【正文】 要求，然后進(jìn)行綜合即為整體標(biāo)準(zhǔn)。 ② . 外墻清洗 第 26 頁，共 118 頁 ? 大廈原則上每半年不少于一次； ? 清洗工作開始前應(yīng)與工程部協(xié)調(diào)，并要求清洗方提供計(jì)劃，審核通過方可進(jìn)場； ? 清洗人員進(jìn)場 時(shí)，除辦理出入證等常規(guī)正常手續(xù)外，還要檢查其高空作業(yè)證（要對應(yīng)到人）、保險(xiǎn)購買憑證、外墻清洗資質(zhì)證明及設(shè)備設(shè)施合格證明。 ⑥ . 木材制品 保 潔： ? 用兌有洗潔精的清水擦 拭干凈木材制品表面與縫隙中的灰塵及臟物。 ? 注意事項(xiàng)： ? 禁止使用強(qiáng)酸性藥液； ? 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 保 養(yǎng)： ? 用單擦機(jī)徹底處理干凈人造石表面； ? 地面完全風(fēng)干后再進(jìn)行打蠟，先打兩遍底蠟，再打兩遍面蠟，如果地面光度較差，可進(jìn)行第三遍面蠟； ? 用高速拋光機(jī)拋光。 ② . 漢白玉、云石 保 潔： ? 用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物； ? 用放有全能水的清水拖凈表面上的腳印、水?。? ? 風(fēng)干地面后，循環(huán)用塵推推塵。 ⑤ . 倉庫保管員職責(zé) ? 認(rèn)真管理好設(shè)備，工具及藥品； ? 必須把設(shè)備和工具清理干凈，檢查設(shè)備和工具是否良好，保證職工有良好的工具使用； ? 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)，還要及時(shí)地補(bǔ)充藥液和工具； ? 填寫好工具使用單，藥品使用記錄和工具損壞記錄； ? 每月作好月底的結(jié)算，把一個(gè)月的消耗上報(bào)給本部門主管； ? 沒有本部門主管、副主管的批條或借條，嚴(yán)禁私自外借工具 (特殊情況除外，事后必須上報(bào)給本部門主管 )。 （ 2） 崗位責(zé)任 ① . 主管的職責(zé) ? 把每月的工作初步安排好，有特殊的問題和任務(wù)通知副主管，上傳下達(dá)公司的規(guī)定及要求，并認(rèn)真執(zhí)行； ? 把每月需要購進(jìn)的清潔物品，上報(bào)給經(jīng)理、總經(jīng)理、采購部，負(fù)責(zé)清潔物品的領(lǐng)取； ? 巡查各職工的工作情況 (包括副主管、班長、副班長 )，發(fā)現(xiàn)問題能自行解決，解決不了的上報(bào)； ? 每日召集例會，每星期最少與管理處開會一次； ? 每天早上向上匯報(bào)昨日工作情況與 今日工作計(jì)劃。操作方法是用白布在檢查部位，來回擦拭。在石材的保養(yǎng)、公共區(qū)道路、墻身與天花的整體清潔、外墻清洗等方面起著主要作用?？偨Y(jié)與計(jì)劃抄報(bào)其它工作相關(guān) 負(fù)責(zé)人閱知； ② . 各管理處之間應(yīng)保持良好溝通，并定期召開例會。 （ 2） 按計(jì)劃監(jiān)管工作 ① . 清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)根據(jù)其所管物業(yè)的實(shí)際情況，制定合理的工作計(jì)劃，并按照計(jì)劃來實(shí)施、監(jiān)管； ② . 若情況變化（如人員、氣候、突發(fā)事件等）以致計(jì)劃不能實(shí)施，清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)征詢相關(guān)管理人員（如所變化 之情況的主管人員）意見后對清潔衛(wèi)生計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整； ③ . 對 不合格的工作應(yīng)及時(shí)要求員工現(xiàn)場整改，問題較大的應(yīng)制定整改計(jì)劃，并適時(shí)跟蹤整改效果和結(jié)果，必要時(shí)應(yīng)作好相關(guān)記錄； （ 3） 落實(shí)巡查制度 ① . 區(qū)域巡查原則上每天不少于三次，時(shí)間間隔要合理。 （ 4） 清潔衛(wèi)生工作的重要性在于它是物業(yè)管理工作的重要組成部分，其重要性在于： ① . 清潔是最基本的辦公和生活環(huán)境要求； 第 20 頁，共 118 頁 ② . 清潔體現(xiàn)了管理水平； ③ . 清潔是建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。同樣，這所能達(dá)到的效果與專業(yè)的物業(yè)清潔保養(yǎng)也是不同的。所以，我們所說的 清潔衛(wèi)生工作 主要就是針對物業(yè)的清潔保養(yǎng)，是指經(jīng)過專門培訓(xùn)的人員、使用專門的清潔機(jī)器、清潔工具和清潔物料，按照科學(xué)的管理方法和嚴(yán)格的清潔保養(yǎng)程序、技術(shù)規(guī)范，對特定物業(yè)本身的各種裝飾材料進(jìn)行清掃和護(hù)理，以求保持其應(yīng)有的表面光澤或顏色的一項(xiàng)專業(yè)化的工作。 ④ . 車輛防盜和防損壞措施要得力（進(jìn)入登記和車況檢查，值班制度和定期巡查制度，教育車主）。 ② . 