【正文】 品房供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為1717萬(wàn)平方米，所占比重約為70%，同比約下降了7個(gè)百分點(diǎn)；寫字樓準(zhǔn)售面積約為342萬(wàn)平方米，所占比重約為14%，同比提高了5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)準(zhǔn)售面積約為276萬(wàn)平方米，所占比重約為11%，同比提高了2個(gè)百分點(diǎn)；地下車庫(kù)等其它準(zhǔn)售面積約為123萬(wàn)平方米，所占比重約為5%，與2005年持平。建設(shè)用地的預(yù)審量遠(yuǎn)大于實(shí)際土地供應(yīng)量，可見(jiàn)，2006年北京市土地市場(chǎng)需求并沒(méi)有得到完全的釋放，土地市場(chǎng)需求潛力較大?？傮w看來(lái)，2006年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：1．土地供應(yīng)有所增加，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年全年土地供應(yīng)總量6509公頃，比上年增長(zhǎng)2%。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈；西北部以“王”字形經(jīng)濟(jì)磁場(chǎng)、前門大街為核心，建立傳統(tǒng)文化保護(hù)區(qū)；中部發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個(gè)項(xiàng)目；西南部發(fā)展永定門外地區(qū)，主要以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務(wù)為主；東北部以東花市為基礎(chǔ)，發(fā)展適宜居社區(qū)。崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開(kāi)發(fā)利用的土地資源較為有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎(chǔ)，以及與市中心、建國(guó)門商圈、CBD商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢(shì)，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。二、崇文區(qū)城市功能定位崇文區(qū)為北京市四個(gè)中心城區(qū)之一，有著豐厚的文化底蘊(yùn)。全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會(huì)通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進(jìn)一步加大對(duì)商品住宅的需求。%；，%。委托方應(yīng)對(duì)所提供的資料的真實(shí)性和因所提供資料不實(shí)引起的后果負(fù)責(zé)。但最終項(xiàng)目建筑面積以項(xiàng)目取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的為準(zhǔn)?？偨ㄖ娣e230279平方米；，總建筑面積331276平方米，由寫字樓、住宅、國(guó)際名店商街和酒店式服務(wù)公寓組成。另一方面，《北京城市總體規(guī)劃（20042020）》提出構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”在這樣的機(jī)遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長(zhǎng)安街、金融街之外的最佳辦公選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)【CMA0561】三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性作為四大中心城區(qū)之一，近年來(lái)崇文區(qū)不斷推進(jìn)舊城改造工作，區(qū)域內(nèi)居民的居住質(zhì)量有了明顯改善。環(huán)境項(xiàng)目西側(cè)是二環(huán)路綠化帶和護(hù)城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。2007年6月19日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0026號(hào)】，回遷小學(xué)建筑面積10160平方米。2007年4月27日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0019號(hào)】，B5商品住宅樓建筑面積15964平方米。建筑高度不超過(guò)80米，%，機(jī)動(dòng)車停車2309輛，自行車停車位10449輛。2006年12月31日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)】，C2回遷住宅樓建筑面積41190平方米，C3回遷辦公樓建筑面積21257平方米，C區(qū)地下車庫(kù)建筑面積6034平方米。2006年6月1日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于同意廣渠門外南街危改項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案復(fù)函》【2006規(guī)復(fù)函字0267號(hào)】，項(xiàng)目總建筑規(guī)模為565943平方米，其中地上建筑面積為411340平方米，建筑高度1080米,機(jī)動(dòng)車位2277個(gè)，戶數(shù)3478戶，建筑高度不超過(guò)80米，%，自行車停車位9993輛。 （四）項(xiàng)目用地根據(jù)《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》【京計(jì)投資字（2002）1044號(hào)】、《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》【京計(jì)投資字（2002）1348號(hào)】，項(xiàng)目原建設(shè)單位為北京嘉禾前門房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄第一章 總 論 1一、項(xiàng)目概況 1二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 5三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6四、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 6五、可行性研究報(bào)告編制的假設(shè)和說(shuō)明 7六、可行性研究報(bào)告編制單位和編制人員 8第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 9一、北京市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行狀況及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 9二、崇文區(qū)城市功能定位 11第三章 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 13一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 13二、北京市普通住宅市場(chǎng)分析 15三、北京市公寓市場(chǎng)分析 17四、北京市寫字樓市場(chǎng)分析 18五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 19第四章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 21一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 21二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 23三、項(xiàng)目區(qū)域公寓市場(chǎng)分析 26四、項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 27五、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 28六、項(xiàng)目與同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較 30七、項(xiàng)目SWOT分析 33第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及市場(chǎng)定位 