【正文】 吉安市 XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱： 吉安市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 （一期， B3 地塊） 二、建設(shè)單位： 吉安市 XX 置 業(yè) 發(fā)展 有限公司 三、法人代表： 四、建設(shè)地址： 吉安市 XX 區(qū)， 五、建設(shè)性質(zhì)： 新建 六、建設(shè)規(guī)模 ： 一期 總建筑面積： 88434m2，其中：住宅 （共 385 戶）、 商業(yè)用房 13518m 賓館 m2（暫緩建）、綜合樓 8610m會(huì)所 1482m 幼兒園 483m地上車庫(kù) 7673m其它公建 330 m2（總配電房、公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站） 。 七、建設(shè)期限： 二 年 （ 2021 年 10 月～ 2021 年 9 月 ） 八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總征地面積： 畝（ 113657m2，其中 m2 已辦證 ） 其中： 一期項(xiàng)目 用地面積： 畝（ ） 一期 總建筑面積： 88434 m2 建筑密度： % 容積率： 綠 地 率： % 一期 項(xiàng)目總投資： 萬元 銷售凈收入： 萬元 利潤(rùn)總額： 萬元 總投資利稅率： % 所得稅： 萬元 1 凈 利潤(rùn)： 萬元 吉安市 XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 1總投資利 潤(rùn) 率： % 1盈虧平衡點(diǎn)： % 1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %Ic=15% 1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 萬元 0（ Ic=15%時(shí)） 1投資回收期： 年 1貸款償還期： 3 年 1償債備付率： 第二節(jié) 可行性研究范圍 一、可行性研究依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 建設(shè)部頒布的《城市規(guī)劃編制辦法》及其《實(shí)施細(xì)則》 吉安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十五 ”規(guī)劃 江西省規(guī)劃實(shí)施技術(shù)導(dǎo)則 《城市道路交通規(guī)劃 設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50220—95） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50180—93） 《吉安市近期建設(shè)規(guī)劃》（ 2021—2021） 《 XX 區(qū)分區(qū) 規(guī)劃》（ 2021—2021） 《吉安市 XX 規(guī)劃方案》（ 2021 年 5 月） 國(guó)家計(jì)委頒布的《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 1國(guó)家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范 1建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 1 建設(shè)單位可研咨詢委托書 二、可行性研究范圍 通過調(diào)查項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況，房地產(chǎn)現(xiàn)狀，市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)， 研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性 、可行性， 研究該項(xiàng)目吉安市 XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出組織管理與實(shí)施計(jì)劃，開展項(xiàng)目投資估算分析，進(jìn)行投資效益分析和評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目 可行性研究結(jié)論 。 三、可行性研究的結(jié)論 開發(fā)建設(shè)吉安市 XX 工程 項(xiàng)目 可以達(dá)到下述目的： 落實(shí)《吉安市近期建設(shè)規(guī)劃》（ 2021—2021） 和 《 XX 區(qū)分區(qū) 規(guī)劃》（ 2021—2021），拉大城市框架，策應(yīng)吉安市中心城區(qū)南延北擴(kuò)，東拓西展的建設(shè)要求，整治和美化城市環(huán)境。 為吉安市民提供一處良好的生活居住環(huán)境及購(gòu)物場(chǎng)所。 盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財(cái)政 收入 ，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和 有利 社會(huì)穩(wěn)定。 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。是一個(gè)既有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又有很好的社會(huì)效益的項(xiàng)目，應(yīng)大力支持，盡早組織實(shí)施。 吉安市 XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 一、 吉安市概況 吉安位于江西省中西部，贛江中游。從地勢(shì)上看，屬羅霄山脈中段，扼湖南、江西兩省咽喉通道，地勢(shì)極為險(xiǎn)要。境內(nèi)有自北向南縱貫的京九鐵路、贛粵高速公路、 105 國(guó)道和由東向西的 319 國(guó)道，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)的天然紐帶；上可溯贛江溝通閩粵，下可泛鄱陽湖與長(zhǎng)江相聯(lián)，順抵長(zhǎng)江下游發(fā)達(dá)省市，在 江西省地理上占有特殊位置。 地理上，介于北 緯 25176。58′32″至 27176。57′50″，東經(jīng) 113176。46′至 115176。56′之間，全市長(zhǎng)約 218 公里，東西寬約 208 公里，總面積為 25271 平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積的 51%，平原與崗地約占 23%，丘陵約占22%，水面約占 4%?？筛爬?“七山半水兩分田，半分道路和莊園 ”。它的四周，東鄰撫州市的樂安市，南連贛州市的興國(guó)縣、贛縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春市的樟樹市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。市政府駐地吉州區(qū)距省會(huì)南昌 219 公里，距首都北京，鐵 路里程為 公里。 吉安市轄吉州區(qū)、 XX 區(qū)、井岡山市和吉安、泰和、萬安、遂川、永新、永豐、吉水、峽江、安福、新干 10 縣， 257 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 3150 個(gè)行政村，人口462 萬人。 