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【正文】 執(zhí)行。這就加劇了內(nèi)部控制無法發(fā)揮它所有的功能。 存貨在會計核算方面不準(zhǔn)的原因 有意增加經(jīng)營業(yè)績，未能真實體現(xiàn)存貨跌價的損失。 ，對于存貨的跌價損失準(zhǔn)備計提沒有完全。 ，不易確定存貨的可變現(xiàn)凈值。 市場調(diào)查以及銷售策略的缺陷 市場調(diào)查需要依照市場調(diào)查的目的、調(diào)查項目的內(nèi)容與調(diào)查對象的特點來選取合適的調(diào)查方法。調(diào)查方法選擇運用是否合理，對調(diào)查結(jié)果有很大的影響。調(diào)查的方法運用的越適當(dāng)，結(jié)果的可信度就越高，成一個正比例的關(guān)系。 房地產(chǎn)市場本身就是一個變化多端的市場， 企業(yè)若沒有加大 市場調(diào)查 力度，那么 調(diào)查的 結(jié)果 就 難以 準(zhǔn)確，易出現(xiàn)偏差。 由于房地產(chǎn) 自身 具有不可移動性 、 投資價值大 等特點，其銷售難度 系數(shù)也 比一般 的 商品 銷售難度系數(shù)要高 。為了成功 、 有效 的 把產(chǎn)品 出售 ，必須 依據(jù) 營銷目標(biāo) 和 營銷市場的特點，采取 相應(yīng)的 營銷策略。 保利地產(chǎn)一直保持 著 比較 “ 激進(jìn) ” 的 營銷 策略。 從 2021年的“單一城市中心戰(zhàn)略”并不能滿足不斷擴(kuò)張的城市需求，到 2021年的“‘ 3+2’ 城市群戰(zhàn)略 ”，使得保利高數(shù)量房產(chǎn)存貨得到有效緩解，房產(chǎn)存貨的銷售量大大增加。但一味的激進(jìn)擴(kuò)張，也存在一定的風(fēng)險。 如圖 4所示： 圖 4 2021年保利地產(chǎn)全國布局 6 保利地產(chǎn)存貨管理問題的解決對策 企業(yè)外部：完善國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的 一個重要部分 ，對 我國 國民經(jīng)濟(jì) 提升 發(fā)揮著 不可替代的帶動作用。如若 政策過猛，調(diào)控力度過大，有可能引 起一系列不良的反應(yīng) ，抑制經(jīng)濟(jì) 向前增長 。因此政策力度選擇應(yīng)該適當(dāng)。此外，應(yīng)該努力為房地產(chǎn)的開發(fā)銷售創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，完善市場功能。 完善土地儲備制度，規(guī)范土地出讓市場 政府主管部門 應(yīng) 出臺 相應(yīng)的 規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，以法制手段為主。實施更嚴(yán)格、高效的土 地管理制度。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)腫普遍存在的非法侵占、征用土地的現(xiàn)象應(yīng)該嚴(yán)加治理。加快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要 以及 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。 完善房地產(chǎn)信貸政策 在我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道十分有限，一般來主要是銀行貸款和發(fā)行股票。所以， 國家需 要建立健全基本平臺，實現(xiàn)多元化利益主體公平競爭，完善多層次金融市場，完善房地產(chǎn)信貸制度。 完善房地產(chǎn)信息政策 在這個信息化的時代， 有關(guān)部門應(yīng)廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息， 建立一個 動態(tài)的統(tǒng)計、分析、監(jiān)控體系， 提高風(fēng)險預(yù)警能力。同時，對已存在的風(fēng)險 加以化解。如打擊 各種 違規(guī) 散布虛假信息的 行為。 差別化引導(dǎo)市場 不同地域、不同群體對住宅的環(huán)境、面積等需求不同。 國家相關(guān)部門 應(yīng)該健全多層次 的 金融市場體系，差別化引導(dǎo)市場。 企業(yè)內(nèi)部 企業(yè)自身的調(diào)整與進(jìn)步才是 解決問題的關(guān)鍵之處，所以，保利地產(chǎn)應(yīng)以改進(jìn)內(nèi)部管理為主，推動企業(yè)更好更持續(xù)的發(fā)展。 重塑管理意識 ，完善內(nèi)部控制 重塑企業(yè)的存貨管理意識是完善內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，是解決存貨管理問題的首要步驟。 第一， 企業(yè) 在錄取人員上要格外謹(jǐn)慎，因為 存貨采購 、保管、出庫、 銷售及財務(wù)管理等都是 企業(yè)萬分重要 的崗位 ， 所以對人員的道德素質(zhì)、忠誠度、專業(yè)技能、實踐經(jīng)驗等都需要全方面的查看。 第二，要定期對存貨管理的相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的綜合能力與水平， 增加一些有獎競賽， 調(diào)動 他們的主觀能動性。 