【正文】 b、將飯盒盛上新鮮的魚腸等餌 料固定在蒼蠅籠下，每周更換一次餌料。（ DDV 的配比濃度為： 3000PPAM） d、操作時(shí)穿上長(zhǎng)袖長(zhǎng)褲、鞋襪，帶上手套和口罩。 （ 6）、滅四害用藥作業(yè)規(guī)程 投放鼠藥： a、放鼠藥之前五日，張貼書面通知。 ②住宅樓外圍 樹木：樹上無枯枝、枯葉，造型獨(dú)特，地面四周無雜草和臟雜物。 C、應(yīng)及時(shí)做好病蟲害防治工作。 ⑤ 補(bǔ) 植樹木 A、樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植。 ④ 修剪、整形 A、樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢(shì)，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木茁壯生長(zhǎng)，各類綠地的喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。樹木處于生長(zhǎng)期，可依據(jù)植株的長(zhǎng)勢(shì)對(duì)其施追肥。 （ 2）樹木養(yǎng)護(hù) ① 澆灌、排水 A、夏季澆灌宜早、晚進(jìn)行，冬季澆灌宜在中午進(jìn)行，澆灌要一次澆透，尤其是春、夏季節(jié)。 ④ 施肥 A、冷季型草種追肥宜在春季或秋季，暖季型草種追肥宜在晚春。 C、草坪修剪次數(shù)。 B、綠地養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)使用專用水管進(jìn)行澆灌，澆灌應(yīng)濕透根系層，浸濕的土層深度為 100mm，但不允許地面長(zhǎng)時(shí)間積水。 利用我司在該項(xiàng)服務(wù)領(lǐng)域的人才、技術(shù)優(yōu)勢(shì)， 由具有豐富綠化養(yǎng)護(hù)、施工管理經(jīng)驗(yàn)人員負(fù)責(zé)綠化管理工作，主要負(fù)責(zé)日常苗木的培植、維護(hù)和管理。 制定“手拉手”服務(wù)計(jì)劃，為歲數(shù)小、剛剛踏入中學(xué)校門的高中生提供細(xì)致周到的服務(wù)，充分享受到學(xué)校的溫暖，服務(wù)的溫暖。 綠化帶保潔每日清掃 2 次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。 不定時(shí)巡視各樓層，對(duì)設(shè) 施、設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。 定期保潔門窗，確保干凈明亮，無污跡。 （ 9） 做好宿舍的住宿登記工作，所有人員憑證住宿，禁止男女學(xué) 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 31 生互串宿舍，并嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入宿舍。 （ 2） 檢查學(xué)生宿舍區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。 二、管理概要 公共服務(wù) 接待佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；接待時(shí)主動(dòng)、熱情、規(guī)范；迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時(shí)，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠(chéng)懇，耐心細(xì)致；使用文明用語，不使用服務(wù)忌語。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。通過整合型管理體系，對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行全程有效控制，從而在 ****學(xué)校 的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，為全體師生創(chuàng)造良好的教學(xué)、生活新空間。我公司現(xiàn)任的中層管理干部和班組長(zhǎng)基本上都是通過競(jìng)爭(zhēng)上崗的， “ 不拘一格選人才 ” 是我們長(zhǎng)足發(fā)展的動(dòng)力源泉。 “ 閉環(huán) ” 控制 采用雙閉環(huán)控制模式。 而 ISO900 ISO14001 新版標(biāo)準(zhǔn)使用了過程導(dǎo)向的模式，以一個(gè)大的過程描述所有的產(chǎn)品，將過程方法用于質(zhì)量管理，將師生和其它相關(guān)方的需要作為組織的輸入，再對(duì)師生和其它相關(guān)方的滿意程度進(jìn)行監(jiān)控，以評(píng)價(jià)師生或其它相關(guān)方的要求是否得到滿足。配合開展各種形式的文化校園活動(dòng)，豐富學(xué)生校園生活，為校園營(yíng)造高尚的校園文化環(huán)境。 我們將在 ****學(xué)校 ，以多種形式公布物業(yè)管理政策法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、操作流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理制度等內(nèi)容，在保證師生消費(fèi)知情權(quán)、方便師生日常生活的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮師生的監(jiān)督權(quán)，促使校區(qū)的物業(yè)管理運(yùn) 作透明化、規(guī)范化，從而，進(jìn)一步樹立校區(qū)的管理品牌、學(xué)校的教育品牌。 （二） 公 共 廁 所 地面、便槽（池）及瓷磚面清理 2 次 /天； 污水、污物清理 1 次 /天； 門、窗清理 1 次 /周 水龍頭、水箱、路燈巡視 1 次 /天 墻面、天棚清掃 1 次 /周 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 20 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn) （三） 學(xué) 生 公 寓 樓 、 宿 舍 樓 按照學(xué)校作息時(shí)間開鎖房間、樓道（宿舍）大門； 不定時(shí)巡視樓層，遇有情況及時(shí)報(bào)告； 每天對(duì)宿舍樓層地面、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、衛(wèi)生間、墻裙瓷磚進(jìn)行清掃和擦洗； 宿舍樓層四周場(chǎng)地的清掃和保潔，垃圾做到日產(chǎn)日清（清理到垃圾房）； 每天對(duì)學(xué)校宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生、寢室紀(jì)律進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果報(bào)學(xué)校教務(wù)處； 宿舍內(nèi)學(xué)生的住宿情況要登記清楚，建立學(xué)生住宿檔案。 廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理。 一、管理總目標(biāo) 通過努力， 使 學(xué)校 的物業(yè)管理高于 其他學(xué)校 ****、乃至 濱州 同類校區(qū)一個(gè)檔次 ， 進(jìn)一步為學(xué)校帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的品牌效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益；另一方面為杰安 物業(yè)日后在學(xué)校的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中筑起優(yōu)勢(shì)地位，與 杰安 物業(yè)現(xiàn)今管理的 住宅區(qū) 、學(xué)校一樣，與 ****學(xué)校 的辦學(xué)宗旨一樣， 成為 濱州 乃至中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的領(lǐng)跑群體。 提供技術(shù)含量 ，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。 特別是處理好與學(xué)校主管部門的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該類信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)，確保管理的一致性，體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)提供了充足的空間。管理的側(cè)重點(diǎn)包括物以外，還要加強(qiáng)對(duì)學(xué)生安全的 管理（特別是十八歲以下的學(xué)生）。這種“大而雜，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個(gè)“小社會(huì)”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運(yùn)作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時(shí)代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢(shì)是完全相違悖的。 5 計(jì)劃的修繕更 新 編訂計(jì)劃及預(yù)算，以免大型修繕或設(shè)備更新發(fā)生財(cái)務(wù)困窘。 2 嚴(yán)密的勤務(wù)訓(xùn) 練 派駐的安全警備人員依現(xiàn)場(chǎng)特性施以各項(xiàng)勤務(wù)訓(xùn)練。 3 租售代理及管 理培訓(xùn) 以科學(xué)管理的角度分析客戶的需求，提供科學(xué)的咨詢意見并培訓(xùn)實(shí)施。 七、公司特色 ● 廣博的技術(shù)知識(shí)； ● 良好的溝通技巧； ● 熱誠(chéng)的工作態(tài)度； ● 主動(dòng)的服務(wù)意識(shí)； ● 靈活的工作方式； 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 12 ● 穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況； ● 勇于創(chuàng)新的精神； ● 忠誠(chéng)可靠的品質(zhì)； ● 有競(jìng)爭(zhēng)力的收費(fèi)。 科學(xué)決策。 以積極的態(tài)度和角度對(duì)待困難和遺留問題。 物業(yè)管理部 負(fù)責(zé)公司、管理部年度業(yè)主接待、維修保養(yǎng)、保安、保潔、保綠、家政和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等質(zhì)量提升、年度計(jì)劃預(yù)算審核與 平衡，并實(shí)施目標(biāo)控制等管理工作；牽頭、溝通、協(xié)調(diào)和處理服務(wù)公司、管理部的委托合同、協(xié)議或疑難問題；維持服務(wù)公司、分公司（合作子公司）、管理處物業(yè)管理正常運(yùn)行秩序；負(fù)責(zé)公司、管理部所有對(duì)外委托或發(fā)包項(xiàng)目的審核、把關(guān)工作；協(xié)同負(fù)責(zé)做好新接樓盤的接管、驗(yàn)收、前期介入和今后管理的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容等物業(yè)管理和協(xié)調(diào)工作；定期與投資企業(yè)的股東進(jìn)行溝通與聯(lián)系，擬訂年度計(jì)劃與項(xiàng)目方案，提供完整而可靠的決策依據(jù)；協(xié)助做好服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提升及內(nèi)部審核或評(píng)審 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 10 工作；負(fù)責(zé)公司“四防一?！薄⑸鐣?huì)穩(wěn)定等的檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和應(yīng)急日常處理；實(shí) 施企業(yè)整體營(yíng)銷工作等。 