【正文】 應也不會有很大的改變。總供應量相對較少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。項目位于廣渠門地區(qū)，近三年廣渠門地區(qū)住宅項目的市場供應量相對較少，供應建筑面積約為114萬平方米。上游之城崇文區(qū)華城住宅小區(qū)住宅,辦公,商業(yè),地下車庫板樓23層45%37東方財富崇文區(qū)安化北里危改小區(qū)1號樓住宅、綜合、商業(yè)塔樓15層30%8新景家園崇文區(qū)崇外大街五號地住宅板樓1218層23%9新裕家園崇文區(qū)崇外大街6號地廣安大街東段南側2號樓住宅，寫字樓，商業(yè)板樓13層35%10保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2樓(部分)、3樓、4號樓（部分）、5號樓及地下車庫住宅,商業(yè)板、塔916層26%11天嬌園崇文區(qū)白橋大街東側住宅\商業(yè)板塔結合、板樓11層25%2．項目周邊區(qū)域住宅市場需求情況分析通過對本區(qū)域內普通商品住宅項目銷售情況的調查得知，本地區(qū)普通商品住宅項目銷售情況整體較好，綜合銷售率在7080%左右。具體情況詳見下表：銷售價格的差距主要來源于項目本身的具體區(qū)位、品質、樓體設施、配套等的差別，以及進入市場的時機選擇不同。總層數(shù)以1118層為主，有部分56層的低層板樓，個別項目的總層數(shù)超過20層；（2）本區(qū)域內住宅以中、大戶型為主流，配有少量小戶型；以140180平方米以及90130平方米的二居為主，還有部分180平方米的大戶型，以及少量較受年青消費者喜愛的6080平方米的小戶型；（3）本區(qū)域內住宅的交房標準以毛坯房為主，精裝修房較少；（4）本區(qū)域內住宅的價格相對合理，隨著二環(huán)內住宅用地供應的減少，該區(qū)域的房價還有一定的上漲空間；從本區(qū)域內住宅項目銷售價格分析，廣渠門內大街地區(qū)的住宅價格相對高些，永外地區(qū)的價格則相對低些。而隨著北京市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，該地區(qū)作為泛CBD區(qū)域，同時距市中心較近，住宅項目價格較快，多數(shù)開發(fā)商選擇對新開發(fā)住宅項目進行精裝修后出售，以提高價格，故該地區(qū)公寓項目供應量增加較快。3．項目周邊區(qū)域公寓價格情況分析2006年該地區(qū)新增公寓平均價約為13500元/平方米，進入2007年以來又有較大幅度的提升，其銷售價格范圍為1300020000元/平方米，項目最低預售售價為北京上舍（毛坯房）13000元/平方米，最高預售價格為國瑞城A區(qū)及合生國際花園20000元/平方米。1．項目周邊區(qū)域寫字樓市場供應情況分析項目區(qū)域作為CBD區(qū)域的南住宅區(qū)，寫字樓供應量較小，且主要集中在崇文門外大街及花市大街等區(qū)域，廣渠門橋周邊新增寫字樓項目較少。緊鄰的“東二環(huán)交通商務區(qū)”的日益成熟，也味為區(qū)域內寫字樓市場的發(fā)展帶來了良機。而落成期早，硬件相對較落后，位置較差的項目在競爭中處于下風，部分項目只有降低租金來吸引客戶，故使該區(qū)域整體租金水平漲幅相對較小。從項目來看，商業(yè)多為住宅或者寫字樓項目配套，以底商形式居多；從分布情況看，多分布在廣渠門內大街，以及崇外大街兩側，一方面該區(qū)域商業(yè)項目集中入市有利于營造整體商業(yè)氛圍，但近期同類項目大量供應也不免產(chǎn)生競爭，遠期來看廣渠門內大街區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿艽?；廣渠門外大街商業(yè)氛圍相對較差，但受CBD商圈影響、商務住宅項目帶動以及整體環(huán)境的改進，該區(qū)域發(fā)展將由東向西推進，從而帶動整個區(qū)域發(fā)展，未來發(fā)展?jié)摿σ草^大。3．