【導(dǎo)讀】物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。人找到一個總管家；同時也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。意志與要求去實施專業(yè)化管理。物業(yè)管理企業(yè)有專業(yè)的人員配備；專門的組織機。科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。指的是通過組建物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實行企業(yè)化的經(jīng)營服務(wù)管理過程。核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理企業(yè)并運作。所關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同。首先，業(yè)主對自己的財產(chǎn)負責(zé)，具有和行使管理權(quán)，這是業(yè)主的自治。有全體業(yè)主共同利益，即公眾利益；又有單個業(yè)主各自的利益。業(yè)主利益間有時會發(fā)生矛盾，因此，要正確處理好這兩者之間的關(guān)系。約是所有業(yè)主和使用人自律的保證，也是實行業(yè)主自治的前提。責(zé)任，協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的具體工作。有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化的程度。

　　

【正文】 與強酸、強堿、毒性清洗劑不同的是安全性高，腐蝕性低，對玻璃、 第 28 頁，共 118 頁 鋁合金、人體皮膚基本無損害。 用途：適用于各種材料外墻的清洗。 用法：首先在工作工區(qū)內(nèi)由上至下搽上藥水，再依次涂擦，最后用水沖凈，嚴重污垢用原液兌稀鹽酸 15倍使用。 注意： ① . 大面積使用前先做小區(qū)試驗 。 ② . 不宜在金屬條、玻璃鍍膜墻面使用 。 ③ . 鋁合金窗的清洗時間不宜過長，墻體涂擦后務(wù)必要用清水沖凈 。 ④ . 長時間工作要穿防護用品。 保質(zhì)期：常溫一年 特征：有效物 30%，紅色透明液體。 全能水 性能：中性無腐蝕，不傷任何物體，使用對各種油性及混合污垢有強大的乳化增溶去污能力。 用途：廣泛用于玻璃、云石、金屬、塑料、木材、水泥等硬表面及地毯，是一種多 用途的強力清潔劑。 用法：用濃縮液兌清水 1030 倍稀釋使用，涂刷或噴霧均可，洗凈后用毛巾抹干。 保質(zhì)期：一年。 特征：各種活性物含量 25%，綠色粘稠透明液體，帶水果香氣。 油煙清潔劑 性能：弱堿性，對各種頑固的重油垢有特強乳化分散溶解作用。 特點：去污力強勁。 用途：廣泛應(yīng)用于廚房及一切重油垢的清潔。 用法：根據(jù)物體的污垢程度兌水使用。 注意：橡膠、塑料制品不宜使用。 保質(zhì)期：常溫密封保存八個月以上。 特征：有效物 28%，微黃色水狀液體。 紅水 性能：由多種活性物質(zhì)配成，呈弱酸性，抗靜電，不損地磚表面。對 露天廣場停車場地面上的水垢及污穢有很好的乳化溶解作用，洗凈后保潔時間長。 用途：適用于廣場方磚及水泥地面的清洗。 用法：將其涂于地面上片刻后即可進行洗擦，最后用水沖凈。 注意：拋光磚及大理石地面不宜使用。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 30%，淺紅色水狀液體。 第 29 頁，共 118 頁 車場洗地水 性能：針對停車場嚴重油性污穢一種特殊清潔劑，將藥水涂上后立即會產(chǎn)生氣體將污垢松脫溶解成水狀，過水即凈。 用途：專供停車場使用。 用法：人工或洗地機洗擦。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 25%，淡紅色水狀液體，無沉淀。 