【正文】 情況，以及所需要的肥料選定有機(jī)肥或無(wú)機(jī)肥： ? 有機(jī)肥是以富含有機(jī)制的動(dòng)物、植物為原料而積制的肥料。 不能與銅制劑混合使用。 魚(yú)藤 是一種良好的植物性殺蟲(chóng)劑，不能與波爾多液，是硫合劑堿性農(nóng)藥混用。 ① . 及時(shí)清除落葉、枯葉、病蟲(chóng)葉，保持植物通風(fēng)透氣，降低濕度，保持綠化環(huán)境衛(wèi)生清潔可減少病蟲(chóng)害的侵染； ② . 發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害要及時(shí)采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴(kuò)大； ③ . 噴藥時(shí)，在沒(méi)有掌握適度的藥劑濃度之前，要先進(jìn)行小量噴施試驗(yàn)后，才大量施用，必須使用對(duì)人體無(wú)害并盡量使用環(huán)保藥劑，并提供藥劑合格證，做到除病滅蟲(chóng)、保證花卉生長(zhǎng)不受害； ④ . 噴藥時(shí)應(yīng)按規(guī)程進(jìn)行，保證人、畜、花的安全，規(guī)程中應(yīng)對(duì)噴藥的天氣要求、藥劑濃度、實(shí)施人的安全保護(hù)等方面做明確規(guī)定，并在噴藥之前上報(bào)管理處； ⑤ . 噴藥 期間應(yīng)將有關(guān)注意事項(xiàng)提前通知?。I(yè)）戶； ⑥ . 綠化植物害蟲(chóng)種類分類： ? 苗圃害蟲(chóng)：地老虎、蠐螬、金針蟲(chóng)、螻蛄、百一等唱戲居于土壤中危害種子，幼苗的根、莖、芽； ? 枝梢害蟲(chóng)：俄類和甲蟲(chóng)類，蚜蟲(chóng)、蚧殼蟲(chóng)，常鉆蛀植株枝梢及幼莖，影響枝 第 35 頁(yè)，共 118 頁(yè) 梢的生長(zhǎng)； ? 食葉害蟲(chóng)：枯葉蛾、杜蛾、次蛾等，這些害蟲(chóng)大量食害葉片； ? 蛀干害蟲(chóng)：天牛、吉丁蟲(chóng)、象甲類，他們常鉆蛀樹(shù)干的木質(zhì)部、韌皮布； ? 種子、果實(shí)害蟲(chóng)、螟蛾、卷蛾、花蠅、小蜂類。但不能與堿性藥 物混用。主要是防止各 種植物病害。 ? 澆水時(shí)間夏季在早晚、冬季在中午前為宜，夏季中午、冬季下午不澆水，夏季（冬 季）視旱性應(yīng)增加（減少）澆水次數(shù)和分量； ? 澆水量要根據(jù)花木品種來(lái)決定，旱生、根深植物可少澆水，萌生、淺根植物要多澆水。 ② . 宅旁庭院綠化：分樹(shù)木型、花園型、草坪型和棚架型，注重植物選型，各式搭配。 ⑧ . 冷水高壓機(jī) 性能：工作壓力 4 公斤，對(duì)地面污漬能有效清除。 ③ . 拋光機(jī) 性能：每分鐘 1500 轉(zhuǎn)，屬高速。 用法：兌水 24 倍，先用清水涂濕，然后再涂上漂白水洗擦，然后用清水沖洗。 保質(zhì)期：一年。 鋁金屬清潔劑 性能：中性，可迅速去除鋁金屬表面上的軟性污垢及污漬，特別適用于鋁材、鋁板等金屬的開(kāi)荒清潔及舊鋁材翻新。 用法：噴于不銹鋼表面上，然后用毛巾順?lè)较虿潦谩? 保質(zhì)期：一年。 用途：適用于廣場(chǎng)方磚及水泥地面的清洗。 特點(diǎn)：去污力強(qiáng)勁。 ④ . 長(zhǎng)時(shí)間工作要穿防護(hù)用品。 布粉法 2 滅蚊 蚊幼蟲(chóng)孳生在 5%以下，倉(cāng)庫(kù)或地下室 10%以下，目視無(wú)明顯蚊蟲(chóng)在飛。 目視 室內(nèi)部分 1 首層大堂 整潔、無(wú)雜物；地面無(wú)污漬，無(wú)明顯腳印，墻面無(wú)積塵、蜘蛛網(wǎng)，桌椅、沙發(fā)、柜無(wú)灰塵；垃圾筒無(wú)異味，不得有垃圾外露，平均每個(gè)煙缸中煙頭不超過(guò) 2 個(gè)且滯留不超過(guò) 10分鐘；其它石材、玻璃、不銹鋼等保潔合格。 目視，發(fā)現(xiàn)雜物立即 處理 5 垃圾房和垃圾箱 日產(chǎn)日清，及時(shí)，清運(yùn)率 100%，周?chē)鸁o(wú)污垢，無(wú)積水，清運(yùn)后及時(shí)沖洗，外觀無(wú)污漬，垃圾房 2m外、垃圾箱 無(wú)臭味，垃圾箱外部干凈無(wú)積塵、污跡。 ③ . 滅蟲(chóng)滅鼠 ? 滅蟲(chóng)原則上每月不少于一次， 滅鼠根據(jù)鼠情檢測(cè)情況而定，鼠情檢測(cè)以布粉法為主； ? 滅蟲(chóng)應(yīng)選擇人流量少的時(shí)間進(jìn)行，滅鼠放藥點(diǎn)應(yīng)選擇隱蔽處，并設(shè)置警示牌；鼠藥應(yīng)定時(shí)更換。 保 養(yǎng)： ? 在干凈的素鋼、不銹鋼表面適度抹上素鋼油，鏡鋼噴涂鏡鋼水； ? 用凈布抹勻。 注意事項(xiàng)： ? 禁止使用強(qiáng)酸性藥液； ? 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 ③ . 班長(zhǎng)的職責(zé) ? 帶領(lǐng)班內(nèi)的所有員工，把主管下 達(dá)的任務(wù)盡快地保質(zhì)、保量地完成，有時(shí)間巡查各職工的工作情況和問(wèn)題，杜絕出工不出力的現(xiàn)象發(fā)生，填寫(xiě)好每天的工作記錄單； ? 