功。 我們信任和尊重個人 我們鼓勵 員工 主動性和創(chuàng)造 性 ， 我們追求卓越的成就與貢獻 ， 我 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 11 們在經營活動中堅持誠實與正直 ， 我們靠團隊精神達到我們的共同目標 。 六、 杰安 職業(yè)經理人核心素質 (一 ) 工作概念 勇于承擔工作責任，有進取意識。 集團利益至上，具有全局觀念。 以積極的態(tài)度和角度對待困難和遺留問題。 接納差異，用人所長的 領導心胸。 善待客戶，一切從市場出發(fā)。 （二）管理技能 善于激勵，有號召力。 能營造有效溝通的氛圍。讓溝通成為習慣。 有效授權控制得當。 培養(yǎng)指財下屬，鼓勵別人學習。 科學決策。 壓力管理。 組織管理。 時間和會議管理。 （三）專業(yè)技能 精通本行業(yè)的時間的專業(yè)技能。 知道如何應用。 有系統(tǒng)的理解能力。 專業(yè)創(chuàng)造力。 七、公司特色 ● 廣博的技術知識； ● 良好的溝通技巧； ● 熱誠的工作態(tài)度； ● 主動的服務意識； ● 靈活的工作方式； 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 12 ● 穩(wěn)定的財務狀況； ● 勇于創(chuàng)新的精神； ● 忠誠可靠的品質； ● 有競爭力的收費。 八、管理特色 方針 優(yōu)點及特點 說 明 高層 次的 環(huán)境 美護 1 外觀的整潔亮 麗 制定明確日常美護，定期清掃項目及 范圍，保持現場的整潔亮麗。 2 材質的特殊保 養(yǎng) 依不同材質施以不同的清潔維護，以充分發(fā)揮材質特性并延長使用年限。 3 現代的機器設 備 以現代化機器設備提高清潔效能并減輕清潔人員的勞動強度。 4 機動的美化管 理 周期性工作輔以機動人力配合，促使日常美護工作更加完善。 5 經常的督導檢 查 督導人員實地檢查，輔以報表管理，并調動現場人員的積極性及自覺性。 專業(yè) 化的 技術 咨詢 1 物業(yè)管理規(guī)劃 設計 依照現場設計最適合的物業(yè)管理模式，促使管理效能得以充分發(fā)揮。 2 建筑物規(guī)劃設 計參與 前期介 入，提供最佳管理方案，以節(jié)省未來管理的各項費用。 3 租售代理及管 理培訓 以科學管理的角度分析客戶的需求，提供科學的咨詢意見并培訓實施。 4 公共事務的管 理 配合校方，推動積壓公共事務，建立特有的社區(qū)文化。 系統(tǒng) 化的 管理 制度 1 周祥的組織編 制 合理明確的勤務調配及周密的監(jiān)督，節(jié)省管理費用支出。 2 現場的深入了 解 針對現場設計適合的管理規(guī)劃。 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 13 3 嚴密的督導考 核 籍以提高管理品質并予維持。 4 避免人事的包 袱 現場人員可依要求隨時調換或機動增加，業(yè)主無后顧之憂及受人情壓力困擾。 5 完整的后勤支 援 專精的培訓管理人員，可提供現場充分的支援。 整體 性的 安管 勤務 1 完美的安全系 統(tǒng) 在考慮成本效益前提下，設計完善的安管系統(tǒng)。 2 嚴密的勤務訓 練 派駐的安全警備人員依現場特性施以各項勤務訓練。 3 整齊的服裝配 備 由外而內致性的要求，徹底扭轉傳統(tǒng) “ 看門 ”的刻板印像。 4 快速的緊急應 變 配合狀況模擬，實況演習，使其具有積極的防災功能。 5 完備的資料檔 案 建立各項住戶、車場、訪客等資料檔案，以供業(yè)主隨時調閱。 科學 化的 設備 維護 1 定期的設備保 養(yǎng) 以 提升設備耐用年限及運轉效益。 2 詳實的記錄分 析 建立各項數據，落實事前維護而非事后修補。 3 有效的節(jié)約能 源 降低業(yè)主龐大的水電費支出及無效率浪費。 4 專業(yè)的訓練課 程 以增加機電人員的實務技術及遇突發(fā)狀況之應變能力。 5 計劃的修繕更 新 編訂計劃及預算，以免大型修繕或設備更新發(fā)生財務困窘。 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 14 第二章 前言篇 就目前物業(yè)管理狀況而言，學校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。隨著學校后勤物業(yè)管理的逐步推進，這里已經成為眾多物業(yè)管理企業(yè)競爭的熱土。開拓學校物業(yè)管理市場，是學校管理、物業(yè)管理公司 發(fā)展的又一新的契機。 一、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。 隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在中共十六大上，又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的全面發(fā)展。這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需求，傳統(tǒng)的學校 辦 社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和發(fā)展的嚴重障礙。由于計劃經濟體制的影響，絕大多數學校的后勤工作都是學校 辦 社會的運作模式，即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而雜，小而全”的發(fā)展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農業(yè)時代的自給自足的自然經濟，與現代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務是社會發(fā)展的必然趨勢。 二、學校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。 介入學校后勤管理工作，首先應探索我們的客戶 —— “教師、 學生”，他們需要我們提供什么服務？我們能為他們提供些什么服務？我們應該怎樣服務？