【正文】 面發(fā)展。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的住宅物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)方面不同： 對(duì)象不同 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉 獻(xiàn) 15 住宅物業(yè)中我們服務(wù)對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對(duì)的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬(wàn)，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對(duì)象是老師和學(xué)生，單純知識(shí)型，遠(yuǎn)沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一的業(yè)主，有利于服務(wù)的針對(duì)性。 管理服務(wù)資金的來源和使用存在明顯的差異 住宅物業(yè)管理的資金來源于多個(gè)方面，它包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金、多種經(jīng)營(yíng)收入等，服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門制定的管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì) 與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場(chǎng)的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價(jià)，市場(chǎng)化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時(shí)的使用與業(yè)主和業(yè)委會(huì)的專業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。 學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡(jiǎn)練、精干，降低運(yùn)作成本。 在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項(xiàng)目、設(shè)施、 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉 獻(xiàn) 17 設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。 ****學(xué)校 桃李遍天下，校友滿中華，在 悠久的辦學(xué)歷史中，積淀了豐厚的底蘊(yùn)和管理經(jīng)驗(yàn)。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理委托合同。每年進(jìn)行一次滿意度測(cè)評(píng)，有效樣本覆蓋率＞ 20%，并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。 三、管理特色 結(jié)合校區(qū)的特色、優(yōu)勢(shì)， 增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，創(chuàng)造性 運(yùn)用 杰安 物業(yè)管理模式 在充分分析 ****學(xué)校 物業(yè)條件的基礎(chǔ)上，我們以熱情 的服務(wù)態(tài)度、完好的服務(wù)設(shè)備、嫻熟的服務(wù)技能、齊全的服務(wù)方式、 規(guī)范的服務(wù)程序、合理的服務(wù)收費(fèi)、健全的服務(wù)制度、快速的服務(wù)效率贏得廣大師生的認(rèn)可。前期，我們已經(jīng)根據(jù) ****學(xué)校的具體情況， 營(yíng)造開放、健康、多元化的校區(qū)文化 杰安 物業(yè)所要營(yíng)造的校區(qū)文化，是一種健康的校區(qū)文化，我們更 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉 獻(xiàn) 23 要在 ****學(xué)校 的師生人群中體現(xiàn)出來。 一般的物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)類型不會(huì)太多，使得管理方式也變得簡(jiǎn)約、單一。 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉 獻(xiàn) 25 一、管理流程系統(tǒng)（三大模式系統(tǒng)） 管理部在內(nèi)部管理上，采取的管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運(yùn)作，否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定控制，那么內(nèi)部管理必定是無(wú)效的，這種封閉管理回路如圖所示。在具體運(yùn)作中，項(xiàng)目部經(jīng)理既是日常工作的指揮者、監(jiān)督檢查者，又是被監(jiān)督、被評(píng)價(jià)者。目標(biāo)激勵(lì)： 在公司的工作方針中，提出創(chuàng)建物業(yè)管理名牌企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，并將這一長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)具體分解到每個(gè)部門、每個(gè)員工的目標(biāo)管理責(zé)任制中，簽訂年度目標(biāo)管理責(zé)任制考核協(xié)議書，年終按協(xié)議考核工作業(yè)績(jī)。該中心的信息流程如下圖所示： 教學(xué)樓管理員員 其他服務(wù)人員 宿舍管理員 師生 傳播媒介 信息接收 分析整理 監(jiān)控、跟蹤 發(fā)布命令 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉 獻(xiàn) 28 第三節(jié) 管理措施 一、我們的管理措施分為： 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體 整合型管理體系、科學(xué)的人力資源管理體系、嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)三部分組成。 ● 科學(xué)培訓(xùn)。