【正文】 徐州工程學院畢業(yè) 論文 26 參考文獻 淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點與控制 潘春華 財經(jīng)縱橫 2021 加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理以及風險防范 李武衛(wèi) 財會研究 2021 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點與防范 張笑杰 財務會計 2021 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理分析 董邦國 2021 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警模型研究 楊剛 荊楚理工學院學報 2021 房地產(chǎn)企業(yè)應 加強財務風險管理 蔡敏妮 財稅縱橫 2021 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理 方芳 上海財經(jīng)大學出版社 2021 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理 俞文青 立信會計出版社 2021 財務成本管理 中國注冊會計師協(xié)會 經(jīng)濟科學出版社 2021 中級財務會計 余玉苗 清華大學出版社 2021 中國房地產(chǎn)項目開發(fā)操作指引 李海峰 北京圖書出版社 2021 房地產(chǎn)開發(fā)與管理基于 ZScore模型的我國房地產(chǎn)上市公司財務預警研究 黃碩等 房地產(chǎn)開發(fā) 2021 （第二版） 施建剛 同濟大學出版社 2021 房地產(chǎn)高效風險防范 彭 勇 中國建筑工業(yè)出版社 2021 房地產(chǎn)項目成本控制 馬都 中國建筑工業(yè)出版社 2021 淺議房地產(chǎn)企業(yè)如何加強財務管理 周璟 財會探析 2021 我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險及其防范措施 吳耿城 財經(jīng)論壇 2021 國內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的困境與對策 申山宏 商業(yè)經(jīng)濟 2021 房地產(chǎn)企業(yè)投資風險防范研究 宋燕 投資分析 2021 我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及防范 趙楠 財經(jīng)◎財會探析 2021 淺談房地產(chǎn)開發(fā)財務管控策略與創(chuàng)新 王月榮 現(xiàn)代經(jīng)濟信息 2021 我國房地產(chǎn)企 業(yè)財務風險管理與控制研究 于月超 風 險 與 內(nèi) 控 2021 如何防范房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險 王師 財會研究 2021 淺談房地產(chǎn)開發(fā)財務管控策略與創(chuàng)新 王月榮 現(xiàn)代經(jīng)濟信息 經(jīng)濟危機下房地產(chǎn)行業(yè)的綜合現(xiàn)狀分析 楊萌 市場透視 2021 Real Estate + Financial Services LODGING NEW YORK THEN WASHINGTON 2021 HEDGING REAL ESTATE RISK Journal of Portfolio Management 2021 Real Estate Risk Management with Copulas Journal of Property Research 2021 徐州工程學院畢業(yè) 論文 27 附錄 附錄 1 表 41 資產(chǎn)負債表 編制 ： 帝奧地產(chǎn)發(fā)展有限公司 報表日期： 2021年 12 月 31日 年初數(shù)： 年末數(shù) 流動資產(chǎn) 貨幣資金 4,640,380,000 2,559,130,000 應收票據(jù) 0 0 應收賬款 31,173,800 94,006,500 預付賬款 335,954,000 315,919,000 其他應收款 71,255,100 65,960,700 存貨 13,658,800,000 15,149,900,000 流動資產(chǎn)合計 18,737,500,000 18,184,900,000 非流動資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 4,402,610,000 5,518,550,000 長期股權投資 26,105,600 6,591,960 固定資產(chǎn)原值 2,756,310,000 2,891,240,000 累計折舊 804,849,000 922,366,000 固定資產(chǎn)凈值 1,951,460,000 