【導(dǎo)讀】廣渠門外南街危改項(xiàng)目地處于東二環(huán)沿線，位于北京市崇文區(qū)廣渠門外南街。項(xiàng)目用地四至為：東至廣渠門外北四巷及廣和路沿線，南至廣渠門外南五巷，西至東二環(huán)路輔路，北至廣渠門外大街。2004年4月，北京市發(fā)改委及建委下發(fā)《關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函》，批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)單位調(diào)整為北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。以上批復(fù)明確回遷安置居民的住宅按照劃撥方式供地。2007年1月18日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得項(xiàng)目B區(qū)用地《國有土地使用證》，。建筑高度不超過80米，，%，機(jī)動車停車2309輛，自行車停車位10449輛。2007年7月5日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，A6商品住宅樓建筑面積21257平方米，A8商品住宅樓建筑面積21257平方米，A7非配套商業(yè)建筑面積15186平方米，A區(qū)2#地下車庫建筑面積7258平方米,A9東側(cè)地下室建筑面積1422平方米,A10地下室建筑面積3990平方米。

　　

【正文】 地產(chǎn)價格情況分析本區(qū)域內(nèi)20042006年商業(yè)房地產(chǎn)綜合銷售均價為20817元/平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷售價格范圍為1200045000元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價為銘城大廈（位于花市棗苑）12000元/平方米，最高預(yù)售價格為新景家園45000元/平方米。銷售價格的差距主要來源于項(xiàng)目本身的具體區(qū)位、臨路狀況等的差別，以及進(jìn)入市場的時機(jī)選擇不同。商業(yè)房地產(chǎn)價格有從崇文門外大街沿廣渠門內(nèi)大街由西向東以及從廣渠門由東向西價格降低的趨勢，廣渠門內(nèi)外差別較大，從廣渠門到東三環(huán)雙井，商業(yè)氛圍又逐漸濃厚，到富力城商業(yè)房地產(chǎn)價格創(chuàng)新高。整體來看，該區(qū)域住宅的價格相對較合理，隨著整體商業(yè)環(huán)境的改善，該區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)價格還有一定的上漲空間。六、項(xiàng)目與同類競爭項(xiàng)目的比較本項(xiàng)目主要是住宅兼部分商業(yè)物業(yè)，根據(jù)區(qū)位條件相似、項(xiàng)目類型相同原則，本報告選取了四個同類型的競爭性項(xiàng)目進(jìn)行分析比較，包括：、富貴園、本家潤園、新景家園。有關(guān)本項(xiàng)目與同類競爭項(xiàng)目的比較分析具體情況如下：（一）華城華城位于東二環(huán)內(nèi)，崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋與光明橋之間，護(hù)城河西岸，占地67000平方米，總建筑面積286000平方米，板式圍合建筑，外有護(hù)城河及30米寬城市綠化帶園林?！翱罩兴郊一▓@”設(shè)計，雙層地下車庫，一梯一戶、兩梯兩戶電梯配置；24小時熱水；分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)；中海物業(yè)管理；8600平方米功能齊備的專屬會所以及風(fēng)情商業(yè)街。目前華城一期、二期、三期商品住宅項(xiàng)目已近售完，四期濱河世家為板塔結(jié)合，2006年11月開盤，預(yù)計2008年5月入住，銷售均價約為12490元/平方米。為了營造整體商業(yè)氛圍，配套底商已選擇讓大商家整體操作，主要引入超市、駐京辦事處等，銷售前景良好，價格為16000元/平方米。本項(xiàng)目位于東二環(huán)廣渠門橋東南角，與華城整體環(huán)境相似，而臨路條件更為優(yōu)越，更有利于商業(yè)發(fā)展，但是華城位于二環(huán)內(nèi)，整體環(huán)境比較成熟，因此短期看華城條件更為優(yōu)越，從長遠(yuǎn)看，本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿^大。