【正文】 北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄第一章 總 論 1一、項(xiàng)目概況 1二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 5三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6四、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 6五、可行性研究報(bào)告編制的假設(shè)和說明 7六、可行性研究報(bào)告編制單位和編制人員 8第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 9一、北京市經(jīng)濟(jì)形勢運(yùn)行狀況及對房地產(chǎn)市場的影響 9二、崇文區(qū)城市功能定位 11第三章 北京市房地產(chǎn)市場分析 13一、北京市房地產(chǎn)市場綜合分析 13二、北京市普通住宅市場分析 15三、北京市公寓市場分析 17四、北京市寫字樓市場分析 18五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 19第四章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 21一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場分析 21二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場分析 23三、項(xiàng)目區(qū)域公寓市場分析 26四、項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?27五、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場分析 28六、項(xiàng)目與同類競爭項(xiàng)目的比較 30七、項(xiàng)目SWOT分析 33第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及市場定位 35一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 35二、項(xiàng)目客戶定位 36三、價(jià)格定位 37第六章 項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施狀況 39一、市政道路 39二、給排水管道 39三、供電 39四、通訊 39五、天然氣 39六、供熱 39第七章 項(xiàng)目投資估算和籌資評價(jià) 40一、總投資估算 40二、資金籌措及分年度使用計(jì)劃 45第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的計(jì)算和分析 47一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測 47二、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 49三、不確定性分析 50第九章 結(jié)論與建議 52一、結(jié)論 52二、建議 52附 表 53附 件 60第一章 總 論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱廣渠門外南街危改項(xiàng)目（二）項(xiàng)目單位北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項(xiàng)目位置廣渠門外南街危改項(xiàng)目地處于東二環(huán)沿線，位于北京市崇文區(qū)廣渠門外南街。項(xiàng)目用地四至為：東至廣渠門外北四巷及廣和路沿線，南至廣渠門外南五巷，西至東二環(huán)路輔路，北至廣渠門外大街。 （四）項(xiàng)目用地根據(jù)《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》【京計(jì)投資字（2002）1044號】、《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》【京計(jì)投資字（2002）1348號】，項(xiàng)目原建設(shè)單位為北京嘉禾前門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2004年4月，北京市發(fā)改委及建委下發(fā)《關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函》【京發(fā)改投資函（2004）150號】，批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)單位調(diào)整為北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2005年3月24日，項(xiàng)目建設(shè)單位與北京市國土資源局分別簽訂了A區(qū)、B區(qū)用地的《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》【京地處（合）字（2005）0177號、0176號】，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位提供的票據(jù)，合同地價(jià)款及契稅已經(jīng)全部繳清。2006年5月12日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）地字0007號】，。2006年6月1日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于同意廣渠門外南街危改項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案復(fù)函》【2006規(guī)復(fù)函字0267號】，項(xiàng)目總建筑規(guī)模為565943平方米，其中地上建筑面積為411340平方米，建筑高度1080米,機(jī)動(dòng)車位2277個(gè)，戶數(shù)3478戶，建筑高度不超過80米，%，自行車停車位9993輛。2006年10月9日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得了北京市人民政府《關(guān)于北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行廣渠門外南街危改項(xiàng)目申請使用廣渠門外南街國有土地使用權(quán)的批復(fù)》【京政房地字（2006）150】，2006年10月，項(xiàng)目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項(xiàng)目《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》【京國土用（批）字（2006）第150號】。以上批復(fù)明確回遷安置居民的住宅按照劃撥方式供地。2006年12月21日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得項(xiàng)目A區(qū)用地《國有土地使用權(quán)證》【京崇國用（2006）第0070號】。2006年12月31日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號】，C2回遷住宅樓建筑面積41190平方米，C3回遷辦公樓建筑面積21257平方米，C區(qū)地下車庫建筑面積6034平方米。2007年1月18日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得項(xiàng)目B區(qū)用地《國有土地使用證》【京崇國用（2007出）第00008號】。2007年2月9日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0005號】，D1回遷住宅樓建筑面積17608平方米。2007年2月15日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號】，項(xiàng)目總建筑面積為561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面積300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面積96200平方米），總戶數(shù)3629戶。建筑高度不超過80米，%，機(jī)動(dòng)車停車2309輛，自行車停車位10449輛。2007年2月16日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得C2回遷住宅樓等3項(xiàng)《建筑工程施工許可證》【2007施建字0254號】。2007年3月20日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得D1回遷住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0367號】。2007年4月16日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0016號】，B區(qū)地下車庫建筑面積16760平方米，B區(qū)地下室建筑面積2400平方米。2007年4月27日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0019號】，B5商品住宅樓建筑面積15964平方米。2007年5月18日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得B區(qū)地下車庫等2項(xiàng)《建筑工程施工許可證》【2007施建字0743號】。2007年5月28日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0023號】，D3回遷住宅樓建筑面積55562平方米。