【正文】 第四章 營(yíng)業(yè)費(fèi)用核算 第十五條 營(yíng)業(yè)費(fèi)用是指 公司 在銷售、轉(zhuǎn)讓、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 第三章 管理費(fèi)用核算 第十三條 管理費(fèi)用是指 公司 行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 第十二條 成本報(bào)表 （一） 公司財(cái)務(wù)管理部 負(fù)責(zé) 本地 直屬項(xiàng)目 的成本報(bào)表的編制，異地 項(xiàng)目公司 負(fù)責(zé)所屬 項(xiàng)目的成本報(bào)表的編制 并及時(shí)報(bào)送 公司財(cái)務(wù)管理部 。 （一） 因素分析法：按成本項(xiàng)目逐個(gè)分析影響因素。 第十一條 成本分析 成本分析實(shí)行全面分析和單項(xiàng)專題分析相結(jié)合，分季、年度分析，并加以說(shuō)明。 （ 二 ） 編制計(jì)劃成本的依據(jù) 經(jīng)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃； 工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算； 經(jīng)審核的工程預(yù)算，平方米造價(jià)指標(biāo)、中標(biāo)價(jià)等； 市政府發(fā)布的征用土地和動(dòng)遷的法規(guī)以及依法規(guī)而進(jìn)行征地動(dòng)遷的測(cè)算資料； 中國(guó)人民銀行發(fā)布的有關(guān)貸款利率現(xiàn)行文件； 管理費(fèi)用計(jì)算方法； 市政府及其他有關(guān)部門(mén)制定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第九條 計(jì)劃成本編制 （一） 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃成本是確定商品房?jī)r(jià)格的依據(jù) ， 是編制年度計(jì)劃成本，制定成本降低措施、內(nèi)部承包考核的依據(jù) ， 是控制、分析、考核成本支出的依據(jù) 。 第七條 成本項(xiàng)目 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司 會(huì)計(jì)制度規(guī)定， 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成 本項(xiàng)目分為： ——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； ——前期工程費(fèi)； ——建筑安裝工程費(fèi)； ——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； ——公共配套設(shè)施費(fèi)； ——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 第六條 成本核算應(yīng)根據(jù)計(jì)算期內(nèi)已完工程實(shí)際消耗和實(shí)際價(jià)格 ，按照 “ 權(quán)責(zé)發(fā)生制 ” 的原則，分別進(jìn)行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確及時(shí)。 （ 三 ） 對(duì)于 異地 項(xiàng)目公司 或本地 個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)結(jié)合工程地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高及施工隊(duì)伍等因素，分別做以下處理： （ 一 ） 一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。 （三） 公司 各職能部門(mén) 、 項(xiàng)目公司 應(yīng)結(jié)合本部門(mén)的職責(zé)，向 財(cái)務(wù)管理部 提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料，對(duì)本部門(mén) 、 項(xiàng)目公司 的成本管理負(fù)責(zé)。 （二） 財(cái)務(wù)管理部 負(fù)責(zé) 公司 的 全面經(jīng)濟(jì)核算， 具體職責(zé)有： 負(fù)責(zé)編制計(jì)劃成本 ，提出成本控制目標(biāo)，制定成本控制措施， 對(duì)成本控制效果負(fù)責(zé)。 第二條 適用范圍 本 辦法 適用于 公司 所有具有實(shí)際控制權(quán)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算和管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用核算等 。 