怎樣管理？這些都需要我們確立學校物業(yè)管理 專業(yè)化的服務理念 ； 個性化、科學創(chuàng)新的管理服務模式 ； 精益求精的工作作風 ；規(guī)范化的操作 來實現。從而贏得師生的認同。學校物業(yè)與常規(guī)的住宅物業(yè)在管理上有以下幾個方面不同： 對象不同 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 15 住宅物業(yè)中我們服務對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學校物業(yè)服務對象是老師和學生，單純知識型，遠沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復雜，單一的業(yè)主，有利于服務的針對性。 管理的模 式不盡相同 小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學校的管理，學校管理面對的單一業(yè)主，管理上必須服從學校管理需要 —— 從屬性，更強調根據需求提供服務，根據學校的自身特點，“量身定制”的管理模式 —— 有深厚學校特點的“共管式”模式。 管理側重點不同 住宅小區(qū)的管理重點是設施設備的維護與保養(yǎng)及樓宇安全，管理的側重點是物（設備、設施、區(qū)域），對住戶是提供服務，而學校則注重滿足教學需要和學生的安全。管理的側重點包括物以外，還要加強對學生安全的 管理（特別是十八歲以下的學生）。在對學生的服務中增加了管理職責。在對學生管理與服務相矛盾時，與學校的要求保持一致，偏重管理。 管理服務的目標不同 住宅物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現物業(yè)的保值和增值。學校管理的目標是為師生創(chuàng)造一個良好的教學環(huán)境，協助學校提升整體實力。 管理服務資金的來源和使用存在明顯的差異 住宅物業(yè)管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金、多種經營收入等，服務費收費標準是依政府主管部門制定的管理服務費指導價格標準，由小區(qū)的業(yè)主委員會 與物業(yè)公司協商制定，由于地方標準的局限性和市場的規(guī)范程度，還達不到按質論價，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準后方可使用，合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關系，物業(yè)公司需投入精力協調。而學校物業(yè)中管理服務費來源較為單一，即學校的經營管理者。物業(yè) 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 16 公司可以采用菜單式來制定服務項目，分項測算費用，經雙方協商確定服務內容，以合同契約形式確定資金數額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務優(yōu)勢提供了充足的空間。 三、學校物業(yè) 管理模式特點 通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處，針對學校物業(yè)的管理特點，我們經過長時間的學校管理經驗，形成了成熟的物業(yè)管理服務模式，極大的發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。 顧客的需求為導向，提供個性化的服務。 這在學校物業(yè)中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、人員、物資的管理要求，量身定制服務。 學校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。 學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理，學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受的，學校物業(yè) 的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。 重視學校主管部門的領導風格、管理思路。 特別是處理好與學校主管部門的關系，應加強對該類信息的收集，及時調整方式，及時跟進，確保管理的一致性，體現學校特點的共管模式。 在強調本體內在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。 學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學校發(fā)展壯大的需要。比如在學校內設置各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛 的作用。 學校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。 在此期間應協調處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目、設施、 業(yè)主至上 服務為本 嚴格自律 無私奉 獻 17 設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規(guī)避管理風險。 注重服務的專業(yè)化。 可提供辦公室內植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業(yè)務的保障。 提供技術含量 ，注重設備管理及相關人員的配備。 學校物業(yè)人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合型人才。 顧客意見的調查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。 重要溝通資料、滿意度調查資料整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。