【文章內容簡介】 57886%15平谷區(qū)3156232436%8昌平區(qū)5498440625%16密云縣2972230029%整體平均報價2006年：6175元/m2 2005年：5502元/m2未來北京市普通商品住宅市場的供應量有望止跌回升，大量“”之前取得的建設用地即將入市。另外《北京城市總體規(guī)劃20042020》中規(guī)劃的11個新城建設已經開始啟動，這將進一步增加未來普通商品住宅的供應量。而且“90平方米占70%以上”的政策已經明朗化，開發(fā)商的“觀望期”將結束，這將使更多的普通商品住宅入市。因此，預計未來北京普通商品住宅的供應量將有所增加。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長，消費者的購房承受能力增強，將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。眾多年輕家庭因結婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場需求依然旺盛。另外，奧運會的日益臨近以及首都效應也使得更多人在北京投資置業(yè)。因此，預計未來普通商品住宅的需求仍較為旺盛。雖然2007年普通商品住宅供應量可能會有所增加，但其市場需求仍然較為旺盛。因此，預計2007年北京普通商品住宅的價格將繼續(xù)上漲，但其漲幅將有所回落。三、北京市公寓市場分析2006年政府針對房地產市場出臺了一系列的宏觀調控措施，如住房供應結構的調整、營業(yè)稅免征期限的延長、首付款的提高、限制外資購房等，對公寓市場產生較大的影響：公寓需求明顯減少，供應總量也有所下降；開發(fā)商對未來的預期提高，公寓的預售價格上漲幅度較大。1．受宏觀調控政策的影響，2006年新增公寓供應量有所減少。2006年新增公寓準售面積約為686萬平方米，與2005年（739萬平方米）相比，%。九部委《意見》對住房供應結構做出明確要求：“90平方米以下戶型占70%以上”，該政策的出臺，使得部分公寓項目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項目的正常入市，從而使得2006年公寓供應總量有所減少。另外，2006年北京市公寓市場供應在時間上集中在下半年，空間上集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)兩個區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴趨勢明顯。2．受政策等多方面因素影響，2006年北京公寓市場需求呈下降趨勢，2006年影響北京市公寓市場需求的主要因素有：第一，營業(yè)稅免征年限的延長，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機投資需求和部分不合理需求；第二，《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》對外資購房進行一定的限制，影響了部分外籍購房者的需求；第三，公寓價格上漲幅度較大，超過購房人的心理預期。對于居住自用型的消費群體，國家出臺的各種政策，影響了部分消費者的心理預期，使一些消費者產生觀望的態(tài)度。投資型消費者作為公寓市場的主要消費群體，對政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。同時，公寓的租金保持平穩(wěn)，收益并未上升，加上2006年證券基金市場的火爆，也吸引了部分資金流出房地產市場，從而導致對公寓需求的減少。另外公寓存量較大，消費群體相對較小，保值增值的能力減弱，也是導致新增公寓市場需求下降的原因。3． 2006年北京新增公寓項目的總體均價為12104元/平方米，相對于2005年（9968元/平方米）有較大幅度的上漲，%。盡管2006年北京市公寓市場總體供需下降，但其價格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應的減少，加大了開發(fā)商的預期。公寓建筑質量以及環(huán)境的改善，公寓品質的上升，也導致了其價格的上漲。預計未來北京市公寓市場供應將會保持相對平穩(wěn)，分布依然集中，市場需求將有所減少，但下降幅度不會太大。新增公寓市場預售價格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。四、北京市寫字樓市場分析1．2006年北京寫字樓市場供應量大幅增加，同比增長約47%。造成2006年供應量如此之大的原因，一是由于近幾年國民經濟平穩(wěn)快速增長，越來越多的開發(fā)商對北京房地產市場發(fā)展形勢持樂觀態(tài)度，從而加大了房地產的開發(fā)力度；同時隨著2008年奧運會的臨近，開發(fā)商為保證項目趕在奧運會之前完工，也加快了寫字樓項目的入市速度。北京新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。而且寫字樓供應不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團擴散。2．2006年北京寫字樓銷售市場保持需求旺盛的態(tài)勢。據統計，2006年北京寫字樓市場銷售面積超過170萬平方米，同比增長31%。%，較05年下降2個百分點。需求旺盛的主要原因有：受國民經濟不斷增長、人民幣升值的影響，及北京2008年奧運會所帶來的機遇，在京拓展業(yè)務發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購置自己的辦公用房。加之市工商局“第14號文”規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照，此“住宅禁商”令使北京住宅市場投資需求下滑，從而也為促進寫字樓市場的需求增長起到重要作用。3．寫字樓市場售價上揚，租金穩(wěn)中有升。據統計，截止2006年12月，北京寫字樓市場平均售價16789元/平方米（建筑面積報價），%；（建筑面積報價），%。