保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡 嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)： ●各項(xiàng)工作要真正做到規(guī)范管理、有效運(yùn)作，必須要有嚴(yán)格的監(jiān)督控制，特別是安全工作、環(huán)境管理等，每天工作量十分繁重，稍有疏忽，就可能給學(xué)校帶來?yè)p失，給公司事業(yè)帶來難以 挽回的挫敗。 意見調(diào)查設(shè)立意見箱，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見，了解對(duì)物業(yè)管理的需求，及時(shí)處理學(xué)生、老師反饋的意見。地面有無(wú)灰塵、痰跡、廢紙等雜物，墻壁、天花板有無(wú)蜘蛛網(wǎng)，衛(wèi)生間有無(wú)異味，便池內(nèi)有無(wú)積存便垢，地面有無(wú)污水、污垢，洗漱臺(tái)有無(wú)結(jié)垢現(xiàn)象，門窗玻璃是否整潔。 公共廁所 公共廁所做到每天清掃兩次，并及時(shí)清理污物、污水。 各樓四周場(chǎng)地的保潔，及時(shí)清除垃圾，并運(yùn)送到垃圾房。 共用衛(wèi)生間保潔每日對(duì)共用衛(wèi)生間清潔 2次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干凈地面）。 做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識(shí)、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。 綠化環(huán)境 在學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)同意的前提下，將參與環(huán)境方案的設(shè)計(jì)及改造，提出我們的看法和建議，使綠化及環(huán)境更符合師生的需求。 設(shè)立愛護(hù)花草樹木標(biāo)牌，提醒師生和外來人員愛護(hù)綠化環(huán)境。 ② 修剪 A、草坪長(zhǎng)到 10㎝ 15 ㎝時(shí)，應(yīng)予修剪；修剪草坪時(shí)，根據(jù) 形： 大面積草坪 (面積≥ 50m2)可用手推式草坪機(jī)進(jìn)行統(tǒng)一 修剪。 化學(xué)除草應(yīng)由綠地養(yǎng)護(hù)人員用噴藥器進(jìn)行噴灑，除草劑可根據(jù)雜草種類具體配置：雙子葉雜草 (一般為闊葉雜草 )可用 2， 4— D等除草劑進(jìn)行防除；單子葉雜草 (一般為條形葉雜草 )可用草坪寧 1號(hào)等除草劑進(jìn)行防除。 A、預(yù)防：預(yù)防性噴藥每年從春末到 9 月，春季半月 /次 1 月 /次；夏季每周 12 次；預(yù)防病害可用噴滅菌靈、甲托等；預(yù)防蟲害可用敵殺死等。 B、喬木、灌木周圍大型野草，應(yīng)結(jié)合中耕進(jìn)行鏟除，特別注意具有嚴(yán)重危害的各類藤蔓 (如菟絲子等 )。 D、施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。 F、修剪時(shí)切口都要靠節(jié)，剪口要平整，對(duì)于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，操作時(shí)應(yīng)注意安全。 B、挖除枯死植株作業(yè)，應(yīng)事先報(bào)經(jīng)市園林主管部門審批，任何單位與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。 花盆：同一品種花卉、樹木堆放集中整齊，陽(yáng)性植物和陰性植物分別堆放，盆內(nèi)無(wú)雜草和雜物，葉面無(wú)黃葉和大面積的蟲斑，空花盆按大小集中堆放。 花盆：堆放整齊，造型別致，層次分 明，葉面無(wú)黃葉，盆內(nèi)無(wú)雜草和雜物，盆內(nèi)不允許有土無(wú)苗或死株。 b、使用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。 f、洗凈手和臉。 、安全護(hù)衛(wèi)，維持正常公共秩序 我們將該校區(qū)的物業(yè)管理分為兩個(gè)階段，即入學(xué)期和常規(guī)期，根據(jù)入學(xué)期和常規(guī)期的不同特點(diǎn)，分別確定各個(gè)階段的治安管理重點(diǎn)，以達(dá)到我。（注意：噴藥時(shí)嚴(yán)禁吸煙和飲食。 d、待兩至三天后，將殘留鼠藥清理。 樹盆：修剪及時(shí)、高矮一致，無(wú)枯枝黃葉，盆內(nèi)無(wú)雜草和臟雜物，擺放整齊?；▔瘍?nèi)無(wú)缺株倒苗，基本無(wú)枯枝殘花。 C、補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)相近似，若改變樹種或規(guī)格則應(yīng)與原來的景觀相協(xié)調(diào)，補(bǔ)植行道樹樹種應(yīng)與同路段樹種一致。 D、綠籬類：綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿。樹木青壯年期欲擴(kuò)大 樹冠及觀花、觀果植物，可適當(dāng)增加施肥量。對(duì)處于地勢(shì)低洼處的雪松等易受水淹的樹種可采取打透氣孔的方式排水 (挖若干小洞，直徑 50mm 左右，至根部；垂直插入相同直徑 PVC 管，周邊用土填實(shí) )。 C、每年施肥一次，每次施肥成分含量分別為：磷 3g／ m2；鉀 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉 獻(xiàn) 36 2g／ m2；氮 5g／ m2。盡量不用除草劑。 暖季型草 (馬尼拉、狗牙根 )：夏季勤澆水，每?jī)商煲淮危?早、晚澆。 保持綠地的清潔。 作好宿舍巡視，定時(shí)定點(diǎn)巡視，遇有問題及 時(shí)報(bào)告。 垃圾收集與 處理生活垃圾由學(xué)校老師、學(xué)生自己送至指定地點(diǎn)；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾 2 次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾運(yùn)送過程有防掉落或飛揚(yáng)灑落措施，而后運(yùn)送至學(xué)校指定地點(diǎn)。 清潔服務(wù) 宿舍樓共用樓道保潔每日打掃 2 次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；每日收集 2 次學(xué)生垃圾；每日用干凈的抹布擦抹 1 次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、墻面、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每月除塵 1 次；每周擦 1次樓共用門窗玻璃。 