【導(dǎo)讀】研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用或參考的內(nèi)容外，本論文不含。對(duì)本文的研究做出重。要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)注。本人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。本校學(xué)生在學(xué)習(xí)期間所完成的學(xué)位論文的知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸徐州工程學(xué)院所擁有。和電子文檔拷貝，允許論文被查閱和借閱。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化程度進(jìn)一步提高，人們對(duì)商品住宅的需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。再加上它的發(fā)展深受宏觀環(huán)境的制約，如國(guó)家的政策導(dǎo)。切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中如何有效、全面、系統(tǒng)地防。重要的理論意義。本文以江蘇帝奧地產(chǎn)為研究對(duì)象，采用宏觀與微觀、定性與定量相結(jié)合的研究方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施作了研究。具體情況，提出了自己的控制方法，以期能夠?qū)σ恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有所裨益，

　　

【正文】 素的敏感程度和項(xiàng)目對(duì)其變化的承受能力。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，敏感性分析是對(duì)項(xiàng)目不確定性分析的一種重要方法。通過(guò) 該方法，可以研究各種不確定因素變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響程度，了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)大小，還可以篩選出若干最為敏感的因素，有利于集中力量對(duì)它們進(jìn)行研究，重點(diǎn)調(diào)查和收集資料，盡量降低因素的不確定性，進(jìn)而減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。于此同時(shí)，還可以確定不確定因素的變化與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好壞的關(guān)系。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)， 敏感度系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比。 (2)水榭花都項(xiàng)目敏感性分析 (表 5表 5表 56 見(jiàn)附錄 ) 對(duì)于帝奧泛地產(chǎn)水榭花都項(xiàng)目： 確定不確定性因素：影響水榭花都項(xiàng)目收益 的主要敏感因素為銷(xiāo)售價(jià)格和建安成本。 確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍： 5%即對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格和建安成本浮動(dòng) 5%進(jìn)行敏感性分析。 確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。 (1) 根據(jù)表 54 所列數(shù)據(jù)，求得 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV=18517+921 (1+3%)1+38828 (1+3%)2 =18976 表 57 敏感性分析表 1 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 1 基本方案 0 18976 2 建安成本 +5% 16344 (%) 3 銷(xiāo)售價(jià)格 5% 14352 (%) 由表 55，當(dāng)建安成本 +5%時(shí)， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV=19443+(246) (1+3%)1 +38220 (1+3%) 2 =16344 由表 56，當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格 5%時(shí)， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV=18517+(538) (1+3%) 1+35425 (1+3%)2 =14352 因此在其他因素不變的情況下，當(dāng)建安成本 +5%時(shí)，凈現(xiàn)值為 16344 萬(wàn)元， 下降了%，；當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格 5%時(shí)，凈現(xiàn)值是 14352 萬(wàn)元， 下降了 %。 (2)當(dāng)財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值為 0 時(shí)，建安成本、銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)幅度為： 表 58 敏感性分析表 2 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 1 基本方案 0 18976 2 建安成本 +% 0 3 銷(xiāo)售價(jià)格 % 0 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 22 因此在其他因素不變的情況下，當(dāng)建安成本 增加 %或者銷(xiāo)售價(jià)格 下降 %時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 0。 結(jié)論是：銷(xiāo)售價(jià)格的變化對(duì)凈現(xiàn)值的影響較大，而建安成本的變動(dòng)對(duì)凈現(xiàn)值的影響 次之 ；也就是說(shuō)，凈現(xiàn)值對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格變化的反映 比 凈現(xiàn)值對(duì)建安成本變化 的反映 敏感 。所以，凈現(xiàn)值指標(biāo)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格因素變動(dòng)的反映最敏感；建安成本為次敏感因素。 從上述分析中可以看出，以下幾個(gè)方面和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)： (1) 現(xiàn)金流的穩(wěn)定。在對(duì)水榭花都項(xiàng)目的敏感性分析中，建安成本和銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)最終影響的是現(xiàn)金流的變化。現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，可以真實(shí)反映企業(yè)實(shí)際支付、收入情況，是企業(yè)短期償債能力的體現(xiàn)。 由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長(zhǎng) 等 的特點(diǎn) ，對(duì)現(xiàn)金的要求較高，若房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流長(zhǎng)期處于負(fù)值， 會(huì)給 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)帶來(lái)資金上的困難，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的 斷裂 ，引發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 (2) 銷(xiāo)售價(jià)格的制定。在其他因素不變的情況下，商品房的銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)企業(yè)盈利與否最為敏感。但在實(shí)際銷(xiāo)售中，售價(jià)也不是越高越好。 價(jià)格過(guò)高會(huì)引起房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過(guò)低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)。