【正文】 防 治病蟲害： 應貫徹“預防為主，綜合治理”的基本原則。 ? 在枝葉黃瘦、發(fā)芽前、孕蕾期、花落后情況下應多施肥，在枝葉肥壯、發(fā)芽后、開花期、雨季情況下應少施肥，在新栽花木、盛夏、休眠時應不施肥； ? 施肥一般在陰天或傍晚為宜。 樂果 是一種高效低毒的有機磷內(nèi)吸殺蟲劑，也有觸殺作用。 托布津 也是一種防治病蟲害的藥，但不易與含銅制劑混用。 第 34 頁，共 118 頁 常有農(nóng)藥的特性： 百菌清 是殺菌劑，具有保護和治療作用，藥效穩(wěn)定，殘留期長。常用的有花生餅、豆餅等，含有植物需要的主要成分氮（能促進植物的營養(yǎng)生長，增進葉綠素的產(chǎn)生，促進枝葉快長）、磷（能促進種子花芽分化，為開花打下基 礎(chǔ)）、鉀（使花卉生長強健，增進莖的堅韌性，還可使花色鮮艷，提高植物抗旱抗病蟲能力）外，其他的成分也不同程度存在，但肥效較慢，多做基肥；此外還有骨粉、草木灰、腐殖土；基肥應漚熟，且必須與泥土混勻，以防止燒根。 ② . 喬、灌木的澆水、施肥： 澆水： 目的是防止土壤干燥，促進植物的生長。 （ 2） 主要過程及方法 花木栽培管理 ① . 喬、灌木整形 、修剪： 目的是通過修剪促進樹木生長，減少傷害，培養(yǎng)樹型，應觀賞功能的需要及自然條件等因素，使其造型美觀，形態(tài)逼真。 物業(yè)綠化的類型和要求： ① . 游園綠化：布局均勻合理，植物配置得當。 注意：工作時槍頭不能對人及機械，以免工作壓力傷人及高溫燙傷。 注意：吸塵機屬地面干吸設(shè)施，不能用于吸水。 第 31 頁，共 118 頁 ④ . 吸水機 性能：雙馬達，能快速吸干地面積水，也可配合清洗地毯。 注意：使用過程中盡量不 要隨意開關(guān)機。 （ 2） 清潔機械的使用 清潔機械在使用前必須檢查電源連結(jié)線是否完整，如有破皮或接觸不良禁止使用。 漂白水 性能：堿性，適用消毒及除臭，能有效去除青苔及清潔一般地面污漬，并用于物體漂白。 吸塵水 性能：中性，高能活性物，帶靜電，適用石材表面清潔，是石材表面清潔不可缺少清潔劑。 ② . 分清污漬主要性質(zhì)再選擇清潔液。 保質(zhì)期：常溫一年， 特征：有效物 30%，藍色透明液體。 特征：有效物 28%，黃色不透明液體。 擦銅水 性能：中性，對金屬無不良反應，可迅速去除金屬表面上的銹及固體污漬，特別適用于不銹鋼金屬材料。 素鋼水 性能：用于不銹鋼表面，能在表面形成一層保護膜，防止氧化，用后留下閃亮的光澤。 用法：噴灑于不銹鋼表面，然后用毛巾，順方向擦拭。 用法：人工或洗地機洗擦。 保質(zhì)期：一年。對 露天廣場停車場地面上的水垢及污穢有很好的乳化溶解作用，洗凈后保潔時間長。 注意：橡膠、塑料制品不宜使用。 油煙清潔劑 性能：弱堿性，對各種頑固的重油垢有特強乳化分散溶解作用。 用途：廣泛用于玻璃、云石、金屬、塑料、木材、水泥等硬表面及地毯，是一種多 用途的強力清潔劑。 ③ . 鋁合金窗的清洗時間不宜過長，墻體涂擦后務必要用清水沖凈 。 用途：適用于各種材料外墻的清洗。 目視、聞、水樣送檢 消殺 1 滅鼠 老鼠密度不超過 1%，鼠洞每 2萬㎡不超過 1個；樓道、住戶家無明顯鼠跡。 目視、紙巾擦拭 4 雨篷、轉(zhuǎn)換層、消防 樓道 無雜物、垃圾、紙屑；無污垢，排水口、水溝暢通；地面干凈無污跡、灰土。 目視、紙巾擦拭 12 化糞池 目視，進排暢 通，無污水外溢。 目視、聞 8 宣傳欄、雕飾 無污漬，無明顯積塵，無亂張貼。 地面 及天花目視，發(fā)現(xiàn)雜物立即處理，墻面目視、紙巾擦拭 4 綠化帶 無明顯大片樹葉、紙屑、垃圾膠袋等雜物，地上無 3㎝以上的石子，每 100㎡煙頭或其它雜物不超過 2個，無污水流出。 不同區(qū)域的衛(wèi)生要求（見附表一） 清潔技術(shù)知識 （ 1） 清潔用品的使用 外墻水 性能：弱酸配方，對馬賽克、條磚、石米等各種外墻上的污垢（如多年積累 下來的水漬銹油穢等）有快速的溶解作用。清洗中人員變動要重新查證，不得互相借用； ? 