第九條 本規(guī)程自頒布之日起施行。 （三）專職收款員在交、存款或開(kāi)具財(cái)務(wù)票據(jù)失誤的， 公司 視情節(jié)嚴(yán)重程度酌情處理。 （二）收款、開(kāi)票操作失誤的，應(yīng)向客戶賠禮道歉。 第七條 違規(guī)責(zé)任 （一）非財(cái)務(wù)人員（包括 營(yíng)銷管理部 經(jīng)理、置業(yè)顧問(wèn)等）擅自收取客戶現(xiàn)金的， 公司 將給予嚴(yán)重警告處分?？蛻粢蟾?、換房時(shí)，應(yīng)由 營(yíng)銷管理部 置業(yè)顧問(wèn)填好銷售異動(dòng)單，報(bào)至 營(yíng)銷管理部 經(jīng)理審 批，收款員憑 審 批單辦理?yè)Q票手續(xù)，置業(yè)顧問(wèn)同時(shí)辦理合同更新手續(xù)；客戶申請(qǐng)退定時(shí)，其銷售異動(dòng)表報(bào)至 分管副總、 財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理 、 總 經(jīng)理 審批后辦理退款手續(xù)；客戶申請(qǐng)退房時(shí)，須填寫(xiě)銷售異動(dòng)表，按上述流程簽字審批至 分管 副總 、 財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理、 總經(jīng)理 ，到 公司財(cái)務(wù)管理部 辦理退款手續(xù)。開(kāi)具全額發(fā)票的，可以憑票抵扣已交款，另外交付現(xiàn)金的，要注明本次收現(xiàn)金額，包含已發(fā)放貸款的，GMS管理體系文件 財(cái)務(wù) 管理手冊(cè) 26 經(jīng)財(cái)務(wù)查證后注明已發(fā)放的貸款類型（公積、按揭貸款）與金額；領(lǐng)票人憑身份證和合同簽名收票，并登記身份證號(hào)，非本人簽收的，代理人憑委托代理書(shū)簽收，并登記代理人身份證件。 第五條 收款票據(jù)處理 收款后應(yīng)按規(guī)定開(kāi)具蓋有 公司 發(fā)票專用章的正式收據(jù)、發(fā)票。 （三） 注意收款安全。 收款員當(dāng)日收款后，應(yīng)及時(shí)全額向出納交款驗(yàn)票，確保收款準(zhǔn)確、票款相符。 （一） 收款程序 合同簽訂 前 ，客戶向負(fù)責(zé)簽約的置業(yè)顧問(wèn)領(lǐng)取收款通知單 ； 客戶 憑收款通知單 到指定銀行 交付款項(xiàng) ； 客戶繳款后持銀行存款票據(jù)交 財(cái)務(wù)管理部 專職收款員 ； 財(cái)務(wù)管理部 專職收款員開(kāi)具相應(yīng)票據(jù) 給客戶； 營(yíng)銷管理部 在核準(zhǔn)后與客戶簽訂合同。在項(xiàng)目熱銷期間 ，由 財(cái)務(wù)管理部 派出的專職收款員 到售樓處 負(fù)責(zé)收款 。 第三條 營(yíng)銷管理部 應(yīng)積極配合 財(cái)務(wù)管理部 的工作，不得以任何理由代收銷售房款。 GMS管理體系文件 財(cái)務(wù) 管理手冊(cè) 24 付款申請(qǐng)審批表 編號(hào)： 申請(qǐng)部門(mén) 申請(qǐng)人 收款供方全稱 供方產(chǎn)品類型 預(yù)算編號(hào) 合同編號(hào) 預(yù)算 /合同金 額 累計(jì)支付金額 % 申請(qǐng)日期 年 月 日 需款日期 年 月 日 請(qǐng)款事由及合同執(zhí)行、進(jìn)度情況簡(jiǎn)述： 經(jīng)辦人： 發(fā)生 日期 品名 款 項(xiàng) 用 途 金 額 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分 合計(jì) : 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分 減：原借支金額（借支單編號(hào)： ） □應(yīng)退 公司 □應(yīng)付個(gè)人 □應(yīng)付供應(yīng)商 □ 支付方式 □現(xiàn)金 □支票 □電匯 □信用卡 □其他 付款資料 開(kāi)戶銀行： 帳號(hào)： 主控部門(mén) 經(jīng)理審核 成本管理部經(jīng)理 審核 相關(guān)部門(mén) 經(jīng)理審核 分管領(lǐng)導(dǎo) 審核 分管領(lǐng)導(dǎo) 審 批 總經(jīng)理 審 批 經(jīng)辦人簽認(rèn) 收款人簽認(rèn) GMS管理體系文件 財(cái)務(wù) 管理手冊(cè) 25 銷售收款內(nèi)部控制辦法 第一條 為了加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)目銷售收款和資金的管理，保證銷售收款的安全，制定本辦法。 