【導(dǎo)讀】I 袈芅芅螈螄莇薁蝕羈葿螇罿羀腿蕿羅罿莁裊袁羈蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羆莈葿袈肅蒀蚄螄肄膀蕆蝕肅節(jié)蚃肈肂蒅蒅羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羈膈膁螈袇膇芃薀螃膆蒞螆蠆膆薈蕿肇膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蟻芁芄蒈羀芁莆蚃袆芀葿蒆螂艿羋螞螈羋莁薅肆芇蒃螀芆薅薃袈芅芅螈螄莇薁蝕羈葿螇罿羀腿蕿羅罿莁裊袁羈蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羆莈葿袈肅蒀蚄螄肄膀蕆蝕肅節(jié)蚃肈肂蒅蒅羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羈膈膁螈袇膇芃薀螃膆蒞螆蠆膆薈蕿肇膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蟻芁芄蒈羀芁莆蚃袆芀葿蒆螂艿羋螞螈羋莁薅肆芇蒃螀芆薅薃袈芅芅螈螄莇薁蝕羈葿螇罿羀腿蕿羅罿莁裊袁羈蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羆莈葿袈肅蒀蚄螄肄膀蕆蝕肅節(jié)蚃肈肂蒅蒅羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羈膈膁螈袇膇芃薀螃膆蒞螆蠆膆薈蕿肇膅芇蒁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蟻芁芄蒈羀芁莆蚃袆芀葿蒆螂艿羋螞螈羋莁薅肆芇蒃螀芆薅薃袈芅芅螈螄莇薁蝕羈葿螇罿羀腿蕿羅罿莁裊袁羈蒄

　　

【正文】 東西南北中，遠(yuǎn)涉紹興、黃山、肇慶??，集團(tuán)后備資金十分充足，連續(xù)十年以上被評(píng)為“ AAA”級(jí)信用單位。先后被授予“浙江省誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)企業(yè)單位”、“浙江省知名商號(hào)”、“杭州十大品牌房產(chǎn)”、“杭州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)”、“浙江省文明商號(hào)”、“杭州市示范文明單位”、“浙江省著名商標(biāo)”等榮譽(yù)稱號(hào)。 公司堅(jiān)持“求實(shí)誠(chéng)信、開拓創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨，以“立足浙江、面向全國(guó)”為發(fā)展方向，以打造“精品廣宇”為企業(yè)核心，先后在省內(nèi)外開發(fā)了一系列經(jīng)典樓盤：平海公寓、元華廣 場(chǎng)、廣復(fù)大廈、河濱公寓、河濱商務(wù)樓、吳山鳴翠苑、湖濱公寓、西城年華、黃山江南新城、紹興康郡、肇慶星湖名郡等，目前在建規(guī)模達(dá) 170余萬(wàn)方。 根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)最新實(shí)力排名，廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)位列第 67位。已經(jīng)步入中國(guó)房地產(chǎn)第一方陣的序列。 財(cái)務(wù)管理水平 廣宇集團(tuán)財(cái)務(wù)管理嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度，明確財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，在這一總體目標(biāo)的指導(dǎo)下，企業(yè)的各個(gè)部門包括財(cái)務(wù)管理部門都努力工作，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。激勵(lì)機(jī)制靈活 ， 按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念更新內(nèi)容、轉(zhuǎn)變職能，建立健全財(cái)務(wù)管理人員的激勵(lì)機(jī) 制 ，充分調(diào)動(dòng)管理人員理財(cái)?shù)姆e極性、創(chuàng)造性、采取有效措施切實(shí)提高 集團(tuán) 財(cái)務(wù)管理水平。 隨著經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，企業(yè)集團(tuán)化管理將是大勢(shì)所趨，集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心作為一個(gè)為集團(tuán)籌資理財(cái)?shù)牟块T，已堅(jiān)定地成為企業(yè)集團(tuán)管理的核心。廣宇集 11 團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心除了具備“便于理財(cái)、配合決策”、“財(cái)務(wù)委派、加強(qiáng)監(jiān)督”、“專業(yè)管理、便于考核”等三大功能外，還應(yīng)在管理上進(jìn)一步創(chuàng)新，使其更具特色。 三、籌資存在的問題及原因分析 （一）企業(yè)內(nèi)部面臨的問題及原因分析 籌資結(jié)構(gòu)不合理 廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)籌集資金的同時(shí)必定加大負(fù)債的規(guī)模，從而使利息費(fèi)用 支出增加，由于收益降低而導(dǎo)致喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也相應(yīng)增大。同時(shí)，負(fù)債比重越高，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù) [=息稅前利潤(rùn)247。 (息稅前利潤(rùn) 利息 )]越大，股東收益變化的幅度也越大。所以，負(fù)債規(guī)模越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。這是因?yàn)槠髽I(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，從而伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。合理地利用債務(wù)融資、配比好債務(wù)資本與權(quán)益資本之間的比例關(guān)系，對(duì)于企業(yè)降低綜合資本成本、獲取財(cái)務(wù)杠桿利益和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是非常關(guān)鍵的 。