【正文】 .. 20 清潔衛(wèi)生管理的過程與方法 ................... 21 清潔衛(wèi)生人員管理 ........................... 21 特殊情況及相關(guān)問題處理 ..................... 24 清潔技術(shù)知識 ................ 錯誤 !未定義書簽。而它們的共同點就在于同樣是對環(huán)境中所存在的“臟亂差”進(jìn)行清理、整治，同樣是要達(dá)到清潔的目的。巡查中，根據(jù)經(jīng)管理處制定或認(rèn)可的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行檢查； ② . 區(qū)域巡查中發(fā)現(xiàn)問題要急時處理并作好記錄。對于專業(yè)性較強(qiáng)的檢查（如石材保養(yǎng)）可同時對比 樣板圖片進(jìn)行檢查； （ 2） 紙巾擦拭：廣泛用于除粗糙地面（水泥、地磚、文化石）及麻石以外的墻身、異形石材（光面的石柱、雕塑、花基等）、天花、管線、設(shè)備設(shè)施的灰塵、油漬及滲水情況的檢查。 ② . 副主管的職責(zé) 第 23 頁，共 118 頁 ? 上傳下達(dá)公司的規(guī)定及要求，并認(rèn)真執(zhí)行； ? 把本部門主管下達(dá)每月、每周、每天的任務(wù)及時安排下去，并注意隨時檢查每個職工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決； ? 每天必須進(jìn)行巡樓 (整座大廈 )，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，下班前把每天的巡樓報告和情況以書面形式上報本部門主管，還要作口頭說明； ? 在本部門主管不在班或辦公室時，如發(fā)現(xiàn)問題可以自行處理解決，本部門主管在班時，必須向本部門主管匯報，必要時用書面的形式進(jìn)行匯報； ? 負(fù)責(zé)提高工人的技能，正確使用工具。 保 養(yǎng)： ? 在干凈的漢白玉、云石地面上用云石晶粉兌水，并用單擦機(jī)進(jìn)行上光保 養(yǎng)； ? 用高速拋光機(jī)進(jìn)行拋光。 ⑤ . 素鋼、不銹鋼、鏡鋼 保 潔： 用半干毛巾或巾布擦拭干凈表面灰塵及手印等。清洗中人員變動要重新查證，不得互相借用； ? 清洗中地面相應(yīng)區(qū)域要設(shè)置防護(hù)區(qū)，地面、天面監(jiān)護(hù)人員各不少于一人； ? 每次作業(yè)前，應(yīng)對其安全措施進(jìn)行檢查（包括工具配備、工具性能及使用方法等），發(fā)現(xiàn)問題立即整改，整改后驗收合格方可作業(yè)； ? 外墻清洗不得使用強(qiáng)腐蝕性藥劑，地面風(fēng)力三級以上不得作業(yè)； ? 清洗完畢后由管理處與清洗方雙方共同進(jìn)行驗收，發(fā)現(xiàn)問題即返工，直到合格。 地面 及天花目視，發(fā)現(xiàn)雜物立即處理，墻面目視、紙巾擦拭 4 綠化帶 無明顯大片樹葉、紙屑、垃圾膠袋等雜物，地上無 3㎝以上的石子，每 100㎡煙頭或其它雜物不超過 2個，無污水流出。 目視、紙巾擦拭 12 化糞池 目視，進(jìn)排暢 通，無污水外溢。 目視、聞、水樣送檢 消殺 1 滅鼠 老鼠密度不超過 1%，鼠洞每 2萬㎡不超過 1個；樓道、住戶家無明顯鼠跡。 ③ . 鋁合金窗的清洗時間不宜過長，墻體涂擦后務(wù)必要用清水沖凈 。 油煙清潔劑 性能：弱堿性，對各種頑固的重油垢有特強(qiáng)乳化分散溶解作用。對 露天廣場停車場地面上的水垢及污穢有很好的乳化溶解作用，洗凈后保潔時間長。 用法：人工或洗地機(jī)洗擦。 素鋼水 性能：用于不銹鋼表面，能在表面形成一層保護(hù)膜，防止氧化，用后留下閃亮的光澤。 特征：有效物 28%，黃色不透明液體。 ② . 分清污漬主要性質(zhì)再選擇清潔液。 漂白水 性能：堿性，適用消毒及除臭，能有效去除青苔及清潔一般地面污漬，并用于物體漂白。 注意：使用過程中盡量不 要隨意開關(guān)機(jī)。 注意：吸塵機(jī)屬地面干吸設(shè)施，不能用于吸水。 物業(yè)綠化的類型和要求： ① . 游園綠化：布局均勻合理，植物配置得當(dāng)。 ② . 喬、灌木的澆水、施肥： 澆水： 目的是防止土壤干燥，促進(jìn)植物的生長。 第 34 頁，共 118 頁 常有農(nóng)藥的特性： 百菌清 是殺菌劑，具有保護(hù)和治療作用，藥效穩(wěn)定，殘留期長。 樂果 是一種高效低毒的有機(jī)磷內(nèi)吸殺蟲劑，也有觸殺作用。 防 治病蟲害： 應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則。 ? 在枝葉黃瘦、發(fā)芽前、孕蕾期、花落后情況下應(yīng)多施肥，在枝葉肥壯、發(fā)芽后、開花期、雨季情況下應(yīng)少施肥，在新栽花木、盛夏、休眠時應(yīng)不施肥； ? 施肥一般在陰天或傍晚為宜。 托布津 也是一種防治病蟲害的藥，但不易與含銅制劑混用。常用的有花生餅、豆餅等，含有植物需要的主要成分氮（能促進(jìn)植物的營養(yǎng)生長，增進(jìn)葉綠素的產(chǎn)生，促進(jìn)枝葉快長）、磷（能促進(jìn)種子花芽分化，為開花打下基 礎(chǔ)）、鉀（使花卉生長強(qiáng)健，增進(jìn)莖的堅韌性，還可使花色鮮艷，提高植物抗旱抗病蟲能力）外，其他的成分也不同程度存在，但肥效較慢，多做基肥；此外還有骨粉、草木灰、腐殖土；基肥應(yīng)漚熟，且必須與泥土混勻，以防止燒根。 （ 2） 主要過程及方法 花木栽培管理 ① . 喬、灌木整形 、修剪： 目的是通過修剪促進(jìn)樹木生長，減少傷害，培養(yǎng)樹型，應(yīng)觀賞功能的需要及自然條件等因素，使其造型美觀，形態(tài)逼真。 注意：工作時槍頭不能對人及機(jī)械，以免工作壓力傷人及高溫燙傷。 