【正文】 應(yīng)征詢相關(guān)管理人員（如所變化 之情況的主管人員）意見后對清潔衛(wèi)生計劃進(jìn)行調(diào)整； ③ . 對 不合格的工作應(yīng)及時要求員工現(xiàn)場整改，問題較大的應(yīng)制定整改計劃，并適時跟蹤整改效果和結(jié)果，必要時應(yīng)作好相關(guān)記錄； （ 3） 落實(shí)巡查制度 ① . 區(qū)域巡查原則上每天不少于三次，時間間隔要合理。同樣，這所能達(dá)到的效果與專業(yè)的物業(yè)清潔保養(yǎng)也是不同的。 ④ . 車輛防盜和防損壞措施要得力（進(jìn)入登記和車況檢查，值班制度和定期巡查制度，教育車主）。 ④ . 限制車速，鋪設(shè)減速墩，確保行人安全。 車輛道路管理 車輛道路管理包括道路管理、交通管理、車輛管理與停車場管理。 （ 1） 因地制宜，正確選擇樹、花、草的品種。 （ 3） 明確清潔衛(wèi)生的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：一是每天清掃兩遍、全日保潔；二是達(dá)到“六不”、“六凈”，即：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。 （ 8） 定期對排水管道進(jìn)行疏通、養(yǎng)護(hù)，檢查排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 （ 3） 建立正常的供水、用水管理制度。 （ 10） 對住戶自己負(fù)責(zé)的線路、一般電器提供方便的有償維修服務(wù)。 （ 3） 負(fù)責(zé)供電的吞運(yùn)作和維修人員，必須堅持上崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按勞動局和供電局要求持證上崗。 （ 9） 要記錄電梯的耗電量。 電梯管理 電梯已成為高層建筑不可缺少的交通工具，電梯的正常安全運(yùn)行與人們的生命財產(chǎn)有著密切關(guān)系，在物業(yè)管理中對電梯的管理主要是運(yùn)行安全的管理和維修養(yǎng)護(hù)的管理其主要內(nèi)容是： （ 1） 根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制訂電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。日常工作中空調(diào)系統(tǒng)基本工作內(nèi)容是： （ 1） 空調(diào)設(shè)備的新裝、改裝及線路用電負(fù)荷的選定。 （ 3） 根據(jù)治安區(qū)域大小和當(dāng)?shù)厣鐣伟睬闆r配備相應(yīng)的保安員，實(shí)行 24 小時值班制度。消防設(shè)施、器材包括：滅火器、消防栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)（區(qū)域報警系統(tǒng)、集中報警系統(tǒng)、控制中心報警系統(tǒng)）。 （ 3） 建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊伍。 消防管理 消防工作在物業(yè)管理工作中有著頭等重要的地位。其依據(jù)是社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，在服務(wù)中完善經(jīng)營與管理。 ② . 檔案資料的建立 檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。既要熱情服務(wù)，又要讓用戶意識到積極配合物業(yè)管理企業(yè)，共 同維護(hù)舒適的工作和生活環(huán)境，遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。 ⑦ . 開發(fā)單位應(yīng)向管理移交整套圖紙資料，以便今后管理、維修、養(yǎng)護(hù)。 （ 4） 物業(yè)租售的代理 物業(yè)管理企業(yè)在具備相應(yīng)的資格后，可介入物業(yè)的租售工作，特別是租賃工作，合理確定租賃價格，制定規(guī)范化的租賃合同，明確雙方的承諾，正確處理業(yè)主、租房者和管理企業(yè)之間的關(guān)系，維護(hù)各方的正當(dāng)合法權(quán)益。其設(shè)置原則就是使企業(yè)的人力、物力、財力資源得到優(yōu)化高效配置，建立一個以最少人力資源而能達(dá)到最高運(yùn)營管理效率的組織。 物業(yè)管理的策劃階段 這一階段包括物業(yè)管理的前期介入；制定物業(yè)管理方案；選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)。 2021年 9月 1日全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的施行。 接著又頒布了《全國文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》。 （ 3） 委托性特約服務(wù) 特約服務(wù)是為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個別需求而提供的服務(wù)，通常是指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人有提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下，盡量滿足其需求，提高特約服務(wù)。 （ 3） 物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理 物業(yè)管理涉及到方方面面，有各種各樣的矛盾和關(guān)系需要協(xié)調(diào)和處理 ，各項(xiàng)管理工作專業(yè)性、技術(shù)性又強(qiáng)，要 提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理成本費(fèi)用就必須對物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一專業(yè)化的管理 ，由物業(yè)管理企業(yè)來全面負(fù)責(zé)和承 擔(dān)管理責(zé)任。 