在2006年寫字樓供應量大幅增加的情況下，其租售價格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場需求旺盛。另外，隨著業(yè)主對寫字樓產品品質要求的不斷提高，2006年新增寫字樓項目的檔次、配套設施方面等都有一定程度的提高，甲級寫字樓所占比重的增加也導致北京寫字樓平均租售價格上漲。未來北京市寫字樓整體市場供應量將有所上漲，但新增寫字樓供應將有所回落，寫字樓投資需求相對旺盛，銷售量將有所增加。寫字樓整體價格上升潛力不大，但甲級寫字樓價格仍有突破空間，租金水平將保持穩(wěn)定態(tài)勢。五、北京市商業(yè)房地產市場分析進入2006年，北京市商業(yè)房地產市場異?；钴S，2006年成為商業(yè)房地產開業(yè)高峰年，超過100萬平方米商業(yè)項目集體面市，為北京市商業(yè)市場注入了新的力量。這些商業(yè)項目大多依托周邊聚集的住宅項目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。下面從供應、需求以及價格方面看一下北京市總體商業(yè)房地產市場狀況。1． 2006年北京市商業(yè)房地產市場總體供應面積約275萬平方米，較2005年同期增加了37萬平方米，%。由于2006年國家對于住宅房地產市場的宏觀調控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產，從而造成商業(yè)房地產市場繁榮的景象，但隨著2008年奧運會的臨近，商業(yè)房地產市場逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關系將向買方市場轉變。2006年北京市商業(yè)房地產供應量最高的區(qū)域為朝陽區(qū)，總供應面積約108萬平方米，%，其次為海淀區(qū)，供應面積約39萬平方米，%。以上兩個城區(qū)合計占到北京市商業(yè)房地產總供應量的60%左右。2．商業(yè)房地產市場空置率較高，近幾年需求接近飽和根據不完全統計數據顯示，目前北京市在售的商業(yè)房地產項目超過三成處于空置狀態(tài)。究其原因，主要有以下四點：首先，北京商鋪面積大量集中供應，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內開店擴張計劃未能達到與供應相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調，導致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項目在設計時未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現象；再次，隨著外在消費需求的變動及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應市場變化的商業(yè)項目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導致了空置率的產生。隨著2008年奧運的臨近，商業(yè)房地產市場供應逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產需慎重考慮。3． 2006年北京市商業(yè)用房成交平均價格為24079元/平方米，城八區(qū)中東城區(qū)價格最高，達到32604元；遠郊區(qū)縣中，大興的成交價格最高，達到了9148元。與2005年比較，2006年每平方米銷售價格上漲了5141元，同比增長27%。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運經濟的帶動使投資者對商業(yè)房地產市場的信心加強，對市場價格起到了顯著的推動作用。另一方面，北京市2006年度土地供應計劃中，將商服用地減至300公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對中心城區(qū)商業(yè)設施發(fā)展的限制，使得一些熱點區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價格相應大幅上升。雖然商業(yè)房地產仍處于開業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產市場逐漸飽和，以及眾多開業(yè)項目招商不利、經營慘淡，投資者對商業(yè)房地產投資將更加理性，預計未來銷售價格不會出現大幅攀升。從供應結構來看，商業(yè)將出現兩極分化現象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。另外，隨著商業(yè)項目大量投入市場，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。第四章 項目區(qū)域房地產市場分析一、崇文區(qū)房地產市場分析1．崇文區(qū)房地產市場概況近年來，崇文區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化。隨著城市建設的發(fā)展，崇文區(qū)開發(fā)建設了一批商品房項目，如北京新世界中心、寶鼎廣場、北京新世界太華公寓、幸福家園、綠景苑、東花市住宅小區(qū)、金魚池危改小區(qū)、忠實里小區(qū)等。近三年來，崇文區(qū)又推出了一些品質較高、規(guī)模較大的商品住宅項目，如：國瑞城、本家潤園、新怡家園、富貴園、新景家園等?？傮w看，崇文區(qū)房地產市場有以下幾個特點：（1）產品開發(fā)的物業(yè)類型比較單一，以商品住宅項目為主，商業(yè)用房為輔早期，崇文區(qū)區(qū)域內房地產開發(fā)的物業(yè)類型呈現普通住宅、高檔公寓、寫字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如北京新世界中心（公寓、寫字樓）、寶鼎廣場（公寓,商業(yè),寫字樓,車庫）等。近三年來，崇文區(qū)的商品房建設則較為單一，呈現出以商品住宅建設為主、配有部分配套商業(yè)、寫字樓很少的產品供應局面。