【正文】 另一方面，由于項(xiàng)目所在地與CBD距離較近，隨著區(qū)域環(huán)境的進(jìn)一步成熟和完善，眾多跨國(guó)企業(yè)也將成為項(xiàng)目的潛在客戶。寫(xiě)字樓的主入口及大堂的設(shè)計(jì)對(duì)其形象及檔次有著至關(guān)重要的影響。第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（一）項(xiàng)目擬建基本情況廣渠門(mén)外南街危改項(xiàng)目包括A、B、C、D四個(gè)區(qū)，A、B區(qū)為商品房開(kāi)發(fā)區(qū)，由寫(xiě)字樓、普通住宅、國(guó)際名店街及酒店式服務(wù)公寓組成；C、D區(qū)用于危改回遷，建設(shè)內(nèi)容以普通住宅為主。外部是經(jīng)營(yíng)種類(lèi)豐富的高檔配套底商，形成“本家風(fēng)情街”，滿足日常家居生活，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代。主力戶型為133平方米左右的三居。表46：廣渠門(mén)地區(qū)主要商業(yè)項(xiàng)目情況表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)具體位置用途準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）1國(guó)瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期商業(yè)45223145922富貴園崇文區(qū)東花市南里商業(yè)6928180003本家潤(rùn)園崇文區(qū)東花市大街商業(yè)28791288254新怡家園崇文區(qū)崇外大街1號(hào)商業(yè)4832209365華城該地區(qū)公寓價(jià)格的提升主要是因?yàn)閲?guó)家供地政策處于變動(dòng)之中，客觀上造成了近幾年土地供應(yīng)不足，使得公寓項(xiàng)目供應(yīng)量有限，而同時(shí)公寓需求量卻有大量增加，使得價(jià)格快速上漲。華城、新景家園已基本完成銷(xiāo)售，本家潤(rùn)園、花市棗苑、東方財(cái)富銷(xiāo)售率超過(guò)90%，其它項(xiàng)目的銷(xiāo)售也較為順暢。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：新澳洋房。（2）價(jià)格始終以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的勢(shì)頭逐步向上攀升與北京市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，崇文區(qū)的項(xiàng)目大部分價(jià)格仍然相對(duì)合理。以上兩個(gè)城區(qū)合計(jì)占到北京市商業(yè)房地產(chǎn)總供應(yīng)量的60%左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售面積超過(guò)170萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31%。另外，2006年北京市公寓市場(chǎng)供應(yīng)在時(shí)間上集中在下半年，空間上集中在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)兩個(gè)區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴(kuò)趨勢(shì)明顯。其中，西城區(qū)平均報(bào)價(jià)高達(dá)11191元/平方米，比上年同期上漲了2605元/平方米，漲幅約為30%；房?jī)r(jià)漲幅最大的行政區(qū)域是平谷區(qū)，其價(jià)格上漲了832元/平方米，漲幅高達(dá)36%。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，旺盛的消費(fèi)需求，為北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為1717萬(wàn)平方米，同比下降21%。即以前門(mén)大街老字號(hào)傳統(tǒng)商業(yè)文化街、祈年殿大街服務(wù)業(yè)一條街、崇外大街現(xiàn)代商務(wù)街和大都市街專(zhuān)業(yè)化主題市場(chǎng)街四條街組成的“‘王’字形經(jīng)濟(jì)磁場(chǎng)”，以龍?zhí)逗橹行牡摹褒執(zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和以永外百榮世貿(mào)商城為龍頭的“永外現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)”兩個(gè)功能區(qū)。1．總體經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場(chǎng)運(yùn)行良好，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，比上年增長(zhǎng)12%，連續(xù)第8年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。本項(xiàng)目是北京市和崇文區(qū)2006年重點(diǎn)落實(shí)實(shí)施的56件實(shí)事之一。2007年3月20日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得D1回遷住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0367號(hào)】。第一章 總 論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱(chēng)廣渠門(mén)外南街危改項(xiàng)目（二）項(xiàng)目單位北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（三）項(xiàng)目位置廣渠門(mén)外南街危改項(xiàng)目地處于東二環(huán)沿線，位于北京市崇文區(qū)廣渠門(mén)外南街。2007年2月15日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號(hào)】，項(xiàng)目總建筑面積為561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面積300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面積96200平方米），總戶數(shù)3629戶。（七）開(kāi)發(fā)內(nèi)容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號(hào)】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)、0007號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)、0028號(hào)、0030號(hào)】，本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下表所示：表11：廣渠門(mén)外南街危改項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容明細(xì)表單位：平方米區(qū)塊建筑編號(hào)規(guī)劃內(nèi)容建筑面積地上地下A、BAA2寫(xiě)字樓辦公47479底商6312地下9216A3商住公寓30610底商2999地下4044A678商住住宅42594底商7716地下`7492AAA10商業(yè)地上14741地下8736B1會(huì)所地上2690地下2400BBB5住宅地上83453地下12285B6幼兒園地上1680地下910ADADBD地下車(chē)庫(kù)（1518個(gè)車(chē)位）45919小計(jì)24027491002C、DC1非配套商業(yè)1746C2回遷辦公及住宅364424748C3回遷辦公36971827C4回遷骨科醫(yī)院47201800CD地下車(chē)庫(kù)（130個(gè)車(chē)位）6034D1回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公）143083300D2回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房）497346630D3回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房）497105852D4非配套商業(yè)1202540D5回遷小學(xué)教學(xué)樓51605000D6市政站160DD地下車(chē)庫(kù)（618個(gè)車(chē)位）23000D8辦公3955714小計(jì)17083459445合計(jì)411108150447561555（八）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的資料，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下：A區(qū)：2007年8月20日 