鏡鋼水 性能：水型，中性 ，對任何金屬不腐蝕，它能很快清除不銹鋼或其它金屬表面上的油污、灰塵、指印。 用法：噴灑于不銹鋼表面，然后用毛巾，順方向擦拭。 注意：舊材料上長銹斑不能使用。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 20%，透明液體，冷熱不分層。 素鋼水 性能：用于不銹鋼表面，能在表面形成一層保護膜，防止氧化，用后留下閃亮的光澤。 用法：噴于不銹鋼表面上，然后用毛巾順方向擦拭。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 20%，半透明液體。 擦銅水 性能：中性，對金屬無不良反應(yīng)，可迅速去除金屬表面上的銹及固體污漬，特別適用于不銹鋼金屬材料。 用途：適 用于不銹鋼及鍍金等金屬。 用法：將原液涂于金屬表面用毛巾或百潔布擦拭。 保質(zhì)期：常溫一年。 特征：有效物 28%，黃色不透明液體。 鋁金屬清潔劑 性能：中性，可迅速去除鋁金屬表面上的軟性污垢及污漬，特別適用于鋁材、鋁板等金屬的開荒清潔及舊鋁材翻新。 用途：適用于純鋁、鋁板、鋁合金及其它鋁材。 用法：將原液噴于物品表面，待片刻用毛巾或百潔布擦拭，再用濕毛巾過水抹凈，自然風(fēng)干即可。 保質(zhì)期：常溫一年， 特征：有效物 30%，藍色透明液體。 石材清潔劑（ 102105） 第 30 頁，共 118 頁 性能：有堿性及酸性兩種類型，對大理石材質(zhì)無腐 蝕，可去除大理石上油污、水垢、水銹及水泥等污穢。 用法：將藥水涂于石材面污垢處，稍過片刻即可進行洗擦，最后用水沖凈，應(yīng)用洗地機刷洗效果更佳。 注意： ① . 由于大理石種類有不同，使用前要先做小區(qū)試驗 。 ② . 分清污漬主要性質(zhì)再選擇清潔液。 保質(zhì)期：一年。 特征：堿性含有效物 25%，綠色水狀液體。酸性含有效物 20%，紅色水狀液體。 吸塵水 性能：中性，高能活性物，帶靜電，適用石材表面清潔，是石材表面清潔不可缺少清潔劑。 用法：噴于塵推上，再用于地面推塵，能吸起灰塵及微小顆粒。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 20%，透明液體 ，帶清香。 漂白水 性能：堿性，適用消毒及除臭，能有效去除青苔及清潔一般地面污漬，并用于物體漂白。 用法：兌水 24 倍，先用清水涂濕，然后再涂上漂白水洗擦，然后用清水沖洗。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 30%，微黃透明液體。 （ 2） 清潔機械的使用 清潔機械在使用前必須檢查電源連結(jié)線是否完整，如有破皮或接觸不良禁止使用。并且要按照產(chǎn)品說明書的要求定期進行維護。 ① . 多功能擦地機 性能：每分鐘 170 轉(zhuǎn)，配不同刷子能清洗地毯及刷洗地面。 ② . 單擦機 性能：每分鐘 170 轉(zhuǎn)，用于地面清潔時刷洗地面污漬。 注意：使用過程中盡量不 要隨意開關(guān)機。 ③ . 拋光機 性能：每分鐘 1500 轉(zhuǎn)，屬高速。用于石材地面拋光。 用法：拋光時在地面成直線，來回移動。 第 31 頁，共 118 頁 ④ . 吸水機 性能：雙馬達，能快速吸干地面積水，也可配合清洗地毯。 ⑤ . 地毯清洗機 用途：屬專業(yè)清潔地毯型，適用于大面積地毯清洗。 ⑥ . 吹風(fēng)機 用途：屬地毯清洗的配套機械，有三種速度，視不同情況而調(diào)速。 ⑦ . 吸塵機 用途：地毯、地面吸塵，適用于地面灰塵無法清掃時。 注意：吸塵機屬地面干吸設(shè)施，不能用于吸水。 ⑧ . 冷水高壓機 性能：工作壓力 4 公斤，對地面污漬能有效清除。 注意：工作時槍頭不能對人及機械，以免工作壓力傷人 及機械短路。 ⑨ . 冷熱水高壓機 性能：工作壓力 6 公斤，熱水溫度高達 150OC 對地面污漬及油漬能徹底清除。 注意：工作時槍頭不能對人及機械，以免工作壓力傷人及高溫燙傷。 ⑩ . 