【正文】 6規(guī)(崇)地字0007號】1《建設工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）建字0005號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】1《建筑工程施工許可證》【2007施建字0254號、0367號、0743號、0808號】1《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書1《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》【第三版】1北京市國土資源局、統(tǒng)計局等政府相關部門公布的相關經(jīng)濟指標和房地產(chǎn)指標五、可行性研究報告編制的假設和說明由于本項目尚未取得全部《建設工程規(guī)劃許可證》，故本報告中建筑面積等數(shù)據(jù)依據(jù)北京市規(guī)劃委員會《關于廣外南街危改項目調(diào)整設計情況說明復函》【2007規(guī)復函字0070號】和《建設工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）建字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】綜合確定。但最終項目建筑面積以項目取得的《建設工程規(guī)劃許可證》的為準。本報告設定項目紅線外基礎設施為“七通一平”狀態(tài)，即：通路、供電、供水、排水、供暖、通氣、通訊及場地內(nèi)土地平整。本報告中價格、費用等的取數(shù)均以2007年第一季度市場一般水平為基準，未考慮房地產(chǎn)價格和物價總水平在項目開發(fā)、建設、銷售期間的漲跌因素、也不考慮其他非正常條件下的取數(shù)。假設委托方提供的資料屬實且提供了全部相關的資料。委托方應對所提供的資料的真實性和因所提供資料不實引起的后果負責。六、可行性研究報告編制單位和編制人員（一）可行性研究報告編制單位北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司北京首佳聯(lián)盟投資顧問有限公司（二）可行性研究報告編制人員介紹費振英 理學碩士注冊房地產(chǎn)估價師注冊土地估價師王世春 高級經(jīng)濟師注冊咨詢（投資）工程師注冊房地產(chǎn)估價師注冊土地估價師注冊資產(chǎn)評估師注冊造價工程師侯加禮 管理學碩士肖成瑞 理學學士榮 蕾 經(jīng)濟學碩士第二章 項目投資環(huán)境分析一、北京市經(jīng)濟形勢運行狀況及對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展與整個國民經(jīng)濟運行情況息息相關，2006年是“十一五”開局之年，北京市經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展勢頭，經(jīng)濟指標顯示北京市宏觀經(jīng)濟形勢呈穩(wěn)定運行態(tài)勢。1．總體經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場運行良好，將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，比上年增長12%，連續(xù)第8年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。按常住人口計算，2006年人均GDP達到49505元（折合6210美元），%。，%；，%。人均GDP、地區(qū)生產(chǎn)總值的穩(wěn)定增長，都說明北京市整體經(jīng)濟形勢運行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然有新的空間需求，將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。圖21：北京市地區(qū)生產(chǎn)總值及指數(shù)變化趨勢圖2．人口總量穩(wěn)定增加，居民收入消費水平的提高，以及家庭戶小型化，將進一步加大對商品住宅的需求2006年北京市常住人口繼續(xù)增加，達到1581萬人，比上一年增加了43萬人。，，家庭戶小型化趨勢更加明顯。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進一步加大對商品住宅的需求。另外，2006年北京市城市居民人均可支配收入19978元，%，扣除價格因素，%；城市居民人均消費支出14825元，%；城鎮(zhèn)居民人均居住水平（人均住房使用面積）。常住人口增加、人均可支配收入增長，都將帶動房地產(chǎn)市場住房需求。圖22：北京市常住人口及城市總戶數(shù)圖圖23：北京市人均收入消費水平及其增長率3．社會通貨膨脹水平較低，價格水平穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展%。全市居民消費價格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。4．固定資產(chǎn)投資進一步加大，將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展，%。其中，%；，%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為51%。