GMS管理體系文件 財(cái)務(wù) 管理手冊(cè) 23 附件 ： 財(cái)務(wù)付款審批權(quán)限表 審批人 開(kāi)支項(xiàng)目 綜合管理部 發(fā)展規(guī)劃部 總經(jīng)理助理 營(yíng)銷管理部 成本管理部 工程技術(shù)部 項(xiàng)目公司 分管領(lǐng)導(dǎo) 財(cái)務(wù)管理部、分管領(lǐng)導(dǎo) 總經(jīng)理 前期費(fèi)用 征地拆遷費(fèi) ▲ ◆ ☆ ★ 前期手續(xù)費(fèi) ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 開(kāi)工手續(xù)費(fèi) ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 研發(fā)、勘察、 設(shè)計(jì)費(fèi) 研發(fā)費(fèi) ▲ ◆ ☆ ★ 勘查費(fèi) 合同內(nèi) ▲ ◆ ☆ ★ 設(shè)計(jì)費(fèi) 合同內(nèi) ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 建安工程及配套費(fèi) 前期配套款 ▲ ▲ ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 施工、安裝工程款 合同內(nèi) ▲ ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 合同外 ▲ ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 區(qū)內(nèi)配套工程款 合同內(nèi) ▲ ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 合同外 ▲ ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 預(yù)算外、零星工程 ▲ ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 材料、設(shè)備款 合同內(nèi) ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ▲ ◆ ☆ ★ 工程決算 ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 質(zhì)保金支付 ▲ ▲ ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 公用借款 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 管理費(fèi)用 差旅費(fèi) ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 規(guī)定內(nèi) ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ★ ☆ ★ 規(guī)定外 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 水電、電話費(fèi) ▲ ☆ ★ 廣告、宣傳費(fèi) ▲ ◆ ☆ ★ 固定資產(chǎn)購(gòu)置 ▲ ▲ ☆ ★ 辦公費(fèi) ▲ ▲ ☆ ★ 工資、福利 ▲ ▲ ☆ ★ 勞動(dòng)保險(xiǎn) ▲ ▲ ☆ ★ 考察、培訓(xùn)費(fèi) ▲ ▲ ☆ ★ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ▲ ◆ ☆ ★ 銷 售費(fèi)用 ▲ ◆ ☆ ★ 業(yè)務(wù)提成 ▲ ◆ ☆ ★ 其它費(fèi)用支出 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ◆ ☆ ★ 說(shuō)明： ▲代表經(jīng)辦及部門(mén)審核； ◆ 代表審核支出； ☆ 代表財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 核準(zhǔn) 支出； ★ 代表批準(zhǔn)支出。 第十五條 未盡事宜，由 財(cái)務(wù)管理部 請(qǐng)示總經(jīng)理后 ， 由 財(cái)務(wù)管理部 負(fù)責(zé)解釋。 第十三條 稅金 由 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 根據(jù) 公司 收入情況，確定 繳稅方案 ， 辦理繳 稅。 （二） 其他部門(mén)因工作需要，需自行采購(gòu)辦公用品時(shí)，需到 綜合管理部 辦理登記手續(xù)后，經(jīng) 綜合管理部 經(jīng)理 審核、 財(cái)務(wù) 負(fù)責(zé)人 核準(zhǔn)、 總經(jīng)理簽批后，轉(zhuǎn)交 財(cái)務(wù) 管理部 辦理付款。