35一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 35二、項(xiàng)目客戶定位 36三、價(jià)格定位 37第六章 項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施狀況 39一、市政道路 39二、給排水管道 39三、供電 39四、通訊 39五、天然氣 39六、供熱 39第七章 項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià) 40一、總投資估算 40二、資金籌措及分年度使用計(jì)劃 45第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的計(jì)算和分析 47一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 47二、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 49三、不確定性分析 50第九章 結(jié)論與建議 52一、結(jié)論 52二、建議 52附 表 53附 件 602004年4月，北京市發(fā)改委及建委下發(fā)《關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函》【京發(fā)改投資函（2004）150號(hào)】，批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)單位調(diào)整為北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2006年10月9日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得了北京市人民政府《關(guān)于北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行廣渠門外南街危改項(xiàng)目申請(qǐng)使用廣渠門外南街國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)》【京政房地字（2006）150】，2006年10月，項(xiàng)目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項(xiàng)目《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》【京國(guó)土用（批）字（2006）第150號(hào)】。2007年1月18日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得項(xiàng)目B區(qū)用地《國(guó)有土地使用證》【京崇國(guó)用（2007出）第00008號(hào)】。2007年2月16日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得C2回遷住宅樓等3項(xiàng)《建筑工程施工許可證》【2007施建字0254號(hào)】。2007年5月18日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得B區(qū)地下車庫(kù)等2項(xiàng)《建筑工程施工許可證》【2007施建字0743號(hào)】。2007年7月4日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0028號(hào)】，B6幼兒園建筑面積2590平方米。項(xiàng)目北部地區(qū)為北京市中央商務(wù)區(qū)，其中規(guī)劃和建設(shè)的大量寫字樓和商業(yè)用房已形成濃厚的商務(wù)氛圍。而項(xiàng)目用地內(nèi)原住宅條件較差，居民改善居住條件的需求十分迫切。項(xiàng)目用地位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長(zhǎng)歷史的企事業(yè)單位及單位宿舍區(qū)，與北京市整體發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃不協(xié)調(diào)。項(xiàng)目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)域環(huán)境，而且作為“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的輻射地帶，項(xiàng)目的建設(shè)彌補(bǔ)了周邊區(qū)域內(nèi)沒(méi)有多功能綜合項(xiàng)目的空白，將會(huì)成為地標(biāo)性的建筑復(fù)合群。本報(bào)告設(shè)定項(xiàng)目紅線外基礎(chǔ)設(shè)施為“七通一平”狀態(tài)，即：通路、供電、供水、排水、供暖、通氣、通訊及場(chǎng)地內(nèi)土地平整。六、可行性研究報(bào)告編制單位和編制人員（一）可行性研究報(bào)告編制單位北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京首佳聯(lián)盟投資顧問(wèn)有限公司（二）可行性研究報(bào)告編制人員介紹費(fèi)振英 理學(xué)碩士注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)土地估價(jià)師王世春 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師注冊(cè)咨詢（投資）工程師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)土地估價(jià)師注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)造價(jià)工程師侯加禮 管理學(xué)碩士肖成瑞 理學(xué)學(xué)士榮 蕾 經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析一、北京市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行狀況及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況息息相關(guān)，2006年是“十一五”開(kāi)局之年，北京市經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示北京市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)。人均GDP、地區(qū)生產(chǎn)總值的穩(wěn)定增長(zhǎng)，都說(shuō)明北京市整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然有新的空間需求，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。另外，2006年北京市城市居民人均可支配收入19978元，%，扣除價(jià)格因素，%；城市居民人均消費(fèi)支出14825元，%；城鎮(zhèn)居民人均居住水平（人均住房使用面積）。4．固定資產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，%。近年來(lái)，崇文區(qū)積極探索首都中心城區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展之路，城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化，正在形成“一場(chǎng)兩區(qū)”的經(jīng)濟(jì)格局。改革開(kāi)放以來(lái)，崇文區(qū)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，從全面改善投資環(huán)境入手，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市環(huán)境整治力度，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府工作職能，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好、寬松的發(fā)展環(huán)境，從而帶動(dòng)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的全面進(jìn)步。3．進(jìn)一步加大產(chǎn)業(yè)調(diào)整的力度，提升崇文區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)能力，除以規(guī)劃作為保障，還有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)橹?