第 31 頁，共 118 頁 ④ . 吸水機(jī) 性能：雙馬達(dá)，能快速吸干地面積水，也可配合清洗地毯。 （ 2） 清潔機(jī)械的使用 清潔機(jī)械在使用前必須檢查電源連結(jié)線是否完整，如有破皮或接觸不良禁止使用。 吸塵水 性能：中性，高能活性物，帶靜電，適用石材表面清潔，是石材表面清潔不可缺少清潔劑。 保質(zhì)期：常溫一年， 特征：有效物 30%，藍(lán)色透明液體。 擦銅水 性能：中性，對金屬無不良反應(yīng)，可迅速去除金屬表面上的銹及固體污漬，特別適用于不銹鋼金屬材料。 用法：噴灑于不銹鋼表面，然后用毛巾，順方向擦拭。 保質(zhì)期：一年。 注意：橡膠、塑料制品不宜使用。 用途：廣泛用于玻璃、云石、金屬、塑料、木材、水泥等硬表面及地毯，是一種多 用途的強(qiáng)力清潔劑。 用途：適用于各種材料外墻的清洗。 目視、紙巾擦拭 4 雨篷、轉(zhuǎn)換層、消防 樓道 無雜物、垃圾、紙屑；無污垢，排水口、水溝暢通；地面干凈無污跡、灰土。 目視、聞 8 宣傳欄、雕飾 無污漬，無明顯積塵，無亂張貼。 不同區(qū)域的衛(wèi)生要求（見附表一） 清潔技術(shù)知識 （ 1） 清潔用品的使用 外墻水 性能：弱酸配方，對馬賽克、條磚、石米等各種外墻上的污垢（如多年積累 下來的水漬銹油穢等）有快速的溶解作用。 保 養(yǎng)： ? 在干凈的木材表面噴抹碧麗珠進(jìn)行保養(yǎng)。 第 25 頁，共 118 頁 注意事項： ? 禁止使用強(qiáng)酸性藥液； ? 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 第 24 頁，共 118 頁 特殊情況及相關(guān)問題處理 （ 1） 專用材料的清潔保養(yǎng) ① . 花崗巖、大理石 保 潔： ? 用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物； ? 用放有全能水的清水拖凈表面上的腳印、水??； ? 風(fēng)干地面后，循環(huán)用塵推推塵。主要作用檢查塵土、油漬及水漬的污 染情況； （ 4） 聞：主要用于檢查垃圾房、垃圾車的清潔和衛(wèi)生間除臭工作效果，監(jiān)察化糞池清疏時的影響情況，控制消殺工作的強(qiáng)度； （ 5） 送檢化驗：主要指二次供水池清潔后的水樣送檢，必要時對清潔藥劑、與食品有接觸的工具等也可送專業(yè)部門化驗； 其它檢查方法還有：滅蟲滅鼠的布粉法、石材保養(yǎng)的水檢法等。在整個體系中要發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，預(yù)測情況及時預(yù)防； ③ . 除例會形式以外，管理處應(yīng)及時總結(jié)、撰寫管理案例，由公司主管人員匯總后發(fā)各管理處交流。 清潔衛(wèi)生管理的一般性原則 （ 1） 以標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作 ① . 公司在清潔衛(wèi)生管理整體控制上制定有結(jié)合公司質(zhì)量方針及目標(biāo)、并與公司品牌定位相一致的清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 從以上概念，可以看出，物業(yè)清潔保養(yǎng)與環(huán)境清潔衛(wèi)生是既有聯(lián)系又有區(qū)別的概念。 （ 4） 停車場管理 ① . 場內(nèi)車位劃分要明確（分固定車為和臨時車位，大車位 和小車位）。 （ 2） 交通管理 交通管理的主要任務(wù)是正確處理人、車、路的關(guān)系，再可能的情況下作到人車 第 17 頁，共 118 頁 分流，保證居住區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，重點是機(jī)動車行車管理， ① . 建立機(jī)動車通行證制度，禁止過境車輛通行。 （ 4） 配備專職管理人員或委托專職管理隊伍，作好養(yǎng)護(hù)工作包括：澆水、鋤草、松土、施肥、整形、修剪、防治病蟲害。綠化管理的基本內(nèi)容有：園林綠地的設(shè)計和營造；已有綠地的日常養(yǎng)護(hù)及居住區(qū)綠化管理。 （ 2） 明確清潔衛(wèi)生的基本要求，即“五定”（定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量），要求每一位清 潔工都要知曉自己負(fù)責(zé)清掃的范圍、時間、任務(wù)、具體內(nèi)容與質(zhì)量要求。 （ 6） 保持水箱水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進(jìn)行水箱消毒工作。 給排水管理 水是人類賴以生存的基本要素，是物業(yè)使用功能的保障條件之一，因此， 第 15 頁，共 118 頁 給排水系統(tǒng)的工作正常與否，將直接影響到工作，生活環(huán) 境和物業(yè)功能的發(fā)揮，給排水的管理是物業(yè)管理中最基本的日常管理服務(wù)工作。公共使用的照明、指示、顯示燈具保證完好；管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計、施工技術(shù)要求線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全；確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。物業(yè)管理單位從配電室開始負(fù)責(zé)對用戶供電，供電的重點是：供電安全、正常供電、故障修復(fù)、應(yīng)急處理供電事故。 （ 6） 必須堅持定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)工作計劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。 