【正文】 ① . 出現(xiàn)綠籬斷層，需及時(shí)補(bǔ)植，盡量用盆苗盡快封行； ② . 死苗要及時(shí)補(bǔ)植，一般應(yīng)補(bǔ)回原來的種類，并力求規(guī)格與原來相近。 敵百蟲 是一種高效低毒的殺蟲劑，具有強(qiáng)烈的胃毒作用，兼觸殺作用，對(duì)咀嚼 式害蟲特別有效。有效成分高，肥效快，常用的有：尿素、過磷酸鈣、硫酸鉀、硫酸氨、復(fù)合肥等。 ? 在生長期應(yīng)視實(shí)際情況而適當(dāng)增加修剪次數(shù)； ? 防臺(tái)風(fēng)、防寒防凍：每年臺(tái)風(fēng)前（ 67 月）要對(duì)喬木合理修建 ，加固戶樹樁或支架，臺(tái)風(fēng)后立即扶樹、護(hù)樹、清理斷枝、落葉。 第 32 頁，共 118 頁 園林綠化管理 園林綠化工作安排與實(shí)施 （ 1） 概 念 綠化是構(gòu)成管理區(qū)美化環(huán)境的重要因素，環(huán)境綠化以“三分種、七分養(yǎng)”為原則， 園林綠化管理 工作主要是對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，根據(jù)植物生長情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)膿Q植、補(bǔ)植以及其它措施，使其達(dá)到和諧、溫馨、自然，且能反映物業(yè)區(qū)域特色的效果。 ⑥ . 吹風(fēng)機(jī) 用途：屬地毯清洗的配套機(jī)械，有三種速度，視不同情況而調(diào)速。 ① . 多功能擦地機(jī) 性能：每分鐘 170 轉(zhuǎn)，配不同刷子能清洗地毯及刷洗地面。 保質(zhì)期：一年。 用法：將藥水涂于石材面污垢處，稍過片刻即可進(jìn)行洗擦，最后用水沖凈，應(yīng)用洗地機(jī)刷洗效果更佳。 用法：將原液涂于金屬表面用毛巾或百潔布擦拭。 保質(zhì)期：一年。 第 29 頁，共 118 頁 車場洗地水 性能：針對(duì)停車場嚴(yán)重油性污穢一種特殊清潔劑，將藥水涂上后立即會(huì)產(chǎn)生氣體將污垢松脫溶解成水狀，過水即凈。 特征：有效物 28%，微黃色水狀液體。 保質(zhì)期：一年。 注意： ① . 大面積使用前先做小區(qū)試驗(yàn) 。 目視、聞、紙巾擦拭 6 樓道燈具 無明顯積塵，透明度好。 目視、光面紙巾擦拭、麻石等用白布擦拭 10 噴水池 無紙屑、煙頭、雜物或其它漂浮物，水無變色或異味，無青苔或霉斑，池臺(tái)無積 塵。 目視，發(fā)現(xiàn)雜物立即 處理 2 散水坡、排水溝 無明顯雜物、雜草、青苔，無淤泥，無積水。 （ 2） 特殊項(xiàng)目的工作 ① . 化糞池清疏 ? 大廈每季度清疏不少于一次，但入住人口低于 1000 人或第一年的新樓盤可視化糞池情況而定； ? 清疏應(yīng)安排在人流量小的時(shí)間段，并做好污垢撒漏及氣味擴(kuò)散的防護(hù)； ? 日常應(yīng)通過化糞池井蓋口 /孔觀察是否有堵塞外溢。 保 養(yǎng)： ? 在清潔干凈的石面上涂抹防水、抗油、防塵及其它污垢的 PS 石材保養(yǎng)劑。 注意事項(xiàng)： ? 禁止使用強(qiáng)酸性藥液； ? 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 禮 貌 ? 見到相熟的業(yè)戶必須有禮貌地打招呼； ? 對(duì)所有業(yè)戶的提問必須有禮貌地耐心回答，如不理解可轉(zhuǎn)給領(lǐng)導(dǎo)； ? 即使對(duì)無理取鬧的業(yè)戶亦不可隨便惡言相向，必須耐心地解釋原因，若有必要時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)達(dá)上級(jí)處理 ； ? 在當(dāng)值時(shí)應(yīng)盡量面帶笑容，保持親切友好的形象； ? 即使有陌生人詢問時(shí)，亦應(yīng)盡量保持笑容及禮貌，切記不可無故厲聲喝問，影響公司形象； ? 當(dāng)值時(shí)絕對(duì)不可粗言穢語。適用于清潔衛(wèi)生檢查各個(gè)方面，不同的只是應(yīng)用在各方面檢查時(shí)其作用有主次之分。同時(shí)制定相應(yīng)的監(jiān)管規(guī)程，監(jiān)管規(guī)程中要做到“三勤”（包括對(duì)人員管理），即勤檢查、勤跟進(jìn)、勤考核； ③ . 標(biāo)準(zhǔn)要在清潔衛(wèi)生工作考核中作為質(zhì)量考核體現(xiàn)出來，并對(duì)日常工作起指導(dǎo)作用，做到合理制定、細(xì)致檢查、嚴(yán)格執(zhí)行。一般的人，只要使用一定的工具基本都能完成。 ③ . 進(jìn)出車輛管理要嚴(yán)格。 ③ . 禁止亂停放車輛，尤其在道路兩旁。 （ 6） 制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。主要包括喬木、灌木、草皮和盆栽花卉。如每日清掃幾次，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。 （ 7） 加強(qiáng)水泵房的管理，制定嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程，有專人操作并進(jìn)行定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真做好記錄。 （ 2） 嚴(yán)格給排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查（驗(yàn)收與檢查內(nèi)容機(jī)、另外講）。 （ 9） 電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公用電合理分配。 （ 2） 建立嚴(yán)格的配送電制度和電器維修制度。 第 14 頁，共 118 頁 （ 8） 使用貨梯要制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 噪音影響、排水影響。 空調(diào)管理 空調(diào)系統(tǒng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生和水平的提高而成為現(xiàn)代建筑不可分割的組成部分，目前采用的空調(diào)基本上是窗式、分體和中央空調(diào)。 （ 2） 制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)崗位責(zé)任制。 （ 5） 消防設(shè)施、器材的配備與管理。消防宣傳形式可采用消防輪訓(xùn)、張貼消防警示、發(fā)放消防須知等。 （ 6） 建筑內(nèi)外的標(biāo)志廣告管理 。 （ 2） 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 物業(yè)管理的基本內(nèi)容有的按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式分為： 常規(guī)性的公共服務(wù) 、 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 和 委托性的特約服務(wù) 。物業(yè)中的公共設(shè)施和房屋公共部位，是多個(gè)產(chǎn) 權(quán)人共有的財(cái)產(chǎn)，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān)。 ② . 配合用戶搬遷。 ⑥ . 移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。 物業(yè)管理的四大公共管理文件， 包括《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主委員會(huì)章程》。 （ 1） 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制 企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及崗位要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)靈活設(shè)置。 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時(shí)期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容，按先后順序分 4個(gè)階段介紹物業(yè)管理工作的基本環(huán)節(jié)： 物業(yè)管理的策劃階段；物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；物業(yè)管理的啟動(dòng)階段；物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。 第 7 頁，共 118 頁 1996 年 9 月建設(shè)部了勞動(dòng)人事司和房地產(chǎn)業(yè)司又聯(lián)合發(fā)出了〈〈關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知〉〉，為全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理行為提供了保證。 1990 年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于在全國開展住宅小區(qū)管理試點(diǎn)工作的通知》，并在沈陽召開了全國住宅小區(qū)管理工作試點(diǎn)第一次會(huì)議，再全國部署開展住宅小區(qū)管理試點(diǎn)工作。 （ 2） 針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù) 這是指物業(yè)企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶群體和單位需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有選聘權(quán)和解聘權(quán)是業(yè)主自治的關(guān)鍵。 （ 4） 經(jīng)營型 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)和服務(wù)，它推行的是有償服務(wù)、合理收費(fèi)。 