【正文】 導(dǎo)和協(xié)調(diào)；實施企業(yè)整體營銷工作等。 物業(yè)管理部 負(fù)責(zé)公司、管理部年度業(yè)主接待、維修保養(yǎng)、保安、保潔、保綠、家政和經(jīng)營項目等質(zhì)量提升、年度計劃預(yù)算審核與 平衡，并實施目標(biāo)控制等管理工作；牽頭、溝通、協(xié)調(diào)和處理服務(wù)公司、管理部的委托合同、協(xié)議或疑難問題；維持服務(wù)公司、分公司（合作子公司）、管理處物業(yè)管理正常運行秩序；負(fù)責(zé)公司、管理部所有對外委托或發(fā)包項目的審核、把關(guān)工作；協(xié)同負(fù)責(zé)做好新接樓盤的接管、驗收、前期介入和今后管理的服務(wù)項目內(nèi)容等物業(yè)管理和協(xié)調(diào)工作；定期與投資企業(yè)的股東進(jìn)行溝通與聯(lián)系，擬訂年度計劃與項目方案，提供完整而可靠的決策依據(jù)；協(xié)助做好服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提升及內(nèi)部審核或評審 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 10 工作；負(fù)責(zé)公司“四防一?！?、社會穩(wěn)定等的檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和應(yīng)急日常處理；實 施企業(yè)整體營銷工作等。 信息中心（由人事行政部負(fù)責(zé)） 負(fù)責(zé)公司內(nèi)外部整體信息的收集、分類整理、統(tǒng)計分析與預(yù)測趨勢、二次開發(fā)、歸檔等信息情報工作；草擬公司信息管理制度，嚴(yán)格貫徹公司信息管理制度，并在付諸實施后進(jìn)行補(bǔ)充、修改，提升其標(biāo)準(zhǔn)的水平；負(fù)責(zé)公司日常運行管理等計劃擬定、實施與監(jiān)督等工作，維持公司各個工作站等正常運行秩序，確保安全；草擬公司檔案管理制度，指導(dǎo)與監(jiān)督、公司各部門檔案管理工作，確保公司文件資料等安全、完整、及時、無損；實施企業(yè)整體營銷工作等。 檔案室 負(fù)責(zé)擬定公司檔案收集、分類整理、分析、提供 使用、開發(fā)、歸檔等工作，制定檔案開發(fā)與管理的計劃 , 分解目標(biāo)，并付諸實施，執(zhí)行指導(dǎo)與監(jiān)督 。草擬公司檔案的收集、整理和利用等管理制度，指導(dǎo)與監(jiān)督、公司本部各職能部門、各管理部、管理處等檔案管理工作，確保公司文件資料等安全、完整、無損；負(fù)責(zé)公司檔案工作的對外聯(lián)系與協(xié)作；實施企業(yè)整體營銷工作等。 五、企業(yè)文化理念 企業(yè)文化 公司文化的核心 員工第一，相信每一位員工都愿意盡心盡力地把工作做好，并不斷追求完美與創(chuàng)新，只要提供一個適宜的環(huán)境，他們就一定能成功。 我們信任和尊重個人 我們鼓勵 員工 主動性和創(chuàng)造 性 ， 我們追求卓越的成就與貢獻(xiàn) ， 我 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 11 們在經(jīng)營活動中堅持誠實與正直 ， 我們靠團(tuán)隊精神達(dá)到我們的共同目標(biāo) 。 六、 杰安 職業(yè)經(jīng)理人核心素質(zhì) (一 ) 工作概念 勇于承擔(dān)工作責(zé)任，有進(jìn)取意識。 集團(tuán)利益至上，具有全局觀念。 以積極的態(tài)度和角度對待困難和遺留問題。 接納差異，用人所長的 領(lǐng)導(dǎo)心胸。 善待客戶，一切從市場出發(fā)。 （二）管理技能 善于激勵，有號召力。 能營造有效溝通的氛圍。讓溝通成為習(xí)慣。 有效授權(quán)控制得當(dāng)。 培養(yǎng)指財下屬，鼓勵別人學(xué)習(xí)。 科學(xué)決策。 壓力管理。 組織管理。 時間和會議管理。 （三）專業(yè)技能 精通本行業(yè)的時間的專業(yè)技能。 知道如何應(yīng)用。 有系統(tǒng)的理解能力。 專業(yè)創(chuàng)造力。 七、公司特色 ● 廣博的技術(shù)知識； ● 良好的溝通技巧； ● 熱誠的工作態(tài)度； ● 主動的服務(wù)意識； ● 靈活的工作方式； 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 12 ● 穩(wěn)定的財務(wù)狀況； ● 勇于創(chuàng)新的精神； ● 忠誠可靠的品質(zhì)； ● 有競爭力的收費。 八、管理特色 方針 優(yōu)點及特點 說 明 高層 次的 環(huán)境 美護(hù) 1 外觀的整潔亮 麗 制定明確日常美護(hù)，定期清掃項目及 范圍，保持現(xiàn)場的整潔亮麗。 2 材質(zhì)的特殊保 養(yǎng) 依不同材質(zhì)施以不同的清潔維護(hù)，以充分發(fā)揮材質(zhì)特性并延長使用年限。 3 現(xiàn)代的機(jī)器設(shè) 備 以現(xiàn)代化機(jī)器設(shè)備提高清潔效能并減輕清潔人員的勞動強(qiáng)度。 4 機(jī)動的美化管 理 周期性工作輔以機(jī)動人力配合，促使日常美護(hù)工作更加完善。 5 經(jīng)常的督導(dǎo)檢 查 督導(dǎo)人員實地檢查，輔以報表管理，并調(diào)動現(xiàn)場人員的積極性及自覺性。 專業(yè) 化的 技術(shù) 咨詢 1 物業(yè)管理規(guī)劃 設(shè)計 依照現(xiàn)場設(shè)計最適合的物業(yè)管理模式，促使管理效能得以充分發(fā)揮。 2 建筑物規(guī)劃設(shè) 計參與 前期介 入，提供最佳管理方案，以節(jié)省未來管理的各項費用。 3 租售代理及管 理培訓(xùn) 以科學(xué)管理的角度分析客戶的需求，提供科學(xué)的咨詢意見并培訓(xùn)實施。 4 公共事務(wù)的管 理 配合校方，推動積壓公共事務(wù)，建立特有的社區(qū)文化。 