【文章內(nèi)容簡介】 ，制定嚴格的管理制度和操作規(guī)程，有專人操作并進行定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真做好記錄。 （ 8） 定期對排水管道進行疏通、養(yǎng)護，檢查排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 （ 9） 為防止室內(nèi)排水系統(tǒng)堵塞，必須普及使用常識，教育人們不要把污物、雜物、大課粒物質(zhì)倒入管道。 環(huán)境衛(wèi) 生管理 環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性管理服務工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)戶提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境，良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對于減少疾病、促進身心健康十分有益。同時對社區(qū)精神文明建設也有很重要的作用。 （ 1） 明確清潔工作的范圍包括樓宇內(nèi)的公共部位（樓梯、大廳、天臺、電梯廳、公用衛(wèi)生間、公共活動場所、樓宇外墻等）、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場地（道路、綠化帶、公共停車場、公共娛樂地方）、生活廢棄物。 （ 2） 明確清潔衛(wèi)生的基本要求，即“五定”（定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量），要求每一位清 潔工都要知曉自己負責清掃的范圍、時間、任務、具體內(nèi)容與質(zhì)量要求。這些要求一要具體、二要明確，以便檢查。如每日清掃幾次，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。 （ 3） 明確清潔衛(wèi)生的質(zhì)量標準：一是每天清掃兩遍、全日保潔；二是達到“六不”、“六凈”，即：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。 第 16 頁，共 118 頁 （ 4） 垃圾的清除必須及時，做到當日垃圾當日清除，并建立合理得分類系統(tǒng)。 （ 5） 要制定嚴格的清潔衛(wèi)生管理制度，搞好配套衛(wèi)生設施建設，做好衛(wèi)生宣傳工作。 （ 6） 常見的幾 種不衛(wèi)生情況：隨地亂丟垃圾和樓上拋物、亂搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明溝暗渠、商業(yè)網(wǎng)點產(chǎn)生的垃圾及煙塵、亂涂亂劃亂張貼。 綠化管理 綠化管理既是一年四季日常性的工作，有具有階段性的特點，如植物樹木的修剪、整形。綠化管理的基本內(nèi)容有：園林綠地的設計和營造；已有綠地的日常養(yǎng)護及居住區(qū)綠化管理。物業(yè)管理所涉及的綠化管理是指物業(yè)管理區(qū)域的水平綠化和垂直綠化，即室內(nèi)綠化和室外綠化。主要包括喬木、灌木、草皮和盆栽花卉。 （ 1） 因地制宜，正確選擇樹、花、草的品種。速生、粗生、抗病蟲害、有觀賞價值是第一選擇。 （ 2） 對 于大面積綠化，應選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良樹種，一般以喬木為主。 （ 3） 行道樹宜選用遮陽力強的落葉喬木。布局方面注意層次搭配，高低錯落，合理布局。 （ 4） 配備專職管理人員或委托專職管理隊伍，作好養(yǎng)護工作包括：澆水、鋤草、松土、施肥、整形、修剪、防治病蟲害。 （ 5） 作好住用戶特別是兒童的宣傳教育工作，使人人都來關心綠化。 （ 6） 制定相應的綠化管理規(guī)定。 車輛道路管理 車輛道路管理包括道路管理、交通管理、車輛管理與停車場管理。 （ 1） 道路管理 ① . 道路由動態(tài)交通設施（各級道路）、靜態(tài)交通設施（停車場、廣場）和道路交通附屬設施（ 路名牌、道路照明設施等） 3部分組成。 ② . 道路管理的內(nèi)容是對已建成道路、設施的維修幾部分道路的改造與新建。 ③ . 道路設施管理的主要任務是制定物業(yè)道路設施的管理辦法，負責道路的養(yǎng)護維修和設施的日常管理，對非法占用道路的行為進行處罰。 ④ . 物業(yè)管理應掌握各類設施的布局、結構情況，負責對道路的日常巡查、養(yǎng)護。 （ 2） 交通管理 交通管理的主要任務是正確處理人、車、路的關系，再可能的情況下作到人車 第 17 頁，共 118 頁 分流，保證居住區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，重點是機動車行車管理， ① . 建立機動車通行證制度，禁止過境車輛通行。 ② . 根具區(qū)內(nèi)道路情況，制定道路交通管理規(guī)定。 ③ . 禁止亂停放車輛，尤其在道路兩旁。 ④ . 限制車速，鋪設減速墩，確保行人安全。 ⑤ . 在物業(yè)管轄范圍內(nèi)，發(fā)生交通事故，應報請公安管理部門處理。 （ 3） 車輛管理 ① . 機動車管理是通過門衛(wèi)管理制度和車輛保管規(guī)定來落實，對進出的機動車必須堅持驗證放行制度，對外來車輛要登記。對車輛的保管，物業(yè)管理企業(yè)應與車主簽定車輛保管合同，確定停車地點，收取停車費，明確雙方責任。 ② . 摩托車、單車管理應設有專人看守存車處，車主需委托保管車輛時，先辦理立戶登記手續(xù)，領取存車牌，并按指定位置存放。 （ 4） 停車場管理 ① . 場內(nèi)車位劃分要明確（分固定車為和臨時車位，大車位 和小車位）。 ② . 場內(nèi)行駛標志要清楚。 ③ . 進出車輛管理要嚴格。 ④ . 車輛防盜和防損壞措施要得力（進入登記和車況檢查，值班制度和定期巡查制度，教育車主）。 第 18 頁，共 118 頁 第二講： 清潔綠化管理 目 錄 一、 清潔衛(wèi)生管理 ................................ 19 概 念 .................................... 19 清潔衛(wèi)生管理的一般性原則 ................... 20 清潔衛(wèi)生管理的過程與方法 ................... 21 清潔衛(wèi)生人員管理 ........................... 21 特殊情況及相關問題處理 ..................... 24 清潔技術知識 ................ 錯誤 !未定義書簽。 （ 1） 清潔用品的使用 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 （ 2） 清潔機械的使用 ............................................................................ 30 二、園林綠化管理 ................................ 32 園林綠化工作安排與實施 ..................... 32 （ 1） 概 念 ............................................................................................ 32 （ 2） 主要過程及方法 ............................................................................ 32 綠化保養(yǎng)操作要點 ........................... 37 （ 1） 禮儀的培訓 .................................................................................... 37 （ 2） 草地保養(yǎng)管理要點 ........................................................................ 38 （ 3） 灌木保養(yǎng)管理要點 ........................................................................ 38 （ 4） 喬木保養(yǎng) ........................................................................................ 39 （ 5） 時花保養(yǎng) ........................................................................................ 39 （ 6） 室內(nèi)植物保養(yǎng) ................................................................................ 39 （ 7） 修剪技藝 ........................................................................................ 39 第 19 頁，共 118 頁 清潔衛(wèi)生管理 概 念 （ 1） 清潔衛(wèi)生 清潔衛(wèi)生是一個針對環(huán)境的概念，就是指的環(huán)境（包括生活環(huán)境、工作環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和生產(chǎn)環(huán)境）的整潔、干凈、美觀，給人感觀（包括視覺、嗅覺、觸覺）上帶來愉悅感。所以，我們所說的 清潔衛(wèi)生工作 主要就是針對物業(yè)的清潔保養(yǎng)，是指經(jīng)過專門培訓的人員、使用專門的清潔機器、清潔工具和清潔物料，按照科學的管理方法和嚴格的清潔保養(yǎng)程序、技術規(guī)范，對特定物業(yè)本身的各種裝飾材料進行清掃和護理，以求保持其應有的表面光澤或顏色的一項專業(yè)化的工作。 