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2006年城市基礎設施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資力度進一步加大，這將會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。二、崇文區(qū)城市功能定位崇文區(qū)為北京市四個中心城區(qū)之一，有著豐厚的文化底蘊。近年來，崇文區(qū)積極探索首都中心城區(qū)現(xiàn)代化建設的發(fā)展之路，城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化，正在形成“一場兩區(qū)”的經(jīng)濟格局。即以前門大街老字號傳統(tǒng)商業(yè)文化街、祈年殿大街服務業(yè)一條街、崇外大街現(xiàn)代商務街和大都市街專業(yè)化主題市場街四條街組成的“‘王’字形經(jīng)濟磁場”，以龍?zhí)逗橹行牡摹褒執(zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和以永外百榮世貿(mào)商城為龍頭的“永外現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)”兩個功能區(qū)。形成了集現(xiàn)代商貿(mào)、文化、旅游、體育、休閑、娛樂業(yè)為主的現(xiàn)代化城區(qū)雛形。崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開發(fā)利用的土地資源較為有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎，以及與市中心、建國門商圈、CBD商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎。改革開放以來，崇文區(qū)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，從全面改善投資環(huán)境入手，加大市政基礎設施建設和城市環(huán)境整治力度，進一步轉變政府工作職能，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好、寬松的發(fā)展環(huán)境，從而帶動了全區(qū)經(jīng)濟和社會的全面進步?！侗本┦谐缥膮^(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》指出要在“十五”時期發(fā)展的基礎上，再經(jīng)過五年努力，到2010年，初步把崇文區(qū)建設成為現(xiàn)代城市服務經(jīng)濟較為發(fā)達，古都文化風貌和現(xiàn)代生態(tài)景觀充分展現(xiàn)，環(huán)境優(yōu)美、社會安定、生活舒適的商貿(mào)旅游居住區(qū)，基本構建起現(xiàn)代化國際大都市中心城區(qū)的框架。按照《北京城市總體規(guī)劃》，崇文區(qū)的城市發(fā)展定位為適宜居住和適宜娛樂的首都核心區(qū)，具體是：1．商業(yè)提升一個新的層次，把崇文區(qū)定位為體育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，都市商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)文化旅游娛樂區(qū)；2．突出城市規(guī)劃，構建合理的城市空間布局，以天壇公園為中心，著力建設龍?zhí)逗a(chǎn)業(yè)園區(qū)和天壇文化圈。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈；西北部以“王”字形經(jīng)濟磁場、前門大街為核心，建立傳統(tǒng)文化保護區(qū)；中部發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運經(jīng)濟當中的一個項目；西南部發(fā)展永定門外地區(qū)，主要以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務為主；東北部以東花市為基礎，發(fā)展適宜居社區(qū)。3．進一步加大產(chǎn)業(yè)調(diào)整的力度，提升崇文區(qū)整體競爭能力，除以規(guī)劃作為保障，還有明確的產(chǎn)業(yè)導向為支撐，加快文化旅游，體育休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力把比較優(yōu)勢轉化為現(xiàn)實的優(yōu)勢。第三章 北京市房地產(chǎn)市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場綜合分析2006年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況總體平穩(wěn)，供求偏緊的態(tài)勢未發(fā)生明顯變化。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落，商品房市場銷售依然旺盛，空置面積減少，新建商品房價格繼續(xù)有所上升?？