【正文】 1回遷住宅樓建筑面積17608平方米。2007年3月20日，項目建設單位取得D1回遷住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0367號】。2007年5月28日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0023號】，D3回遷住宅樓建筑面積55562平方米。2007年7月5日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0030號】，A6商品住宅樓建筑面積21257平方米，A8商品住宅樓建筑面積21257平方米，A7非配套商業(yè)建筑面積15186平方米，A區(qū)2地下車庫建筑面積7258平方米, A9東側地下室建筑面積1422平方米, A10地下室建筑面積3990平方米。（六）項目現(xiàn)狀項目目前已完成拆遷工作，B、C、D區(qū)已開始施工。本項目是北京市和崇文區(qū)2006年重點落實實施的56件實事之一。廣渠門南街危改項目就是在以上背景下提出并實施建設的。項目的建設將取得社會效益和經濟效益的雙豐收，可見該項目的建設是必要的。本報告中價格、費用等的取數(shù)均以2007年第一季度市場一般水平為基準，未考慮房地產價格和物價總水平在項目開發(fā)、建設、銷售期間的漲跌因素、也不考慮其他非正常條件下的取數(shù)。1．總體經濟及產業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場運行良好，將帶動房地產市場的發(fā)展，比上年增長12%，連續(xù)第8年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。圖21：北京市地區(qū)生產總值及指數(shù)變化趨勢圖2．人口總量穩(wěn)定增加，居民收入消費水平的提高，以及家庭戶小型化，將進一步加大對商品住宅的需求2006年北京市常住人口繼續(xù)增加，達到1581萬人，比上一年增加了43萬人。常住人口增加、人均可支配收入增長，都將帶動房地產市場住房需求。其中，%；，%，占全社會固定資產投資的比重為51%。即以前門大街老字號傳統(tǒng)商業(yè)文化街、祈年殿大街服務業(yè)一條街、崇外大街現(xiàn)代商務街和大都市街專業(yè)化主題市場街四條街組成的“‘王’字形經濟磁場”，以龍?zhí)逗橹行牡摹褒執(zhí)逗w育產業(yè)園區(qū)”和以永外百榮世貿商城為龍頭的“永外現(xiàn)代商貿園區(qū)”兩個功能區(qū)。《北京市崇文區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》指出要在“十五”時期發(fā)展的基礎上，再經過五年努力，到2010年，初步把崇文區(qū)建設成為現(xiàn)代城市服務經濟較為發(fā)達，古都文化風貌和現(xiàn)代生態(tài)景觀充分展現(xiàn)，環(huán)境優(yōu)美、社會安定、生活舒適的商貿旅游居住區(qū)，基本構建起現(xiàn)代化國際大都市中心城區(qū)的框架。第三章 北京市房地產市場分析一、北京市房地產市場綜合分析2006年北京市房地產市場運行狀況總體平穩(wěn)，供求偏緊的態(tài)勢未發(fā)生明顯變化。土地供應量較2005年有一定的增長，主要用于二、三產業(yè)的發(fā)展及解決居民居住問題，土地供應的增加，尤其是住宅用地供應的增長，將有助于穩(wěn)定房地產市場，調節(jié)供求不平衡狀況，并且，2006年進一步加大了經濟適用房和保障性住房的供應。其中，商品住宅準售面積約為1717萬平方米，同比下降21%。供應結構發(fā)生變化主要是受九部委《意見》中關于“新開工商品住房中90平方米以下戶型所占比重，必須達到70%以上”政策影響，致使部分商品住宅須調整規(guī)劃，從而減少了市場的供應量；而商業(yè)、辦公用房的供應受政策影響相對較小，市場供應保持平穩(wěn)上升態(tài)勢。2006年房價繼續(xù)保持高位運行，尤其是商品住宅價格，反映出房地產市場總體上需求旺盛、房地產市場過熱的態(tài)勢。