必須在下班后，把每天每個(gè)職工的工作情況，崗位、人員、時(shí)間等上報(bào)副主管，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向主管、副主管匯報(bào)； ? 和下一班長(zhǎng)（副班長(zhǎng)）移交一天的工作情況，把沒(méi)有完成的任務(wù)和問(wèn)題通知下班完成，并提醒注意事項(xiàng)。操作方法是用白色干凈紙巾壓在檢查部位，沿一個(gè)方向抹一定距離，距離視檢查部位不同而不同。重大問(wèn)題要及時(shí)上報(bào)管理處負(fù)責(zé)人； ③ . 模塊負(fù)責(zé)人定期、不定期對(duì)管理處清潔衛(wèi)生情況進(jìn)行檢查。 （ 2） 清潔衛(wèi)生管理 清潔衛(wèi)生管理則是對(duì)清潔衛(wèi)生工作的策劃、實(shí)施、指導(dǎo)及監(jiān)管，同時(shí)進(jìn)行宣傳教育、監(jiān)督治理，防治環(huán)境污染，以達(dá)到所需的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 （ 1） 清潔用品的使用 .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （ 3） 車(chē)輛管理 ① . 機(jī)動(dòng)車(chē)管理是通過(guò)門(mén)衛(wèi)管理制度和車(chē)輛保管規(guī)定來(lái)落實(shí)，對(duì)進(jìn)出的機(jī)動(dòng)車(chē)必須堅(jiān)持驗(yàn)證放行制度，對(duì)外來(lái)車(chē)輛要登記。 ② . 道路管理的內(nèi)容是對(duì)已建成道路、設(shè)施的維修幾部分道路的改造與新建。 （ 2） 對(duì) 于大面積綠化，應(yīng)選擇易長(zhǎng)、易管、少修剪、少蟲(chóng)害、有特色的優(yōu)良樹(shù)種，一般以喬木為主。 （ 5） 要制定嚴(yán)格的清潔衛(wèi)生管理制度，搞好配套衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)，做好衛(wèi)生宣傳工作。 環(huán)境衛(wèi) 生管理 環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常性管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)戶提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境，良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對(duì)于減少疾病、促進(jìn)身心健康十分有益。 （ 4） 防止跑、冒、滴、漏。 （ 12） 要有遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)及時(shí)切斷電源的預(yù)防措施。 （ 5） 要配備主管電氣工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料。 （ 11） 電梯主管人員要具備一定學(xué)歷并有豐富的專業(yè)知識(shí)及技能。 （ 3） 除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外，電梯的故障修理必須由勞動(dòng)主管部門(mén)審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。 （ 3） 作好空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的投訴、排故、定期檢查維修、突發(fā)故障的應(yīng)急排除。作到點(diǎn)、面結(jié)合。通過(guò)專人定期的巡視、檢查、保養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的及時(shí)維修，確保各類消防設(shè)施、器材隨時(shí)處于完好狀態(tài)。義務(wù)消防隊(duì)起主要工作是預(yù)防工作。消 防管理的主要內(nèi)容有： （ 1） 貫徹國(guó)家和地方政府的消防法令。房屋管理的主要內(nèi)容包括： （ 1） 房屋結(jié)構(gòu)的完整與完好的維護(hù)。物業(yè)的檔案資料是對(duì)前期開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是更換管理企業(yè) 第 11 頁(yè)，共 118 頁(yè) 時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。 ③ . 做好用戶搬遷階段的安全工作。 （ 2） 住戶入住 住戶入住時(shí)首先要簽定物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約。 