吉安市屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，具有冬春陰冷，夏熱秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，無霜期長(zhǎng)等特點(diǎn)。吉安市多年平均降水量為1487 毫米，多年平均氣溫為 ～ ℃ 。 二、吉安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況 2021 年撤地設(shè)市以來，吉安市提出了 “做大吉安市，崛起銀三角 ”的發(fā)展構(gòu)想，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得了輝煌成就。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)保持較吉安市 XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 高增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)比重不斷上升并成為牽引經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)二、三、一的轉(zhuǎn)型， GDP 中三大產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： 。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。 2021 年全市財(cái)政總收入 億元，比 2021 年增長(zhǎng) ％，創(chuàng)歷史最高水平。 近年來全市投資力度加大，投資總量增 加 。 2021 年全市全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，比 2021 年增長(zhǎng) ％，一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等重點(diǎn)投資項(xiàng)目的開工、建成，不僅成為拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的重要 因素 ，更為吉安市今后發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。吉安市通過營(yíng)造良好 的綜合投資環(huán)境，拓寬了開放型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間。目前，全市城鄉(xiāng)居民生活總體達(dá)到小康水平，正逐步向全面建設(shè)小康社會(huì)邁進(jìn)。 2021 年，全市城市居民年可支配收入達(dá) 7031 元，比 2021 年增長(zhǎng) ％；農(nóng)民年純收入達(dá) 2857 元，比 2021年增長(zhǎng) ％。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)觀念悄然變化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。作為江西省中部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，隨著城市功能增強(qiáng)，城區(qū)規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使城市建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) ； 加之近幾年吉安經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加， 住宅消費(fèi)也正在升級(jí)換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境 和 更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)將購(gòu)房作為一種安全、增值的投資方式。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一是貫徹實(shí)施《吉安市近期建設(shè)規(guī)劃》（ 2021—2021）和 《 XX 區(qū)分區(qū)規(guī)劃》（ 2021—2021） ，加快 城市發(fā)展的需要。按照吉安市城市總體規(guī)劃， “十一五 ”期間要加快中心城市的建設(shè)，擴(kuò)大城區(qū)范圍，創(chuàng)建濱江花園城市，把吉安市中心城區(qū)建設(shè)成擁有 50 萬人口的新型 城市 ，形成“兩江三岸”的城市格局，積極融入全省中心城市群的建構(gòu)和重塑，使河西、河?xùn)|、河南在吉安市 XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展進(jìn)程中互為依托、平衡發(fā)展；使吉安市區(qū)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并向外輻射促進(jìn)全市總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 吉安市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求；其建設(shè)將進(jìn)一步改善城市景觀，增強(qiáng)城市功能， 拉大城市框架，策應(yīng)吉安市中心城區(qū)南延北擴(kuò)，東拓西展， 擴(kuò)張城市規(guī)模， 美化環(huán)境。 二是拉動(dòng)內(nèi)需 、落實(shí) 市委一屆十次全會(huì)提出 的 “一年一個(gè)新變化，三年邁上新臺(tái)階，五年實(shí)現(xiàn)新跨越 ”戰(zhàn)略目標(biāo) 的需要。 從吉安實(shí)際出發(fā)提出的 “崛起 三步曲 ”，體現(xiàn)全市上下加快發(fā)展、爭(zhēng)先進(jìn)位的迫切愿望。在加速城市化進(jìn)程中： “突出中心，做強(qiáng)兩翼，提升縣城，優(yōu)化城鎮(zhèn) ”。 “突出中心 ”，就是要突出做大做美吉安市中心城市，進(jìn)一步加快中心城市的產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚，增強(qiáng)中心城市的集聚和輻射能力，按照 “不求最大最好，但求風(fēng)格獨(dú)特 ”的原則，充分結(jié)合吉安市自然山水格局，建設(shè)依山就水、山環(huán)水繞的生態(tài)山水城市。按照 “一市三區(qū)、 兩江三岸，一環(huán)三橋，五縱八橫，山水環(huán)繞 ”的組團(tuán)式城市布局，加快中心城市重點(diǎn)工程 的 建設(shè)步伐，拓展中心城市規(guī)模 是 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。按吉安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十五 ”規(guī)劃指標(biāo)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 10%左右，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)可以直接和間接帶動(dòng)建筑、建材、裝飾等 20 余個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)居民消費(fèi)。按經(jīng)驗(yàn)估算，每投資 1 億元，可以使國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) ～ 億元，能有效地促進(jìn)吉安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)。 