在企業(yè)籌資過程中，負(fù)債結(jié)構(gòu)的合理安排也是必須給予關(guān)注的一個(gè)重要問題。 在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，一 是指短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的安排，另一方面是指取得資金和償還負(fù)債的時(shí)間安排。如果負(fù)債期限結(jié)構(gòu)安排不合理，例如應(yīng)籌集長(zhǎng)期資金卻采用了短期借款，或者應(yīng)籌集短期資金卻采用了長(zhǎng)期借款，則會(huì)增加企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。所以在舉債時(shí)也要考慮債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇，使企業(yè)在債務(wù)償還期不致于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無(wú)法償還到期債務(wù)。如果籌資順序安排不當(dāng)也會(huì)出現(xiàn)問題，這種風(fēng)險(xiǎn)主要針對(duì)股份有限公司而言 ，在籌資順序上，要求債務(wù)融資必須置于流通股融資之后，并注意保持一定的時(shí)間隔期。如果發(fā)行時(shí)間、籌資順序不當(dāng)，則必然會(huì)加大籌資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)造成不利影響。廣宇集團(tuán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力確定所需籌集資金的數(shù)額。倘若投入多而籌集資金過少，集團(tuán)公司會(huì)因此失去良好的獲利機(jī)會(huì)。同樣，如果集團(tuán)公司的籌資規(guī)模超過了其承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，很可能造成集團(tuán)公司出現(xiàn)支付困難的問題。 在籌資順序上，要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時(shí)也要考慮到債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇，使集團(tuán)公司在 債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無(wú)法償還到期債務(wù)。 籌資方式過于單一、多元化力度不夠 房地產(chǎn)投資相當(dāng)一部分來(lái)自銀行貸款，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入的資金約 20％一 30％是銀行貸款，其中包括土地出讓金。項(xiàng)目啟動(dòng)資金幾乎都來(lái)自銀行，建筑公司的項(xiàng)目墊付資金也多來(lái)源于銀行貸款，約占項(xiàng)目投資的3o％一 40％，在購(gòu)買商品房的個(gè)人消費(fèi)群體中向銀行抵押貸款的占到半數(shù)以上。資金來(lái)源的單一化和過于集中，過大的放量，是我國(guó)籌資渠道的“軟肋”。 「 7」 企業(yè)籌資在很大程度上受金融領(lǐng)域的影響。近幾年來(lái) ,金融領(lǐng)域改革在不 少方面都取得了積極的進(jìn)展 ,在有的領(lǐng)域如股票市場(chǎng)等還有很大的突破 ,引入了一些金融機(jī)構(gòu)和金融工具 ,但傳統(tǒng)的以銀行為主渠道的融資結(jié)構(gòu)尚未有根本改變 ,特別是 12 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)中銀行信貸比例過高。 雖然 房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)等方面起著重要的作用 ,但房地產(chǎn)企業(yè)缺少穩(wěn)定、規(guī)范、成本低的短期和中長(zhǎng)期籌資渠道 ,企業(yè)擔(dān)保等問題尚未有好的解決辦法。 又如大牌房地產(chǎn)企業(yè) ,通常具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn) ,在其起步階段需要特定的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制的支持 ,但真正的具有風(fēng)險(xiǎn)投資涵義的金融機(jī)構(gòu)和金融工具基本不存在，這些企業(yè)往往得不到金融機(jī)構(gòu)的 有力支持 ,銀行的“惜貸”行為在很大程度上與缺少風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制有關(guān)。如果不通過金融創(chuàng)新解決這個(gè)問題 ,房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道單一的問題不可能得到解決 ,也不可能實(shí)現(xiàn)資源配置效率的改進(jìn)。 集團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)劑沒有達(dá)到預(yù)期水平 集團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)劑不夠流暢，資金使用效益不能達(dá)到預(yù)期水平。當(dāng)母公司、子公司或其他重要成員集團(tuán)公司面臨財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，集團(tuán)公司必須發(fā)揮內(nèi)部資金融通調(diào)劑的功能，以保證集團(tuán)整體財(cái)務(wù)的安全性。否則，即便集團(tuán)公司和子公司都有良好的資本結(jié)構(gòu)，但由于內(nèi)部資金流通不暢，也會(huì)給集團(tuán)公司造成一定的支付困難。只有當(dāng)資 金成本低于 投資的投資報(bào)酬率，集團(tuán)公司才會(huì)有利可圖，確保盈利。但 由于投資收益的不確定性，當(dāng)投資收益低于資金成本時(shí)，投資失敗，就會(huì)造成集團(tuán)公司盈利的下降而形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 不良行業(yè)規(guī)則，加大籌資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則表示：我國(guó)房地產(chǎn)公司先以自有資金和銀行流動(dòng)資金貸款取得“四證”，再以開發(fā)貸款和墊資盡早拿到銷售證，最后利用個(gè)人按揭貸款完成開發(fā)。