【正文】 參考公寓項(xiàng)目目前價(jià)格銷售水平，結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項(xiàng)目公寓的銷售均價(jià)確定為16000元/平方米。銷售價(jià)格的差距主要來源于項(xiàng)目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設(shè)施、配套等的差別，以及進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)選擇不同。目前東二環(huán)區(qū)域現(xiàn)有的寫字樓項(xiàng)目中，一個(gè)突出的特點(diǎn)是中資客戶占據(jù)主力，外資客戶多集中在靠近建國門商圈的華潤大廈等項(xiàng)目內(nèi)；其他地區(qū)的各存量項(xiàng)目中，中資客戶明顯占據(jù)主力。因此，作為CBD近在咫尺的區(qū)域，廣渠門板塊對于在CBD核心區(qū)域工作的購房者來說十分有吸引力。投資客戶主要可以分為兩大類型：第一類為純投資型客戶，主要有個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者，他們購買酒店式服務(wù)公寓的主要目的是看中了其增值潛力；第二類客戶為養(yǎng)老型客戶，以個(gè)人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源。另外，本項(xiàng)目在創(chuàng)造城市環(huán)境景觀上做了積極的嘗試。4．寫字樓在立面設(shè)計(jì)上，力求體現(xiàn)高效、穩(wěn)重的建筑形象。錯(cuò)落有致的建筑形態(tài)，北高南低的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使全部居室都有充分的通風(fēng)與采光。其園林運(yùn)用了大地藝術(shù)的表現(xiàn)形式，以“撕”的手法設(shè)計(jì)了富于動態(tài)肌理的造型綠地，將營造的綠地猶如繁星點(diǎn)綴在園林當(dāng)中，將趣味空間與休閑空間融為一體，給人以純天然形成的建筑美學(xué)，形成既舒適又現(xiàn)代的活動場所。（三）設(shè)計(jì)理念1．商業(yè)引入了商業(yè)街區(qū)概念，其具有3大顯著特征：一、社區(qū)規(guī)劃：整個(gè)商業(yè)街由底商和單體商業(yè)中心組成，有利于營造良好的商業(yè)氛圍。總體而言，該項(xiàng)目所在地區(qū)具備交通及區(qū)位優(yōu)勢，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種優(yōu)勢將逐步顯現(xiàn)，商務(wù)氛圍也將逐步提高，區(qū)域的投資價(jià)值也會不斷提升，項(xiàng)目市場前景看好，有一定的增長空間。 七、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢（Strength）項(xiàng)目位于廣渠門東南角，緊鄰二環(huán)路及廣渠門外大街，區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利，隨著二環(huán)內(nèi)住宅項(xiàng)目日漸減少，更增加了該住宅項(xiàng)目的稀缺性；由于靠近老城區(qū)，相關(guān)配套比較完善；加之該項(xiàng)目本身商業(yè)配套比較完善，兩者可以相得益彰；項(xiàng)目位于建國門外商圈、CBD商圈的輻射區(qū)，隨著社會整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣渠門內(nèi)外大街將成為新的增長區(qū)，尤其是廣渠門外大街區(qū)域。新景家園通訊信息系統(tǒng)斷口連接入戶、室內(nèi)雙回路供電、每戶冷熱水表、消防保安配置完全妥帖，并有充足的地下停車場，業(yè)主可以共享北京新世界中心、北京新世界太華公寓的現(xiàn)代商業(yè)及會所。兩處保留市級古建筑。處在國貿(mào)、建國門、新世界三大商圈交匯處。富貴園商業(yè)，很適宜于大型百貨、超市、電器、家居用品、服裝、餐飲、娛樂、健身等不同商家的需求和承租。富貴園已建成3000平方米的星級休閑會所，集星級酒店特點(diǎn)于一身，融商務(wù)中心、閱覽、娛樂于一體，盡顯會所的高檔化、規(guī)?；?、品質(zhì)化。2005年12月正式開盤，2007年3月入住。富貴園三期是個(gè)相對獨(dú)立的小社區(qū)，位于富貴園社區(qū)的東南角，擁有獨(dú)立的門禁系統(tǒng)。目前華城一期、二期、三期商品住宅項(xiàng)目已近售完，四期濱河世家為板塔結(jié)合，2006年11月開盤，預(yù)計(jì)2008年5月入住，銷售均價(jià)約為12490元/平方米。整體來看，該區(qū)域住宅的價(jià)格相對較合理，隨著整體商業(yè)環(huán)境的改善，該區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格還有一定的上漲空間。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個(gè)方面：一是優(yōu)越的地理位置；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對較少，使得市場需求呈現(xiàn)相對旺盛的發(fā)展態(tài)勢；三是作為高檔居住區(qū)的配套商業(yè)，擁有良好的消費(fèi)群體；四是整體經(jīng)濟(jì)及環(huán)境的改進(jìn)。1．項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)市場供應(yīng)情況分析近兩年廣渠門地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的市場供應(yīng)量相對較多，供應(yīng)建筑面積約為13萬平方米。雖然該區(qū)域?qū)懽謽切枨罅坑兴黾樱@些需求多集中在一些位置好，品質(zhì)高的項(xiàng)目中。表44：廣渠門地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目情況表序號項(xiàng)目名稱具體位置用途裝修狀況級別準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）1世華誠合大廈崇文區(qū)東花市大街118號辦公毛坯甲級48138整棟出售2新裕商務(wù)大廈崇文區(qū)磁器口路口向東300米路南辦公公共部分精裝修10000140003MOHO國際崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋西500米路北辦公毛坯甲級36000145004東玖大廈崇文區(qū)夕照寺街東側(cè)綠景馨園13號樓辦公毛坯甲級933898005大康大廈崇文區(qū)崇文門外大街44號辦公公共部分精裝修乙級17000100006新世界中心崇文區(qū)崇門外大街3號辦公公共部分精裝修甲級200000165002．