物業(yè)的分類 （ 1） 居住物業(yè)：如小區(qū)、公寓、 （ 2） 商業(yè)物業(yè)：綜合樓、寫字樓、酒店、賓館、商業(yè)中心 （ 3） 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉庫 （ 4） 其它用途物業(yè)：醫(yī)院、學(xué)校 物業(yè)管理 物業(yè)管理 是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政共用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整 治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)有專業(yè)的人員配備；專門的組織機(jī) 第 4 頁，共 118 頁 構(gòu)；專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理 科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。 （ 2） 業(yè)主自治自律有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié) 首先， 要有一個(gè)全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約 ，以此來指導(dǎo)、規(guī)范、約束所有業(yè)主和使用人的行為，使之共同地自覺地維護(hù)公眾利益和公共環(huán)境。 （ 4） 完善的物業(yè)不單是使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值。 物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生 我國的物業(yè)管理于 80 年代由沿海地區(qū)逐漸興起。 1993 年 4 月建設(shè)部頒布了 33 號(hào)令，即〈〈城市新建住宅小區(qū)管理辦法〉〉，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。 4).規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化是物業(yè)管理發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 ? 確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 財(cái)務(wù)收支預(yù)算。招聘得人員應(yīng)由富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)的時(shí)間應(yīng)選在開展管理工作前 3— 6 各月為佳；培訓(xùn)的內(nèi)容根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮；培訓(xùn)的重點(diǎn)是各部門的負(fù)責(zé)人及骨干；培訓(xùn)的目的以勝任所擔(dān)負(fù)的工作為主。 ③ . 問題明確記錄在案，督促施工單位整改。采用多種宣傳手段和方法，向用戶宣傳。 ④ . 加強(qiáng)對(duì)用戶裝修的管理。 ② . 不斷加強(qiáng)隊(duì)伍的敬 業(yè)教育和強(qiáng)化住戶至上、服務(wù)第一的意識(shí)。 （ 3） 房屋裝修的審批與控制。首先，通過對(duì)消防放法規(guī)的宣傳，增強(qiáng)每個(gè)人的消防意識(shí)和社會(huì)責(zé)任感。 （ 4） 制定消防規(guī)章制度。 （ 7） 緊急情況下的疏散。 （ 6） 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，建立聯(lián)防聯(lián)保制度、通行證及來往登記制度。 （ 5） 空調(diào)設(shè)備的年檢 （ 6） 空調(diào)設(shè)備的節(jié)能運(yùn)行與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 （ 5） 電梯 運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)，要首先救護(hù)乘客出梯。 供電管理 電能是現(xiàn)代社會(huì)物質(zhì)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)的基本能源，目前，供電方式主要有兩種：一種是供電部門直接把電力送到用戶單位，另一種是供電部門把高壓電送到小區(qū)變電站再送到各 用戶單位。 （ 7） 加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。注意公用地帶照明燈、風(fēng)扇、 大功率射燈、裝飾燈的啟閉時(shí)間，要有專人管理。 （ 5） 采用節(jié)水型水箱配件，節(jié)水龍頭等，對(duì)供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門、水表等要進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修。 （ 1） 明確清潔工作的范圍包括樓宇內(nèi)的公共部位（樓梯、大廳、天臺(tái)、電梯廳、公用衛(wèi)生間、公共活動(dòng)場所、樓宇外墻等）、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場地（道路、綠化帶、公共停車場、公共娛樂地方）、生活廢棄物。 綠化管理 綠化管理既是一年四季日常性的工作，有具有階段性的特點(diǎn)，如植物樹木的修剪、整形。布局方面注意層次搭配，高低錯(cuò)落，合理布局。 ④ . 物業(yè)管理應(yīng)掌握各類設(shè)施的布局、結(jié)構(gòu)情況，負(fù)責(zé)對(duì)道路的日常巡查、養(yǎng)護(hù)。 ② . 摩托車、單車管理應(yīng)設(shè)有專人看守存車處，車主需委托保管車輛時(shí)，先辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，并按指定位置存放。所以，我們所說的 清潔衛(wèi)生工作 主要就是針對(duì)物業(yè)的清潔保養(yǎng)，是指經(jīng)過專門培訓(xùn)的人員、使用專門的清潔機(jī)器、清潔工具和清潔物料，按照科學(xué)的管理方法和嚴(yán)格的清潔保養(yǎng)程序、技術(shù)規(guī)范，對(duì)特定物業(yè)本身的各種裝飾材料進(jìn)行清掃和護(hù)理，以求保持其應(yīng)有的表面光澤或顏色的一項(xiàng)專業(yè)化的工作。 （ 4） 清潔衛(wèi)生工作的重要性在于它是物業(yè)管理工作的重要組成部分，其重要性在于： ① . 清潔是最基本的辦公和生活環(huán)境要求； 第 20 頁，共 118 頁 ② . 清潔體現(xiàn)了管理水平； ③ . 清潔是建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要?？偨Y(jié)與計(jì)劃抄報(bào)其它工作相關(guān) 負(fù)責(zé)人閱知； ② . 各管理處之間應(yīng)保持良好溝通，并定期召開例會(huì)。操作方法是用白布在檢查部位，來回擦拭。 ⑤ . 倉庫保管員職責(zé) ? 認(rèn)真管理好設(shè)備，工具及藥品； ? 必須把設(shè)備和工具清理干凈，檢查設(shè)備和工具是否良好，保證職工有良好的工具使用； ? 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)，還要及時(shí)地補(bǔ)充藥液和工具； ? 填寫好工具使用單，藥品使用記錄和工具損壞記錄； ? 每月作好月底的結(jié)算，把一個(gè)月的消耗上報(bào)給本部門主管； ? 沒有本部門主管、副主管的批條或借條，嚴(yán)禁私自外借工具 (特殊情況除外，事后必須上報(bào)給本部門主管 )。 保 養(yǎng)： ? 用單擦機(jī)徹底處理干凈人造石表面； ? 地面完全風(fēng)干后再進(jìn)行打蠟，先打兩遍底蠟，再打兩遍面蠟，如果地面光度較差，可進(jìn)行第三遍面蠟； ? 用高速拋光機(jī)拋光。 ⑥ . 木材制品 保 潔： ? 用兌有洗潔精的清水擦 拭干凈木材制品表面與縫隙中的灰塵及臟物。將第二部分中各個(gè)區(qū)域的情況按材料、質(zhì)地及所處位置分類，對(duì)應(yīng)第一部分的要求，然后進(jìn)行綜合即為整體標(biāo)準(zhǔn)。 目視、紙巾擦拭 7 污雨水井、沙井 排水暢通，無外溢，井內(nèi)無紙屑、煙頭，蓋上無污垢，無異味。 目視、聞、紙巾擦拭 3 墻面、天花板、窗、扶手、電子門及各類設(shè)備設(shè)施、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌 無亂 張貼、蜘蛛網(wǎng)、痰漬、積塵、腳印及其它污漬；大理石、玻璃、瓷片、不銹鋼、噴涂墻面、乳膠漆墻面無污漬，無積塵。 目視 4 滅蟑螂 室內(nèi)不超過 5%，室外污、雨水井不超過 10% 布粉法 特點(diǎn)：與強(qiáng)酸、強(qiáng)堿、毒性清洗劑不同的是安全性高，腐蝕性低，對(duì)玻璃、 第 28 頁，共 118 頁 鋁合金、人體皮膚基本無損害。 全能水 性能：中性無腐蝕，不傷任何物體，使用對(duì)各種油性及混合污垢有強(qiáng)大的乳化增溶去污能力。 用法：根據(jù)物體的污垢程度兌水使用。 注意：拋光磚及大理石地面不宜使用。 鏡鋼水 性能：水型，中性 ，對(duì)任何金屬不腐蝕，它能很快清除不銹鋼或其它金屬表面上的油污、灰塵、指印。 特征：有效物 20%，半透明液體。 用法：將原液噴于物品表面，待片刻用毛巾或百潔布擦拭，再用濕毛巾過水抹凈，自然風(fēng)干即可。酸性含有效物 20%，紅色水狀液體。 特征：有效物 30%，微黃透明液體。 用法：拋光時(shí)在地面成直線，來回移動(dòng)。 ⑨ . 冷熱水高壓機(jī) 性能：工作壓力 6 公斤，熱水溫度高達(dá) 150OC 對(duì)地面污漬及油漬能徹底清除。 ④ . 建筑內(nèi)外綠化：室內(nèi)、陽（窗）臺(tái)、墻面、屋頂多層次立體結(jié)合。根據(jù)綠化生長