【正文】 60%的警戒線。公司的市盈率增長幅度很大，從 增加到 60，說明公司的股票具有較大的投資風險。從 2021 到 2021 年，公司該比率由 %下降到%，說明公司為獲取收益而付出的代價在增加，企業(yè)的獲利能力下降，同時還表明公司對成本費用的控制能力下降，經(jīng)營管理不善。 成本費用凈利率是企業(yè)凈利潤與成本費用總額的比率。 徐州工程學院畢業(yè) 論文 17 銷售凈利率是企業(yè)的凈利潤與銷售收入凈額的比率，是評價企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力。該指標越高不僅說明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資金使用等方面取得良好的效果，同時也說明資產(chǎn)運用效率高。 表 44 公司 20212021 年主要盈利能力指標 報告日期 20211231 2021630 20211231 2021630 資產(chǎn)報酬率 % % % % 銷售凈利率 % 10% % % 成本費用利潤率 % % % % 市盈率 60 資產(chǎn)報酬率是企業(yè)在一定時期內(nèi)的凈利潤與資產(chǎn)平均總額的比率。 盈利能力分析 盈利能力指企業(yè)賺取利潤的能力，它不僅關系到企業(yè)所有者的利益，也是企業(yè)償還債務的一個重要來源。它反映了企業(yè)的經(jīng)營所得支付債務利息的能力。由于人口的不斷增加以及農(nóng)村人口的涌入，南通市區(qū) 的住房需求在不斷地增加， 導致房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展和公司地產(chǎn)業(yè)務的不斷擴大。帝奧在 06 年剛剛進入地產(chǎn)業(yè)，正處于發(fā)展的前期，在這一階段會以擴大規(guī)模的等方式進行發(fā)展，這樣就需要大量的資金投入，便造成了產(chǎn)權比率較高的狀況。公司近幾年的產(chǎn)權比率一直在 150%以上。從表中可以看出 2021 到 2021 年，公司的資產(chǎn)負債率一直維持在 65%左右，是比較高的；與此相反，公司的股東權益比率一直在 35%徘徊，說明公司面臨較大的財務風險，償還長期債務的能力比較弱。主要包括資產(chǎn)負債率、股東權益比率、產(chǎn)權比率、權益乘數(shù)、利息保障倍數(shù)等等。公司 2021 年的速凍比率為 ，明顯低于流動比率，可以看出存貨商品房在公司的流動資產(chǎn)占有較大的比例，公司的短期償債能力一般。速動比率越高，說明公司的短期償債能力越強。通常情況下，流動比率在 2:1 左右比較合適。 公司各項主要財務指標見 (表 42，表 43，表 44) 表 42 公司 20212021 主要短期償債能力指標 報告日期 20211231 2021630 20211231 2021630 流動比率 速動比率 流動比率是企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負債的比率。 財務指標分析 償債能力分析 (1)短期償債能力 短期償債能力是指企業(yè)償付流動負債的能力。定性主要是對該項目的市場分析，而定量主要是財務指標分析，包括償債能力與盈利能力分析。 因此，項目的可行性研究是帝奧在進行投資決策的首要工作。公司 不夠重視投資項目的前期考察， 未能對房地產(chǎn)項目投資進行可行性分析研究 ，而且投資分析缺少依據(jù)，規(guī)劃不夠合理。 徐州工程學院畢業(yè) 論文 15 4 帝奧房地產(chǎn)投資風險評估 公司經(jīng)營現(xiàn)狀 2021 年，公司銷售總額達到 13781 萬元，投資額 總額為 72130 萬元。 (3)注重對國家宏觀政策的把握 包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策和商業(yè)政策等等。 徐州工程學院畢業(yè) 論文 14 (2)拓寬籌資渠道，調(diào)整籌資結構 帝奧地產(chǎn)應充分利用資本市場和金融市場，改變單一的貸款融資方式，合理選擇發(fā)行股票、債券、商業(yè)信用及合作開發(fā)等方式，以“融資組合”的方式籌集企業(yè)經(jīng)營所需的資金，降低融資成本，減少企業(yè)的財務風險。 另外 ，帝奧在條件具備的情況下，經(jīng)有關部門批準，還可以通過向外國銀行借貸，開展國際租賃業(yè)務，以及在國外發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券和股票等形式，從國際金融市場籌集其開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營所需的資金。 帝奧房產(chǎn)還可以通過聯(lián)營，集中多方面資金，擴大經(jīng)營范圍，建立規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟聯(lián)合體，同時進行技術、勞動力、土地、資源等多種生產(chǎn)要素的聯(lián)合，發(fā)揮各方面的優(yōu)勢，增強其活力和競爭能力。這樣，既有利于擴大其開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營規(guī)模，又可減少其財務風險。 帝奧房產(chǎn)籌資風險控制 (1)籌資方式的多樣化 帝奧應充分調(diào)動自身潛力，充分利用好自身各項優(yōu)勢實施多元化的籌資戰(zhàn)略，降低對銀行信貸的依賴，以便獲取足夠的資金進行項目開發(fā)和建設。