1,968,870,000 固定資產(chǎn)減值準備 48,991 45,918 固定資 產(chǎn)凈額 1,951,410,000 1,968,830,000 工程物資 0 0 在建工程 1,195,810,000 5,218,960 無形資產(chǎn) 8,256,770 7,431,090 開發(fā)支出 0 0 長期待攤費用 0 0 遞延所得稅資產(chǎn) 34,248,800 48,481,200 非流動資產(chǎn)合計 7,618,440,000 7,555,100,000 資產(chǎn)總計 26,356,000,000 25,740,000,000 流動負債 短期借款 700,000,000 880,000,000 應付票據(jù) 0 0 應付賬款 2,054,990,000 2,823,590,000 預收賬款 3,626,620,000 2,151,960,000 應付職工薪酬 36,945,600 38,058,200 應交稅費 356,462,000 451,675,000 應付利息 111,114,000 112,179,000 應付股利 1,162,190 1,162,190 其他應交款 0 1,681,150,000 其他應付款 492,413,000 548,178,000 一年內(nèi)到期的非流動負債 1,144,000,000 288,000,000 流動負債合計 8,523,710,000 8,975,950,000 非流動負債 長期借款 5,326,000,000 5,915,160,000 應付債券 3,160,510,000 1,487,540,000 長期應付款 11,710,000 9,636,000 徐州工程學院畢業(yè) 論文 28 遞延所得稅負債 0 0 其他。在最初的時間里，我對畢業(yè)論文寫作比較盲目，是薛老師及時地指導，讓我找到了正確的寫作途徑，寫作過 程中遇到困難時，薛老師給我莫大的鼓勵，使我的論文寫作能夠順利進行。并仔細閱讀我的論文初稿、二稿、三稿，提出許多寶貴的建議和意見，使我的論文日漸完善。 徐州工程學院畢業(yè) 論文 25 致謝 在我的畢業(yè)論文完成之際 ,我最要感謝的是我的論文指導老師 — 薛川老師。而本文是對帝奧房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險進行全面的評估，并且對不同性質(zhì)的風險采用不同的分析方法。 從本文的分析看，由于帝奧資產(chǎn)負債率高，籌資渠道單一，投資決策失誤，短期償債能力不足等原因，很可能會引發(fā)公司的財務風險。另外， 帝奧公司 內(nèi)部各職能部門之間要加強聯(lián)系，把成本費用控制上升到管理的高度，使財務預算和成本管理相符。 (3)加強成本費用管理 徐州工程學院畢業(yè) 論文 23 帝奧管理層要建立健全材料成本管理制度和標準。 (2)制定合理的銷售價格 帝奧在房產(chǎn)銷售時，要根據(jù)市場行情和預期收益制定出合理的銷售價格。同時積極挖掘資金潛力，降低資金風險；最后加強商品房 存貨和應收賬款管理，加快資金的周轉，優(yōu)化庫存結構。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的核心，加強對項目成本費用的控制和監(jiān)督， 提 高全員的成本意識， 有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，達到預期收益。 (3) 成本費用的控制。 價格過高會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的形象和信譽。在其他因素不變的情況下，商品房的銷售價格對企業(yè)盈利與否最為敏感。 由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長 等 的特點 ，對現(xiàn)金的要求較高，若房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流長期處于負值， 會給 項目營運帶來資金上的困難，甚至可能導致企業(yè)資金鏈的 斷裂 ，引發(fā)經(jīng)營風險。在對水榭花都項目的敏感性分析中，建安成本和銷售價格的變動最終影響的是現(xiàn)金流的變化。所以，凈現(xiàn)值指標對銷售價格因素變動的反映最敏感；建安成本為次敏感因素。 (2)當財務凈 現(xiàn)值為 0 時，建安成本、銷售價格的變動幅度為： 表 58 敏感性分析表 2 序號 項目 變動幅度 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1 基本方案 0 18976 2 建安成本 +% 0 3 銷售價格 % 0 徐州工程學院畢業(yè) 論文 22 因此在其他因素不變的情況下，當建安成本 增加 %或者銷售價格 下降 %時，財務凈現(xiàn)值為 0。 確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標：財務凈現(xiàn)值。 (2)水榭花都項目敏感性分析 (表 5表 5表 56 見附錄 ) 對于帝奧泛地產(chǎn)水榭花都項目： 確定不確定性因素：影響水榭花都項目收益 的主要敏感因素為銷售價格和建安成本。于此同時，還可以確定不確定因素的變化與項目經(jīng)濟效益好壞的關系。 在房地產(chǎn)領域中，敏感性分析是對項目不確定性分析的一種重要方法。所以，用盈虧平衡分析法是難以得出一個全面的結論。 另外，盈虧平衡分析雖然能對項目的風險進行分析，但它缺乏概率的判斷，難以定量測度風險的大小。商品房銷售面積一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，適應市場的變化能力也越強，經(jīng)營安全性越好。 邊際系數(shù)為 %，說明項目是可行的。 盈虧平衡分析的基本公式： 徐州工程學院畢業(yè) 論文 20 總成本： C=Cf+Cv Q 總收入： S=P Q 列出盈虧平衡方程： C=S P Q＝ Cf+Cv Q 則， 盈虧平衡產(chǎn)量點： Q=Cf/（ PCv） 式 (51) 盈虧平衡價格點： P0=Cf/Q+Cv 式 (52) 盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本： C0=P— Cf/Q 式 (53) 式中 ： C—— 銷售成本 P—— 產(chǎn)品銷售價格 Cf—— 固定成本總額 Cv—— 單位變動成本 Q—— 銷售數(shù)量 S—— 銷售收入 (2)水榭花都項目盈虧平衡分析 根據(jù)上述數(shù)據(jù)可知：帝奧水榭花都項目可銷售住宅面積 167654 平方米 ，平均銷售單價 5800 元 /平方米，總成本費用 50000 萬元 ，其中固定成本 (土地費用 )18300 萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關系。 通常情況下，在項目產(chǎn)出能力一定時，盈虧平衡點越低，房地產(chǎn)項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。一般而言，盈虧平衡點越低，項目盈利的可能性就越大，對不確定 性因素變化帶來的風險的承受能力就越強。 收入及成本： 預計銷售收入為 97239 萬元，開發(fā)總成本 50000 萬元 利潤及稅金： 經(jīng)營稅金及附加 13715 萬元，利潤總額 37628 萬元 預計凈利潤為 26733 萬元，經(jīng)營凈利率為 % 具體數(shù)據(jù)詳見附錄：表 5表 52 經(jīng)營不確定性分析 盈虧平衡分析 (1)盈虧平衡分析法 盈虧平衡點又稱保本點，即項目的盈利與虧損的轉折點。水榭花都項目工程建設的資金來源：用于項目的自有資金 25000萬元，以土地抵押貸款 18000 萬元，其他 7000 萬元主要依靠銷售 回款 ，貸款年利率 %。 水榭花都項目工程建設總投資為 50000 萬元。 區(qū)內(nèi)建筑密度為 22%,綠化率為 38%，容積率為 。 徐州工程學院畢業(yè) 論文 19 5帝奧房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營風險評估 項目概述 本章 選取 2021 年帝奧新開發(fā)的項目 水榭花都 進行 項目經(jīng)營風險評估 。 (4)必要時采用風險回避來消除投資風險 這種做法可以達到徹底規(guī)避風險的目的，帝奧應該通過選聘業(yè)內(nèi)知名專家和企業(yè)精英人士，對項目進行充分的研究和論證，有效地預測項目的潛在風險。帝奧得投資決策必須在有效期內(nèi)迅速、及時、果斷地做出。相比之下，房產(chǎn)投資組合優(yōu)勢明顯，例如在帝奧生活廣場項目中，在開發(fā)住宅的同時一并 開發(fā)辦公樓和商鋪，利用不同類型的房地產(chǎn)實現(xiàn)他們之間的補充和融合，滿足了不同的市場需求，提高了公司的抗風險能力和獲利能力。既可以選擇對不同類型的房產(chǎn)項目進行投資，也可以選擇同一類型不同項目的投資組合。 徐州工程學院畢業(yè) 論文 18 (2)合理安排投資組合 不同的房地產(chǎn)項目的風險大小不同，其獲利能力也存在一定的差異。因此，可行性研究階段對風險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。 投資風險控制 (1)高度重視可行性研究 可行性研究是對擬投資項目進行全面的綜合技術經(jīng)濟分析。近年來，國家出臺了一系列的政策法規(guī)，利用行政 稅收、金融、信貸等多種手段從土地供應、住宅市場的供給與需求等各個方面對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。 (3) 宏觀調(diào)控政策的波動加大了房企的投資風險。目前，由于房地產(chǎn)投資過快增長導致房地產(chǎn)的結構性失衡，經(jīng)濟適用房的比例一直處于很低的水平。公司忽略了帝奧自身是否具有相應的償債能力，過高的負債和內(nèi)源籌資的缺乏導影響了資本結構的優(yōu)化，加大了資金的使用成本，也加重了償債壓力。帝奧每年的資產(chǎn)負債率都超過了 65%，已經(jīng)超過了