第三，劃清職權(quán)，明晰職責(zé)，建立有效的管理稽查制度，加強人員的控制力度。 第四， 完善會計核算，真實反映存貨的實際價值，及時計提存貨跌價準(zhǔn)備。 加強創(chuàng)新意識， 采用科學(xué)方法 創(chuàng)新對于任何一家企業(yè)來說都是發(fā)展的不竭動力，同時選取科學(xué)的方法也是讓企 業(yè)運作效率事半功倍的。第一，培養(yǎng)員工的創(chuàng)新意識，特別是管理高層，并招收創(chuàng)新性人才。 第二，結(jié)合企業(yè)實際情況，采用適合的訂貨方法。如，房地產(chǎn)開發(fā)階段所需的工程材料和相關(guān)設(shè)備，必須根據(jù)施工的具體進(jìn)度適量采購、供貨。第三，合理運作采購的資金，控制采購成本。包工包料的采購方式能降低采購的成本。第四， 改善保管的方式， 對積壓 無用的 材料要及時的處理 ，以免 占用倉庫空間，以便減少管理費用。第五，采用現(xiàn)代化的管理手段，建立高科技的存貨管理系統(tǒng)，信息技術(shù)應(yīng)用于企業(yè)的管理。 加強法律意識，合法合規(guī)建造 現(xiàn)代社會是一個法制社會，遵紀(jì)守法是一個企業(yè)樹立起良好公眾形象的必要條件。房產(chǎn)合理合規(guī) 建造能降低管理成本，易于銷售。第一， 企業(yè)需要擁有一個正規(guī)的法律團(tuán)體。第二， 在公司成員，特別是領(lǐng)導(dǎo)層中開展法治教育，進(jìn)行有針對性的法律培訓(xùn)，如講座、培訓(xùn)班等。增強公平、合法競爭意識，減少不必要的法律糾紛，建立一個優(yōu)質(zhì)的企業(yè)形象。 加強風(fēng)險意識，合理合量建造 風(fēng)險意識是指 企業(yè) 對 風(fēng)險 的感受，認(rèn)識和由 企業(yè)利益 與風(fēng)險之間的關(guān)系而產(chǎn)生的對 技術(shù)創(chuàng)新風(fēng)險 的 態(tài)度 。 在企業(yè)發(fā)展的道路上一定要懂得“居安思?！薄５谝?， 加強管理層的風(fēng)險學(xué)習(xí)，奠定一個風(fēng)險的基調(diào)。第二， 頭腦風(fēng)暴， 提出正確的 風(fēng)險問題。第三， 劃分風(fēng)險類別 ，分類處理。 第四， 在企業(yè)文化建設(shè)全過程融入風(fēng)險意識。第五， 將風(fēng)險與績效考核掛鉤。 加強市場調(diào)查，完善銷售策略 做好市場調(diào)查，完善銷售策略能直接降低房產(chǎn)存貨，輔助存貨管理工作。第一，調(diào)查市場時要采用 多元化 的方法 ，可以 把 觀察法、實驗法、訪問法和問卷法相結(jié)合 。 最好成立有針對性的市場調(diào)查小組，按年齡、性別、職業(yè)等進(jìn)行不同層次的分析。 第二， 銷售策略上也要多元化，“激進(jìn)”的策略固然能讓銷售業(yè)績有很大提高，但也存在高庫存的風(fēng)險。因此“激進(jìn)”與“穩(wěn)定”策略適當(dāng)結(jié)合，可以有效地降低風(fēng)險，降低庫存量。 結(jié)論 房地產(chǎn)行業(yè)是百姓生活必不可少的部分， 也 是我國市場經(jīng)濟(jì)的重 要組成部分。保利房地產(chǎn)集團(tuán)在中國房地產(chǎn)中的 地位 屈指可數(shù)。 作為大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，保利地產(chǎn)存貨居高不下的問題特別具有代表性，它存在著大部分房地產(chǎn)企業(yè) 都 普遍擁有 的不足之處 —— 存貨管理方面存在問題。 主要問題在于企業(yè)內(nèi)部控制制度不健全，存貨管理的方法不科學(xué)，管理人員對存貨管理的意識不夠。 相對完善的存貨管理有利于提升管理績效，對企業(yè)的發(fā)展也是百利而無一害的。所以 ， 存貨管理問題對于企業(yè)來說需要不斷的改善， 力求 做到精益求精。在應(yīng)對保利地產(chǎn)的存貨管理問題時，首先要分析導(dǎo)致問題出現(xiàn)的外部原因， 如國家宏觀調(diào)控政策的影響、法制 與體制的不規(guī)范、 市場需求變化加快。然后，在重點深入分析 企業(yè)的 內(nèi)部原因， 如 企業(yè)違法違規(guī)建造、 內(nèi)部控制環(huán)境先天不足與后天部分失效、會計核算存在漏洞。 內(nèi)因外因相 結(jié)合，抓住 根源，尋找本質(zhì)。 最后，總結(jié)企業(yè)在存貨管理方面的弊病， 提出相關(guān)的解決對策 。在外部方面，需要國家完善宏觀調(diào)控政策，多給與房地產(chǎn)行業(yè)支持、引導(dǎo)、監(jiān)督。在內(nèi)部方面， 企業(yè)需要 重塑管理意識，完善內(nèi)部控制； 加強創(chuàng)新意識，采用科學(xué)方法； 加強法律意識，合法合規(guī)建造； 加強風(fēng)險意識，合理合量建造等。 本文在研究方面還不全面，在研究數(shù)據(jù)與范圍上還存在局限性，存貨管理的優(yōu)化與完善還有很大的空間可以提升， 需再進(jìn)一步探究，希望保利地產(chǎn)集團(tuán)及其他地產(chǎn)企業(yè)能實現(xiàn)可持續(xù)并穩(wěn)定的發(fā)展。