，加快文化旅游，體育休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力把比較優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的優(yōu)勢(shì)。其中產(chǎn)業(yè)用地1311公頃，%；住宅用地1318公頃，%，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地532公頃（含享受經(jīng)濟(jì)適用房政策保障性住房），規(guī)劃建筑面積887萬(wàn)平方米，%%。3．商品房供應(yīng)量繼續(xù)下滑，受政策影響，商品住宅供應(yīng)減少?gòu)男略錾唐贩抗?yīng)情況來(lái)看，2006年北京共核發(fā)商品房預(yù)售許可證624個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積約為2458萬(wàn)平方米（包括經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目），與2005年同期相比，分別下降了15%和14%?？傊?，與2005年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，寫字樓、商業(yè)所占重則略有所增加。5．商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛%，；其中，%。圖31：北京市商品房及商品住宅空置率變化趨勢(shì)圖7．2007年商品房市場(chǎng)展望——供應(yīng)增加、交易活躍、價(jià)格上漲但漲幅回落從供應(yīng)方面來(lái)看，2006年出臺(tái)一系列政策，有利于促進(jìn)土地供應(yīng)盡快形成房地產(chǎn)供應(yīng)。總體來(lái)看，在國(guó)家和北京市“十一五”規(guī)劃指導(dǎo)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力依然存在，全市經(jīng)濟(jì)可望繼續(xù)在一個(gè)較高的平臺(tái)上延伸和發(fā)展。具體表現(xiàn)在以下兩方面：第一，受九部委意見(jiàn)中對(duì)新增商品房住宅“90平方米以下，70%”限制的影響，部分商品住宅項(xiàng)目更改規(guī)劃，未能如期入市，導(dǎo)致2006年商品住宅供應(yīng)大幅減少；第二，近兩年商品住房建設(shè)用地供應(yīng)過(guò)少，而“”之前的許多住宅項(xiàng)目由于拆遷及資金等原因，也不能及時(shí)上市。2006年，商品住宅期房預(yù)售成交面積約1900萬(wàn)平方米，同比下降12%?？梢?jiàn)，售價(jià)和面積適中的普通商品住宅項(xiàng)目，都能在較短的時(shí)間里取得較好的銷售業(yè)績(jī)。有3個(gè)行政區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅小于10%，有5個(gè)行政區(qū)的漲幅超過(guò)了30%。另外《北京城市總體規(guī)劃20042020》中規(guī)劃的11個(gè)新城建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，這將進(jìn)一步增加未來(lái)普通商品住宅的供應(yīng)量。眾多年輕家庭因結(jié)婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場(chǎng)需求依然旺盛。因此，預(yù)計(jì)2007年北京普通商品住宅的價(jià)格將繼續(xù)上漲，但其漲幅將有所回落。九部委《意見(jiàn)》對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出明確要求：“90平方米以下戶型占70%以上”，該政策的出臺(tái)，使得部分公寓項(xiàng)目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時(shí)也使得部分開(kāi)發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項(xiàng)目的正常入市，從而使得2006年公寓供應(yīng)總量有所減少。投資型消費(fèi)者作為公寓市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，對(duì)政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。盡管2006年北京市公寓市場(chǎng)總體供需下降，但其價(jià)格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應(yīng)的減少，加大了開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。四、北京市寫字樓市場(chǎng)分析1．2006年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加，同比增長(zhǎng)約47%。2．2006年北京寫字樓銷售市場(chǎng)保持需求旺盛的態(tài)勢(shì)。加之市工商局“第14號(hào)文”規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，此“住宅禁商”令使北京住宅市場(chǎng)投資需求下滑，從而也為促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)起到重要作用。另外，隨著業(yè)主對(duì)寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，2006年新增寫字樓項(xiàng)目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的提高，甲級(jí)寫字樓所占比重的增加也導(dǎo)致北京寫字樓平均租售價(jià)格上漲。這些商業(yè)項(xiàng)目大多依托周邊聚集的住宅項(xiàng)目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)量最高的區(qū)域?yàn)槌?yáng)區(qū)，總供應(yīng)面積約108萬(wàn)平方米，%，其次為海淀區(qū)，供應(yīng)面積約39萬(wàn)平方米，%。隨著2008年奧運(yùn)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。另一方面，北京市2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，將商服用地減至300公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對(duì)中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施發(fā)展的限制，使得一些熱點(diǎn)區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價(jià)格相應(yīng)大幅上升。第四章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況近年來(lái)，崇文區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化。近三年來(lái)，崇文區(qū)的商品房建設(shè)則較為單一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設(shè)為主、配有部分配套商業(yè)、寫字樓很少的產(chǎn)品供應(yīng)局面。（3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。2．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，20042006年，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預(yù)售許可證共36個(gè)，其中住宅項(xiàng)目25個(gè)，寫字樓項(xiàng)目3個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目7個(gè)。從區(qū)域分布來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)形成了相對(duì)較為集中的格局。其次是永定門外地區(qū)，近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了8個(gè)預(yù)售許可證，涉及5個(gè)樓盤項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為23萬(wàn)平方米，占全部供應(yīng)量的19%。另外，由于崇文區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽堑墓?