石材翻新機 用途：適用于石材地面翻新及保養(yǎng)，屬于加重型機械，配不同墊及打磨碟對石材地面進行翻新或保養(yǎng)。 第 32 頁，共 118 頁 園林綠化管理 園林綠化工作安排與實施 （ 1） 概 念 綠化是構(gòu)成管理區(qū)美化環(huán)境的重要因素，環(huán)境綠化以“三分種、七分養(yǎng)”為原則， 園林綠化管理 工作主要是對物業(yè)范圍內(nèi)的綠化進行養(yǎng)護，根據(jù)植物生長情況進行適當(dāng)?shù)膿Q植、補植以及其它措施，使其達到和諧、溫馨、自然，且能反映物業(yè)區(qū)域特色的效果。 綠化的主要作用在于：減碳增氧、凈化空氣、調(diào)節(jié)氣候、隔音消聲、促進健康和提高效率。 物業(yè)綠化的類型和要求： ① . 游園綠化：布局均勻合理，植物配置得當(dāng)。 ② . 宅旁庭院綠化：分樹木型、花園型、草坪型和棚架型，注重植物選型，各式搭配。 ③ . 道路綠化：以美化環(huán)境、遮蔭納涼，防風(fēng)、減噪、降塵為出發(fā)點，同時設(shè)計上要注重道路安全及居家方便。 ④ . 建筑內(nèi)外綠化：室內(nèi)、陽（窗）臺、墻面、屋頂多層次立體結(jié)合。 （ 2） 主要過程及方法 花木栽培管理 ① . 喬、灌木整形 、修剪： 目的是通過修剪促進樹木生長，減少傷害，培養(yǎng)樹型，應(yīng)觀賞功能的需要及自然條件等因素，使其造型美觀，形態(tài)逼真。 ? 綠籬一般生長季節(jié) 410 月每月修剪整形 2 次，非生長季節(jié)每季修剪 23次； ? 綠籬保持 高，上面平整、邊角整齊、線條流暢，新梢 10cm 以上即修剪，修剪自然形態(tài)的要求線條圓滑優(yōu)美； ? 喬木從 5 月開始每月修剪 1 次，主要修陰枝、下垂枝、干枯枝、側(cè)緣線以及下緣線，下緣線高 ，開花植物應(yīng)在花芽萌動前進行； ? 具有明顯主干的高大落葉喬木應(yīng)保持原有樹形，適當(dāng)疏枝，對保留的主側(cè)枝 第 33 頁，共 118 頁 應(yīng)在健 壯芽上短截，可見去枝條 1/51/3； ? 無明顯主干、枝條茂盛的落葉喬木，對干莖 10cm 以上樹木，可疏枝保持原樹形，對主干莖 5~10cm 的苗木，可選留主干上的幾個側(cè)枝，保持原有樹形進行短截； ? 長綠針葉樹，不易修剪，只剪除病蟲枝、枯死枝、生長衰弱枝、過密的輪生枝和下垂枝； ? 用作行道樹的喬木，定干高度宜大于 3cm，第一分枝點以下枝條應(yīng)全部剪除，分枝點以上枝條酌情疏剪，并應(yīng)保持樹冠原型； ? 珍貴樹種的樹冠易作少量修剪。 ? 在生長期應(yīng)視實際情況而適當(dāng)增加修剪次數(shù)； ? 防臺風(fēng)、防寒防凍：每年臺風(fēng)前（ 67 月）要對喬木合理修建 ，加固戶樹樁或支架，臺風(fēng)后立即扶樹、護樹、清理斷枝、落葉。對于一些冬季新種的植物，用稻草包扎，樹干基部、怕凍地花及露天陰生植物可用薄膜遮蓋； ? 達標標準： 綠籬 生長良好，無斷層缺株，上面平整、邊角線棱角分明、有藝術(shù)美干，無雜草、寄生藤，綠籬內(nèi)無垃圾和枯葉落葉堆積； 喬木 長勢旺盛，枝葉健壯，樹形美觀，下緣線整齊，修剪適度，干直冠美，無死樹缺樹，景觀效果好。 ② . 喬、灌木的澆水、施肥： 澆水： 目的是防止土壤干燥，促進植物的生長。 ? 澆水時間夏季在早晚、冬季在中午前為宜，夏季中午、冬季下午不澆水，夏季（冬 季）視旱性應(yīng)增加（減少）澆水次數(shù)和分量； ? 澆水量要根據(jù)花木品種來決定，旱生、根深植物可少澆水，萌生、淺根植物要多澆水。 施肥： 植物在生長發(fā)育過程中除了需要水分、空氣、光照外，還需要從外界不斷吸收各種營養(yǎng)元素，這就要對植物施各種廢料以保證植物的生長、增加觀賞價值。根據(jù)綠化生長情況，以及所需要的肥料選定有機肥或無機肥： ? 有機肥是以富含有機制的動物、植物為原料而積制的肥料。