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂枨笄闆r分析該地區(qū)寫字樓市場需求量趨于增加，這主要是因?yàn)镃BD的發(fā)展完善吸引了越來越多的大公司進(jìn)駐，同時(shí)也帶來了依附于這些大公司的中小公司，但是CBD內(nèi)房價(jià)較高，相對來說，項(xiàng)目區(qū)域作為CBD南輻射區(qū)，其寫字樓價(jià)格具有較大的優(yōu)勢，對于中小公司具有較大的吸引力。四、項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鲈擁?xiàng)目毗鄰CBD核心區(qū)，隨著CBD的發(fā)展完善及該區(qū)域市政基礎(chǔ)條件特別是交通條件的改善，寫字樓市場也逐步發(fā)展。隨著CBD區(qū)域影響的南擴(kuò)及交通條件的改善，該區(qū)域公寓項(xiàng)目的需求量將會有進(jìn)一步的提升。1．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓市場供應(yīng)情況分析項(xiàng)目區(qū)域公寓供應(yīng)一般是跟普通住宅一起作為開發(fā)項(xiàng)目的一部分或一個(gè)分期供應(yīng)，其標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅區(qū)分較為模糊，一般開發(fā)企業(yè)對于精裝修出售的住宅項(xiàng)目均稱為公寓。上游之城崇文區(qū)華城住宅小區(qū)12490現(xiàn)房20055200677東方財(cái)富崇文區(qū)安化北里危改小區(qū)1號樓9790現(xiàn)房20053200668新景家園崇文區(qū)崇外大街五號地13844期房2006122008129新裕家園崇文區(qū)崇外大街6號地廣安大街東段南側(cè)2號樓14000期房20061020071210保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2樓(部分)、3樓、4號樓（部分）、5號樓及地下車庫10988準(zhǔn)現(xiàn)房200682007711天嬌園崇文區(qū)白橋大街東側(cè)11165期房20061020085綜合分析來看，本區(qū)域內(nèi)住宅市場具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）本區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量較少，多數(shù)為板式小高層或板式高層，塔樓相對較少。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場價(jià)格分析本區(qū)域內(nèi)20042006年住宅市場綜合銷售均價(jià)為9921元/平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷售價(jià)格范圍為600014000元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為6068元/平方米，最高預(yù)售價(jià)格為新裕家園14000元/平方米。表42：20042006年區(qū)域內(nèi)新增準(zhǔn)售住宅項(xiàng)目供應(yīng)情況表序號項(xiàng)目名稱具體位置類型樓型層數(shù)總占地面積（公頃）準(zhǔn)售住宅建筑面積（萬m2）綠化率容積率1國瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期住宅,商業(yè),地下車庫板、塔15層35%2富貴園崇文區(qū)東花市南里住宅、商業(yè)板、塔612層40%3本家潤園崇文區(qū)東花市大街住宅板樓612層1135%4新怡家園崇文區(qū)崇外大街1號住宅,商業(yè)板樓1015層1030%5花市棗苑崇文區(qū)東花市大街住宅塔樓1718層40%36華城二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場分析1．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場供應(yīng)情況分析從崇文區(qū)的區(qū)域環(huán)境來看，廣渠門地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設(shè)住宅，也是目前住宅主要供應(yīng)地區(qū)。特別是住宅項(xiàng)目，由于崇文區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價(jià)格較為合理等優(yōu)勢，因此住宅項(xiàng)目一旦進(jìn)入市場就能很快消化，住宅的總體銷售率已超過70%，如果不包括2006年新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，則該區(qū)域的住宅銷售率已達(dá)到80%。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今后不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：國瑞城，；新怡家園，；本家潤園。由此可以看出，目前崇文區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)為輔，純寫字樓項(xiàng)目較少。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進(jìn)一步減少了新增商品住宅的供應(yīng)量，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項(xiàng)目銷售狀況良好。目前，崇文區(qū)在售項(xiàng)目的價(jià)格最高可達(dá)12000元/平方米以上，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住宅項(xiàng)目多數(shù)為900011000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價(jià)格則在60007000元/平方米之間；相對于城四區(qū)來說，崇文區(qū)的商品住宅價(jià)格更加合理，在合理價(jià)位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢頭，而且價(jià)格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢?？傮w看，崇文區(qū)房地產(chǎn)市場有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）產(chǎn)品開發(fā)的物業(yè)類型比較單一，以商品住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)用房為輔早期，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類型呈現(xiàn)普通住宅、高檔公寓、寫字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如北京新世界中心（公寓、寫字樓）、寶鼎廣場（公寓,商業(yè),寫字樓,車庫）等。