摩托車、單車管理應(yīng)設(shè)有專人看守存車處，車主需委托保管車輛時(shí)，先辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，并按指定位置存放。 ④ . 限制車速，鋪設(shè)減速墩，確保行人安全。 ④ . 物業(yè)管理應(yīng)掌握各類設(shè)施的布局、結(jié)構(gòu)情況，負(fù)責(zé)對道路的日常巡查、養(yǎng)護(hù)。 車輛道路管理 車輛道路管理包括道路管理、交通管理、車輛管理與停車場管理。布局方面注意層次搭配，高低錯(cuò)落，合理布局。 （ 1） 因地制宜，正確選擇樹、花、草的品種。 綠化管理 綠化管理既是一年四季日常性的工作，有具有階段性的特點(diǎn)，如植物樹木的修剪、整形。 （ 3） 明確清潔衛(wèi)生的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：一是每天清掃兩遍、全日保潔；二是達(dá)到“六不”、“六凈”，即：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。 （ 1） 明確清潔工作的范圍包括樓宇內(nèi)的公共部位（樓梯、大廳、天臺、電梯廳、公用衛(wèi)生間、公共活動(dòng)場所、樓宇外墻等）、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場地（道路、綠化帶、公共停車場、公共娛樂地方）、生活廢棄物。 （ 8） 定期對排水管道進(jìn)行疏通、養(yǎng)護(hù)，檢查排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。 （ 5） 采用節(jié)水型水箱配件，節(jié)水龍頭等，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門、水表等要進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修。 （ 3） 建立正常的供水、用水管理制度。注意公用地帶照明燈、風(fēng)扇、 大功率射燈、裝飾燈的啟閉時(shí)間，要有專人管理。 （ 10） 對住戶自己負(fù)責(zé)的線路、一般電器提供方便的有償維修服務(wù)。 （ 7） 加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。 （ 3） 負(fù)責(zé)供電的吞運(yùn)作和維修人員，必須堅(jiān)持上崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按勞動(dòng)局和供電局要求持證上崗。 供電管理 電能是現(xiàn)代社會物質(zhì)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)的基本能源，目前，供電方式主要有兩種：一種是供電部門直接把電力送到用戶單位，另一種是供電部門把高壓電送到小區(qū)變電站再送到各 用戶單位。 （ 9） 要記錄電梯的耗電量。 （ 5） 電梯 運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)，要首先救護(hù)乘客出梯。 電梯管理 電梯已成為高層建筑不可缺少的交通工具，電梯的正常安全運(yùn)行與人們的生命財(cái)產(chǎn)有著密切關(guān)系，在物業(yè)管理中對電梯的管理主要是運(yùn)行安全的管理和維修養(yǎng)護(hù)的管理其主要內(nèi)容是： （ 1） 根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制訂電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。 （ 5） 空調(diào)設(shè)備的年檢 （ 6） 空調(diào)設(shè)備的節(jié)能運(yùn)行與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。日常工作中空調(diào)系統(tǒng)基本工作內(nèi)容是： （ 1） 空調(diào)設(shè)備的新裝、改裝及線路用電負(fù)荷的選定。 （ 6） 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，建立聯(lián)防聯(lián)保制度、通行證及來往登記制度。 （ 3） 根據(jù)治安區(qū)域大小和當(dāng)?shù)厣鐣伟睬闆r配備相應(yīng)的保安員，實(shí)行 24 小時(shí)值班制度。 （ 7） 緊急情況下的疏散。消防設(shè)施、器材包括：滅火器、消防栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)、集中報(bào)警系統(tǒng)、控制中心報(bào)警系統(tǒng)）。 （ 4） 制定消防規(guī)章制度。 （ 3） 建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊(duì)伍。首先，通過對消防放法規(guī)的宣傳，增強(qiáng)每個(gè)人的消防意識和社會責(zé)任感。 消防管理 消防工作在物業(yè)管理工作中有著頭等重要的地位。 （ 3） 房屋裝修的審批與控制。其依據(jù)是社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，在服務(wù)中完善經(jīng)營與管理。 ② . 