系統(tǒng) 化的 管理 制度 1 周祥的組織編 制 合理明確的勤務(wù)調(diào)配及周密的監(jiān)督，節(jié)省管理費用支出。 2 現(xiàn)場的深入了 解 針對現(xiàn)場設(shè)計適合的管理規(guī)劃。 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 13 3 嚴(yán)密的督導(dǎo)考 核 籍以提高管理品質(zhì)并予維持。 4 避免人事的包 袱 現(xiàn)場人員可依要求隨時調(diào)換或機(jī)動增加，業(yè)主無后顧之憂及受人情壓力困擾。 5 完整的后勤支 援 專精的培訓(xùn)管理人員，可提供現(xiàn)場充分的支援。 整體 性的 安管 勤務(wù) 1 完美的安全系 統(tǒng) 在考慮成本效益前提下，設(shè)計完善的安管系統(tǒng)。 2 嚴(yán)密的勤務(wù)訓(xùn) 練 派駐的安全警備人員依現(xiàn)場特性施以各項勤務(wù)訓(xùn)練。 3 整齊的服裝配 備 由外而內(nèi)致性的要求，徹底扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng) “ 看門 ”的刻板印像。 4 快速的緊急應(yīng) 變 配合狀況模擬，實況演習(xí)，使其具有積極的防災(zāi)功能。 5 完備的資料檔 案 建立各項住戶、車場、訪客等資料檔案，以供業(yè)主隨時調(diào)閱。 科學(xué) 化的 設(shè)備 維護(hù) 1 定期的設(shè)備保 養(yǎng) 以 提升設(shè)備耐用年限及運轉(zhuǎn)效益。 2 詳實的記錄分 析 建立各項數(shù)據(jù)，落實事前維護(hù)而非事后修補(bǔ)。 3 有效的節(jié)約能 源 降低業(yè)主龐大的水電費支出及無效率浪費。 4 專業(yè)的訓(xùn)練課 程 以增加機(jī)電人員的實務(wù)技術(shù)及遇突發(fā)狀況之應(yīng)變能力。 5 計劃的修繕更 新 編訂計劃及預(yù)算，以免大型修繕或設(shè)備更新發(fā)生財務(wù)困窘。 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 14 第二章 前言篇 就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。隨著學(xué)校后勤物業(yè)管理的逐步推進(jìn)，這里已經(jīng)成為眾多物業(yè)管理企業(yè)競爭的熱土。開拓學(xué)校物業(yè)管理市場，是學(xué)校管理、物業(yè)管理公司 發(fā)展的又一新的契機(jī)。 一、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。 隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在中共十六大上，又提出要形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會，促進(jìn)人的全面發(fā)展。這其中預(yù)示著需要增加和擴(kuò)建更多學(xué)校來滿足學(xué)習(xí)的需求，傳統(tǒng)的學(xué)校 辦 社會的后勤運作模式已成了很多學(xué)校改革和發(fā)展的嚴(yán)重障礙。由于計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校 辦 社會的運作模式，即學(xué)校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)置一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而雜，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個“小社會”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務(wù)是社會發(fā)展的必然趨勢。 二、學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。 介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶 —— “教師、 學(xué)生”，他們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為他們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理 專業(yè)化的服務(wù)理念 ； 個性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式 ； 精益求精的工作作風(fēng) ；規(guī)范化的操作 來實現(xiàn)。從而贏得師生的認(rèn)同。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的住宅物業(yè)在管理上有以下幾個方面不同： 對象不同 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 15 住宅物業(yè)中我們服務(wù)對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對象是老師和學(xué)生，單純知識型，遠(yuǎn)沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一的業(yè)主，有利于服務(wù)的針對性。 管理的模 式不盡相同 小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學(xué)校的管理，學(xué)校管理面對的單一業(yè)主，管理上必須服從學(xué)校管理需要 —— 從屬性，更強(qiáng)調(diào)根據(jù)需求提供服務(wù)，根據(jù)學(xué)校的自身特點，“量身定制”的管理模式 —— 有深厚學(xué)校特點的“共管式”模式。 