清洗中地面相應區(qū)域要設(shè)置防護區(qū)，地面、天面監(jiān)護人員各不少于一人； ? 每次作業(yè)前，應對其安全措施進行檢查（包括工具配備、工具性能及使用方法等），發(fā)現(xiàn)問題立即整改，整改后驗收合格方可作業(yè)； ? 外墻清洗不得使用強腐蝕性藥劑，地面風力三級以上不得作業(yè)； ? 清洗完畢后由管理處與清洗方雙方共同進行驗收，發(fā)現(xiàn)問題即返工，直到合格。 保 養(yǎng)： ? 在干凈的木材表面噴抹碧麗珠進行保養(yǎng)。 ⑤ . 素鋼、不銹鋼、鏡鋼 保 潔： 用半干毛巾或巾布擦拭干凈表面灰塵及手印等。 第 25 頁，共 118 頁 注意事項： ? 禁止使用強酸性藥液； ? 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 保 養(yǎng)： ? 在干凈的漢白玉、云石地面上用云石晶粉兌水，并用單擦機進行上光保 養(yǎng)； ? 用高速拋光機進行拋光。 第 24 頁，共 118 頁 特殊情況及相關(guān)問題處理 （ 1） 專用材料的清潔保養(yǎng) ① . 花崗巖、大理石 保 潔： ? 用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物； ? 用放有全能水的清水拖凈表面上的腳印、水??； ? 風干地面后，循環(huán)用塵推推塵。 ② . 副主管的職責 第 23 頁，共 118 頁 ? 上傳下達公司的規(guī)定及要求，并認真執(zhí)行； ? 把本部門主管下達每月、每周、每天的任務及時安排下去，并注意隨時檢查每個職工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決； ? 每天必須進行巡樓 (整座大廈 )，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，下班前把每天的巡樓報告和情況以書面形式上報本部門主管，還要作口頭說明； ? 在本部門主管不在班或辦公室時，如發(fā)現(xiàn)問題可以自行處理解決，本部門主管在班時，必須向本部門主管匯報，必要時用書面的形式進行匯報； ? 負責提高工人的技能，正確使用工具。主要作用檢查塵土、油漬及水漬的污 染情況； （ 4） 聞：主要用于檢查垃圾房、垃圾車的清潔和衛(wèi)生間除臭工作效果，監(jiān)察化糞池清疏時的影響情況，控制消殺工作的強度； （ 5） 送檢化驗：主要指二次供水池清潔后的水樣送檢，必要時對清潔藥劑、與食品有接觸的工具等也可送專業(yè)部門化驗； 其它檢查方法還有：滅蟲滅鼠的布粉法、石材保養(yǎng)的水檢法等。對于專業(yè)性較強的檢查（如石材保養(yǎng)）可同時對比 樣板圖片進行檢查； （ 2） 紙巾擦拭：廣泛用于除粗糙地面（水泥、地磚、文化石）及麻石以外的墻身、異形石材（光面的石柱、雕塑、花基等）、天花、管線、設(shè)備設(shè)施的灰塵、油漬及滲水情況的檢查。在整個體系中要發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，預測情況及時預防； ③ . 除例會形式以外，管理處應及時總結(jié)、撰寫管理案例，由公司主管人員匯總后發(fā)各管理處交流。巡查中，根據(jù)經(jīng)管理處制定或認可的監(jiān)管標準的內(nèi)容進行檢查； ② . 區(qū)域巡查中發(fā)現(xiàn)問題要急時處理并作好記錄。 清潔衛(wèi)生管理的一般性原則 （ 1） 以標準指導工作 ① . 公司在清潔衛(wèi)生管理整體控制上制定有結(jié)合公司質(zhì)量方針及目標、并與公司品牌定位相一致的清潔質(zhì)量標準。而它們的共同點就在于同樣是對環(huán)境中所存在的“臟亂差”進行清理、整治，同樣是要達到清潔的目的。 從以上概念，可以看出，物業(yè)清潔保養(yǎng)與環(huán)境清潔衛(wèi)生是既有聯(lián)系又有區(qū)別的概念。 