如果在商銀博弈中銀行對項目拒絕貸款，項目無法取得 預期的資金源，項目將無法繼續(xù)進行，甚至導致項目以失敗告終。在籌資的過程中，對整個開發(fā)過程中的資金運作成粗放型，沒有把資金使用效率最大化與實現(xiàn)項目利潤最大化結合起來。帝奧 籌資決策通常由管理層指定的， 缺乏對籌資問題科學、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗進行決策。 可以看出，帝奧籌資決策的盲目性，籌資渠道的單一化，籌資結構的不合理將可能引發(fā) 較高的籌資風險。其計算公式見式 (32)： DFL=EBIT/EBIT— I 式 (32) 式中 ： DEL—— 財務杠桿系數(shù)； EBIT—— 變動前的息稅前利潤 ； I—— 債務利息 若存在優(yōu)先股時，公式見式 (33)： DFL=EBIT/[EBITIPD/(1T)] 式 (33) 式中 ： PD—— 優(yōu)先股股利 T—— 企業(yè)所得稅率 計算該項目籌資方案的財務杠桿系數(shù) 稅前利潤： EBIT =700 萬元 債務利息： I=600 8%+1000 9%=138 萬元 優(yōu)先股股利： PD=500 7%=35 萬元 企業(yè)所得稅稅率： T=25% 財務杠桿系數(shù)： DFL =EBIT/[EBITIPD/(1T)] =700/［ 70013835/(125%)］ = 徐州工程學院畢業(yè) 論文 13 在通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)籌資 的財務杠桿系數(shù)被認為是安全的。 財務杠桿作用的大小通常用財務杠桿系數(shù)表示。同時，還要要對債務資本與權益資本進行權衡，使其達到合理配備，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化和籌資風險的最小化。加強對籌資成本的計算，通過較為詳細的數(shù)據(jù)，來識別和分析企業(yè)的籌資風險，達到控制的目的。帝奧 新擬訂的下一個 籌資方案如下： 總投資為 11800 萬元，設計了五種籌資工具，其中銀行長期借款 (10 年期，利率 8%)600萬元，發(fā)行債券 (5 年，利率 9%)1000 萬元，發(fā)行股票、優(yōu)先股 (股利 7%)500 萬元，普通股5000 萬元，留存收益 2600 萬元，共籌集資金 9700 萬元，該項目資產(chǎn)負債表及相應的補充資料見 (表 31，表 32)： 表 31 項目資產(chǎn)負債表 單位：萬元 資 產(chǎn) 金 額 負 債 金 額 流動資產(chǎn) 流動負債 現(xiàn)金 1860 應付賬款 1265 應收賬款 740 應付銀行貸款 500 存量商品房 6270 應付稅費 80 預付費用 2800 應付到期長期債務 135 流動資產(chǎn)合計 11670 應收股利 120 流動負債合計 2100 銀行借款 (10 年， 8%) 600 債券 (面值 1000 萬元， 5 年， 9%) 1000 固定資產(chǎn)合計 130 負債合計 3700 股東權益 優(yōu)先股 (面值 100 元， 7%) 500 普通股 (面值 10 元 ) 5000 留存收益 2600 股東權益總計 8100 資產(chǎn)總計 11800 負債與股東權益總計 11800 徐州工程學院畢業(yè) 論文 10 表 32 項目財務補充資料 內(nèi) 容 金額或數(shù)量 普通股： 發(fā)行費率 % 每股收益 元 /股 每股現(xiàn)行市場價 10 元 /股 每股股息 元 /股 股息預期增長率 % 優(yōu)先股： 發(fā)行費率 % 每股股息 7 元 /股 每股現(xiàn)行市場價 元 /股 金融債券： 籌資費率 % 現(xiàn)行市場價 萬元 公司所得稅率 25% 個人所得稅率 20% 相稱活期存款余額 未清償貸款 20% 最低活期存款余額 100 萬元 稅前利潤額 700 萬元 債務總額 9700 萬元 現(xiàn)行市場價 萬元 籌資成本的計算 籌資成本主要是房地產(chǎn)投資者在籌資時所付出的代價。 公司的籌資現(xiàn)狀 目前 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集的主要方式是銀行信貸、自籌資金、 商品房銷售款 。 目前公司設有 2 家分公司及 1 家策劃營銷公司。 徐州工程學院畢業(yè) 論文 9 3 帝奧房地產(chǎn)籌資 風險 評估 江蘇帝奧地產(chǎn)發(fā)展有限公司是以江蘇帝奧服裝集團股份有限公司為主成立的股份有限公司，具有國家二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于 2021 年，注冊資金 5000 萬元 。部分房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進度和質(zhì)量，忽視了財務部門的成本管理和監(jiān)督職能。在經(jīng)營環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)經(jīng)營包括土地使用權的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程，涉及許多的相關部門和環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，都將導致項目工期延長、成本費用增加、預期收益大幅降低。房地產(chǎn)業(yè)是政府宏觀調(diào)控的重點，在當前經(jīng)濟條件下，特別是“ 國十九條 ”頒布后，銀行利率的進一步提高，與此同時各地紛紛出 臺穩(wěn)定房價的政策措施，導致房地產(chǎn)企業(yè)貸款的難度進一步增加，對房地產(chǎn)項目投資影響較大。 