如果銷(xiāo)售無(wú)法實(shí)現(xiàn)，資金回收就更不可能了。 (3) 成本費(fèi)用的控制。從對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)不確定風(fēng)險(xiǎn)分析中看，成本和售價(jià)是其主要變動(dòng)指標(biāo)，也是企業(yè)能否達(dá)到預(yù)期收益的關(guān)鍵因素。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用的控制和監(jiān)督， 提 高全員的成本意識(shí)， 有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，達(dá)到預(yù)期收益。 帝奧房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制 從水榭花都項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不確定分析來(lái)看，該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)的角度是可行的，但帝奧在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中依舊要加強(qiáng)管理： (1)重視現(xiàn)金流的管理 帝奧地產(chǎn)首先要加強(qiáng)資金預(yù)算管理，及時(shí)反映公司未來(lái)現(xiàn)金流量和資金盈缺狀況，提高資金調(diào)度、融通和運(yùn)作的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，為公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資金融通提供及時(shí)有效的信息；接著要統(tǒng)籌管理現(xiàn)金流量，對(duì)資金進(jìn)行綜合平衡和適時(shí)調(diào)度，保持日?，F(xiàn)金流的穩(wěn)定性。同時(shí)積極挖掘資金潛力，降低資金風(fēng)險(xiǎn)；最后加強(qiáng)商品房 存貨和應(yīng)收賬款管理，加快資金的周轉(zhuǎn)，優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)。對(duì)物資采用嚴(yán)格定額管理，在保證原材料供應(yīng)的基礎(chǔ)上，盡量減少資金的占用，保持企業(yè)的健康發(fā)展。 (2)制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格 帝奧在房產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，要根據(jù)市場(chǎng)行情和預(yù)期收益制定出合理的銷(xiāo)售價(jià)格。同時(shí)，合理利用折扣手段，吸引顧客享受優(yōu)惠價(jià)格而提前付款還貸，縮短企業(yè)的平均收款期，促進(jìn)資金的及時(shí)回收。 (3)加強(qiáng)成本費(fèi)用管理 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 23 帝奧管理層要建立健全材料成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)部門(mén)要加強(qiáng)項(xiàng)目成本的核算和控制，做好工程材料入庫(kù)、出庫(kù)管理工作，同時(shí)還要 加強(qiáng)費(fèi)用預(yù)算的編制工作，對(duì)各種費(fèi)用支出做出合理統(tǒng)籌安排。另外， 帝奧公司 內(nèi)部各職能部門(mén)之間要加強(qiáng)聯(lián)系，把成本費(fèi)用控制上升到管理的高度，使財(cái)務(wù)預(yù)算和成本管理相符。 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 24 結(jié)論 由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大，資金回收期長(zhǎng)、 資產(chǎn)負(fù)債率 高等特點(diǎn)，并且 深受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的 影響， 因此大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)面臨著很多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 。 從本文的分析看，由于帝奧資產(chǎn)負(fù)債率高，籌資渠道單一，投資決策失誤，短期償債能力不足等原因，很可能會(huì)引發(fā)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 本文在已有的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)研究的理論基礎(chǔ)之上，作者綜合運(yùn)用了分析、歸納、圖表、定量、定性、案例等方法，對(duì)所要探討的房地 產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的分析，研究成果與創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面： 有關(guān)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究的文獻(xiàn)已有很多，但大多是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的某個(gè)階段或方面入手研究，比如投資風(fēng)險(xiǎn)或籌資風(fēng)險(xiǎn)。而本文是對(duì)帝奧房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的評(píng)估，并且對(duì)不同性質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)采用不同的分析方法。 分析為主， 綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)、杠桿系數(shù)，盈虧平衡和敏感性分析等方法 著重對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、 經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)地闡述 ；然后采用定性分析法，提出了優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究，注重公司現(xiàn)金流的管理等 風(fēng)險(xiǎn)控制策略。 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 25 致謝 在我的畢業(yè)論文完成之際 ,我最要感謝的是我的論文指導(dǎo)老師 — 薛川老師。自論文開(kāi)始之時(shí)起，薛老師就在論文寫(xiě)作方向，素材搜集，提綱擬定，寫(xiě)作方法和論文結(jié)構(gòu)等方面給予我很大的幫助。并仔細(xì)閱讀我的論文初稿、二稿、三稿，提出許多寶貴的建議和意見(jiàn)，使我的論文日漸完善。 在薛老師指導(dǎo)我寫(xiě)作畢業(yè)論文這段時(shí)間里，我不僅感受到薛老師一絲不茍的工作態(tài)度，也感受到了薛老師無(wú)微不至的關(guān)心。在最初的時(shí)間里，我對(duì)畢業(yè)論文寫(xiě)作比較盲目，是薛老師及時(shí)地指導(dǎo)，讓我找到了正確的寫(xiě)作途徑，寫(xiě)作過(guò) 程中遇到困難時(shí)，薛老師給我莫大的鼓勵(lì)，使我的論文寫(xiě)作能夠順利進(jìn)行。 最后也一并感謝我的任課老師和同班同學(xué)，他們是我真正的良師益友。 