2007年5月30日，項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位取得B5商品住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0808號】。2007年6月19日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0026號】，回遷小學(xué)建筑面積10160平方米。2007年7月4日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0028號】，B6幼兒園建筑面積2590平方米。2007年7月5日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0030號】，A6商品住宅樓建筑面積21257平方米，A8商品住宅樓建筑面積21257平方米，A7非配套商業(yè)建筑面積15186平方米，A區(qū)2地下車庫建筑面積7258平方米, A9東側(cè)地下室建筑面積1422平方米, A10地下室建筑面積3990平方米。（五）交通與環(huán)境交通狀況項(xiàng)目地處北京市崇文區(qū)廣渠門東南角，緊臨廣渠門外大街及東二環(huán)路等多條出行道路，附近有25717275800、8290957路等多條公交線路通過，交通出行便捷。環(huán)境項(xiàng)目西側(cè)是二環(huán)路綠化帶和護(hù)城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。項(xiàng)目北部地區(qū)為北京市中央商務(wù)區(qū)，其中規(guī)劃和建設(shè)的大量寫字樓和商業(yè)用房已形成濃厚的商務(wù)氛圍。（六）項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目目前已完成拆遷工作，B、C、D區(qū)已開始施工。（七）開發(fā)內(nèi)容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）建字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】，本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下表所示：表11：廣渠門外南街危改項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容明細(xì)表單位：平方米區(qū)塊建筑編號規(guī)劃內(nèi)容建筑面積地上地下A、BAA2寫字樓辦公47479底商6312地下9216A3商住公寓30610底商2999地下4044A678商住住宅42594底商7716地下`7492AAA10商業(yè)地上14741地下8736B1會(huì)所地上2690地下2400BBB5住宅地上83453地下12285B6幼兒園地上1680地下910ADADBD地下車庫（1518個(gè)車位）45919小計(jì)24027491002C、DC1非配套商業(yè)1746C2回遷辦公及住宅364424748C3回遷辦公36971827C4回遷骨科醫(yī)院47201800CD地下車庫（130個(gè)車位）6034D1回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公）143083300D2回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房）497346630D3回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房）497105852D4非配套商業(yè)1202540D5回遷小學(xué)教學(xué)樓51605000D6市政站160DD地下車庫（618個(gè)車位）23000D8辦公3955714小計(jì)17083459445合計(jì)411108150447561555（八）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的資料，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下：A區(qū)：2007年8月20日 開工2007年11月1日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂2009年12月30日 竣工入住B區(qū)：2007年5月30日 開工2007年9月15日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月5日 結(jié)構(gòu)封頂2009年9月30日 竣工入住C區(qū)：2007年2月15日 開工2007年8月10日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月30日 結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日 竣工入住D區(qū)：2007年3月30日 開工2007年10月30日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日 竣工入住二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位：北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資金：8850萬元人民幣法人代表：鄭欽璋單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門南小街領(lǐng)行國際中心1樓1單元2505室營業(yè)執(zhí)照注冊號：1100001060988成立時(shí)間：2003年8月20日經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機(jī)械電器設(shè)備、通訊器材、金屬材料、五金交電。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)【CMA0561】三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性作為四大中心城區(qū)之一，近年來崇文區(qū)不斷推進(jìn)舊城改造工作，區(qū)域內(nèi)居民的居住質(zhì)量有了明顯改善。而項(xiàng)目用地內(nèi)原住宅條件較差，居民改善居住條件的需求十分迫切。本項(xiàng)目是北京市和崇文區(qū)2006年重點(diǎn)落實(shí)實(shí)施的56件實(shí)事之一。市長王歧山指示要加快該項(xiàng)目的建設(shè)，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。另一方面，《北京城市總體規(guī)劃（20042020）》提出構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”在這樣的機(jī)遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長安街、金融街之外的最佳辦公選擇。項(xiàng)目用地位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長歷史的企事業(yè)單位及單位宿舍區(qū)，與北京市整體發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃不協(xié)調(diào)。廣渠門南街危改項(xiàng)目就是在以上背景下提出并實(shí)施建設(shè)的。項(xiàng)目內(nèi)共有A、B、C、D四個(gè)區(qū)，A、B區(qū)是商品房開發(fā)區(qū)，C、D主要用于危改回遷。，總建筑面積230279平方米；，總建筑面積331276平方米，由寫字樓、住宅、國際名店商街和酒店式服務(wù)公寓組成。項(xiàng)目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)域環(huán)境，而且作為“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的輻射地帶，項(xiàng)目的建設(shè)彌補(bǔ)了周邊區(qū)域內(nèi)沒有多功能綜合項(xiàng)目的空白，將會(huì)成為地標(biāo)性的建筑復(fù)合群。項(xiàng)目的建設(shè)將取得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收，可見該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。四、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)的批復(fù)》【京計(jì)投資字[2002]1044號】《關(guān)于同意進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)的批復(fù)》【京計(jì)投資字[2002]1348號】《關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函》【京發(fā)改投資函[2004]第150號】《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》【京地出[合]字（2005）第0177號】《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》【京地出[合]字（2006）第0176號】《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》【京國土用（批）字（2006）第150號】《國有土地使用證》【京崇國用（2006）第0070號】《國有土地使用證》【京崇國用（2007出）第00008號】《規(guī)劃意見書》【2004規(guī)（崇）意字第0052號】《北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)字0070號】1《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）地字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號200