項目周邊區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)價格情況分析本區(qū)域內20042006年商業(yè)房地產(chǎn)綜合銷售均價為20817元/平方米（據(jù)預售資料加權平均得出），其銷售價格范圍為1200045000元/平方米，項目最低預售售價為銘城大廈（位于花市棗苑）12000元/平方米，最高預售價格為新景家園45000元/平方米。六、項目與同類競爭項目的比較本項目主要是住宅兼部分商業(yè)物業(yè)，根據(jù)區(qū)位條件相似、項目類型相同原則，本報告選取了四個同類型的競爭性項目進行分析比較，包括：、富貴園、本家潤園、新景家園。為了營造整體商業(yè)氛圍，配套底商已選擇讓大商家整體操作，主要引入超市、駐京辦事處等，銷售前景良好，價格為16000元/平方米。同時，在項目的細節(jié)處理上，開發(fā)商也下了很大的力氣，引用了德國舍菲爾原裝進口暖氣片、德國原裝進口旭格外窗、德國霍曼豪華門、法國高級品牌羅格朗開關插座和西子奧的斯電梯等知名品牌產(chǎn)品。近300套、6層帶電梯的陽光板樓，南北通透、一梯兩戶、戶戶朝陽，現(xiàn)代歐式的內外設計，小區(qū)內引入寬帶網(wǎng)、純凈水入戶。富貴園商業(yè)大型商場坐落子兩廣大街中心路口，是長安街東部沿線商務辦公區(qū)最近地生活消費休閑集中。本項目商品住宅與富貴園相比，區(qū)位條件、配套設施等都略遜一籌，富貴園位于二環(huán)內，而且項目發(fā)展已經(jīng)比較成熟，配套完善，交通便捷，而本項目周邊區(qū)域環(huán)境還有待于改善；就商業(yè)項目而言，本項目臨路條件略好，本項目臨廣渠門外大街和二環(huán)路，依托臨近建國門外商圈和CBD商圈，具有一定的發(fā)展前景。項目由8棟6—12層親水板式建筑錯落圍合而成，共750戶。項目通過水循環(huán)溴化鋰直燃型環(huán)境系統(tǒng)、獨立新風系統(tǒng)、非單元式設計、半封閉外懸點支玻璃等多層面的創(chuàng)新技術和高品質材料。項目周邊有紫禁城、天壇祁年殿、龍?zhí)逗戎包c；北京新世界商場、金倫大廈、崇文門菜市場、新僑飯店、金朗大酒店、新世界萬怡酒店、崇文門飯店、北京飯店、國際飯店等商業(yè)配套設施，以及北京醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等醫(yī)療配套設施，匯文中學、109中學、50中等教學設施。（二）劣勢 (Weakness)該項目的劣勢主要是項目周邊辦公、商業(yè)氛圍與廣渠門內大街相比較弱，區(qū)位條件也不如廣渠門內大街，而且廣渠門內大街近期也有較多住宅和商業(yè)項目面市，與廣渠門外項目形成競爭；廣渠門橋以及東護城河、二環(huán)路成為從北到南以及從西向東通向廣渠門外大街的障礙，不利于商業(yè)發(fā)展；廣渠門外大街正處于發(fā)展期，項目周邊商業(yè)氛圍較差，而建國門外商圈、CBD商圈以及崇文門外大街區(qū)域的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，區(qū)域吸引力較大，短期內項目將處于上述商圈的陰影區(qū)，只能定位于小區(qū)級商業(yè)配套。二、建筑風格：采用新興商業(yè)建筑形式——情景商街，以濃郁的現(xiàn)代風格的建筑外觀，景觀式的情景走廊，展現(xiàn)出躍動的文化氛圍；三、商業(yè)模式：參考美國獨門精品店型購物中心(Specialy Centres)設立商業(yè)形態(tài)，倡導體驗式消費。公寓面積在4090平方米，全部采用國際化精裝標準，省去二次裝修的環(huán)境污染和精力、時間的消耗。兩棟聯(lián)體塔樓緊臨南二環(huán)輔路，護城河美景一覽無余。玻璃及金屬裝飾線等現(xiàn)代材料的有機組合意味著高效及現(xiàn)代化的品質。曲線的坡地和弧形的池岸與護城河景觀概念規(guī)劃諧和統(tǒng)一，運用柔美的曲線與立面剛勁挺拔的豎向線條形成對比，力求體現(xiàn)一種變化的，剛柔相濟的美感和文化底蘊。這類客戶的投資風格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟實力也比較強，多投資于100平方米以上的較大戶型。