（二）富貴園富貴園位于崇文區(qū)廣渠門內(nèi)東花市南里，比鄰建國門、廣渠路，與北京大都市、CBD商務(wù)區(qū)、崇文新世界商業(yè)區(qū)交相輝映，五十多條公交線路，交通便利，配套完善，是二環(huán)內(nèi)少有的低密度、低容積率、歐式大型生活社區(qū)。富貴園三期是個相對獨(dú)立的小社區(qū)，位于富貴園社區(qū)的東南角，擁有獨(dú)立的門禁系統(tǒng)。同時，在項(xiàng)目的細(xì)節(jié)處理上，開發(fā)商也下了很大的力氣，引用了德國舍菲爾原裝進(jìn)口暖氣片、德國原裝進(jìn)口旭格外窗、德國霍曼豪華門、法國高級品牌羅格朗開關(guān)插座和西子奧的斯電梯等知名品牌產(chǎn)品。主力戶型為133平方米左右的三居。另外，3767平方米的一居、72125平方米的兩居以及150平方米以上的大戶型設(shè)計，滿足了業(yè)主的不同選擇需求。2005年12月正式開盤，2007年3月入住。近300套、6層帶電梯的陽光板樓，南北通透、一梯兩戶、戶戶朝陽，現(xiàn)代歐式的內(nèi)外設(shè)計，小區(qū)內(nèi)引入寬帶網(wǎng)、純凈水入戶。個別戶型還增加了功能房，業(yè)主可根據(jù)自己的不同需求將其裝修成兒童室、家庭室、儲物間、書房等等。半弧形的落地窗設(shè)計不但利于觀景，同時又增加了采光面積。富貴園已建成3000平方米的星級休閑會所，集星級酒店特點(diǎn)于一身，融商務(wù)中心、閱覽、娛樂于一體，盡顯會所的高檔化、規(guī)模化、品質(zhì)化。富貴園商業(yè)大型商場坐落子兩廣大街中心路口，是長安街東部沿線商務(wù)辦公區(qū)最近地生活消費(fèi)休閑集中。周邊分布有數(shù)百家企業(yè)及政府機(jī)構(gòu)，依托富貴園自身及周邊數(shù)百萬常住居民，開店時間長，消費(fèi)內(nèi)容多，投資收益高。 另外隨著祟文區(qū)政府加大對旅游、娛樂、觀光、體育、休閑等行業(yè)的發(fā)展力度，本商區(qū)的流動人口量正在逐年遞增，勢必為這里的商業(yè)繁榮帶來新的市場機(jī)遇。富貴園商業(yè)，很適宜于大型百貨、超市、電器、家居用品、服裝、餐飲、娛樂、健身等不同商家的需求和承租。本項(xiàng)目商品住宅與富貴園相比，區(qū)位條件、配套設(shè)施等都略遜一籌，富貴園位于二環(huán)內(nèi)，而且項(xiàng)目發(fā)展已經(jīng)比較成熟，配套完善，交通便捷，而本項(xiàng)目周邊區(qū)域環(huán)境還有待于改善；就商業(yè)項(xiàng)目而言，本項(xiàng)目臨路條件略好，本項(xiàng)目臨廣渠門外大街和二環(huán)路，依托臨近建國門外商圈和CBD商圈，具有一定的發(fā)展前景。（三）本家潤園本家潤園位于東二環(huán)內(nèi)廣渠門橋西400米，東二環(huán)內(nèi)崇文區(qū)兩廣路東花市大街角灣地區(qū)，總占地面積約11萬平方米，地上建筑面積約27萬平方米，分為高尚純居住區(qū)和綜合配套區(qū)。處在國貿(mào)、建國門、新世界三大商圈交匯處。項(xiàng)目由8棟6—12層親水板式建筑錯落圍合而成，共750戶。外部是經(jīng)營種類豐富的高檔配套底商，形成“本家風(fēng)情街”，滿足日常家居生活，建筑風(fēng)格簡約現(xiàn)代。三重庭進(jìn)式園林由六個功能各異的主題景區(qū)組成，并以一條完整的水系貫穿。兩處保留市級古建筑。項(xiàng)目通過水循環(huán)溴化鋰直燃型環(huán)境系統(tǒng)、獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)、非單元式設(shè)計、半封閉外懸點(diǎn)支玻璃等多層面的創(chuàng)新技術(shù)和高品質(zhì)材料。與本家項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的優(yōu)勢在于臨路條件更為優(yōu)越，但是沒有本家有特色，本家的文化底韻更加濃厚，而且整體開發(fā)環(huán)境比較成熟，且位于二環(huán)以內(nèi)。（四）新景家園新景家園位于崇文區(qū)磁器口路口東北角，緊鄰崇文門地鐵站交通方便，項(xiàng)目由香港著名的設(shè)計公司設(shè)計，北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃建筑面積76萬平方米，設(shè)計9棟15層板樓分三期開發(fā)，一期2棟、二期4棟、三期3棟，一期兩棟小高層采用了現(xiàn)澆板柱結(jié)構(gòu)，方正實(shí)用，數(shù)十種中小戶型、初裝修交用、公用地面以石材裝飾、每單元兩部電梯，作為總建筑規(guī)模250萬平方米的新世界規(guī)劃區(qū)的一部分，新景家園將被建成新型、現(xiàn)代、高品質(zhì)的大眾的居家之所。