開(kāi)工2007年11月1日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂2009年12月30日 竣工入住B區(qū)：2007年5月30日 開(kāi)工2007年9月15日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月5日 結(jié)構(gòu)封頂2009年9月30日 竣工入住C區(qū)：2007年2月15日 開(kāi)工2007年8月10日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月30日 結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日 竣工入住D區(qū)：2007年3月30日 開(kāi)工2007年10月30日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日 竣工入住二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位：北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資金：8850萬(wàn)元人民幣法人代表：鄭欽璋單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門(mén)南小街領(lǐng)行國(guó)際中心1樓1單元2505室營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：1100001060988成立時(shí)間：2003年8月20日經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷(xiāo)售機(jī)械電器設(shè)備、通訊器材、金屬材料、五金交電。假設(shè)委托方提供的資料屬實(shí)且提供了全部相關(guān)的資料。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2006年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度進(jìn)一步加大，這將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2．土地市場(chǎng)需求潛力較大2006年北京市預(yù)審批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目1543個(gè)，總用地面積達(dá)14392公頃，是2005年土地實(shí)際供應(yīng)量（6509公頃）。從需求方面來(lái)看，消費(fèi)者在“觀望”一段時(shí)間之后，也將逐漸采取購(gòu)房行為，稅收政策的影響也將逐漸為購(gòu)房者所適應(yīng)，因此，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易將更為活躍。3． 2006年北京普通商品住宅平均報(bào)價(jià)為6175元/平方米，與2005年相比，上漲了12%。1．受宏觀調(diào)控政策的影響，2006年新增公寓供應(yīng)量有所減少。北京新增寫(xiě)字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。1． 2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供應(yīng)面積約275萬(wàn)平方米，較2005年同期增加了37萬(wàn)平方米，%。近三年來(lái)，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項(xiàng)目，如：國(guó)瑞城、本家潤(rùn)園、新怡家園、富貴園、新景家園等。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了26個(gè)預(yù)售許可證，涉及15個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為109萬(wàn)平方米，占全部供應(yīng)量的75%。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見(jiàn)二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會(huì)日漸減少。其次由于許多公寓項(xiàng)目為原先住宅項(xiàng)目的分期項(xiàng)目，使之具有先天優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售速度較快。從商業(yè)繁華度來(lái)看，廣渠門(mén)地區(qū)處于建國(guó)門(mén)外商圈和CBD商圈輻射區(qū)，商業(yè)繁華度較高；從區(qū)位來(lái)看，臨近二環(huán)及市中心區(qū)域，區(qū)位條件優(yōu)越；另外，該區(qū)域交通便捷，眾多住宅和寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)對(duì)商業(yè)配套設(shè)施需求相應(yīng)增多，總體看來(lái)，商業(yè)發(fā)展前景較為廣闊。（二）富貴園富貴園位于崇文區(qū)廣渠門(mén)內(nèi)東花市南里，比鄰建國(guó)門(mén)、廣渠路，與北京大都市、CBD商務(wù)區(qū)、崇文新世界商業(yè)區(qū)交相輝映，五十多條公交線路，交通便利，配套完善，是二環(huán)內(nèi)少有的低密度、低容積率、歐式大型生活社區(qū)。潤(rùn)園位于東二環(huán)內(nèi)廣渠門(mén)橋西400米，東二環(huán)內(nèi)崇文區(qū)兩廣路東花市大街角灣地區(qū)，總占地面積約11萬(wàn)平方米，地上建筑面積約27萬(wàn)平方米，分為高尚純居住區(qū)和綜合配套區(qū)。（四）威脅（Threats）從整個(gè)廣渠門(mén)內(nèi)外大街來(lái)看，近兩年同類(lèi)項(xiàng)目集體面市，將給該項(xiàng)目的租售帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力；另外，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目而言，目前還處于建國(guó)門(mén)商圈、CBD商圈等的陰影區(qū)，不利于近期商業(yè)的發(fā)展。在戶型設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目依循國(guó)際前沿設(shè)計(jì)理念，設(shè)計(jì)出陽(yáng)光、通透、舒適的多元化戶型，從80平米左右的一居、兩居到170－220平米的三居、四居為消費(fèi)者提供了多樣化的選擇。寫(xiě)字樓定位為5A級(jí)寫(xiě)字樓，由于地處“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”輻射帶，客戶群體也與該區(qū)域相似。另外由于二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價(jià)格還有一定的上漲空間。