三是配合舊城改造，全面建設(shè)小康社會(huì)的需要。小康住宅是全面建設(shè)小康社會(huì)關(guān)鍵的組成部分，吉安市的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民的收入隨著 增長(zhǎng) ，居民對(duì)住宅的要求，不僅是對(duì)房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對(duì)居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點(diǎn)之一，建設(shè) 花園式住宅小區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)，也是未來房地產(chǎn)消費(fèi)的追求。吉安市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn) XX 區(qū)行政區(qū)周邊 的建設(shè)步伐，大大改善市民居住環(huán)境和居住條件，提升吉安市住宅的品位；同時(shí)，排水實(shí)行吉安市 XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 雨污分流、園區(qū)大面積綠化符合國(guó)家環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)了人與自然的和諧發(fā)展；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷，小區(qū)更舒適安全 。 2021 年 8 月吉安市陽明大橋的落成貫通，將有利項(xiàng)目 的建設(shè) ；項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)集聚 XX 區(qū)行政中心 人氣 將起到一定的促進(jìn)作用 ，有利于 周邊 土地的升值，推動(dòng)吉安市房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展 。 四是吉安市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要。 “九五 ”、 “十五 ”期間，吉安市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然發(fā)展較快，但與南昌及發(fā)達(dá)地區(qū)相比，無論在小區(qū)建設(shè)的規(guī)模、 功能 配套、 建筑 環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前吉安市城區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，房型適當(dāng)、上檔次的花園式住宅小區(qū)尚且不多；市內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平，開發(fā)理念相對(duì)滯后。吉安市 XX 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì) 的先進(jìn)思想 ， 同時(shí) 大幅度提高 物業(yè) 管理水平，建設(shè)一流的花園式住宅小區(qū)，進(jìn)而帶動(dòng)全市房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。 第三節(jié) 項(xiàng)目 建設(shè)的可行性 作為江西省中部政治經(jīng)濟(jì)、文化中心的吉安市，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張，城市功能日趨增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)輻射力得到進(jìn)一步提高，促使城市建設(shè)步伐加快，品位提高，為吉安市的房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。加之近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加 （ 詳見表 21：吉安市“十五”以來主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況） ，消費(fèi)觀念的不斷更新，造就了一批高要求的住房消費(fèi)群體， 隨著 吉安市 城市化進(jìn)程的加快（ 詳見表 22： 2021 年吉安市中心城區(qū)及周邊縣市城鎮(zhèn)化水平預(yù)測(cè)表）， 一期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)具有很好的市場(chǎng)前景。 這些就是項(xiàng)目建設(shè)的社 會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是項(xiàng)目可行的最好條件。 按照創(chuàng)建濱江花園城市，改善人民居住環(huán)境的要求，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，能使該區(qū)域環(huán)境與花園城市景觀相匹配，達(dá)到促進(jìn)市政建設(shè)、擴(kuò)大城市規(guī)吉安市 XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 模、盤活城市土地資源的目的。 因此，順應(yīng)要求，建設(shè)集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的吉安市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，既是尊重住房消費(fèi)市場(chǎng)客觀規(guī)律的結(jié)果，也是吉安市房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢(shì)和要求。無論是濱江花園式現(xiàn)代城市的建設(shè)、還是適應(yīng)住房消費(fèi)的需要，建設(shè)吉安市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)屬 可行 。吉安市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)客觀上是可行的。 吉安市“十五”以來主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況 （表 2— 1） 指 標(biāo) 單 位 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 “十五”期 末計(jì)劃 前四年年均增幅（ %） GDP 億元 240 財(cái)政總收入 億元 規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元 全社會(huì) 固定資產(chǎn)投資 億元 75 100 農(nóng)民人均純收入 元 2106 2164 2245 2330 2857 2955 792 城鎮(zhèn)居民可支配收入 元 4704 5076 6056 6529 7031 6920 1057 2021 年吉安市中心城區(qū)及周邊縣市城鎮(zhèn)化水平預(yù)測(cè)表 （表 2— 2） 城市名稱 2021 年 城鎮(zhèn)化率（ %） 比上年預(yù)計(jì)提高 （百分點(diǎn) ） 預(yù)測(cè) 2021 年 城鎮(zhèn)化率（ %） 中心城區(qū) 吉州區(qū) 67 79 XX 區(qū) 吉安縣 泰和縣 安?？h 吉水縣 峽江縣 吉安市 XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告