第 10 頁(yè)，共 118 頁(yè) （ 1） 物業(yè)的接管驗(yàn)收 ① . 物業(yè)驗(yàn)收是對(duì)已建成的物業(yè)按設(shè)計(jì)施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)的重要環(huán)節(jié)，是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 助理總經(jīng)理 物業(yè)管理的組織架構(gòu) 以中海物業(yè)公司為例 第 9 頁(yè)，共 118 頁(yè) （ 2） 物 業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn) 崗位培訓(xùn)是對(duì)物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，及物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到的水平和上崗資格的確認(rèn)，這也是物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求。 （ 2） 制定物業(yè)管理方案 前期介入的同時(shí)，就應(yīng)著手制定物業(yè)管理方案，主要內(nèi)容有： 第 8 頁(yè)，共 118 頁(yè) ● 物業(yè)基本概況 ● 物業(yè)公司簡(jiǎn)介及管理優(yōu)勢(shì) ● 質(zhì) 量方針及管理目標(biāo) ● 物業(yè)管理模式計(jì)劃 ● 機(jī)構(gòu)設(shè)置 ● 工作方案 ※ 前期介入工作 ※ 管理規(guī)章制度制定 ※ 文件資料的管理 ※ 人員培訓(xùn) ※ 質(zhì)量保證措施 ※ 依法管理大廈物業(yè) ● 管理費(fèi)用測(cè)算 ● 物業(yè)管理物資配備計(jì)劃 ● 提請(qǐng)委托方解決的事項(xiàng) （ 3） 確定管理檔次 根據(jù)物業(yè)類型、功能，規(guī)劃物業(yè)消費(fèi)水平，確定物業(yè)管理的檔次。 2）．信息化、多元化是發(fā)展的必然趨勢(shì)。 1993 年 4 月在廣東省番禺市召開(kāi)了全國(guó)物業(yè)管理專題研討會(huì)。 物業(yè)管理的十大概念 （ 1） 零干擾服務(wù) （ 2） 氛圍管理 （ 3） 個(gè)性化服務(wù) （ 4） 管理報(bào)告制 （ 5） 產(chǎn)學(xué)聯(lián)手 （ 6） 一拖 N 管理 （ 7） 打分制 （ 8） 一卡制 （ 9） 噪音等約束性管理 （ 10） 首問(wèn)負(fù)責(zé)制 第 6 頁(yè)，共 118 頁(yè) 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)有一位名叫奧克維婭 .希爾的英國(guó)女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法要求稱租人嚴(yán)格遵守 ,出人意料地取得了成功 ,不僅有效地改善了居住環(huán)境而且還使業(yè)主和承租人的關(guān)系由原來(lái)的對(duì)立變得友善起來(lái) ,首開(kāi)物業(yè)管理之先河。 （ 2） 能為業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境。公眾利益和單個(gè)業(yè)主利益間有時(shí)會(huì)發(fā)生矛盾，因此，要正確處理好這兩者之間的關(guān)系。 （ 1） 社會(huì)化 是指它擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制，替多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到一個(gè)總管家；同時(shí)也為政府各管理職能部門(mén)找到了一個(gè)社會(huì)總代管。 物業(yè)管理的性質(zhì) 社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型。其次，在整個(gè)物業(yè)的使用過(guò)程中，全體業(yè)主之間還存在著相互之間的鄰里關(guān)系，既有全體業(yè)主共同利益，即公眾利益；又有單個(gè)業(yè)主各自的利益。 第 5 頁(yè)，共 118 頁(yè) 物業(yè)管理的作用 （ 1） 可以延長(zhǎng)物業(yè)所有年限及確保其功能的正常發(fā)揮。如小區(qū)內(nèi)老年人的護(hù)理，接送子女上學(xué)，照顧殘疾人的上下樓梯，為住用人代購(gòu)生活物品等。 1992 年建設(shè)部發(fā)出了 [[全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法 ]]和《關(guān)于印發(fā)〈全國(guó)文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo) 考評(píng)實(shí)施細(xì)則〉的通知》。 