此外，由于2008年舉辦奧運會的影響，大部分開發(fā)商將會讓其開發(fā)的項目盡量在2007年入市。良好的經濟運行環(huán)境，旺盛的消費需求，為北京房地產開發(fā)投資創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。從區(qū)域來看，南部地區(qū)是2006年北京普通商品住宅供應最活躍的區(qū)域，約占新增普通商品住宅供應總量的41%。盡管如此，2006年北京許多普通商品住宅項目不僅在短時間完成了良好的銷售業(yè)績，且成交價格持續(xù)上升。因此，2006年北京商品住宅的市場需求雖然受到抑制，但普通商品住宅需求仍然較為旺盛。其中，西城區(qū)平均報價高達11191元/平方米，比上年同期上漲了2605元/平方米，漲幅約為30%；房價漲幅最大的行政區(qū)域是平谷區(qū)，其價格上漲了832元/平方米，漲幅高達36%。而且“90平方米占70%以上”的政策已經明朗化，開發(fā)商的“觀望期”將結束，這將使更多的普通商品住宅入市。另外，奧運會的日益臨近以及首都效應也使得更多人在北京投資置業(yè)。三、北京市公寓市場分析2006年政府針對房地產市場出臺了一系列的宏觀調控措施，如住房供應結構的調整、營業(yè)稅免征期限的延長、首付款的提高、限制外資購房等，對公寓市場產生較大的影響：公寓需求明顯減少，供應總量也有所下降；開發(fā)商對未來的預期提高，公寓的預售價格上漲幅度較大。另外，2006年北京市公寓市場供應在時間上集中在下半年，空間上集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)兩個區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴趨勢明顯。同時，公寓的租金保持平穩(wěn)，收益并未上升，加上2006年證券基金市場的火爆，也吸引了部分資金流出房地產市場，從而導致對公寓需求的減少。公寓建筑質量以及環(huán)境的改善，公寓品質的上升，也導致了其價格的上漲。造成2006年供應量如此之大的原因，一是由于近幾年國民經濟平穩(wěn)快速增長，越來越多的開發(fā)商對北京房地產市場發(fā)展形勢持樂觀態(tài)度，從而加大了房地產的開發(fā)力度；同時隨著2008年奧運會的臨近，開發(fā)商為保證項目趕在奧運會之前完工，也加快了寫字樓項目的入市速度。據(jù)統(tǒng)計，2006年北京寫字樓市場銷售面積超過170萬平方米，同比增長31%。3．寫字樓市場售價上揚，租金穩(wěn)中有升。未來北京市寫字樓整體市場供應量將有所上漲，但新增寫字樓供應將有所回落，寫字樓投資需求相對旺盛，銷售量將有所增加。下面從供應、需求以及價格方面看一下北京市總體商業(yè)房地產市場狀況。以上兩個城區(qū)合計占到北京市商業(yè)房地產總供應量的60%左右。3． 2006年北京市商業(yè)用房成交平均價格為24079元/平方米，城八區(qū)中東城區(qū)價格最高，達到32604元；遠郊區(qū)縣中，大興的成交價格最高，達到了9148元。雖然商業(yè)房地產仍處于開業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產市場逐漸飽和，以及眾多開業(yè)項目招商不利、經營慘淡，投資者對商業(yè)房地產投資將更加理性，預計未來銷售價格不會出現(xiàn)大幅攀升。隨著城市建設的發(fā)展，崇文區(qū)開發(fā)建設了一批商品房項目，如北京新世界中心、寶鼎廣場、北京新世界太華公寓、幸福家園、綠景苑、東花市住宅小區(qū)、金魚池危改小區(qū)、忠實里小區(qū)等。（2）價格始終以謹慎、穩(wěn)健的勢頭逐步向上攀升與北京市城區(qū)整體房地產市場相比，崇文區(qū)的項目大部分價格仍然相對合理。崇文區(qū)范圍內樓盤數(shù)量不少，樓盤在品質、價格等方面也有一定的差別。