在整個投資過程中，缺少科學有效的投資管理體系，包括投資可行性分析和投資項目實施后的監(jiān)控。 投資風險的表現(xiàn) (1) 投資決策失誤。但是用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動。 (2) 負債結構不合理，不能如期償還債務。房地產(chǎn)企業(yè) 高利潤高負債的現(xiàn)狀還在延續(xù)下去，大部分的房產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率都超過 60%，這就意味著企業(yè)必須承受著更高的財務杠桿，放大了投資風險，因而從銀行等金融機構的再融資難度加大。項目投資內(nèi)部問題和經(jīng)濟環(huán)境情況都會導致經(jīng)營風險 ,如管理水平較低 ,資金回籠困難和收益分配不當?shù)葐栴} ,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預期值。恰在此時，項目投資的盲目性、隨意性容易引發(fā)潛在的投資風險。 (2) 房地產(chǎn)企業(yè)投資風險 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預 期收益偏離的風險。 從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)徐州工程學院畢業(yè) 論文 7 營特點分析 ,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險主要由來源于以下幾方面 ： (1) 房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險 是指房地產(chǎn)項目為了取得財務杠桿利益而大規(guī)模舉債 ,加重了到期還本付息的負擔 ,潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，從而導致房產(chǎn)企業(yè)賬面利潤大幅度下降。 (4) 可預測決策性 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史情況對未來不確定的環(huán)境因素進行估計，在事前對損失進行預測，運用數(shù)學的概率論衡量、計算，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務風險降 至最低點。雖然財務風險是無法避免的，但可以通過防范和控制來分散、轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點 (1) 客觀性 即財務風險不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的，所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都面臨著一定的財務風險，想完全消除是不可能的。 企業(yè)的財務活動貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的整個過程中，籌措資金、長短期投資、分配 利潤等都可能產(chǎn)生風險。 財務風險是一種與企業(yè)價值活動相關聯(lián)的微觀經(jīng)濟風險 。 狹義的財務風險 也稱籌資風險或融資風險，是指企業(yè)由于舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的風險，也就是因財務杠桿的作用而由普通股股東承擔的附加風險。 廣義的財務風險 不只是指損失的不確定性，而且還包括盈利的不確定性。以帝奧水榭花都項目為例，對其進行經(jīng)營的不確定風險分析，綜合運用了盈虧平衡分析法和敏感性分析法，提出了帝奧房地產(chǎn)經(jīng)營風險控制的策略。以帝奧某新項目的籌資方案為例，計算其 籌資成本，還進行了財務杠桿分析，提出了帝奧房地產(chǎn)籌資風險控制的策略。以帝奧房地產(chǎn) 2021 和 2021 年資產(chǎn)負債表為基礎，對帝奧公司進行財務指標分析，提出了控制帝奧房地產(chǎn)投資風險的策略。對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的類別和表現(xiàn)進行闡述，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點。介紹了本文的研究背景及意義，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及文獻綜述，根據(jù)本文的研究目的提出本文的研究思路與結構安排。 4. 個案研究法 從全文來看，本文就是 以 帝奧地產(chǎn) 為例，對該公司的 財務風險管理與防范的研究 。 運用調(diào)查法， 充分了解帝奧地產(chǎn)當前的籌資、投資和經(jīng)營狀況，獲得相關的數(shù)據(jù)，揭示帝奧當前所面臨的財務風險。 根據(jù)研究課題，通過 查閱 文獻來獲得 房地產(chǎn)業(yè)的相關 資料，從而全面地、正確地了解掌握 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 以及有關企業(yè)財務風險的理論知識。 另外， 目前 我國房地產(chǎn)企業(yè) 受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控 影響較大，再加上 國