按照以上的規(guī)則 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商只要有少數(shù)的自有資金，就可以順利的進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè) 70%以上的資金來(lái)自銀行貸款，造成了房地產(chǎn)業(yè)極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦商品房滯銷，開 發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈就易陷入資不抵債和銀行債務(wù)難追償并成為壞帳死帳的可能。 廣宇集團(tuán)針對(duì)這一問題，采取分散項(xiàng)目投資，不同時(shí)間段回收資金，多元化籌集資金的方式，并不單一利用銀行貸款來(lái)限制其發(fā)展。 （二）企業(yè)外部面臨的問題及原因分析 金融市場(chǎng)不健全影響企業(yè)籌資 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要意義。然而 ， 目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng) 中 銀行信貸仍是主流，房地產(chǎn)企業(yè) 70%以上的資金來(lái)自銀行貸款。房地產(chǎn)信托在 121 號(hào)文件后迅速發(fā)展，但目前的信托產(chǎn)品還很難滿足房地產(chǎn)業(yè)的融 資要求。房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。目前，在中國(guó) 5 萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司中，只有 52家公司在證券市場(chǎng)上市融資。房地產(chǎn)公司發(fā)行債券更是希望渺茫，一則房地產(chǎn)公司難以達(dá)到《公司法》對(duì)發(fā)債主體的要求；二則債券市場(chǎng)規(guī)模小，交易清淡，發(fā)行和 持有風(fēng)險(xiǎn)較大， 故 債券融資 基本上處于停滯狀態(tài)?？偟膩?lái)說， 我 國(guó)目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)正處于迅速發(fā)展時(shí)期，但因市場(chǎng)主體不健全、行為不規(guī)范、宏觀管理工作不到位等 問題的存在 ，一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 廣宇集團(tuán)正 處 于準(zhǔn)備上市期間，面對(duì)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀和行業(yè)現(xiàn)狀， 應(yīng) 制定相應(yīng)的對(duì)策 。 另外 ,廣宇集團(tuán)還與國(guó)外財(cái)團(tuán)進(jìn)行接觸 ,拓寬資金的介入面 ,利用外資來(lái)彌補(bǔ)自有資金的不足。同時(shí) ,積極從自身入手 ,回籠各方面資金 ,對(duì)項(xiàng)目的資金收放嚴(yán)格管理 ,準(zhǔn)備進(jìn)行上市 ,擴(kuò)大企業(yè)知名度 ,增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力 ,來(lái)募集更多資金 市場(chǎng)的不確定性，加大了企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn) 13 在集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)過程中，由于市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，可能會(huì)使集團(tuán)公司蒙受經(jīng)濟(jì)損失。比如，由于市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，集團(tuán)公司原材料價(jià)格上漲帶來(lái)經(jīng)營(yíng)成本的增加，而此時(shí)如果集團(tuán)公司產(chǎn)品的價(jià)格不變或下降，或上漲幅度小于原材料價(jià)格的上漲幅度，就會(huì)造成集團(tuán)公司盈利水平的降低，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 「 11」 集團(tuán)公司以舉債方式籌措資金進(jìn)行投資，以期獲取更高收益。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的激烈競(jìng)爭(zhēng)條件下，集團(tuán)公司的投資及收益具有不確定性，從而導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。 近年來(lái)，特別是被稱為是房地產(chǎn)金融年的 2021 年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的大量需求，使房地產(chǎn)金融方面存在的問題顯得尤為的突出，諸如法律體系的不完善、市場(chǎng)監(jiān)督反饋系統(tǒng)的混亂、金融創(chuàng)新滯后，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品缺乏、土地儲(chǔ)備制度不完善，土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)等。 利率和匯率的變動(dòng)帶來(lái)籌資風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)投資的慣例來(lái)看，不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，投 資者很少完全以自有資金（股本金）投入。對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率，這就為投資者使用銀行貸款，實(shí)現(xiàn)“用別人的錢為自己賺錢”創(chuàng)造了條件。因此，房地產(chǎn)投資者通常只需投入占項(xiàng)目總投資 30%左右的自有資金，而項(xiàng)目所需要的其他投資則多來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的貸款。在開發(fā)過程中，投資者獲得的貸款通常為以項(xiàng)目本身或投資者的其他資產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)貸款；在置業(yè)投資過程中，投資者獲得的貸款通常為以所購(gòu)置物業(yè)作為抵押的抵押貸款。成功的籌集資金可以使開發(fā)商“借雞生蛋”，取 得更多的利潤(rùn)；相反，資金籌集的失誤能使開發(fā)商蒙受更大的損失。一般來(lái)說，資金籌集必須注意資金籌集成本，同時(shí)必須注意籌集方