近三年，詳見下表：表41：20042006年區(qū)域內新增商品房項目市場供應情況表項目類別預售許可證數(shù)量準售總建筑面積備注(個)所占比例（萬平方米）所占比例住宅2569% 78%僅包括20042006年新取預售許可證的項目寫字樓38% 6%商業(yè)719% 13%地下車庫13% 3%合計36100% 100%根據(jù)統(tǒng)計結果，從供應項目數(shù)量上看，周邊區(qū)域房地產市場供應主要以普通商品住宅項目為主，占全部供應數(shù)量的69%；其次是商業(yè)項目，占全部供應數(shù)量的19%；而寫字樓項目較少，僅占全部供應數(shù)量的8%，單獨的地下車庫項目占3%。首先是廣渠門內大街周邊區(qū)域，由于其區(qū)位、交通、環(huán)境、市政基礎設施等條件較為優(yōu)越，因此開發(fā)項目較多。它們主要以住宅項目為主，其中準售面積較大的有：新澳洋房?？傊?，從崇文區(qū)今后商品房開發(fā)建設情況來看，總體格局不會有很大的變化，仍然呈現(xiàn)供應總量相對較少，以住宅供應為主，商業(yè)為輔，寫字樓供應較少的發(fā)展態(tài)勢。而寫字樓市場由于受區(qū)域內社會經濟發(fā)展、城市規(guī)劃和項目本身開發(fā)品質、宣傳推廣等方面的影響，雖然在本區(qū)域內的市場供應量很少，但銷售情況卻較為一般。從項目數(shù)量上來看，該區(qū)域共有住宅項目11個，詳見下表。華城、新景家園已基本完成銷售，本家潤園、花市棗苑、東方財富銷售率超過90%，其它項目的銷售也較為順暢。從整體統(tǒng)計分析來看，該區(qū)域住宅的價格相對較合理，另外由于二環(huán)內新增住宅供應量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價格還有一定的上漲空間。三、項目區(qū)域公寓市場分析項目所在區(qū)域位于CBD的南住宅區(qū)，毗鄰CBD核心區(qū)，區(qū)域內生活配套設施齊全，居住環(huán)境較為成熟，交通十分便捷，是距離CBD商圈最近的公寓供應集中區(qū)。表44：廣渠門地區(qū)主要公寓項目情況表序號項目名稱具體位置用途裝修狀況準售商業(yè)建筑面積（平方米）均價（元/平方米）1北京上舍崇文區(qū)安化北里危改二期公寓毛坯32974120222新世界太華公寓崇文區(qū)崇文門外大街5號公寓精裝修155902160003MOHO國際崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋西500米路北公寓精裝修32752155004國瑞城A區(qū)崇文區(qū)東花市北里東花市三期公寓精裝修72000220005合生國際花園朝陽區(qū)廣渠門外大街31號公寓精裝修200000200006新景家園崇文區(qū)磁器口路口東北角公寓精裝修38753180002．項目周邊區(qū)域公寓市場需求情況分析該地區(qū)公寓項目銷售情況較好，綜合銷售率在70%80%之間，這主要是因為CBD的發(fā)展完善吸引了越來越多的大公司進駐，為周邊地區(qū)房地產項目帶來了大量高端客戶，而該地區(qū)基礎設施的改善及周邊商業(yè)氛圍的日益濃厚，居住生活條件進一步改善，公寓需求增加較快。該地區(qū)公寓價格的提升主要是因為國家供地政策處于變動之中，客觀上造成了近幾年土地供應不足，使得公寓項目供應量有限，而同時公寓需求量卻有大量增加，使得價格快速上漲。這主要是由于CBD區(qū)域寫字樓供應量較大，且交通等基礎條件較好，消化了大多數(shù)的需求，該區(qū)域寫字樓市場前景不被看好，新建項目較少。同時，該地區(qū)基礎設施條件的進一步改善也為寫字樓市場需求的提升起到了推動作用。五、項目區(qū)域商業(yè)市場分析對商業(yè)房地產影響比較大的因素依次是商業(yè)繁華度、區(qū)位條件、交通條件、城市規(guī)劃、人口狀況、基礎設施狀況和環(huán)境狀況。表46：廣渠門地區(qū)主要商業(yè)項目情況表序號項目名稱具體位置用途準售商業(yè)建筑面積（平方米）均價（元/平方米）1國瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期商業(yè)45223145922富貴園崇文區(qū)東花市南里商業(yè)6928180003本家潤園崇文區(qū)東花市大街商業(yè)28791288254新怡家園崇文區(qū)崇外大街1號商業(yè)4832209365華城銷售價格的差距主要來源于項目本身的具體區(qū)位、臨路狀況等的差別，以及進入市場的時機選擇不同。