【正文】 品房供應產(chǎn)生一定影響。其中，商品住宅準售面積約為1717萬平方米，所占比重約為70%，同比約下降了7個百分點；寫字樓準售面積約為342萬平方米，所占比重約為14%，同比提高了5個百分點；商業(yè)準售面積約為276萬平方米，所占比重約為11%，同比提高了2個百分點；地下車庫等其它準售面積約為123萬平方米，所占比重約為5%，與2005年持平。建設用地的預審量遠大于實際土地供應量，可見，2006年北京市土地市場需求并沒有得到完全的釋放，土地市場需求潛力較大?？傮w看來，2006年北京市房地產(chǎn)市場有以下特點：1．土地供應有所增加，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場2006年全年土地供應總量6509公頃，比上年增長2%。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈；西北部以“王”字形經(jīng)濟磁場、前門大街為核心，建立傳統(tǒng)文化保護區(qū)；中部發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運經(jīng)濟當中的一個項目；西南部發(fā)展永定門外地區(qū)，主要以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務為主；東北部以東花市為基礎，發(fā)展適宜居社區(qū)。崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開發(fā)利用的土地資源較為有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎，以及與市中心、建國門商圈、CBD商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎。二、崇文區(qū)城市功能定位崇文區(qū)為北京市四個中心城區(qū)之一，有著豐厚的文化底蘊。全市居民消費價格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進一步加大對商品住宅的需求。%；，%。委托方應對所提供的資料的真實性和因所提供資料不實引起的后果負責。但最終項目建筑面積以項目取得的《建設工程規(guī)劃許可證》的為準?？偨ㄖ娣e230279平方米；，總建筑面積331276平方米，由寫字樓、住宅、國際名店商街和酒店式服務公寓組成。另一方面，《北京城市總體規(guī)劃（20042020）》提出構建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，“東二環(huán)交通商務區(qū)”在這樣的機遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長安街、金融街之外的最佳辦公選擇。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)【CMA0561】三、項目建設的必要性作為四大中心城區(qū)之一，近年來崇文區(qū)不斷推進舊城改造工作，區(qū)域內(nèi)居民的居住質(zhì)量有了明顯改善。環(huán)境項目西側是二環(huán)路綠化帶和護城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。2007年6月19日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0026號】，回遷小學建筑面積10160平方米。2007年4月27日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0019號】，B5商品住宅樓建筑面積15964平方米。建筑高度不超過80米，%，機動車停車2309輛，自行車停車位10449輛。2006年12月31日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號】，C2回遷住宅樓建筑面積41190平方米，C3回遷辦公樓建筑面積21257平方米，C區(qū)地下車庫建筑面積6034平方米。2006年6月1日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《關于同意廣渠門外南街危改項目設計方案復函》【2006規(guī)復函字0267號】，項目總建筑規(guī)模為565943平方米，其中地上建筑面積為411340平方米，建筑高度1080米,機動車位2277個，戶數(shù)3478戶，建筑高度不超過80米，%，自行車停車位9993輛。 （四）項目用地根據(jù)《關于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》【京計投資字（2002）1044號】、《關于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》【京計投資字（2002）1348號】，項目原建設單位為北京嘉禾前門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項目投資項目可行性研究報告北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項目投資項目可行性研究報告 目 錄第一章 總 論 1一、項目概況 1二、項目建設單位概況 5三、項目建設的必要性 6四、可行性研究報告編制的依據(jù) 6五、可行性研究報告編制的假設和說明 7六、可行性研究報告編制單位和編制人員 8第二章 項目投資環(huán)境分析 9一、北京市經(jīng)濟形勢運行狀況及對房地產(chǎn)市場的影響 9二、崇文區(qū)城市功能定位 11第三章 北京市房地產(chǎn)市場分析 13一、北京市房地產(chǎn)市場綜合分析 13二、北京市普通住宅市場分析 15三、北京市公寓市場分析 17四、北京市寫字樓市場分析 18五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 19第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 21一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場分析 21二、項目區(qū)域住宅市場分析 23三、項目區(qū)域公寓市場分析 