業(yè)務(wù)： 以規(guī)范化 、 專 業(yè)化的經(jīng)營(yíng)，不斷提高公司的服務(wù)水平 ，擴(kuò)大公司的 業(yè)務(wù) ，以滿足企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。 員工人數(shù)近 300 人，管理辦公住宅面積 60 多萬平方米、綠化養(yǎng)護(hù)面積 100 多萬平方米。嚴(yán)格 ISO900 ISO14001 質(zhì)量體系管理，提高服務(wù)質(zhì)量，減少投訴，有效利用投訴 第二節(jié) 管理方式 23 一、管理流程系統(tǒng)（三大模式系統(tǒng)） 23 二、物業(yè)管理部信息流程 25 第三節(jié) 管理措施 26 一、 管理措施 26 二、 管理概要 27 三、 服務(wù)質(zhì)量效果 41 第四節(jié) 校區(qū)檔案資料管理 42 第五節(jié) 投訴處理規(guī)程 43 第四章 人員配置 46 第一節(jié) 配備原則 46 第二 節(jié) 崗位職責(zé) 46 第三節(jié) 員工行為規(guī)范 48 第四節(jié) 培訓(xùn)管理機(jī)制 51 第五章 管理制度 56 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 3 投標(biāo)承諾書 ______________________ : 據(jù)《 ****物業(yè)管理招標(biāo)文件》提供的條件信息和規(guī)定要 求，遵照****市物價(jià)局、房管局相關(guān)文件規(guī)定，我司結(jié)合自身?xiàng)l件認(rèn)真研究測(cè)算后決定： 愿以人民幣 ****元 /年 的投標(biāo)價(jià)承擔(dān) ****物業(yè)管理任務(wù)。顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見，還需建立定期溝通機(jī)制 第一章 管理規(guī)劃設(shè)想 17 第一節(jié) 總體設(shè)想 17 一、 管理總目標(biāo) 17 二、 管理內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 18 三、管理特色 20 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 2 管理服務(wù)資金的來源和使用存在明顯的差異 三、 學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn) 15 管理的模式不盡相 同 學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對(duì)接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進(jìn)行評(píng)估 營(yíng)造開放、健康、多元化的校區(qū)文化 公司機(jī)構(gòu)健全，管理規(guī)范。 企業(yè)中期目標(biāo)： 以卓越的品牌贏得在 山東 物業(yè)管理行業(yè)中的領(lǐng)先地 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 6 位。 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)預(yù)算、管理會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)核算方法與形式的策劃及目標(biāo)實(shí)施；負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金流量、資金管理、財(cái)務(wù)管理；負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的研究和優(yōu)化整合的規(guī)劃，并付諸實(shí)施；實(shí)施公司資產(chǎn)及資本運(yùn)作的計(jì)劃及實(shí)施；負(fù)責(zé)對(duì)公司、各管理部等資金正常運(yùn)行秩序的管理、監(jiān)控及登帳核帳匯帳等會(huì)計(jì)核算工作；加強(qiáng)對(duì)公司、投資 企業(yè)及管理處財(cái)務(wù)出納人員的選派與調(diào)配，并進(jìn)行業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)經(jīng)紀(jì)律的監(jiān)管；公司工資福利總額和個(gè)人所得稅等核算與解繳工作；負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系與溝通；實(shí)施企業(yè)整體營(yíng)銷工作等。 我們信任和尊重個(gè)人 我們鼓勵(lì) 員工 主動(dòng)性和創(chuàng)造 性 ， 我們追求卓越的成就與貢獻(xiàn) ， 我 業(yè)主至上 服務(wù)為本 嚴(yán)格自律 無私奉 獻(xiàn) 11 們?cè)诮?jīng)營(yíng)活動(dòng)中堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)與正直 ， 我們靠團(tuán)隊(duì)精神達(dá)到我們的共同目標(biāo) 。讓溝通成為習(xí)慣。 知道如何應(yīng)用。 5 經(jīng)常的督導(dǎo)檢 查 督導(dǎo)人員實(shí)地檢查，輔以報(bào)表管理，并調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)人員的積極性及自覺性。 4 避免人事的包 袱 現(xiàn)場(chǎng)人員可依要求隨時(shí)調(diào)換或機(jī)動(dòng)增加，業(yè)主無后顧之憂及受人情壓力困擾。 2 詳實(shí)的記錄分 析 建立各項(xiàng)數(shù)據(jù)，落實(shí)事前維護(hù)而非事后修補(bǔ)。 隨著這幾年國(guó)家對(duì)教育事業(yè)的重視程度的提高，國(guó)家積極推動(dòng)科教興國(guó)戰(zhàn)略，人們對(duì)知識(shí)的欲求也在日益高漲，在中共十六大上，又提出要形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會(huì)，促進(jìn)人的全