不斷加強(qiáng)隊(duì)伍的敬 業(yè)教育和強(qiáng)化住戶至上、服務(wù)第一的意識。 ② . 檔案資料的建立 檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。 ④ . 加強(qiáng)對用戶裝修的管理。既要熱情服務(wù)，又要讓用戶意識到積極配合物業(yè)管理企業(yè)，共 同維護(hù)舒適的工作和生活環(huán)境，遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。采用多種宣傳手段和方法，向用戶宣傳。 ⑦ . 開發(fā)單位應(yīng)向管理移交整套圖紙資料，以便今后管理、維修、養(yǎng)護(hù)。 ③ . 問題明確記錄在案，督促施工單位整改。 （ 4） 物業(yè)租售的代理 物業(yè)管理企業(yè)在具備相應(yīng)的資格后，可介入物業(yè)的租售工作，特別是租賃工作，合理確定租賃價(jià)格，制定規(guī)范化的租賃合同，明確雙方的承諾，正確處理業(yè)主、租房者和管理企業(yè)之間的關(guān)系，維護(hù)各方的正當(dāng)合法權(quán)益。招聘得人員應(yīng)由富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)的時(shí)間應(yīng)選在開展管理工作前 3— 6 各月為佳；培訓(xùn)的內(nèi)容根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮；培訓(xùn)的重點(diǎn)是各部門的負(fù)責(zé)人及骨干；培訓(xùn)的目的以勝任所擔(dān)負(fù)的工作為主。其設(shè)置原則就是使企業(yè)的人力、物力、財(cái)力資源得到優(yōu)化高效配置，建立一個(gè)以最少人力資源而能達(dá)到最高運(yùn)營管理效率的組織。 ? 確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 財(cái)務(wù)收支預(yù)算。 物業(yè)管理的策劃階段 這一階段包括物業(yè)管理的前期介入；制定物業(yè)管理方案；選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)。 4).規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化是物業(yè)管理發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 2021年 9月 1日全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的施行。 1993 年 4 月建設(shè)部頒布了 33 號令，即〈〈城市新建住宅小區(qū)管理辦法〉〉，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。 接著又頒布了《全國文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》。 物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生 我國的物業(yè)管理于 80 年代由沿海地區(qū)逐漸興起。 （ 3） 委托性特約服務(wù) 特約服務(wù)是為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個(gè)別需求而提供的服務(wù)，通常是指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人有提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下，盡量滿足其需求，提高特約服務(wù)。 （ 4） 完善的物業(yè)不單是使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值。 （ 3） 物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理 物業(yè)管理涉及到方方面面，有各種各樣的矛盾和關(guān)系需要協(xié)調(diào)和處理 ，各項(xiàng)管理工作專業(yè)性、技術(shù)性又強(qiáng)，要 提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理成本費(fèi)用就必須對物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一專業(yè)化的管理 ，由物業(yè)管理企業(yè)來全面負(fù)責(zé)和承 擔(dān)管理責(zé)任。 （ 2） 業(yè)主自治自律有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié) 首先， 要有一個(gè)全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約 ，以此來指導(dǎo)、規(guī)范、約束所有業(yè)主和使用人的行為，使之共同地自覺地維護(hù)公眾利益和公共環(huán)境。 物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別 ? 管理體制不同 ? 管理內(nèi)容不同 ? 所關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同 ? 