第 18 頁，共 118 頁 第二講： 清潔綠化管理 目 錄 一、 清潔衛(wèi)生管理 ................................ 19 概 念 .................................... 19 清潔衛(wèi)生管理的一般性原則 ................... 20 清潔衛(wèi)生管理的過程與方法 ................... 21 清潔衛(wèi)生人員管理 ........................... 21 特殊情況及相關(guān)問題處理 ..................... 24 清潔技術(shù)知識 ................ 錯誤 !未定義書簽。 （ 4） 停車場管理 ① . 場內(nèi)車位劃分要明確（分固定車為和臨時車位，大車位 和小車位）。 ⑤ . 在物業(yè)管轄范圍內(nèi)，發(fā)生交通事故，應報請公安管理部門處理。 （ 2） 交通管理 交通管理的主要任務是正確處理人、車、路的關(guān)系，再可能的情況下作到人車 第 17 頁，共 118 頁 分流，保證居住區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，重點是機動車行車管理， ① . 建立機動車通行證制度，禁止過境車輛通行。 （ 1） 道路管理 ① . 道路由動態(tài)交通設(shè)施（各級道路）、靜態(tài)交通設(shè)施（停車場、廣場）和道路交通附屬設(shè)施（ 路名牌、道路照明設(shè)施等） 3部分組成。 （ 4） 配備專職管理人員或委托專職管理隊伍，作好養(yǎng)護工作包括：澆水、鋤草、松土、施肥、整形、修剪、防治病蟲害。速生、粗生、抗病蟲害、有觀賞價值是第一選擇。綠化管理的基本內(nèi)容有：園林綠地的設(shè)計和營造；已有綠地的日常養(yǎng)護及居住區(qū)綠化管理。 第 16 頁，共 118 頁 （ 4） 垃圾的清除必須及時，做到當日垃圾當日清除，并建立合理得分類系統(tǒng)。 （ 2） 明確清潔衛(wèi)生的基本要求，即“五定”（定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量），要求每一位清 潔工都要知曉自己負責清掃的范圍、時間、任務、具體內(nèi)容與質(zhì)量要求。 （ 9） 為防止室內(nèi)排水系統(tǒng)堵塞，必須普及使用常識，教育人們不要把污物、雜物、大課粒物質(zhì)倒入管道。 （ 6） 保持水箱水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進行水箱消毒工作。定期進行水質(zhì)化驗，保證水質(zhì)符合國家標準。 給排水管理 水是人類賴以生存的基本要素，是物業(yè)使用功能的保障條件之一，因此， 第 15 頁，共 118 頁 給排水系統(tǒng)的工作正常與否，將直接影響到工作，生活環(huán) 境和物業(yè)功能的發(fā)揮，給排水的管理是物業(yè)管理中最基本的日常管理服務工作。 （ 11） 對臨時施工工程及住戶裝修要有臨時用電管理措施。公共使用的照明、指示、顯示燈具保證完好；管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計、施工技術(shù)要求線路負荷要滿足和保證用戶用電安全；確保發(fā)配電設(shè)備安全運行。 （ 4） 定期巡視維護和重點檢測，建立各項設(shè)備檔案，對用電設(shè)備均應按臺編號，建立設(shè)備臺帳。物業(yè)管理單位從配電室開始負責對用戶供電，供電的重點是：供電安全、正常供電、故障修復、應急處理供電事故。 （ 10） 保持機房、通道、轎廂的清潔。 （ 6） 必須堅持定期檢查、維護保養(yǎng)工作計劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。 （ 2） 對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務培訓，堅持勞動主管部門的資質(zhì)審查持證上崗。 關(guān)于窗式空調(diào)與分體空調(diào)的安裝問題，應注意： ? 供 電設(shè)備的承受能力。 （ 2） 保證空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的正常運行及養(yǎng)護。 （ 7） 建立保安登記 記錄，在當?shù)毓才沙鏊闹笇赂愫弥伟补ぷ鳌? 第 13 頁，共 118 頁 （ 4） 建立正常的巡視制度并明確重點保衛(wèi)目標。 治安管理 治安管理是物業(yè)管理管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外突發(fā)事故而對物業(yè)進行的一系列管理活動。消防設(shè)施、器材的管理主要負責消防設(shè)施、器材的日常管理、保養(yǎng)和維修。消防制度主要包括消防崗位責任制度、消防值班制度、消防檔 案管理制度。專職消防管理人員，其主要任務進行消防值班、消防培訓、消防器材的管理與保養(yǎng)和協(xié)助公安隊的滅火工作。其次，普及消防知識。消防工作有了失誤，物業(yè)財產(chǎn)將受到極大的破壞與損失，甚至會全部毀與一旦而禍及左鄰右舍，給社會帶來極大的不安定因素。 第 12 頁，共 118 頁 （ 4） 房屋使用的登記制度（單位、人員等）。也有按照 實現(xiàn)物業(yè)管理的總 目標和工作內(nèi)容 分為相互區(qū)別的內(nèi)容： 房屋管理 房屋管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，離開房屋建筑及業(yè)主或住戶，物業(yè)管理就失去了為服務的對象。 ③ . 應急措施、特殊情況處置辦法的制定貫徹。業(yè)主或租戶入住以后，應及時建立他們的檔案資料，如業(yè)主姓名、家庭人員情況、工作單位、聯(lián)系電話、身份證號碼等、物業(yè)的使用情況等。 （ 3） 產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立 ① . 產(chǎn)權(quán)備案 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)備案和權(quán)屬登記是不同性質(zhì)的工作，權(quán)屬登記是政府行 政部門的行業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)備案是物業(yè)管理中十分重要的一個環(huán)節(jié)。 a、清潔衛(wèi)生b、協(xié)助用戶搬遷 c、指揮交通。發(fā)放《用戶手冊》、《用戶須知》。 ⑧ . 物業(yè)驗收與接管的中心環(huán)節(jié)是質(zhì)量驗收。 ④ . 在驗收中應當有管理單位對物業(yè)施工質(zhì)量情況參與意見。 物業(yè)管理的啟動階段 物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接 管驗收為標志，從物業(yè)的接管驗收、用戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立 4 個基本環(huán)節(jié)。 （ 3） 規(guī)章制度的制定 首先，在業(yè)主委員會成立之前，根據(jù)物業(yè)的特點和外部環(huán)境，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定有針對性的編寫業(yè)主公約 ，其次制定管理文件。崗位設(shè)置和職能安排既要分工明確，又要注意各部門之間的銜接配合，并最大限度的減少員。 包括：依據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)物業(yè)管理服務的標準，進行費用測算，確定