關(guān)于窗式空調(diào)與分體空調(diào)的安裝問題，應(yīng)注意： ? 供 電設(shè)備的承受能力。 （ 7） 建立保安登記 記錄，在當(dāng)?shù)毓才沙鏊闹笇?dǎo)下搞好治安工作。 治安管理 治安管理是物業(yè)管理管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外突發(fā)事故而對物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動。消防制度主要包括消防崗位責(zé)任制度、消防值班制度、消防檔 案管理制度。其次，普及消防知識。 第 12 頁，共 118 頁 （ 4） 房屋使用的登記制度（單位、人員等）。 ③ . 應(yīng)急措施、特殊情況處置辦法的制定貫徹。 （ 3） 產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立 ① . 產(chǎn)權(quán)備案 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)備案和權(quán)屬登記是不同性質(zhì)的工作，權(quán)屬登記是政府行 政部門的行業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)備案是物業(yè)管理中十分重要的一個環(huán)節(jié)。發(fā)放《用戶手冊》、《用戶須知》。 ④ . 在驗收中應(yīng)當(dāng)有管理單位對物業(yè)施工質(zhì)量情況參與意見。 （ 3） 規(guī)章制度的制定 首先，在業(yè)主委員會成立之前，根據(jù)物業(yè)的特點和外部環(huán)境，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定有針對性的編寫業(yè)主公約 ，其次制定管理文件。 包括：依據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行費用測算，確定各項目的收費標(biāo)準(zhǔn)及支出預(yù)算；進(jìn)行費用分?jǐn)偅唤⑼晟频哪苡行Э刂乒芾碣M用收支的財務(wù)制度。 5).創(chuàng)品牌、樹形象是物業(yè)發(fā)展的基本要求 。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。 1981年 3月 10日深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 —— 深圳市物業(yè)管理公司正式成立。 物業(yè)管理中三大服務(wù) （ 1） 常規(guī)性服務(wù)。業(yè)主公約是所有業(yè)主和使用人自律的保證，也 是實行業(yè)主自治的前提。 （ 3） 企業(yè)化 指的是通過組建物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實行企業(yè)化的經(jīng)營服務(wù)管理過程。 第 1 頁，共 118 頁 第一講： 物業(yè)管理常識 目 錄 一、物業(yè)管理的基本概念 ........................... 3 物業(yè) ........................................ 3 物業(yè)的分類 .................................. 3 物業(yè)管理 .................................... 3 物業(yè)管理的目的 ............................... 3 物業(yè)管理的性質(zhì) ............................... 3 物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別 ............. 4 物業(yè)管理的基本特點 ........................... 4 物業(yè)管理的作用 ............................... 5 物業(yè)管理中三大服務(wù) ........................... 5 物業(yè)管理的十大概念 .......................... 5 二、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 ......................... 6 物業(yè)管理的起源 ............................... 6 物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生 ......................... 6 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 ........................... 7 三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ........................... 7 物業(yè)管理的策劃階段 ........................... 7 第 2 頁，共 118 頁 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段 ....................... 8 物業(yè)管理的啟動階段 ........................... 9 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段 ...................... 11 四、物業(yè)管理的基本