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì) 1)．規(guī)?；⒓s化是物業(yè)發(fā)展的方向。 （ 1） 物業(yè)管理的前期介入 物業(yè)管理的前 期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段（項(xiàng)目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段）就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、攻能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)的投入使用后的管理創(chuàng)造條件，避免出現(xiàn)管理混亂的局面。崗位設(shè)置和職能安排既要分工明確，又要注意各部門(mén)之間的銜接配合，并最大限度的減少員。 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 物業(yè)管理的全面正式啟動(dòng)以物業(yè)的接 管驗(yàn)收為標(biāo)志，從物業(yè)的接管驗(yàn)收、用戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立 4 個(gè)基本環(huán)節(jié)。 ⑧ . 物業(yè)驗(yàn)收與接管的中心環(huán)節(jié)是質(zhì)量驗(yàn)收。 a、清潔衛(wèi)生b、協(xié)助用戶搬遷 c、指揮交通。業(yè)主或租戶入住以后，應(yīng)及時(shí)建立他們的檔案資料，如業(yè)主姓名、家庭人員情況、工作單位、聯(lián)系電話、身份證號(hào)碼等、物業(yè)的使用情況等。也有按照 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的總 目標(biāo)和工作內(nèi)容 分為相互區(qū)別的內(nèi)容： 房屋管理 房屋管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，離開(kāi)房屋建筑及業(yè)主或住戶，物業(yè)管理就失去了為服務(wù)的對(duì)象。消防工作有了失誤，物業(yè)財(cái)產(chǎn)將受到極大的破壞與損失，甚至?xí)繗c一旦而禍及左鄰右舍，給社會(huì)帶來(lái)極大的不安定因素。專職消防管理人員，其主要任務(wù)進(jìn)行消防值班、消防培訓(xùn)、消防器材的管理與保養(yǎng)和協(xié)助公安隊(duì)的滅火工作。消防設(shè)施、器材的管理主要負(fù)責(zé)消防設(shè)施、器材的日常管理、保養(yǎng)和維修。 第 13 頁(yè)，共 118 頁(yè) （ 4） 建立正常的巡視制度并明確重點(diǎn)保衛(wèi)目標(biāo)。 （ 2） 保證空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)。 （ 2） 對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門(mén)的資質(zhì)審查持證上崗。 （ 10） 保持機(jī)房、通道、轎廂的清潔。 （ 4） 定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)，建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，對(duì)用電設(shè)備均應(yīng)按臺(tái)編號(hào)，建立設(shè)備臺(tái)帳。 （ 11） 對(duì)臨時(shí)施工工程及住戶裝修要有臨時(shí)用電管理措施。定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 （ 9） 為防止室內(nèi)排水系統(tǒng)堵塞，必須普及使用常識(shí)，教育人們不要把污物、雜物、大課粒物質(zhì)倒入管道。 第 16 頁(yè)，共 118 頁(yè) （ 4） 垃圾的清除必須及時(shí)，做到當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除，并建立合理得分類系統(tǒng)。速生、粗生、抗病蟲(chóng)害、有觀賞價(jià)值是第一選擇。 （ 1） 道路管理 ① . 道路由動(dòng)態(tài)交通設(shè)施（各級(jí)道路）、靜態(tài)交通設(shè)施（停車(chē)場(chǎng)、廣場(chǎng)）和道路交通附屬設(shè)施（ 路名牌、道路照明設(shè)施等） 3部分組成。 ⑤ . 在物業(yè)管轄范圍內(nèi)，發(fā)生交通事故，應(yīng)報(bào)請(qǐng)公安管理部門(mén)處理。 第 18 頁(yè)，共 118 頁(yè) 第二講： 清潔綠化管理 目 錄 一、 清潔衛(wèi)生管理 ................................ 19 概 念 .................................... 19 清潔衛(wèi)生管理的一般性原則 .................