曲線的坡地和弧形的池岸與護(hù)城河景觀概念規(guī)劃諧和統(tǒng)一，運(yùn)用柔美的曲線與立面剛勁挺拔的豎向線條形成對(duì)比，力求體現(xiàn)一種變化的，剛?cè)嵯酀?jì)的美感和文化底蘊(yùn)。二、建筑風(fēng)格：采用新興商業(yè)建筑形式——情景商街，以濃郁的現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外觀，景觀式的情景走廊，展現(xiàn)出躍動(dòng)的文化氛圍；三、商業(yè)模式：參考美國(guó)獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心(Specialy Centres)設(shè)立商業(yè)形態(tài)，倡導(dǎo)體驗(yàn)式消費(fèi)。項(xiàng)目通過(guò)水循環(huán)溴化鋰直燃型環(huán)境系統(tǒng)、獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)、非單元式設(shè)計(jì)、半封閉外懸點(diǎn)支玻璃等多層面的創(chuàng)新技術(shù)和高品質(zhì)材料。近300套、6層帶電梯的陽(yáng)光板樓，南北通透、一梯兩戶、戶戶朝陽(yáng)，現(xiàn)代歐式的內(nèi)外設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)引入寬帶網(wǎng)、純凈水入戶。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格情況分析本區(qū)域內(nèi)20042006年商業(yè)房地產(chǎn)綜合銷(xiāo)售均價(jià)為20817元/平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷(xiāo)售價(jià)格范圍為1200045000元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為銘城大廈（位于花市棗苑）12000元/平方米，最高預(yù)售價(jià)格為新景家園45000元/平方米。1．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)情況分析項(xiàng)目區(qū)域作為CBD區(qū)域的南住宅區(qū)，寫(xiě)字樓供應(yīng)量較小，且主要集中在崇文門(mén)外大街及花市大街等區(qū)域，廣渠門(mén)橋周邊新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少。具體情況詳見(jiàn)下表：銷(xiāo)售價(jià)格的差距主要來(lái)源于項(xiàng)目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設(shè)施、配套等的差別，以及進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇不同。另外，由于崇文區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)也不會(huì)有很大的改變。（3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。隨著2008年奧運(yùn)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。加之市工商局“第14號(hào)文”規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，此“住宅禁商”令使北京住宅市場(chǎng)投資需求下滑，從而也為促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)起到重要作用。投資型消費(fèi)者作為公寓市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，對(duì)政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。另外《北京城市總體規(guī)劃20042020》中規(guī)劃的11個(gè)新城建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，這將進(jìn)一步增加未來(lái)普通商品住宅的供應(yīng)量。具體表現(xiàn)在以下兩方面：第一，受九部委意見(jiàn)中對(duì)新增商品房住宅“90平方米以下，70%”限制的影響，部分商品住宅項(xiàng)目更改規(guī)劃，未能如期入市，導(dǎo)致2006年商品住宅供應(yīng)大幅減少；第二，近兩年商品住房建設(shè)用地供應(yīng)過(guò)少，而“”之前的許多住宅項(xiàng)目由于拆遷及資金等原因，也不能及時(shí)上市?？傊c2005年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，寫(xiě)字樓、商業(yè)所占重則略有所增加。改革開(kāi)放以來(lái)，崇文區(qū)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，從全面改善投資環(huán)境入手，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市環(huán)境整治力度，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府工作職能，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好、寬松的發(fā)展環(huán)境，從而帶動(dòng)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的全面進(jìn)步。人均GDP、地區(qū)生產(chǎn)總值的穩(wěn)定增長(zhǎng)，都說(shuō)明北京市整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然有新的空間需求，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。項(xiàng)目用地位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長(zhǎng)歷史的企事業(yè)單位及單位宿舍區(qū)，與北京市整體發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃不協(xié)調(diào)。2007年5月18日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得B區(qū)地下車(chē)庫(kù)等2項(xiàng)《建筑工程施工許可證》【2007施建字0743號(hào)】。2004年4月，北京市發(fā)改委及建委下發(fā)《關(guān)于調(diào)整廣渠門(mén)外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函》【京發(fā)改投資函（2004）150號(hào)】，批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)單位調(diào)整為北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2006年12月31日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)】，C2回遷住宅樓建筑面積41190平方米，C3回遷辦公樓建筑面積21257平方米，C區(qū)地下車(chē)庫(kù)建筑面積6034平方米。環(huán)境項(xiàng)目西側(cè)是二環(huán)路綠化帶和護(hù)城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。但最終項(xiàng)目建筑面積以項(xiàng)目取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的為準(zhǔn)。全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會(huì)通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟(jì)