【正文】 542005116華城由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會日漸減少。3．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場需求狀況從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了26個預(yù)售許可證，涉及15個樓盤項目，新增準(zhǔn)售總面積約為109萬平方米，占全部供應(yīng)量的75%。另一方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對較小，隨著崇文區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。近三年來，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項目，如：國瑞城、本家潤園、新怡家園、富貴園、新景家園等。與2005年比較，2006年每平方米銷售價格上漲了5141元，同比增長27%。1． 2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場總體供應(yīng)面積約275萬平方米，較2005年同期增加了37萬平方米，%。據(jù)統(tǒng)計，截止2006年12月，北京寫字樓市場平均售價16789元/平方米（建筑面積報價），%；（建筑面積報價），%。北京新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。另外公寓存量較大，消費群體相對較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場需求下降的原因。1．受宏觀調(diào)控政策的影響，2006年新增公寓供應(yīng)量有所減少。因此，預(yù)計未來北京普通商品住宅的供應(yīng)量將有所增加。3． 2006年北京普通商品住宅平均報價為6175元/平方米，與2005年相比，上漲了12%。2．受政策影響，普通商品住宅部分需求受抑，售價和面積適中的普通商品住宅需求較旺。從需求方面來看，消費者在“觀望”一段時間之后，也將逐漸采取購房行為，稅收政策的影響也將逐漸為購房者所適應(yīng)，因此，2007年房地產(chǎn)市場交易將更為活躍。4．商品房施工竣工面積下降，將一定程度上影響未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)同樣受宏觀調(diào)控政策影響，%；，%。2．土地市場需求潛力較大2006年北京市預(yù)審批復(fù)建設(shè)項目1543個，總用地面積達(dá)14392公頃，是2005年土地實際供應(yīng)量（6509公頃）。按照《北京城市總體規(guī)劃》，崇文區(qū)的城市發(fā)展定位為適宜居住和適宜娛樂的首都核心區(qū)，具體是：1．商業(yè)提升一個新的層次，把崇文區(qū)定位為體育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，都市商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)文化旅游娛樂區(qū)；2．突出城市規(guī)劃，構(gòu)建合理的城市空間布局，以天壇公園為中心，著力建設(shè)龍?zhí)逗a(chǎn)業(yè)園區(qū)和天壇文化圈。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2006年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資力度進(jìn)一步加大，這將會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。家庭戶小型化趨勢更加明顯。假設(shè)委托方提供的資料屬實且提供了全部相關(guān)的資料。項目內(nèi)共有A、B、C、D四個區(qū)，A、B區(qū)是商品房開發(fā)區(qū)，C、D主要用于危改回遷。（七）開發(fā)內(nèi)容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于廣外南街危改項目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）建字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】，本項目建設(shè)內(nèi)容如下表所示：表11：廣渠門外南街危改項目規(guī)劃內(nèi)容明細(xì)表單位：平方米區(qū)塊建筑編號規(guī)劃內(nèi)容建筑面積地上地下A、BAA2寫字樓辦公47479底商6312地下9216A3商住公寓30610底商2999地下4044A678商住住宅42594底商7716地下`7492AAA10商業(yè)地上14741地下8736B1會所地上2690地下2400BBB5住宅地上83453地下12285B6幼兒園地上1680地下910ADADBD地下車庫（1518個車位）45919小計24027491002C、DC1非配套商業(yè)1746C2回遷辦公及住宅364424748C3回遷辦公36971827C4回遷骨科醫(yī)院47201800CD地下車庫（130個車位）6034D1回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公）143083300D2回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房）497346630D3回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房）497105852D4非配套商業(yè)1202540D5回遷小學(xué)教學(xué)樓51605000D6市政站160DD地下車庫（618個車位）23000D8辦公3955714小計17083459445合計411108150447561555（八）項目實施進(jìn)度計劃安排根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的資料，本項目開發(fā)建設(shè)的具體實施進(jìn)度計劃如下：A區(qū)：2007年8月20日 開工2007年11月1日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂2009年12月30日 