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 26 參考文獻(xiàn) 淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與控制 潘春華 財(cái)經(jīng)縱橫 2021 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理以及風(fēng)險(xiǎn)防范 李武衛(wèi) 財(cái)會(huì)研究 2021 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范 張笑杰 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 2021 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理分析 董邦國(guó) 2021 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型研究 楊剛 荊楚理工學(xué)院學(xué)報(bào) 2021 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng) 加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 蔡敏妮 財(cái)稅縱橫 2021 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理 方芳 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社 2021 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理 俞文青 立信會(huì)計(jì)出版社 2021 財(cái)務(wù)成本管理 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì) 經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 2021 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 余玉苗 清華大學(xué)出版社 2021 中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)操作指引 李海峰 北京圖書(shū)出版社 2021 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理基于 ZScore模型的我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警研究 黃碩等 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 2021 （第二版） 施建剛 同濟(jì)大學(xué)出版社 2021 房地產(chǎn)高效風(fēng)險(xiǎn)防范 彭 勇 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2021 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制 馬都 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2021 淺議房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理 周璟 財(cái)會(huì)探析 2021 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施 吳耿城 財(cái)經(jīng)論壇 2021 國(guó)內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的困境與對(duì)策 申山宏 商業(yè)經(jīng)濟(jì) 2021 房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范研究 宋燕 投資分析 2021 我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范 趙楠 財(cái)經(jīng)◎財(cái)會(huì)探析 2021 淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管控策略與創(chuàng)新 王月榮 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2021 我國(guó)房地產(chǎn)企 業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制研究 于月超 風(fēng) 險(xiǎn) 與 內(nèi) 控 2021 如何防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 王師 財(cái)會(huì)研究 2021 淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管控策略與創(chuàng)新 王月榮 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 經(jīng)濟(jì)危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)的綜合現(xiàn)狀分析 楊萌 市場(chǎng)透視 2021 Real Estate + Financial Services LODGING NEW YORK THEN WASHINGTON 2021 HEDGING REAL ESTATE RISK Journal of Portfolio Management 2021 Real Estate Risk Management with Copulas Journal of Property Research 2021 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 27 附錄 附錄 1 表 41 資產(chǎn)負(fù)債表 編制 ： 帝奧地產(chǎn)發(fā)展有限公司 報(bào)表日期： 2021年 12 月 31日 年初數(shù)： 年末數(shù) 流動(dòng)資產(chǎn) 貨幣資金 4,640,380,000 2,559,130,000 應(yīng)收票據(jù) 0 0 應(yīng)收賬款 31,173,800 94,006,500 預(yù)付賬款 335,954,000 315,919,000 其他應(yīng)收款 71,255,100 65,960,700 存貨 13,658,800,000 15,149,900,000 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 18,737,500,000 18,184,900,000 非流動(dòng)資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 4,402,610,000 5,518,550,000 長(zhǎng)期股權(quán)投資 26,105,600 6,591,960 固定資產(chǎn)原值 2,756,310,000 2,891,240,000 累計(jì)折舊 804,849,000 922,366,000 固定資產(chǎn)凈值 1,951,460,000 1,968,870,000 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 48,991 45,918 固定資 產(chǎn)凈額 1,951,410,000 1,968,830,000 工程物資 0 0 在建工程 1,195,810,000 5,218,960 無(wú)形資產(chǎn) 8,256,770 7,431,090 開(kāi)發(fā)支出 0 0 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 0 0 遞延所得稅資產(chǎn) 34,248,800 48,481,200 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 7,618,440,000 7,555,100,000 資產(chǎn)總計(jì) 26,356,000,000 25,740,000,000 流動(dòng)負(fù)債 短期借款 700,000,000 880,000,000 應(yīng)付票據(jù) 0 0 應(yīng)付賬款 2,054,990,000 2,823,590,000 預(yù)收賬款 3,626,620,000 2,151,960,000 應(yīng)付職工薪酬 36,945,600 38,058,200 應(yīng)交稅費(fèi) 356,462,000 451,675,000 應(yīng)付利息 111,114,000 112,179,000 應(yīng)付股利 1,162,190 1,162,190 其他應(yīng)交款 0 1,681,150,000 其他應(yīng)付款 492,413,000 548,178,000 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 1,144,000,000 288,000,000 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 8,523,710,000 8,975,950,000 非流動(dòng)負(fù)債 長(zhǎng)期借款 5,326,000,000 5,915,160,000 應(yīng)付債券 3,160,510,000 1,487,540,000 長(zhǎng)期應(yīng)付款 11,710,000 9,636,000 徐州工程學(xué)院畢業(yè) 論文 28 遞延所得稅負(fù)債 0 0 其