另一方面，隨著東二環(huán)護城河河道的治理、河水清淤的完成，廣渠門板塊擁有了北京相對完整的水系景觀，必將分流部分注重居住品質的高端人群。本項目客戶群主要面對大型中資企業(yè)，就行業(yè)構成而言，東二環(huán)各項目所涵蓋的IT、醫(yī)療器械、能源化工、航空、商貿(mào)、食品、金融、房地產(chǎn)、文化等眾多行業(yè)均可作為客戶群行業(yè)。另外由于二環(huán)內新增住宅供應量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價格還有一定的上漲空間。（三）寫字樓的銷售平均價格確定目前在售寫字樓項目銷售價格主要集中在12000 18000元/平方米之間，價格范圍較大，主要是由寫字樓品牌、位置、交通引起的價格差異；參考寫字樓項目目前價格銷售水平，結合項目自身實際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項目寫。（二）公寓的銷售平均價格確定本區(qū)域公寓銷售價格最低為12000元/平方米，而最高價格達到20000元/平方米。三、價格定位根據(jù)市場調查區(qū)域內同類項目市場價格水平和項目自身因素特點，綜合確定該項目各物業(yè)的銷售均價如下：（一）住宅的銷售平均價格確定本區(qū)域住宅銷售價格范圍為600014000元/平方米，項目最低預售售價為6068元/平方米，最高預售價格為新裕家園14000元/平方米。寫字樓定位為5A級寫字樓，由于地處“東二環(huán)交通商務區(qū)”輻射帶，客戶群體也與該區(qū)域相似。 住宅方面，CBD板塊發(fā)展日趨升溫，但其自身又沒有充足的可供開發(fā)用地。酒店式服務公寓的購買客戶中，投資者占絕大多數(shù)。結合人行及車行路線的設計，本項目寫字樓的出入口采用了富有特色的皇冠狀玻璃體以削弱裙房的沉重感。在戶型設計上，項目依循國際前沿設計理念，設計出陽光、通透、舒適的多元化戶型，從80平米左右的一居、兩居到170－220平米的三居、四居為消費者提供了多樣化的選擇。3棟陽光薄板呈現(xiàn)如傳統(tǒng)四合院的圍合形態(tài)，在空間布局上回歸傳統(tǒng)，體現(xiàn)亞洲價值取向。整體設計俊朗與明快并重，莊重與時尚互存，極賦韻律感與節(jié)奏感。（二）建筑標準公寓為精裝修標準；商業(yè)、辦公樓公共部分精裝修，室內為毛坯房；回遷住宅公共部分簡裝修，室內為毛坯房。（四）威脅（Threats）從整個廣渠門內外大街來看，近兩年同類項目集體面市，將給該項目的租售帶來一定的競爭壓力；另外，對商業(yè)項目而言，目前還處于建國門商圈、CBD商圈等的陰影區(qū)，不利于近期商業(yè)的發(fā)展。因此，從居住及商業(yè)環(huán)境看，新景家園相對有一定優(yōu)勢。（四）新景家園新景家園位于崇文區(qū)磁器口路口東北角，緊鄰崇文門地鐵站交通方便，項目由香港著名的設計公司設計，北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)建設，規(guī)劃建筑面積76萬平方米，設計9棟15層板樓分三期開發(fā)，一期2棟、二期4棟、三期3棟，一期兩棟小高層采用了現(xiàn)澆板柱結構，方正實用，數(shù)十種中小戶型、初裝修交用、公用地面以石材裝飾、每單元兩部電梯，作為總建筑規(guī)模250萬平方米的新世界規(guī)劃區(qū)的一部分，新景家園將被建成新型、現(xiàn)代、高品質的大眾的居家之所。三重庭進式園林由六個功能各異的主題景區(qū)組成，并以一條完整的水系貫穿。潤園位于東二環(huán)內廣渠門橋西400米，東二環(huán)內崇文區(qū)兩廣路東花市大街角灣地區(qū)，總占地面積約11萬平方米，地上建筑面積約27萬平方米，分為高尚純居住區(qū)和綜合配套區(qū)。 另外隨著祟文區(qū)政府加大對旅游、娛樂、觀光、體育、休閑等行業(yè)的發(fā)展力度，本商區(qū)的流動人口量正在逐年遞增，勢必為這里的商業(yè)繁榮帶來新的市場機遇。半弧形的落地窗設計不但利于觀景，同時又增加了采光面積。