有關本項目與同類競爭項目的比較分析具體情況如下：（一）華城華城位于東二環(huán)內，崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋與光明橋之間，護城河西岸，占地67000平方米，總建筑面積286000平方米，板式圍合建筑，外有護城河及30米寬城市綠化帶園林。本項目位于東二環(huán)廣渠門橋東南角，與華城整體環(huán)境相似，而臨路條件更為優(yōu)越，更有利于商業(yè)發(fā)展，但是華城位于二環(huán)內，整體環(huán)境比較成熟，因此短期看華城條件更為優(yōu)越，從長遠看，本項目發(fā)展?jié)摿^大。主力戶型為133平方米左右的三居。個別戶型還增加了功能房，業(yè)主可根據(jù)自己的不同需求將其裝修成兒童室、家庭室、儲物間、書房等等。周邊分布有數(shù)百家企業(yè)及政府機構，依托富貴園自身及周邊數(shù)百萬常住居民，開店時間長，消費內容多，投資收益高。（三）本家潤園本家外部是經營種類豐富的高檔配套底商，形成“本家風情街”，滿足日常家居生活，建筑風格簡約現(xiàn)代。與本家項目相比，本項目的優(yōu)勢在于臨路條件更為優(yōu)越，但是沒有本家有特色，本家的文化底韻更加濃厚，而且整體開發(fā)環(huán)境比較成熟，且位于二環(huán)以內。與新景家園相比，本項目優(yōu)勢在于更加臨近二環(huán)及廣渠門外大街，距離廣渠門外商圈和CBD商圈更近，交通更為方便，但整體區(qū)域環(huán)境有待于進一步發(fā)展，幸福大街兩側發(fā)展比較成熟，而且配套更為齊全，更適于居住，底商更適用發(fā)展為特色街區(qū)，依托成熟的社區(qū)氛圍發(fā)展將更加快速，但也可能面臨更多的競爭。（三）機會（Opportunity）對住宅項目而言，機會就是二環(huán)內不再新增住宅用地供應，二環(huán)內住宅項目將越來越少；對商業(yè)項目而言，隨著整體及區(qū)域經濟的發(fā)展，以及廣渠門外大街整體環(huán)境的改進，該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢將越來越明顯；好的開發(fā)項目將帶動周邊區(qū)域的發(fā)展，一個很好的例子是富力城，該區(qū)域正處于發(fā)展期，項目設計及后期策劃需要精心打造，突出特色，重在品質，也將擁有很好的發(fā)展?jié)摿?。第五? 項目設計方案及市場定位一、項目設計方案（一）項目擬建基本情況廣渠門外南街危改項目包括A、B、C、D四個區(qū)，A、B區(qū)為商品房開發(fā)區(qū)，由寫字樓、普通住宅、國際名店街及酒店式服務公寓組成；C、D區(qū)用于危改回遷，建設內容以普通住宅為主。2．酒店式公寓酒店式服務公寓整體建筑采用現(xiàn)代簡約風格設計，實墻與中空玻璃窗明暗對比鮮明，突顯建筑流暢線條與豐富層次。3．住宅由三棟高層板樓和兩棟聯(lián)體塔樓組成。在外觀設計上，莊重典雅，產生中西文化交融的人文美感，契合中國當代高階人群的品味內涵。寫字樓的主入口及大堂的設計對其形象及檔次有著至關重要的影響。二、項目客戶定位廣渠門外南街危改項目A、B區(qū)定位于高檔綜合性項目；單體商業(yè)中心主要為國內外大型商業(yè)集團、連鎖門店，配套底商的客戶定位主要為個體經營者和投資者，以本市城鎮(zhèn)居民、北京企業(yè)、外省個人為主。除投資型客戶外，其他客戶也有相當比例，包括以自住兼投資為主要目的的私營業(yè)主、辦公族和以滿足內部需要為目的的海外跨國集團客戶等。因此項目住宅部分的主要客戶群定位于在CBD及“東二環(huán)交通商務區(qū)”工作的白領及部分收入較高、注重生活品質的二次置業(yè)人士。另一方面，由于項目所在地與CBD距離較近，隨著區(qū)域環(huán)境的進一步成熟和完善，眾多跨國企業(yè)也將成為項目的潛在客戶。結合項目自身實際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項目住宅的銷售均價確定為12000元