26四、項目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?27五、項目區(qū)域商業(yè)市場分析 28六、項目與同類競爭項目的比較 30七、項目SWOT分析 33第五章 項目設計方案及市場定位 35一、項目設計方案 35二、項目客戶定位 36三、價格定位 37第六章 項目基礎設施狀況 39一、市政道路 39二、給排水管道 39三、供電 39四、通訊 39五、天然氣 39六、供熱 39第七章 項目投資估算和籌資評價 40一、總投資估算 40二、資金籌措及分年度使用計劃 45第八章 項目財務效益指標的計算和分析 47一、項目財務效益預測 47二、現(xiàn)金流量和財務指標分析 49三、不確定性分析 50第九章 結論與建議 52一、結論 52二、建議 52附 表 53附 件 602004年4月，北京市發(fā)改委及建委下發(fā)《關于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復內(nèi)容的函》【京發(fā)改投資函（2004）150號】，批準項目建設單位調(diào)整為北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2006年10月9日，項目建設單位取得了北京市人民政府《關于北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行廣渠門外南街危改項目申請使用廣渠門外南街國有土地使用權的批復》【京政房地字（2006）150】，2006年10月，項目建設單位取得廣渠門外南街危改項目《建設用地批準書》【京國土用（批）字（2006）第150號】。2007年1月18日，項目建設單位取得項目B區(qū)用地《國有土地使用證》【京崇國用（2007出）第00008號】。2007年2月16日，項目建設單位取得C2回遷住宅樓等3項《建筑工程施工許可證》【2007施建字0254號】。2007年5月18日，項目建設單位取得B區(qū)地下車庫等2項《建筑工程施工許可證》【2007施建字0743號】。2007年7月4日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0028號】，B6幼兒園建筑面積2590平方米。項目北部地區(qū)為北京市中央商務區(qū)，其中規(guī)劃和建設的大量寫字樓和商業(yè)用房已形成濃厚的商務氛圍。而項目用地內(nèi)原住宅條件較差，居民改善居住條件的需求十分迫切。項目用地位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長歷史的企事業(yè)單位及單位宿舍區(qū)，與北京市整體發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃不協(xié)調(diào)。項目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)域環(huán)境，而且作為“東二環(huán)交通商務區(qū)”的輻射地帶，項目的建設彌補了周邊區(qū)域內(nèi)沒有多功能綜合項目的空白，將會成為地標性的建筑復合群。本報告設定項目紅線外基礎設施為“七通一平”狀態(tài)，即：通路、供電、供水、排水、供暖、通氣、通訊及場地內(nèi)土地平整。六、可行性研究報告編制單位和編制人員（一）可行性研究報告編制單位北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司北京首佳聯(lián)盟投資顧問有限公司（二）可行性研究報告編制人員介紹費振英 理學碩士注冊房地產(chǎn)估價師注冊土地估價師王世春 高級經(jīng)濟師注冊咨詢（投資）工程師注冊房地產(chǎn)估價師注冊土地估價師注冊資產(chǎn)評估師注冊造價工程師侯加禮 管理學碩士肖成瑞 理學學士榮 蕾 經(jīng)濟學碩士第二章 項目投資環(huán)境分析一、北京市經(jīng)濟形勢運行狀況及對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展與整個國民經(jīng)濟運行情況息息相關，2006年是“十一五”開局之年，北京市經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展勢頭，經(jīng)濟指標顯示北京市宏觀經(jīng)濟形勢呈穩(wěn)定運行態(tài)勢。人均GDP、地區(qū)生產(chǎn)總值的穩(wěn)定增長，都說明北京市整體經(jīng)濟形勢運行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然有新的空間需求，將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另外，2006年北京市城市居民人均可支配收入19978元，%，扣除價格因素，%；城市居民人均消費支出14825元，%；城鎮(zhèn)居民人均居住水平（人均住房使用面積）。4．固定資產(chǎn)投資進一步加大，將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展，%。近年來，崇文區(qū)積極探索首都中心城區(qū)現(xiàn)代化建設的發(fā)展之路，城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化，正在形成“一場兩區(qū)”的經(jīng)濟格局。改革開放以來，崇文區(qū)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，從全面改善投資環(huán)境入手，加大市政基礎設施建設和城市環(huán)境整治力度，進一步轉變政府工作職能，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好、寬松的發(fā)展環(huán)境，從而帶動了全區(qū)經(jīng)濟和社會的全面進步。3．進一步加大產(chǎn)業(yè)調(diào)整的力度，提升崇文區(qū)整體競爭能力，除以規(guī)劃作為保障，還有明確的產(chǎn)業(yè)導向為支撐，加快文化旅游，體育休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力把比較優(yōu)勢轉化為現(xiàn)實的優(yōu)勢。