竣工入住B區(qū)：2007年5月30日 開工2007年9月15日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月5日 結(jié)構(gòu)封頂2009年9月30日 竣工入住C區(qū)：2007年2月15日 開工2007年8月10日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月30日 結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日 竣工入住D區(qū)：2007年3月30日 開工2007年10月30日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日 竣工入住二、項目建設(shè)單位概況項目建設(shè)單位：北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資金：8850萬元人民幣法人代表：鄭欽璋單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門南小街領(lǐng)行國際中心1樓1單元2505室營業(yè)執(zhí)照注冊號：1100001060988成立時間：2003年8月20日經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機(jī)械電器設(shè)備、通訊器材、金屬材料、五金交電。2007年5月30日，項目項目建設(shè)單位取得B5商品住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0808號】。2007年2月15日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于廣外南街危改項目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號】，項目總建筑面積為561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面積300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面積96200平方米），總戶數(shù)3629戶。2006年5月12日，項目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）地字0007號】。第一章 總 論一、項目概況（一）項目名稱廣渠門外南街危改項目（二）項目單位北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項目位置廣渠門外南街危改項目地處于東二環(huán)沿線，位于北京市崇文區(qū)廣渠門外南街。以上批復(fù)明確回遷安置居民的住宅按照劃撥方式供地。2007年3月20日，項目建設(shè)單位取得D1回遷住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0367號】。2007年7月5日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0030號】，A6商品住宅樓建筑面積21257平方米，A8商品住宅樓建筑面積21257平方米，A7非配套商業(yè)建筑面積15186平方米，A區(qū)2地下車庫建筑面積7258平方米, A9東側(cè)地下室建筑面積1422平方米, A10地下室建筑面積3990平方米。本項目是北京市和崇文區(qū)2006年重點落實實施的56件實事之一。項目的建設(shè)將取得社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收，可見該項目的建設(shè)是必要的。1．總體經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場運行良好，將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，比上年增長12%，連續(xù)第8年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。常住人口增加、人均可支配收入增長，都將帶動房地產(chǎn)市場住房需求。即以前門大街老字號傳統(tǒng)商業(yè)文化街、祈年殿大街服務(wù)業(yè)一條街、崇外大街現(xiàn)代商務(wù)街和大都市街專業(yè)化主題市場街四條街組成的“‘王’字形經(jīng)濟(jì)磁場”，以龍?zhí)逗橹行牡摹褒執(zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和以永外百榮世貿(mào)商城為龍頭的“永外現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)”兩個功能區(qū)。第三章 北京市房地產(chǎn)市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場綜合分析2006年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況總體平穩(wěn)，供求偏緊的態(tài)勢未發(fā)生明顯變化。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為1717萬平方米，同比下降21%。2006年房價繼續(xù)保持高位運行，尤其是商品住宅價格，反映出房地產(chǎn)市場總體上需求旺盛、房地產(chǎn)市場過熱的態(tài)勢。良好的經(jīng)濟(jì)運行環(huán)境，旺盛的消費需求，為北京房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。盡管如此，2006年北京許多普通商品住宅項目不僅在短時間完成了良好的銷售業(yè)績，且成交價格持續(xù)上升。其中，西城區(qū)平均報價高達(dá)11191元/平方米，比上年同期上漲了2605元/平方米，漲幅約為30%；房價漲幅最大的行政區(qū)域是平谷區(qū)，其價格上漲了832元/平方米，漲幅高達(dá)36%。另外，奧運會的日益臨近以及首都效應(yīng)也使得更多人在北京投資置業(yè)。另外，2006年北京市公寓市場供應(yīng)在時間上集中在下半年，空間上集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)兩個區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴(kuò)趨勢明顯。