管理機(jī)制不同 物業(yè)管理的基本特點(diǎn) （ 1） 業(yè)主 自治自律 首先，業(yè)主對自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)，這是業(yè)主的自治。物業(yè)管理企業(yè)有專業(yè)的人員配備；專門的組織機(jī) 第 4 頁，共 118 頁 構(gòu)；專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理 科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。 物業(yè)管理的目的 物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值、并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長。 物業(yè)的分類 （ 1） 居住物業(yè)：如小區(qū)、公寓、 （ 2） 商業(yè)物業(yè)：綜合樓、寫字樓、酒店、賓館、商業(yè)中心 （ 3） 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉庫 （ 4） 其它用途物業(yè)：醫(yī)院、學(xué)校 物業(yè)管理 物業(yè)管理 是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政共用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整 治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 （ 2） 專業(yè)化 是指由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽定，按照 產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與 要求去實(shí)施專業(yè)化管理。 （ 4） 經(jīng)營型 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)和服務(wù)，它推行的是有償服務(wù)、合理收費(fèi)。很顯然，單個(gè)業(yè)主的利益要服從公眾利益。業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)具有選聘權(quán)和解聘權(quán)是業(yè)主自治的關(guān)鍵。 （ 3） 有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化的程度。 （ 2） 針對性專項(xiàng)服務(wù) 這是指物業(yè)企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶群體和單位需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。 香港的物業(yè)管理香港的物業(yè)管理源自英國，二十世紀(jì)六十年代，為管理屋村，政府和團(tuán)體開始從英國引進(jìn)物業(yè)管理人才、管理理論和方法。 1990 年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于在全國開展住宅小區(qū)管理試點(diǎn)工作的通知》，并在沈陽召開了全國住宅小區(qū)管理工作試點(diǎn)第一次會議，再全國部署開展住宅小區(qū)管理試點(diǎn)工作。建設(shè)部又連續(xù)發(fā)布了〈〈城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收辦法〉〉等一系列法規(guī)文件。 第 7 頁，共 118 頁 1996 年 9 月建設(shè)部了勞動(dòng)人事司和房地產(chǎn)業(yè)司又聯(lián)合發(fā)出了〈〈關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知〉〉，為全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理行為提供了保證。 3）．市場化、雙向選擇是物業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時(shí)期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容，按先后順序分 4個(gè)階段介紹物業(yè)管理工作的基本環(huán)節(jié)： 物業(yè)管理的策劃階段；物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；物業(yè)管理的啟動(dòng)階段；物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。物業(yè)管理的檔次必須與物業(yè)本身的檔次相匹配。 （ 1） 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制 企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及崗位要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)靈活設(shè)置。選聘得人員一般需要