物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別 ? 管理體制不同 ? 管理內(nèi)容不同 ? 所關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同 ? 管理機(jī)制不同 物業(yè)管理的基本特點(diǎn) （ 1） 業(yè)主 自治自律 首先，業(yè)主對自己的財產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)，這是業(yè)主的自治。 物業(yè)管理的目的 物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值、并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。 （ 2） 專業(yè)化 是指由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽定，按照 產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與 要求去實(shí)施專業(yè)化管理。很顯然，單個業(yè)主的利益要服從公眾利益。 （ 3） 有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化的程度。 香港的物業(yè)管理香港的物業(yè)管理源自英國，二十世紀(jì)六十年代，為管理屋村，政府和團(tuán)體開始從英國引進(jìn)物業(yè)管理人才、管理理論和方法。建設(shè)部又連續(xù)發(fā)布了〈〈城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收辦法〉〉等一系列法規(guī)文件。 3）．市場化、雙向選擇是物業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。物業(yè)管理的檔次必須與物業(yè)本身的檔次相匹配。選聘得人員一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型。驗(yàn)收中應(yīng)注意以下事項(xiàng)： ② . 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)房屋單項(xiàng)驗(yàn)收前即應(yīng)組成管理單位參與驗(yàn)收。為了能有一個良好的開端，物業(yè)管理企業(yè)需要做好： ① . 通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作。用戶搬遷一般時間比較集中，此時得人身安全、財產(chǎn)安全應(yīng)引起特別關(guān)注。 （ 4） 首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段 （ 1） 日常綜合服務(wù)與管理 ① . 循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)。 （ 2） 房屋造成損壞的鑒定、賠償與修復(fù)。 （ 2） 消防宣傳教育。消防訓(xùn)練。 （ 6） 堅持每天一至數(shù) 次的巡回檢查及節(jié)假日、重大活動日的全面檢查。 （ 5） 完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施，安裝防盜報警系統(tǒng)，防盜鎖等。 （ 4） 空調(diào)設(shè)備耗電的計量、記錄、收費(fèi)。 （ 4） 高度重視電梯的安全年檢工作。 （ 12） 要加強(qiáng)對住戶的安全教育，制定“乘梯須知”并懸掛或張貼在轎廂內(nèi)。 （ 6） 建立 24 小時運(yùn)行或維修值班制度，建立和保持用戶事故投訴、宣傳，及時排除故障。 （ 13） 要非常重視節(jié)約用電的管理教育工作。杜絕日常生活中長流水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)閥門滴水、水 龍頭關(guān)不住的情況應(yīng)及時修理。同時對社區(qū)精神文明建設(shè)也有很重要的作用。 （ 6） 常見的幾 種不衛(wèi)生情況：隨地亂丟垃圾和樓上拋物、亂搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明溝暗渠、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)生的垃圾及煙塵、亂涂亂劃亂張貼。 （ 3） 行道樹宜選用遮陽力強(qiáng)的落葉喬木。 ③ . 道路設(shè)施管理的主要任務(wù)是制定物業(yè)道路設(shè)施的管理辦法，負(fù)責(zé)道路的養(yǎng)護(hù)維修和設(shè)施的日常管理，對非法占用道路的行為進(jìn)行處罰。對車輛的保管，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽定車輛保管合同，確定停車地點(diǎn)，收取停車費(fèi)，明確雙方責(zé)任。 （ 2） 清潔機(jī)械的使用 ............................................................................ 30 二、園林綠化管理 ................................ 32 園林綠化工作安排與實(shí)施 ..................... 32 （ 1） 概 念 ............................................................................................ 32 （ 2） 主要過程及方法 ............................................................................ 