另外，3767平方米的一居、72125平方米的兩居以及150平方米以上的大戶型設計，滿足了業(yè)主的不同選擇需求。（二）富貴園富貴園位于崇文區(qū)廣渠門內東花市南里，比鄰建國門、廣渠路，與北京大都市、CBD商務區(qū)、崇文新世界商業(yè)區(qū)交相輝映，五十多條公交線路，交通便利，配套完善，是二環(huán)內少有的低密度、低容積率、歐式大型生活社區(qū)。“空中私家花園”設計，雙層地下車庫，一梯一戶、兩梯兩戶電梯配置；24小時熱水；分戶式中央空調系統(tǒng)；中海物業(yè)管理；8600平方米功能齊備的專屬會所以及風情商業(yè)街。商業(yè)房地產(chǎn)價格有從崇文門外大街沿廣渠門內大街由西向東以及從廣渠門由東向西價格降低的趨勢，廣渠門內外差別較大，從廣渠門到東三環(huán)雙井，商業(yè)氛圍又逐漸濃厚，到富力城商業(yè)房地產(chǎn)價格創(chuàng)新高。上游之城崇文區(qū)華城住宅小區(qū)商業(yè)13263160006新景家園崇文區(qū)崇外大街五號地商業(yè)1688450007新裕家園崇文區(qū)崇外大街6號地廣安大街東段南側2號樓商業(yè)5426320008保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2樓(部分)、3樓、4號樓（部分）、5號樓及地下車庫商業(yè)2510暫無9天嬌園崇文區(qū)白橋大街東側商業(yè)11701600010銘城大廈崇文區(qū)花市大街花市棗苑14號綜合樓商業(yè)7421200011新成文化大廈崇文區(qū)新世界家園商業(yè)62043000012商界二期（北京匯）崇文區(qū)祈年殿大街東側崇外2地危改公建己商業(yè)1533620000合計132114208172．項目周邊區(qū)域商業(yè)市場需求情況分析通過對本區(qū)域內商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售情況的調查得知，本地區(qū)商業(yè)項目銷售情況整體較好，綜合銷售率在60%左右，華城底商不對外單獨銷售，而是選擇由大商家整體操作；本家潤園已銷售在50%左右，以上項目都以底商形式為主，為了營造整體商業(yè)氛圍，不少開發(fā)商選擇整體包租或銷售。從商業(yè)繁華度來看，廣渠門地區(qū)處于建國門外商圈和CBD商圈輻射區(qū)，商業(yè)繁華度較高；從區(qū)位來看，臨近二環(huán)及市中心區(qū)域，區(qū)位條件優(yōu)越；另外，該區(qū)域交通便捷，眾多住宅和寫字樓開發(fā)對商業(yè)配套設施需求相應增多，總體看來，商業(yè)發(fā)展前景較為廣闊。3．項目周邊區(qū)域寫字樓價格情況分析該地區(qū)寫字樓出租項目較多，出售項目較少，銷售價格范圍為980016500元/平方米，項目間價格相差較大，這主要是由項目本身的品質、具體區(qū)位等狀況決定的。但是隨著CBD的發(fā)展以及“東二環(huán)交通商務區(qū)”影響的日益增大，區(qū)域內寫字樓供應量有所增加。隨著土地供應政策的穩(wěn)定，廣渠路周邊土地將分批進入市場，將在一定程度上增加公寓供應量，緩解目前供不應求的局面，但是需求量的增加仍會使該區(qū)域公寓價格趨于上漲。其次由于許多公寓項目為原先住宅項目的分期項目，使之具有先天優(yōu)勢，銷售速度較快。隨著“地王”廣渠路36號地40多萬平方米的住宅用地開發(fā)，將會進一步帶動該區(qū)域公寓的開發(fā)建設。表43：本項目周邊區(qū)域內住宅項目的銷售價格表序號項目名稱具體位置平均售價（元/m2）目前工程進度開盤時間入住時間1國瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期15542期房20056200682富貴園崇文區(qū)東花市南里11571期房200512200733本家潤園崇文區(qū)東花市大街12307現(xiàn)房20044200554新怡家園崇文區(qū)崇外大街1號12924現(xiàn)房、期房20053200620085花市棗苑崇文區(qū)東花市大街9458現(xiàn)房