新景家園通訊信息系統(tǒng)斷口連接入戶、室內(nèi)雙回路供電、每戶冷熱水表、消防保安配置完全妥帖，并有充足的地下停車場，業(yè)主可以共享北京新世界中心、北京新世界太華公寓的現(xiàn)代商業(yè)及會所。項(xiàng)目周邊有紫禁城、天壇祁年殿、龍?zhí)逗戎包c(diǎn)；北京新世界商場、金倫大廈、崇文門菜市場、新僑飯店、金朗大酒店、新世界萬怡酒店、崇文門飯店、北京飯店、國際飯店等商業(yè)配套設(shè)施，以及北京醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等醫(yī)療配套設(shè)施，匯文中學(xué)、109中學(xué)、50中等教學(xué)設(shè)施。與新景家園相比，本項(xiàng)目優(yōu)勢在于更加臨近二環(huán)及廣渠門外大街，距離廣渠門外商圈和CBD商圈更近，交通更為方便，但整體區(qū)域環(huán)境有待于進(jìn)一步發(fā)展，幸福大街兩側(cè)發(fā)展比較成熟，而且配套更為齊全，更適于居住，底商更適用發(fā)展為特色街區(qū)，依托成熟的社區(qū)氛圍發(fā)展將更加快速，但也可能面臨更多的競爭。因此，從居住及商業(yè)環(huán)境看，新景家園相對有一定優(yōu)勢。 七、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢（Strength）項(xiàng)目位于廣渠門東南角，緊鄰二環(huán)路及廣渠門外大街，區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利，隨著二環(huán)內(nèi)住宅項(xiàng)目日漸減少，更增加了該住宅項(xiàng)目的稀缺性；由于靠近老城區(qū)，相關(guān)配套比較完善；加之該項(xiàng)目本身商業(yè)配套比較完善，兩者可以相得益彰；項(xiàng)目位于建國門外商圈、CBD商圈的輻射區(qū)，隨著社會整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣渠門內(nèi)外大街將成為新的增長區(qū)，尤其是廣渠門外大街區(qū)域。（二）劣勢 (Weakness)該項(xiàng)目的劣勢主要是項(xiàng)目周邊辦公、商業(yè)氛圍與廣渠門內(nèi)大街相比較弱，區(qū)位條件也不如廣渠門內(nèi)大街，而且廣渠門內(nèi)大街近期也有較多住宅和商業(yè)項(xiàng)目面市，與廣渠門外項(xiàng)目形成競爭；廣渠門橋以及東護(hù)城河、二環(huán)路成為從北到南以及從西向東通向廣渠門外大街的障礙，不利于商業(yè)發(fā)展；廣渠門外大街正處于發(fā)展期，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差，而建國門外商圈、CBD商圈以及崇文門外大街區(qū)域的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，區(qū)域吸引力較大，短期內(nèi)項(xiàng)目將處于上述商圈的陰影區(qū)，只能定位于小區(qū)級商業(yè)配套。（三）機(jī)會（Opportunity）對住宅項(xiàng)目而言，機(jī)會就是二環(huán)內(nèi)不再新增住宅用地供應(yīng)，二環(huán)內(nèi)住宅項(xiàng)目將越來越少；對商業(yè)項(xiàng)目而言，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及廣渠門外大街整體環(huán)境的改進(jìn)，該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢將越來越明顯；好的開發(fā)項(xiàng)目將帶動周邊區(qū)域的發(fā)展，一個很好的例子是富力城，該區(qū)域正處于發(fā)展期，項(xiàng)目設(shè)計及后期策劃需要精心打造，突出特色，重在品質(zhì)，也將擁有很好的發(fā)展?jié)摿Α＃ㄋ模┩{（Threats）從整個廣渠門內(nèi)外大街來看，近兩年同類項(xiàng)目集體面市，將給該項(xiàng)目的租售帶來一定的競爭壓力；另外，對商業(yè)項(xiàng)目而言，目前還處于建國門商圈、CBD商圈等的陰影區(qū)，不利于近期商業(yè)的發(fā)展。