在學(xué)生防雪或放假期間做好門、窗、電源的關(guān)閉工作。 道路兩側(cè)的排水溝，定期清理，確保污水排放暢通，下雨后道路無(wú)積水。 （ 5） 檢查學(xué)生宿舍大門等設(shè)施是否完好。 領(lǐng)導(dǎo)小組成立有校方參與的物業(yè)管理共管機(jī)制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任老師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成 ****學(xué)校 物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào) ****學(xué)校 日常物業(yè)管理運(yùn)作，物業(yè)定期（每月或每季度） 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉 獻(xiàn) 30 向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通、促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。激勵(lì)員工求知上進(jìn)。 ● 定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。 二、物業(yè)管理部信息流程 為了保證 ****學(xué)校 信息反饋渠道通暢，確保 24 小時(shí)所有的信息都能得到及時(shí)處理，將在管理處編制中包含“信息處理中心”。我們?cè)?“ 閉環(huán) ” 控制中導(dǎo)入激勵(lì)系統(tǒng)，以充分調(diào)動(dòng)員工積極性，挖掘內(nèi)部潛力，確保 “ 閉環(huán) ” 系統(tǒng)在充滿活力的低阻力中不斷運(yùn)轉(zhuǎn)。工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的制訂將充分考慮客戶要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)、新工藝和新的管理模式。我們不能杜絕投訴，但要不斷減少投訴，有效處理投訴，并要求廣大師生監(jiān)督。 創(chuàng)立共管、復(fù)合模式，與校方共同創(chuàng)建文明、健康、舒適、和諧的校園 傳統(tǒng)的物業(yè)管理，業(yè)主基本上處于被動(dòng)狀態(tài)，所有的管理運(yùn)作包括社區(qū)文化活動(dòng)都是 物業(yè)管理公司起主導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)完全居于主導(dǎo)地位。允許失敗，不允許無(wú)創(chuàng)新。上午 9時(shí)前完成主干道和景點(diǎn)的第一次清掃，其余時(shí)間巡回保潔； 垃圾、廢棄物做到日產(chǎn)日清（ 1 次 /天將垃圾、廢棄物運(yùn)送到垃圾房），并做到垃圾房周圍無(wú)零散垃圾堆放； 道路兩側(cè)排水溝的清理做到 2次 /月，保證污水排放暢通； 垃圾桶、垃圾箱、 垃圾房的清洗做到 1 次 /周，維護(hù)校園公共衛(wèi)生設(shè)施，防止人為破壞。公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目。 二、管理內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn) 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無(wú)私奉 獻(xiàn) 19 （一） 基 本 要 求 建立 ISO9001 質(zhì)量管理體系和 ISO14001 環(huán)境管理體系。 重要溝通資料、滿意度調(diào)查資料整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的溫馨標(biāo)識(shí)、提示性、警示性和說明性標(biāo)識(shí)，為學(xué)校氛圍的營(yíng)造起到了畫龍點(diǎn)睛 的作用。 這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。 管理服務(wù)的目標(biāo)不同 住宅物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。 介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶 —— “教師、 學(xué)生”，他們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為他們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理 專業(yè)化的服務(wù)理念 ； 個(gè)性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式 ； 精益求精的工作作風(fēng) ；規(guī)范化的操作 來實(shí)現(xiàn)。開拓學(xué)校物業(yè)管理市場(chǎng)，是學(xué)校管理、物業(yè)管理公司 發(fā)展的又一新的契機(jī)。 5 完備的資料檔 案 建立各項(xiàng)住戶、車場(chǎng)、訪客等資料檔案，以供業(yè)主隨時(shí)調(diào)閱。 2 現(xiàn)場(chǎng)的深入了 解 針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)適合的管理規(guī)劃。 3 現(xiàn)代的機(jī)器設(shè) 備 以現(xiàn)代化機(jī)器設(shè)備提高清潔效能并減輕清潔人員的勞動(dòng)強(qiáng)度。 時(shí)間和會(huì)議管理。 （二）管理技能 善于激勵(lì)，有號(hào)召力。草擬公司檔案的收集、整理和利用等管理制度，指導(dǎo)與監(jiān)督、公司本部各職能部門、各管理部、管理處等檔案管理工作，確保公司文件資料等安全、完整、無(wú)損；負(fù)責(zé)公司檔案工作的對(duì)外聯(lián)系與協(xié)作；實(shí)施企業(yè)整體營(yíng)銷工作等。 社會(huì) ： 在我們有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的任何地區(qū)，都 可以 成為對(duì)社會(huì)有貢獻(xiàn)的 組織 ，以盡我們對(duì)社會(huì)的義務(wù)。 二、經(jīng)營(yíng)宗旨 公司質(zhì)量目標(biāo)： 持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望 。 投標(biāo)單位（蓋章）： 法定代表人（簽章 ）： 年 月 日 業(yè)主至上 服務(wù)為本