32 綠化保養(yǎng)操作要點(diǎn) ........................... 37 （ 1） 禮儀的培訓(xùn) .................................................................................... 37 （ 2） 草地保養(yǎng)管理要點(diǎn) ........................................................................ 38 （ 3） 灌木保養(yǎng)管理要點(diǎn) ........................................................................ 38 （ 4） 喬木保養(yǎng) ........................................................................................ 39 （ 5） 時花保養(yǎng) ........................................................................................ 39 （ 6） 室內(nèi)植物保養(yǎng) ................................................................................ 39 （ 7） 修剪技藝 ........................................................................................ 39 第 19 頁，共 118 頁 清潔衛(wèi)生管理 概 念 （ 1） 清潔衛(wèi)生 清潔衛(wèi)生是一個針對環(huán)境的概念，就是指的環(huán)境（包括生活環(huán)境、工作環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和生產(chǎn)環(huán)境）的整潔、干凈、美觀，給人感觀（包括視覺、嗅覺、觸覺）上帶來愉悅感。 （ 3） 清潔衛(wèi)生 工作是一項(xiàng)勞動密集型工作，主要包括以下方面內(nèi)容： ?、 清潔前期介入； ?、 公共區(qū)域日常保潔； ?、 石材保養(yǎng)； ?、 二次供水水池清洗； ?、 化糞池清疏； ?、 外墻清洗； ?、 滅蟲滅鼠。 （ 4） 保持有效溝通 ① . 清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)對每月工作進(jìn)行總結(jié)，并對下月工作作出計劃。主要作用能區(qū)分浮塵與積塵、以及能檢查油漬與水漬是否已滲入石材或墻身等； （ 3） 白布擦拭：用于粗糙地面（水泥、地磚、文化石）及梯階、麻石、外墻身（非光面）、水泥花基等的灰塵、油漬情況檢查。 ④ . 副班長的職責(zé) ? 把上一班沒有完成的任務(wù)繼續(xù)完成； ? 認(rèn)真填寫好當(dāng)班記錄和工具藥品使用情況； ? 合理安排好當(dāng)班工作； ? 檢查員工的工作情況，有問題及時解決并作好記錄，第二天上報給本部門主管； ? 入戶服務(wù)必須作 到認(rèn)真、徹底、使業(yè)戶滿意，絕對不許頂撞業(yè)戶，有問題和情況回來解決。 ③ . 人造石 保 潔： ? 用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物； ? 用放有全能水的清水拖凈表面上的腳印、水?。? ? 風(fēng)干地面后，循環(huán)用塵推推塵。 注意事項(xiàng)： ? 抹布不得混用，尤其是帶砂石的抹布，要避免刮花表面； ? 抹表面時方向一致，用力均勻，不留空漏。 （ 3） 清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)從兩個方面加以規(guī)定，第一方面按清潔對象的材料、質(zhì)地分類給出量化標(biāo)準(zhǔn)，第二部分按清潔區(qū)域的不同分出層次、指出要點(diǎn)。 目視、聞、紙巾擦拭 6 兒童游樂場 地面無垃圾、砂石、紙屑，設(shè)施無積塵、積水、污漬，金屬設(shè)施表面無銹跡、黑 斑。 目視、紙巾擦拭 2 電梯廳及 走廊地面 無污漬、雜物、紙屑、煙頭；大理石保養(yǎng)合格；地毯無明顯灰塵，無污跡、水印； 封閉式各處無積塵且無異味，開放式各處無明顯積塵且地面無積水。 目視 3 滅蠅 每 1萬㎡暴露的孳生地不超過 1處；商鋪、飲食店和辦公室無蠅蛆孳生地。 保質(zhì)期：常溫一年 特征：有效物 30%，紅色透明液體。 用途：廣泛應(yīng)用于廚房及一切重油垢的清潔。 用法：將其涂于地面上片刻后即可進(jìn)行洗擦，最后用水沖凈。 特征：有效物 25%，淡紅色水狀液體，無沉淀。 保質(zhì)期：一年。 用途：適用于純鋁、鋁板、鋁合金及其它鋁材。 特征：堿性含有效物 25%，綠色水狀液體。 保質(zhì)期：一年。用于石材地面拋光。 注意：工作時槍頭不能對人及機(jī)械，以免工作壓力傷人 及機(jī)械短路。 ③ . 道路綠化：以美化環(huán)境、遮蔭納涼，防風(fēng)、減噪、降塵為出發(fā)點(diǎn)，同時設(shè)計上要注重道路安全及居家方便。 施肥： 植物在生長發(fā)育過程中除了需要水分、空氣、光照外，還需要從外界不斷吸收各種營養(yǎng)元素，這就要對植物施各種廢料以保證植物的生長、增加觀賞價值。（不要與是硫合劑使用 ） 多菌靈 是一種高效、低毒、廣泛應(yīng)用的內(nèi)吸性殺菌藥，主要防止各種植物病害。 氧化樂果 是廣譜性內(nèi)吸殺蟲， 殺瞞劑，除了有內(nèi)吸作用外，尚有一定的觸殺作用。 時花地花管理 ① . 做好殘花、黃葉的修剪，缺株要及時補(bǔ)上； ② . 自然環(huán)境盆花布置注意隱遮； ③ . 及時淋水兵利用林水調(diào)控開花時間（ 生蕾要琳灑花頂，熟花要避免淋花朵，只淋花的莖和泥）、提前施基肥，并做好病蟲害防治； ④ .