總體而言，該項(xiàng)目所在地區(qū)具備交通及區(qū)位優(yōu)勢，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種優(yōu)勢將逐步顯現(xiàn)，商務(wù)氛圍也將逐步提高，區(qū)域的投資價值也會不斷提升，項(xiàng)目市場前景看好，有一定的增長空間。第五章 項(xiàng)目設(shè)計方案及市場定位一、項(xiàng)目設(shè)計方案（一）項(xiàng)目擬建基本情況廣渠門外南街危改項(xiàng)目包括A、B、C、D四個區(qū)，A、B區(qū)為商品房開發(fā)區(qū)，由寫字樓、普通住宅、國際名店街及酒店式服務(wù)公寓組成；C、D區(qū)用于危改回遷，建設(shè)內(nèi)容以普通住宅為主。（二）建筑標(biāo)準(zhǔn)公寓為精裝修標(biāo)準(zhǔn)；商業(yè)、辦公樓公共部分精裝修，室內(nèi)為毛坯房；回遷住宅公共部分簡裝修，室內(nèi)為毛坯房。（三）設(shè)計理念1．商業(yè)引入了商業(yè)街區(qū)概念，其具有3大顯著特征：一、社區(qū)規(guī)劃：整個商業(yè)街由底商和單體商業(yè)中心組成，有利于營造良好的商業(yè)氛圍。二、建筑風(fēng)格：采用新興商業(yè)建筑形式——情景商街，以濃郁的現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外觀，景觀式的情景走廊，展現(xiàn)出躍動的文化氛圍；三、商業(yè)模式：參考美國獨(dú)門精品店型購物中心(Specialy Centres)設(shè)立商業(yè)形態(tài)，倡導(dǎo)體驗(yàn)式消費(fèi)。2．酒店式公寓酒店式服務(wù)公寓整體建筑采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格設(shè)計，實(shí)墻與中空玻璃窗明暗對比鮮明，突顯建筑流暢線條與豐富層次。整體設(shè)計俊朗與明快并重，莊重與時尚互存，極賦韻律感與節(jié)奏感。其園林運(yùn)用了大地藝術(shù)的表現(xiàn)形式，以“撕”的手法設(shè)計了富于動態(tài)肌理的造型綠地，將營造的綠地猶如繁星點(diǎn)綴在園林當(dāng)中，將趣味空間與休閑空間融為一體，給人以純天然形成的建筑美學(xué)，形成既舒適又現(xiàn)代的活動場所。公寓面積在4090平方米，全部采用國際化精裝標(biāo)準(zhǔn)，省去二次裝修的環(huán)境污染和精力、時間的消耗。3．住宅由三棟高層板樓和兩棟聯(lián)體塔樓組成。3棟陽光薄板呈現(xiàn)如傳統(tǒng)四合院的圍合形態(tài)，在空間布局上回歸傳統(tǒng)，體現(xiàn)亞洲價值取向。錯落有致的建筑形態(tài)，北高南低的規(guī)劃設(shè)計，使全部居室都有充分的通風(fēng)與采光。兩棟聯(lián)體塔樓緊臨南二環(huán)輔路，護(hù)城河美景一覽無余。在外觀設(shè)計上，莊重典雅，產(chǎn)生中西文化交融的人文美感，契合中國當(dāng)代高階人群的品味內(nèi)涵。在戶型設(shè)計上，項(xiàng)目依循國際前沿設(shè)計理念，設(shè)計出陽光、通透、舒適的多元化戶型，從80平米左右的一居、兩居到170－220平米的三居、四居為消費(fèi)者提供了多樣化的選擇。4．寫字樓在立面設(shè)計上，力求體現(xiàn)高效、穩(wěn)重的建筑形象。玻璃及金屬裝飾線等現(xiàn)代材料的有機(jī)組合意味著高效及現(xiàn)代化的品質(zhì)。寫字樓的主入口及大堂的設(shè)計對其形象及檔次有著至關(guān)重要的影響。結(jié)合人行及車行路線的設(shè)計，本項(xiàng)目寫字樓的出入口采用了富有特色的皇冠狀玻璃體以削弱裙房的沉重感。另外，本項(xiàng)目在創(chuàng)造城市環(huán)境景觀上做了積極的嘗試。曲線的坡地和弧形的池岸與護(hù)城河景觀概念規(guī)劃諧和統(tǒng)一，運(yùn)用柔美的曲線與立面剛勁挺拔的豎向線條形成對比，力求體現(xiàn)一種變化的，剛?cè)嵯酀?jì)的美感和文化底蘊(yùn)。二、項(xiàng)目客戶定位廣渠門外南街危改項(xiàng)目A、B區(qū)定位于高檔綜合性項(xiàng)目；單體商業(yè)中心主要為國內(nèi)外大型商業(yè)集團(tuán)、連鎖門店，配套底商的客戶定位主要為個體經(jīng)營者和投資者，以本市城鎮(zhèn)居民、北京企業(yè)、外省個人為主。