（2）價格始終以謹慎、穩(wěn)健的勢頭逐步向上攀升與北京市城區(qū)整體房地產市場相比，崇文區(qū)的項目大部分價格仍然相對合理。但是，隨著近兩年北京房地產市場的進一步發(fā)展，崇文區(qū)商品住宅的價格也有了快速上漲。目前，崇文區(qū)在售項目的價格最高可達12000元/平方米以上，廣渠門內大街地區(qū)的住宅項目多數為900011000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價格則在60007000元/平方米之間；相對于城四區(qū)來說，崇文區(qū)的商品住宅價格更加合理，在合理價位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢頭，而且價格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢。（3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內房地產市場競爭并不激烈。崇文區(qū)范圍內樓盤數量不少，樓盤在品質、價格等方面也有一定的差別。另一方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應量相對較小，隨著崇文區(qū)城市化建設步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。另外，由于近兩年二環(huán)內不再新批商品住宅用地，進一步減少了新增商品住宅的供應量，目前區(qū)域內的商品住宅項目銷售狀況良好。2．崇文區(qū)房地產市場供給狀況通過調查統計，20042006年，崇文區(qū)區(qū)域內新核發(fā)商品房預售許可證共36個，其中住宅項目25個，寫字樓項目3個，商業(yè)項目7個。近三年，詳見下表：表41：20042006年區(qū)域內新增商品房項目市場供應情況表項目類別預售許可證數量準售總建筑面積備注(個)所占比例（萬平方米）所占比例住宅2569% 78%僅包括20042006年新取預售許可證的項目寫字樓38% 6%商業(yè)719% 13%地下車庫13% 3%合計36100% 100%根據統計結果，從供應項目數量上看，周邊區(qū)域房地產市場供應主要以普通商品住宅項目為主，占全部供應數量的69%；其次是商業(yè)項目，占全部供應數量的19%；而寫字樓項目較少，僅占全部供應數量的8%，單獨的地下車庫項目占3%。從供應面積上看，住宅的供應量最大，占全部供應量的78%；其次是商業(yè)，占全部供應量的13%；而寫字樓項目和地下車庫的供應量占全部供應量的比例分別為6%和3%。由此可以看出，目前崇文區(qū)的房地產開發(fā)仍以住宅項目為主，商業(yè)為輔，純寫字樓項目較少。從區(qū)域分布來看，房地產市場供應在項目周邊區(qū)域內形成了相對較為集中的格局。首先是廣渠門內大街周邊區(qū)域，由于其區(qū)位、交通、環(huán)境、市政基礎設施等條件較為優(yōu)越，因此開發(fā)項目較多。近三年該區(qū)域范圍內共新核發(fā)了26個預售許可證，涉及15個樓盤項目，新增準售總面積約為109萬平方米，占全部供應量的75%。它們主要以住宅項目為主，其中準售面積較大的有：國瑞城，；新怡家園，；本家潤園。其次是永定門外地區(qū)，近三年該區(qū)域范圍內共新核發(fā)了8個預售許可證，涉及5個樓盤項目，新增準售總面積約為23萬平方米，占全部供應量的19%。它們主要以住宅項目為主，其中準售面積較大的有：新澳洋房。綜合分析：崇文區(qū)的房地產項目總體的供應量相對較少，主要是以商品住宅的開發(fā)建設為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開發(fā)量較少。區(qū)域房地產開發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今后不可能出現大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國土局明確提出二環(huán)內不新批住宅用地。另外，由于崇文區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域寫字樓的供應也不會有很大的改變?？傊?，從崇文區(qū)今后商品房開發(fā)建設情況來看，總體格局不會有很大的變化，仍然呈現供應總量相對較少，以住宅供應為主，商業(yè)為輔，寫字樓供應較少的發(fā)展態(tài)勢。3．崇文區(qū)房地產市場需求狀況從崇文區(qū)整體房地產市場的銷售情況來看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致。特別是住宅項目，由于崇文區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價格較為合理等優(yōu)勢，因此住宅項目一旦進入市場就能很快消化，住宅的總體銷售率已超過70%，如果不包括2006年新取得預售許可證的項目，則該區(qū)域的住宅銷售率已達到80%?？偣肯鄬^少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。而寫字樓市場由于受區(qū)域內社會經濟發(fā)展、城市規(guī)劃和項目本身開發(fā)品質、宣傳推廣等方面的影響，雖然在本區(qū)域內的市場供應量很少，但銷售情況卻較為一般。二環(huán)內新增住宅供應較少，北京經濟高速發(fā)展以及2008年的北京奧運會給首都以前所未有的發(fā)展機遇，崇文區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產需求將會維持目前這種較為旺盛的需求勢頭。二、項目區(qū)域住宅市場分析1．項目周邊區(qū)域住宅市場供應情況分析從崇文區(qū)的區(qū)域環(huán)境來看，廣渠門地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設住宅，也是目前住宅主要供應地區(qū)。項目位于廣渠