另外，隨著商業(yè)項(xiàng)目大量投入市場，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動使投資者對商業(yè)房地產(chǎn)市場的信心加強(qiáng)，對市場價(jià)格起到了顯著的推動作用。究其原因，主要有以下四點(diǎn)：首先，北京商鋪面積大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開店擴(kuò)張計(jì)劃未能達(dá)到與供應(yīng)相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時(shí)就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象；再次，隨著外在消費(fèi)需求的變動及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應(yīng)市場變化的商業(yè)項(xiàng)目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導(dǎo)致了空置率的產(chǎn)生。由于2006年國家對于住宅房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產(chǎn)，從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場繁榮的景象，但隨著2008年奧運(yùn)會的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關(guān)系將向買方市場轉(zhuǎn)變。五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析進(jìn)入2006年，北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場異常活躍，2006年成為商業(yè)房地產(chǎn)開業(yè)高峰年，超過100萬平方米商業(yè)項(xiàng)目集體面市，為北京市商業(yè)市場注入了新的力量。在2006年寫字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價(jià)格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場需求旺盛。需求旺盛的主要原因有：受國民經(jīng)濟(jì)不斷增長、人民幣升值的影響，及北京2008年奧運(yùn)會所帶來的機(jī)遇，在京拓展業(yè)務(wù)發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價(jià)持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購置自己的辦公用房。而且寫字樓供應(yīng)不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團(tuán)擴(kuò)散。新增公寓市場預(yù)售價(jià)格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。3． 2006年北京新增公寓項(xiàng)目的總體均價(jià)為12104元/平方米，相對于2005年（9968元/平方米）有較大幅度的上漲，%。對于居住自用型的消費(fèi)群體，國家出臺的各種政策，影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期，使一些消費(fèi)者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。2006年新增公寓準(zhǔn)售面積約為686萬平方米，與2005年（739萬平方米）相比，%。雖然2007年普通商品住宅供應(yīng)量可能會有所增加，但其市場需求仍然較為旺盛。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長，消費(fèi)者的購房承受能力增強(qiáng)，將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。表31：2006年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報(bào)價(jià)一覽表序號區(qū) 域平均報(bào)價(jià)(元/m2)同比增長序號區(qū) 域平均報(bào)價(jià)(元/m2)同比增長2006年2005年2006年2005年1西城區(qū)11191858630%9大興區(qū)5035440214%2崇文區(qū)9862758230%10順義區(qū)4960382930%3宣武區(qū)8371729015%11通州區(qū)4532394515%5朝陽區(qū)7539627320%12懷柔區(qū)4338323834%4海淀區(qū)724567587%13門頭溝區(qū)3901341914%6豐臺區(qū)6263565411%14房山區(qū)363833479%7石景山區(qū)615257886%15平谷區(qū)3156232436%8昌平區(qū)5498440625%16密云縣2972230029%整體平均報(bào)價(jià)2006年：6175元/m2 2005年：5502元/m2未來北京市普通商品住宅市場的供應(yīng)量有望止跌回升，大量“”之前取得的建設(shè)用地即將入市。從各區(qū)縣新增普通住宅價(jià)格水平來看（東城及延慶由于沒有新增普通商品住宅，不計(jì)算在內(nèi)），北京普通商品住宅價(jià)格漲幅普遍呈快速上漲勢頭，價(jià)格上漲水平從2912605元/平方米不等。昌平區(qū)的新龍城，新增準(zhǔn)售面積約24萬平方米，在半年多時(shí)間里，基本上已售完，成交均價(jià)約為6100元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)10%左右；通州區(qū)的新城陽光，新增準(zhǔn)售面積約12萬平方米，在半年多時(shí)間里，其預(yù)售率已達(dá)85%，成交均價(jià)約為4780元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)10%左右。2006年一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，對北京商品住宅的預(yù)售成交量造成了較大的影響，使得旺盛的商品住宅需求勢頭受到一定程度的抑制。政策影響、住宅用地供應(yīng)過少是導(dǎo)致新增普通商品住宅的供應(yīng)呈現(xiàn)大幅下降的主要原因。從價(jià)格方面來看，雖然2007年新增商品房的供應(yīng)量將有所增長，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，且近兩年土地供應(yīng)較少，因此2007年商品房的有效供應(yīng)仍然不足，受旺盛需求影響，商品房價(jià)格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢，但其漲幅有所回落。商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面積大幅減少，說明商品房尤其是商品住宅銷售旺盛。%；，%，將對未來商