常用的有花生餅、豆餅等，含有植物需要的主要成分氮（能促進植物的營養(yǎng)生長，增進葉綠素的產(chǎn)生，促進枝葉快長）、磷（能促進種子花芽分化，為開花打下基 礎(chǔ)）、鉀（使花卉生長強健，增進莖的堅韌性，還可使花色鮮艷，提高植物抗旱抗病蟲能力）外，其他的成分也不同程度存在，但肥效較慢，多做基肥；此外還有骨粉、草木灰、腐殖土；基肥應(yīng)漚熟，且必須與泥土混勻，以防止燒根。 ? 無機肥，又叫化學(xué)肥料，有單一元素的化肥和多種元素的復(fù)合肥。有效成分高，肥效快，常用的有：尿素、過磷酸鈣、硫酸鉀、硫酸氨、復(fù)合肥等。施肥要根據(jù)不同的植物，不同的生長時期使用不同的肥料。 第 34 頁，共 118 頁 常有農(nóng)藥的特性： 百菌清 是殺菌劑，具有保護和治療作用，藥效穩(wěn)定，殘留期長。主要是防止各 種植物病害。（不要與是硫合劑使用 ） 多菌靈 是一種高效、低毒、廣泛應(yīng)用的內(nèi)吸性殺菌藥，主要防止各種植物病害。 不能與銅制劑混合使用。 托布津 也是一種防治病蟲害的藥，但不易與含銅制劑混用。 代森銨 能滲入植物體內(nèi)，所以殺菌力強，但不易與石硫合劑等混用。 敵百蟲 是一種高效低毒的殺蟲劑，具有強烈的胃毒作用，兼觸殺作用，對咀嚼 式害蟲特別有效。 敵敵畏 對害蟲有觸殺觸殺、胃毒作用，對咀嚼式、針吸式口氣的害蟲均有良好 的防止作用。 樂果 是一種高效低毒的有機磷內(nèi)吸殺蟲劑，也有觸殺作用。但不能與堿性藥 物混用。 氧化樂果 是廣譜性內(nèi)吸殺蟲， 殺瞞劑，除了有內(nèi)吸作用外，尚有一定的觸殺作用。 魚藤 是一種良好的植物性殺蟲劑，不能與波爾多液，是硫合劑堿性農(nóng)藥混用。 ? 在枝葉黃瘦、發(fā)芽前、孕蕾期、花落后情況下應(yīng)多施肥，在枝葉肥壯、發(fā)芽后、開花期、雨季情況下應(yīng)少施肥，在新栽花木、盛夏、休眠時應(yīng)不施肥； ? 施肥一般在陰天或傍晚為宜。 綠化補缺： 目的是確保植物生長成形。 ① . 出現(xiàn)綠籬斷層，需及時補植，盡量用盆苗盡快封行； ② . 死苗要及時補植，一般應(yīng)補回原來的種類，并力求規(guī)格與原來相近。 ③ . 成活率達 95%以上，裸露面積控制在總面積的 %以下，缺株在 %以下。 防 治病蟲害： 應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則。 ① . 及時清除落葉、枯葉、病蟲葉，保持植物通風(fēng)透氣，降低濕度，保持綠化環(huán)境衛(wèi)生清潔可減少病蟲害的侵染； ② . 發(fā)現(xiàn)病蟲害要及時采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴大； ③ . 噴藥時，在沒有掌握適度的藥劑濃度之前，要先進行小量噴施試驗后，才大量施用，必須使用對人體無害并盡量使用環(huán)保藥劑，并提供藥劑合格證，做到除病滅蟲、保證花卉生長不受害； ④ . 噴藥時應(yīng)按規(guī)程進行，保證人、畜、花的安全，規(guī)程中應(yīng)對噴藥的天氣要求、藥劑濃度、實施人的安全保護等方面做明確規(guī)定，并在噴藥之前上報管理處； ⑤ . 噴藥 期間應(yīng)將有關(guān)注意事項提前通知?。I(yè)）戶； ⑥ . 綠化植物害蟲種類分類： ? 苗圃害蟲：地老虎、蠐螬、金針蟲、螻蛄、百一等唱戲居于土壤中危害種子，幼苗的根、莖、芽； ? 枝梢害蟲：俄類和甲蟲類，蚜蟲、蚧殼蟲，常鉆蛀植株枝梢及幼莖，影響枝 第 35 頁，共 118 頁 梢的生長； ? 食葉害蟲：枯葉蛾、杜蛾、次蛾等，這些害蟲大量食害葉片； ? 蛀干害蟲：天牛、吉丁蟲、象甲類，他們常鉆蛀樹干的木質(zhì)部、韌皮布； ? 種子、果實害蟲、螟蛾、卷蛾、花蠅、小蜂類。 時花地花管理 ① . 做好殘花、黃葉的修剪，缺株要及時補上； ② . 自然環(huán)境盆花布置注意隱遮； ③ . 及時淋水兵利用林水調(diào)控開花時間（ 生蕾要琳灑花頂，熟花要避免淋花朵，只淋花的莖和泥）、提前施基肥，并做好病蟲害防治； ④ . 達標標