管理側(cè)重點不同 住宅小區(qū)的管理重點是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及樓宇安全，管理的側(cè)重點是物（設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域），對住戶是提供服務(wù)，而學(xué)校則注重滿足教學(xué)需要和學(xué)生的安全。管理的側(cè)重點包括物以外，還要加強(qiáng)對學(xué)生安全的 管理（特別是十八歲以下的學(xué)生）。在對學(xué)生的服務(wù)中增加了管理職責(zé)。在對學(xué)生管理與服務(wù)相矛盾時，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。 管理服務(wù)的目標(biāo)不同 住宅物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學(xué)校管理的目標(biāo)是為師生創(chuàng)造一個良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助學(xué)校提升整體實力。 管理服務(wù)資金的來源和使用存在明顯的差異 住宅物業(yè)管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務(wù)費的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金、多種經(jīng)營收入等，服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門制定的管理服務(wù)費指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，由小區(qū)的業(yè)主委員會 與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學(xué)校物業(yè)中管理服務(wù)費來源較為單一，即學(xué)校的經(jīng)營管理者。物業(yè) 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 16 公司可以采用菜單式來制定服務(wù)項目，分項測算費用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務(wù)優(yōu)勢提供了充足的空間。 三、學(xué)校物業(yè) 管理模式特點 通過分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對學(xué)校物業(yè)的管理特點，我們經(jīng)過長時間的學(xué)校管理經(jīng)驗，形成了成熟的物業(yè)管理服務(wù)模式，極大的發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。 顧客的需求為導(dǎo)向，提供個性化的服務(wù)。 這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對公共設(shè)施、清潔、人員、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。 學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。 學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè) 的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。 重視學(xué)校主管部門的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、管理思路。 特別是處理好與學(xué)校主管部門的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進(jìn)，確保管理的一致性，體現(xiàn)學(xué)校特點的共管模式。 在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。 學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的溫馨標(biāo)識、提示性、警示性和說明性標(biāo)識，為學(xué)校氛圍的營造起到了畫龍點睛 的作用。 學(xué)校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進(jìn)行評估。 在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目、設(shè)施、 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 17 設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費用、支付方式及其它費用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險。 注重服務(wù)的專業(yè)化。 可提供辦公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。 提供技術(shù)含量 ，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。 學(xué)校物業(yè)人力資源配置的特點，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合型人才。 顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機(jī)制。 重要溝通資料、滿意度調(diào)查資料整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。