其中產(chǎn)業(yè)用地1311公頃，%；住宅用地1318公頃，%，其中經(jīng)濟適用房用地532公頃（含享受經(jīng)濟適用房政策保障性住房），規(guī)劃建筑面積887萬平方米，%%。3．商品房供應量繼續(xù)下滑，受政策影響，商品住宅供應減少從新增商品房供應情況來看，2006年北京共核發(fā)商品房預售許可證624個，批準預售面積約為2458萬平方米（包括經(jīng)濟適用住房項目），與2005年同期相比，分別下降了15%和14%。總之，與2005年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，寫字樓、商業(yè)所占重則略有所增加。5．商品房價格繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)市場需求旺盛%，；其中，%。圖31：北京市商品房及商品住宅空置率變化趨勢圖7．2007年商品房市場展望——供應增加、交易活躍、價格上漲但漲幅回落從供應方面來看，2006年出臺一系列政策，有利于促進土地供應盡快形成房地產(chǎn)供應?？傮w來看，在國家和北京市“十一五”規(guī)劃指導下，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力依然存在，全市經(jīng)濟可望繼續(xù)在一個較高的平臺上延伸和發(fā)展。具體表現(xiàn)在以下兩方面：第一，受九部委意見中對新增商品房住宅“90平方米以下，70%”限制的影響，部分商品住宅項目更改規(guī)劃，未能如期入市，導致2006年商品住宅供應大幅減少；第二，近兩年商品住房建設用地供應過少，而“”之前的許多住宅項目由于拆遷及資金等原因，也不能及時上市。2006年，商品住宅期房預售成交面積約1900萬平方米，同比下降12%。可見，售價和面積適中的普通商品住宅項目，都能在較短的時間里取得較好的銷售業(yè)績。有3個行政區(qū)的房價漲幅小于10%，有5個行政區(qū)的漲幅超過了30%。另外《北京城市總體規(guī)劃20042020》中規(guī)劃的11個新城建設已經(jīng)開始啟動，這將進一步增加未來普通商品住宅的供應量。眾多年輕家庭因結婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場需求依然旺盛。因此，預計2007年北京普通商品住宅的價格將繼續(xù)上漲，但其漲幅將有所回落。九部委《意見》對住房供應結構做出明確要求：“90平方米以下戶型占70%以上”，該政策的出臺，使得部分公寓項目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項目的正常入市，從而使得2006年公寓供應總量有所減少。投資型消費者作為公寓市場的主要消費群體，對政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。盡管2006年北京市公寓市場總體供需下降，但其價格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應的減少，加大了開發(fā)商的預期。四、北京市寫字樓市場分析1．2006年北京寫字樓市場供應量大幅增加，同比增長約47%。2．2006年北京寫字樓銷售市場保持需求旺盛的態(tài)勢。加之市工商局“第14號文”規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照，此“住宅禁商”令使北京住宅市場投資需求下滑，從而也為促進寫字樓市場的需求增長起到重要作用。另外，隨著業(yè)主對寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，2006年新增寫字樓項目的檔次、配套設施方面等都有一定程度的提高，甲級寫字樓所占比重的增加也導致北京寫字樓平均租售價格上漲。這些商業(yè)項目大多依托周邊聚集的住宅項目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)供應量最高的區(qū)域為朝陽區(qū)，總供應面積約108萬平方米，%，其次為海淀區(qū)，供應面積約39萬平方米，%。隨著2008年奧運的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場供應逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。另一方面，北京市2006年度土地供應計劃中，將商服用地減至300公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對中心城區(qū)商業(yè)設施發(fā)展的限制，使得一些熱點區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價格相應大幅上升。第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場分析1．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場概況近年來，崇文區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化。近三年來，崇文區(qū)的商品房建設則較為單一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設為主、配有部分配套商業(yè)、寫字樓很少的產(chǎn)品供應局面。（3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭并不激烈。2．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場供給狀況通過調(diào)查統(tǒng)計，20042006年，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預售許可證共36個，其中住宅項目25個，寫字樓項目3個，商業(yè)項目7個。從區(qū)域分布來看，房地產(chǎn)市場供應在項目周邊區(qū)域內(nèi)形成了相對較為集中的格局。其次是永定門外地區(qū)，近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了8個預售許可證，涉及5個樓盤項目，新增準售總面積約為23萬平方米，占全部供應量的19%。另外，由于崇文區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽堑墓?