【正文】 理程序。堅(jiān)持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問題。維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入公園機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。定期進(jìn)行消防安全檢查，護(hù)管員每天巡視公園的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對(duì)消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查公園自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對(duì)公園安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對(duì)消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測(cè)試，并做好記錄。物業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔工進(jìn)行考核。垃圾桶清倒及時(shí)。三、樹木花草的日常維護(hù)根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時(shí)澆水，保持良好的生長態(tài)勢(shì)。物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)直接形成的對(duì)國家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由物業(yè)中心主任同意，經(jīng)登記后方可借出；入室時(shí)，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。維護(hù)公園內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。第五部分　前期物業(yè)管理服務(wù)方案第一章　前期介入物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。公園綜合驗(yàn)收通過后，交付前7天，部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。物流控制對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制；業(yè)主物品的搬出應(yīng)主動(dòng)向門崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。三、收入及支出測(cè)算。二、具體防范措施（一）治安隊(duì)伍建設(shè)按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10％末位淘汰制。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、公園環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請(qǐng)，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè)物業(yè)中心備案后方能實(shí)施，違章必究。三、精神文明公約愛國愛樓，遵紀(jì)守法，遵守各項(xiàng)管理制度。三、檔案內(nèi)容范圍分　類資　料　內(nèi)　容房產(chǎn)公司提供資料產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃用地許可證、土地證、建設(shè)規(guī)劃許可證技術(shù)資料規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報(bào)告、竣工驗(yàn)收證明書、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料物業(yè)中心建立的資料物業(yè)資料公園基本資料、娛樂設(shè)施資料、路標(biāo)、室號(hào)配置圖業(yè)主資料入住通知書、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請(qǐng)表、房屋交接單日常管理資料日常工作記錄、各類協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案四、資料歸檔整理按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開檔案，無論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，由或是收取管理費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)等，都要用到物業(yè)檔案。樹木無旱死、枯死現(xiàn)象施肥根據(jù)土質(zhì)、花木生長期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一般喬灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥時(shí)間在陰天或傍晚花草樹木茁壯成長殺蟲貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則，每月防治1次，發(fā)現(xiàn)病蟲及時(shí)噴射無明枯枝、死杈，有蟲害枝條在2％以下去塵每周由綠化工用濕布對(duì)植物莖葉進(jìn)行除塵花池、花基、花盆、綠化帶無煙頭、紙屑等雜物補(bǔ)缺如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種草坪無明顯黃土裸露，％以內(nèi)。用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無明顯污跡。做好公園的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，在公園出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌，對(duì)臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障車輛人員安全。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們?cè)谥伟补芾碇屑纫ＷC安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為：強(qiáng)化安全措施，確保公園業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)和人身安全；禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴(yán)、一味盤問”的公園管理模式，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后安排實(shí)施。綠化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。定期對(duì)室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。及時(shí)提醒車主關(guān)好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。檢查機(jī)動(dòng)車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場(chǎng)可記下車牌號(hào)查詢處理。堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。（七）給排水工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)公園水泵房的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。小修不過時(shí)，大修不拖延，會(huì)判斷和處理發(fā)生的故障和事故。熟悉公園分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。對(duì)新隊(duì)員做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)做好思想教育工作，對(duì)離職人員談話，主持辦理交接工作。經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。提高全體員工的消防安全意識(shí)，消除不安全隱患。二、崗位職責(zé)（一）物業(yè)中心主任崗位職責(zé)熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)公園實(shí)際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。物業(yè)中心嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。公園整體外貌無損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用，車輛停放整齊有序。三、過失性質(zhì)（一）輕微過失（違反下列一項(xiàng)者，給予警告一次）一個(gè)月遲到或早退三次；違反護(hù)管制度，拒絕護(hù)管人員檢查；違反安全制度但未造成后果；在公園內(nèi)行為不檢點(diǎn)，如大聲喧嘩、追逐打鬧；不講衛(wèi)生，在公園公共場(chǎng)所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；工作時(shí)間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊；由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失達(dá)成100元以上1000元以下；業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實(shí)）；私扣業(yè)主（使用人）提出的一般意見?？人?、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對(duì)不起。三、儀態(tài)行為規(guī)范面對(duì)業(yè)主（或客人）應(yīng)隨時(shí)保持微笑，不準(zhǔn)給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。培訓(xùn)階段培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時(shí)間接管前培訓(xùn)全體員工公園概況、崗位制度、工作流程、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧、物業(yè)管理知識(shí)等通過崗前培訓(xùn)，使公園各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓(xùn)新進(jìn)員工項(xiàng)目概況、物業(yè)中心規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識(shí)、崗位基本技能培訓(xùn)等具備上崗基本能力進(jìn)入物業(yè)中心一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力水平常年進(jìn)行操作層培訓(xùn)崗位技能技巧、服務(wù)意識(shí)、溝通能力提高服務(wù)水平常年進(jìn)行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語、服務(wù)行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進(jìn)行第四章 員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該公園的一個(gè)組成部分，員工的儀容儀表，標(biāo)志著物業(yè)公司形象，也是公園業(yè)主（使用人）開展公園活動(dòng)的對(duì)外窗口。二、管理人員的配備分類和數(shù)量：崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注服務(wù)中心經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)公園的管理客服中心主管1負(fù)責(zé)客服接待投訴處理客服人員（兼文員）3負(fù)責(zé)與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)系工程部主管1全面負(fù)責(zé)工程維修、裝修班長1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理維修工5含電工、給排水工環(huán)境部主管1全面負(fù)責(zé)環(huán)境管理保潔班長1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理綠化班長1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理保潔員25公園道路、水域\樓道清掃等綠化工20負(fù)責(zé)公園的綠化工作秩序部主管1全面負(fù)責(zé)安全、交通管理班長2管理班組工作秩序員2