從以上概念，可以看出，物業(yè)清潔保養(yǎng)與環(huán)境清潔衛(wèi)生是既有聯(lián)系又有區(qū)別的概念。環(huán)境清潔衛(wèi)生是通過掃、刷、鏟、洗、水沖等原始方法將環(huán)境表面的垃圾、廢物、塵埃、污漬等清理掉，使之干凈。一般的人，只要使用一定的工具基本都能完成。同樣，這所能達到的效果與專業(yè)的物業(yè)清潔保養(yǎng)也是不同的。而它們的共同點就在于同樣是對環(huán)境中所存在的“臟亂差”進行清理、整治，同樣是要達到清潔的目的。 （ 2） 清潔衛(wèi)生管理 清潔衛(wèi)生管理則是對清潔衛(wèi)生工作的策劃、實施、指導及監(jiān)管，同時進行宣傳教育、監(jiān)督治理，防治環(huán)境污染，以達到所需的衛(wèi)生標準。 （ 3） 清潔衛(wèi)生 工作是一項勞動密集型工作，主要包括以下方面內(nèi)容： ?、 清潔前期介入； ?、 公共區(qū)域日常保潔； ?、 石材保養(yǎng)； ?、 二次供水水池清洗； ?、 化糞池清疏； ?、 外墻清洗； ?、 滅蟲滅鼠。 （ 4） 清潔衛(wèi)生工作的重要性在于它是物業(yè)管理工作的重要組成部分，其重要性在于： ① . 清潔是最基本的辦公和生活環(huán)境要求； 第 20 頁，共 118 頁 ② . 清潔體現(xiàn)了管理水平； ③ . 清潔是建筑和設備維護保養(yǎng)的需要。 清潔衛(wèi)生管理的一般性原則 （ 1） 以標準指導工作 ① . 公司在清潔衛(wèi)生管理整體控制上制定有結合公司質(zhì)量方針及目標、并與公司品牌定位相一致的清潔質(zhì)量標準。最基本應做到“五無”，即無裸露垃圾、無清潔死角、無明顯 塵垢、無嚴重“四害”、無“臟亂差”頑疾； ② . 各管理處應以上述質(zhì)量標準為基礎，制定具體的清潔衛(wèi)生監(jiān)管標準。同時制定相應的監(jiān)管規(guī)程，監(jiān)管規(guī)程中要做到“三勤”（包括對人員管理），即勤檢查、勤跟進、勤考核； ③ . 標準要在清潔衛(wèi)生工作考核中作為質(zhì)量考核體現(xiàn)出來，并對日常工作起指導作用，做到合理制定、細致檢查、嚴格執(zhí)行。 （ 2） 按計劃監(jiān)管工作 ① . 清潔衛(wèi)生主管人員應根據(jù)其所管物業(yè)的實際情況，制定合理的工作計劃，并按照計劃來實施、監(jiān)管； ② . 若情況變化（如人員、氣候、突發(fā)事件等）以致計劃不能實施，清潔衛(wèi)生主管人員應征詢相關管理人員（如所變化 之情況的主管人員）意見后對清潔衛(wèi)生計劃進行調(diào)整； ③ . 對 不合格的工作應及時要求員工現(xiàn)場整改，問題較大的應制定整改計劃，并適時跟蹤整改效果和結果，必要時應作好相關記錄； （ 3） 落實巡查制度 ① . 區(qū)域巡查原則上每天不少于三次，時間間隔要合理。巡查中，根據(jù)經(jīng)管理處制定或認可的監(jiān)管標準的內(nèi)容進行檢查； ② . 區(qū)域巡查中發(fā)現(xiàn)問題要急時處理并作好記錄。重大問題要及時上報管理處負責人； ③ . 模塊負責人定期、不定期對管理處清潔衛(wèi)生情況進行檢查。 （ 4） 保持有效溝通 ① . 清潔衛(wèi)生主管人員應對每月工作進行總結，并對下月工作作出計劃?？偨Y與計劃抄報其它工作相關 負責人閱知； ② . 各管理處之間應保持良好溝通，并定期召開例會。在整個體系中要發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，預測情況及時預防； ③ . 除例會形式以外，管理處應及時總結、撰寫管理案例，由公司主管人員匯總后發(fā)各管理處交流。 第 21 頁，共 118 頁 清潔衛(wèi)生管理的過程與方法 清潔衛(wèi)生檢查要以直接有效為原則，主要有以下幾種： （ 1） 目視：清潔衛(wèi)生檢查最常用、也最直接的方法之一。適用于清潔衛(wèi)生檢查各個方面，不同的只是應用在各方面檢查時其作用有主次之分。在石材的保養(yǎng)、公共區(qū)道路、墻身與天花的整體清潔、外墻清洗等方面起著主要作用。對于專業(yè)性較強的檢查（如石材保養(yǎng)）可同時對比 樣板圖片進行檢查； （ 2） 紙巾擦拭：廣泛用于除粗糙地面（水泥、地磚、文化石）及麻石以外的墻身、異形石材（光面的石柱、雕塑、花基等）、天花、管線、設備設施的灰塵、油漬及滲水情況的檢查。操作方法是用白色干凈紙巾壓在檢查部位，沿一個方向抹一定距離，距離視檢查部位不同而不同。主要作用能區(qū)分浮塵與積塵、以及能檢查油漬與水漬是否已滲入石材或墻身等； （ 3） 白布擦拭：用于粗糙地面（水泥、地磚、文化石）及梯階、麻石、外墻身（非光面）、水泥花基等的灰塵、油漬情況檢查。操作方法是用白布在檢查部位，來回擦拭。主要作用檢查塵土、油漬及水漬的污 染情況； （ 4） 聞：主要用于檢查垃圾房、垃圾車的