辦理時(shí)需持《付款審批申請(qǐng)表》， 按程序 報(bào) 營(yíng)銷管理部 經(jīng)理、 分管 副總 審核、 財(cái)務(wù) 負(fù)責(zé)人 核準(zhǔn)、 總經(jīng)理審批后，轉(zhuǎn)交 財(cái)務(wù)管理部 辦理付款。辦理時(shí)需持《付款審批申請(qǐng)表》、廣告發(fā)布方出具的（發(fā)布廣告明細(xì)表）及經(jīng)總經(jīng)理簽批的廣告計(jì)劃，報(bào) 營(yíng)銷管理部 經(jīng)理、 分管 副總 審核、 財(cái)務(wù) 負(fù)責(zé)人 核準(zhǔn)、 總經(jīng)理審批后，轉(zhuǎn)交 財(cái)務(wù)管理部 辦理付款。 十日內(nèi)不辦理報(bào)銷手續(xù)的人員 ,財(cái)務(wù)管理部 有權(quán)在當(dāng)月工資中扣回。 第九條 差旅費(fèi) （一） 差旅費(fèi)報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 公司 《 公司 出差管理制度 》執(zhí)行。招待費(fèi)報(bào)銷嚴(yán)格執(zhí)行事前申請(qǐng)、事 后簽批、 一事一報(bào)原則。辦理時(shí)， 項(xiàng)目公司 填寫(xiě) 《付款審批申請(qǐng)表》， 經(jīng) 財(cái)務(wù) 負(fù)責(zé)人 審核 ，總經(jīng)理審批 后 轉(zhuǎn)交 財(cái)務(wù)管理部 辦理付款。辦理時(shí)需持《質(zhì)保情況報(bào)告》（由 物業(yè)管理公司 編寫(xiě)）、《付款審批申請(qǐng)表》及付款票據(jù)， 經(jīng) 營(yíng)銷管理部 經(jīng)理 、財(cái)務(wù) 負(fù)責(zé)人 審核 ， 總經(jīng)理審批 后 轉(zhuǎn)交 財(cái)務(wù)管理部 辦理付款。辦理時(shí)需持《付款審批申請(qǐng)表》（必要時(shí)提供符合合同約定付款條件的進(jìn)度確認(rèn)文件，如《入庫(kù)單》、《設(shè)備安裝驗(yàn)收單》）及付款票據(jù)（材料、設(shè)備在到貨時(shí)索取發(fā)票）， 經(jīng) 成本管理部 經(jīng)理、 財(cái)務(wù) 負(fù) 責(zé)人 審核，總經(jīng)理審批 后 轉(zhuǎn)交 財(cái)務(wù)管理部 辦理付款。辦理時(shí)需持《付款審批申請(qǐng)表》（必要時(shí)提供符合合同約定付款條件的進(jìn)度確認(rèn)文件，如《入庫(kù)單》）及付款票據(jù)， 經(jīng) 成本管理部 經(jīng)理、GMS管理體系文件 財(cái)務(wù) 管理手冊(cè) 21 財(cái)務(wù) 負(fù)責(zé)人 審核，總經(jīng)理審批 后 轉(zhuǎn)交 財(cái)務(wù)管理部 辦理付款。預(yù)付款及定金按照合同約定應(yīng)在以后付款中及時(shí)扣除。 第六條 甲方采購(gòu)材料、設(shè)備款的支付 （一） 材料預(yù)付款或設(shè)備定金支付，由 主控部門(mén) 負(fù)責(zé)辦理付款手續(xù)。辦理時(shí)需持《質(zhì)保情況報(bào)告》（由 物業(yè)管理公司 編寫(xiě)）、《付款審批申請(qǐng)表》及付款票據(jù)， 經(jīng) 營(yíng)銷管理部 經(jīng)理 、 成本管理部 經(jīng)理 、財(cái)務(wù) 負(fù)責(zé)人 審核，總經(jīng)理審批 后 轉(zhuǎn)交 財(cái)務(wù)管理部 辦理 付款。辦理時(shí)需持《付款審批申請(qǐng)表》（必要時(shí)提供符合合同約定付款條件的進(jìn)度確認(rèn)文件）， 項(xiàng)目公司經(jīng)理、 工程技術(shù)部 經(jīng)理 、 成本管理部 經(jīng)理 、財(cái)務(wù)管理部 審核或委托 造價(jià)審計(jì)部門(mén) 審核報(bào)告書(shū)及付款票據(jù)（支付 工程款達(dá)到 60％ 時(shí)應(yīng)將前期預(yù)付款均開(kāi)具全部發(fā)票）， 財(cái) 務(wù) 負(fù)責(zé)人 審核，總經(jīng)理審批 后 轉(zhuǎn)交 財(cái)務(wù)管理部 辦理付款。辦理時(shí)需持《付款審批申請(qǐng)表》及付款票據(jù)， 經(jīng) 項(xiàng)目公司經(jīng)理、 工程技術(shù)部 經(jīng)理 、 成本管理部 經(jīng)理 、財(cái)務(wù) 負(fù)責(zé)人 審核， 總經(jīng)理審批 后 交 財(cái)務(wù)管理部 辦理付款。辦理時(shí)需持《付款審批申請(qǐng)表》及付款票據(jù)， 轉(zhuǎn)部 門(mén)負(fù)責(zé)人 、 部門(mén)分管領(lǐng)導(dǎo)、 成本管理部 經(jīng)理 、 財(cái)務(wù) 負(fù)責(zé)人 審核，總經(jīng)理審批 （對(duì)外重要經(jīng)濟(jì)合同需經(jīng)