公寓建筑質(zhì)量以及環(huán)境的改善，公寓品質(zhì)的上升，也導(dǎo)致了其價格的上漲。據(jù)統(tǒng)計，2006年北京寫字樓市場銷售面積超過170萬平方米，同比增長31%。未來北京市寫字樓整體市場供應(yīng)量將有所上漲，但新增寫字樓供應(yīng)將有所回落，寫字樓投資需求相對旺盛，銷售量將有所增加。以上兩個城區(qū)合計占到北京市商業(yè)房地產(chǎn)總供應(yīng)量的60%左右。雖然商業(yè)房地產(chǎn)仍處于開業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，以及眾多開業(yè)項目招商不利、經(jīng)營慘淡，投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資將更加理性，預(yù)計未來銷售價格不會出現(xiàn)大幅攀升。（2）價格始終以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的勢頭逐步向上攀升與北京市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場相比，崇文區(qū)的項目大部分價格仍然相對合理。近三年，詳見下表：表41：20042006年區(qū)域內(nèi)新增商品房項目市場供應(yīng)情況表項目類別預(yù)售許可證數(shù)量準(zhǔn)售總建筑面積備注(個)所占比例（萬平方米）所占比例住宅2569% 78%僅包括20042006年新取預(yù)售許可證的項目寫字樓38% 6%商業(yè)719% 13%地下車庫13% 3%合計36100% 100%根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，從供應(yīng)項目數(shù)量上看，周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)主要以普通商品住宅項目為主，占全部供應(yīng)數(shù)量的69%；其次是商業(yè)項目，占全部供應(yīng)數(shù)量的19%；而寫字樓項目較少，僅占全部供應(yīng)數(shù)量的8%，單獨的地下車庫項目占3%。它們主要以住宅項目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：新澳洋房。而寫字樓市場由于受區(qū)域內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃和項目本身開發(fā)品質(zhì)、宣傳推廣等方面的影響，雖然在本區(qū)域內(nèi)的市場供應(yīng)量很少，但銷售情況卻較為一般。華城、新景家園已基本完成銷售，本家潤園、花市棗苑、東方財富銷售率超過90%，其它項目的銷售也較為順暢。三、項目區(qū)域公寓市場分析項目所在區(qū)域位于CBD的南住宅區(qū)，毗鄰CBD核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境較為成熟，交通十分便捷，是距離CBD商圈最近的公寓供應(yīng)集中區(qū)。該地區(qū)公寓價格的提升主要是因為國家供地政策處于變動之中，客觀上造成了近幾年土地供應(yīng)不足，使得公寓項目供應(yīng)量有限，而同時公寓需求量卻有大量增加，使得價格快速上漲。同時，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件的進(jìn)一步改善也為寫字樓市場需求的提升起到了推動作用。表46：廣渠門地區(qū)主要商業(yè)項目情況表序號項目名稱具體位置用途準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米）均價（元/平方米）1國瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期商業(yè)45223145922富貴園崇文區(qū)東花市南里商業(yè)6928180003本家潤園崇文區(qū)東花市大街商業(yè)28791288254新怡家園崇文區(qū)崇外大街1號商業(yè)4832209365華城有關(guān)本項目與同類競爭項目的比較分析具體情況如下：（一）華城華城位于東二環(huán)內(nèi)，崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋與光明橋之間，護(hù)城河西岸，占地67000平方米，總建筑面積286000平方米，板式圍合建筑，外有護(hù)城河及30米寬城市綠化帶園林。主力戶型為133平方米左右的三居。周邊分布有數(shù)百家企業(yè)及政府機(jī)構(gòu)，依托富貴園自身及周邊數(shù)百萬常住居民，開店時間長，消費內(nèi)容多，投資收益高。外部是經(jīng)營種類豐富的高檔配套底商，形成“本家風(fēng)情街”，滿足日常家居生活，建筑風(fēng)格簡約現(xiàn)代。與新景家園相比，本項目優(yōu)勢在于更加臨近二環(huán)及廣渠門外大街，距離廣渠門外商圈和CBD商圈更近，交通更為方便，但整體區(qū)域環(huán)境有待于進(jìn)一步發(fā)展，幸福大街兩側(cè)發(fā)展比較成熟，而且配套更為齊全，更適于居住，底商更適用發(fā)展為特色街區(qū)，依托成熟的社區(qū)氛圍發(fā)展將更加快速，但也可能面臨更多的競爭。第五章 項目設(shè)計方案及市場定位一、項目設(shè)計方案（一）項目擬建基本情況廣渠門外南街危改項目包括A、B、C、D四個區(qū)，A、B區(qū)為商品房開發(fā)區(qū)，由寫字樓、普通住宅、國際名店街及酒店式服務(wù)公寓組成；C、D區(qū)用于危改回遷，建設(shè)內(nèi)容以普通住宅為主。3．住宅由三棟高層板樓和兩棟聯(lián)體塔樓組成。寫字樓的主入口及大堂的設(shè)計對其形象及檔次有著至關(guān)重要的影響。除投資型客戶外，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自住兼投資為主要目的的私營業(yè)主、辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目的的海外跨國集團(tuán)客戶等。另一方面，由于項目所在地與CBD距離較近，隨著區(qū)域環(huán)境的進(jìn)一步成熟和完善，眾多跨國企業(yè)也將成為項目的