酒店式服務(wù)公寓的購買客戶中，投資者占絕大多數(shù)。投資客戶主要可以分為兩大類型：第一類為純投資型客戶，主要有個人投資者和機(jī)構(gòu)投資者，他們購買酒店式服務(wù)公寓的主要目的是看中了其增值潛力；第二類客戶為養(yǎng)老型客戶，以個人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源。這類客戶的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較強(qiáng)，多投資于100平方米以上的較大戶型。除投資型客戶外，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自住兼投資為主要目的的私營業(yè)主、辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目的的海外跨國集團(tuán)客戶等。 住宅方面，CBD板塊發(fā)展日趨升溫，但其自身又沒有充足的可供開發(fā)用地。因此，作為CBD近在咫尺的區(qū)域，廣渠門板塊對于在CBD核心區(qū)域工作的購房者來說十分有吸引力。另一方面，隨著東二環(huán)護(hù)城河河道的治理、河水清淤的完成，廣渠門板塊擁有了北京相對完整的水系景觀，必將分流部分注重居住品質(zhì)的高端人群。因此項(xiàng)目住宅部分的主要客戶群定位于在CBD及“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”工作的白領(lǐng)及部分收入較高、注重生活品質(zhì)的二次置業(yè)人士。寫字樓定位為5A級寫字樓，由于地處“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”輻射帶，客戶群體也與該區(qū)域相似。目前東二環(huán)區(qū)域現(xiàn)有的寫字樓項(xiàng)目中，一個突出的特點(diǎn)是中資客戶占據(jù)主力，外資客戶多集中在靠近建國門商圈的華潤大廈等項(xiàng)目內(nèi)；其他地區(qū)的各存量項(xiàng)目中，中資客戶明顯占據(jù)主力。本項(xiàng)目客戶群主要面對大型中資企業(yè)，就行業(yè)構(gòu)成而言，東二環(huán)各項(xiàng)目所涵蓋的IT、醫(yī)療器械、能源化工、航空、商貿(mào)、食品、金融、房地產(chǎn)、文化等眾多行業(yè)均可作為客戶群行業(yè)。另一方面，由于項(xiàng)目所在地與CBD距離較近，隨著區(qū)域環(huán)境的進(jìn)一步成熟和完善，眾多跨國企業(yè)也將成為項(xiàng)目的潛在客戶。三、價格定位根據(jù)市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目市場價格水平和項(xiàng)目自身因素特點(diǎn)，綜合確定該項(xiàng)目各物業(yè)的銷售均價如下：（一）住宅的銷售平均價格確定本區(qū)域住宅銷售價格范圍為600014000元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價為6068元/平方米，最高預(yù)售價格為新裕家園14000元/平方米。銷售價格的差距主要來源于項(xiàng)目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設(shè)施、配套等的差別，以及進(jìn)入市場的時機(jī)選擇不同。另外由于二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價格還有一定的上漲空間。結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項(xiàng)目住宅的銷售均價確定為12000元/平方米。（二）公寓的銷售平均價格確定本區(qū)域公寓銷售價格最低為12000元/平方米，而最高價格達(dá)到20000元/平方米。參考公寓項(xiàng)目目前價格銷售水平，結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項(xiàng)目公寓的銷售均價確定為16000元/平方米。（三）寫字樓的銷售平均價格確定目前在售寫字樓項(xiàng)目銷售價格主要集中在12000 18000元/平方米之間，價格范圍較大，主要是由寫字樓品牌、位置、交通引起的價格差異；參考寫字樓項(xiàng)目目前價格銷售水平，結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項(xiàng)目寫