傮w看來，2006年北京市房地產(chǎn)市場有以下特點：1．土地供應有所增加，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場2006年全年土地供應總量6509公頃，比上年增長2%。其中產(chǎn)業(yè)用地1311公頃，%；住宅用地1318公頃，%，其中經(jīng)濟適用房用地532公頃（含享受經(jīng)濟適用房政策保障性住房），規(guī)劃建筑面積887萬平方米，%%。土地供應量較2005年有一定的增長，主要用于二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及解決居民居住問題，土地供應的增加，尤其是住宅用地供應的增長，將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，調(diào)節(jié)供求不平衡狀況，并且，2006年進一步加大了經(jīng)濟適用房和保障性住房的供應。2．土地市場需求潛力較大2006年北京市預審批復建設項目1543個，總用地面積達14392公頃，是2005年土地實際供應量（6509公頃）。建設用地的預審量遠大于實際土地供應量，可見，2006年北京市土地市場需求并沒有得到完全的釋放，土地市場需求潛力較大。3．商品房供應量繼續(xù)下滑，受政策影響，商品住宅供應減少從新增商品房供應情況來看，2006年北京共核發(fā)商品房預售許可證624個，批準預售面積約為2458萬平方米（包括經(jīng)濟適用住房項目），與2005年同期相比，分別下降了15%和14%。其中，商品住宅準售面積約為1717萬平方米，同比下降21%。從供應結構來看，2006年北京商品房期房批準預售面積2458萬平方米。其中，商品住宅準售面積約為1717萬平方米，所占比重約為70%，同比約下降了7個百分點；寫字樓準售面積約為342萬平方米，所占比重約為14%，同比提高了5個百分點；商業(yè)準售面積約為276萬平方米，所占比重約為11%，同比提高了2個百分點；地下車庫等其它準售面積約為123萬平方米，所占比重約為5%，與2005年持平?？傊c2005年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，寫字樓、商業(yè)所占重則略有所增加。供應結構發(fā)生變化主要是受九部委《意見》中關于“新開工商品住房中90平方米以下戶型所占比重，必須達到70%以上”政策影響，致使部分商品住宅須調(diào)整規(guī)劃，從而減少了市場的供應量；而商業(yè)、辦公用房的供應受政策影響相對較小，市場供應保持平穩(wěn)上升態(tài)勢。4．商品房施工竣工面積下降，將一定程度上影響未來房地產(chǎn)市場供應同樣受宏觀調(diào)控政策影響，%；，%。，%；，%，將對未來商品房供應產(chǎn)生一定影響。5．商品房價格繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)市場需求旺盛%，；其中，%。2006年房價繼續(xù)保持高位運行，尤其是商品住宅價格，反映出房地產(chǎn)市場總體上需求旺盛、房地產(chǎn)市場過熱的態(tài)勢。6．商品房尤其是商品住宅銷售旺盛，空置率下降2006年商品房空置率為10%，；其中商品住宅空置率僅為7%。商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面積大幅減少，說明商品房尤其是商品住宅銷售旺盛。圖31：北京市商品房及商品住宅空置率變化趨勢圖7．2007年商品房市場展望——供應增加、交易活躍、價格上漲但漲幅回落從供應方面來看，2006年出臺一系列政策，有利于促進土地供應盡快形成房地產(chǎn)供應。此外，由于2008年舉辦奧運會的影響，大部分開發(fā)商將會讓其開發(fā)的項目盡量在2007年入市。從需求方面來看，消費者在“觀望”一段時間之后，也將逐漸采取購房行為，稅收政策的影響也將逐漸為購房者所適應，因此，2007年房地產(chǎn)市場交易將更為活躍。從價格方面來看，雖然2007年新增商品房的供應量將有所增長，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，且近兩年土地供應較少，因此2007年商品房的有效供應仍然不足，受旺盛需求影響，商品房價格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢，但其漲幅有所回落?？傮w來看，在國家和北京市“十一五”規(guī)劃指導下，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力依然存在，全市經(jīng)濟可望繼續(xù)在一個較高的平臺上延伸和發(fā)展。良好的經(jīng)濟運行環(huán)境，旺盛的消費需求，為北京房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。二、北京市普通住宅市場分析1．，同比下降42%。政策影響、住宅用地供應過少是導致新增普通商品住宅的供應呈現(xiàn)大幅下降的主要原因。具體表現(xiàn)在以下兩方面：第一，受九部委意見中對新增商品房住宅“90平方米以下，70%”限制的影響，部分商品住宅項目更改規(guī)劃，未能如期入市，導致2006年商品住宅供應大幅減少；第二，近兩年商品住房建設用地供應過少，而“”之前的許多住宅項目由于拆遷及資金等原因，也不能及時上市。從區(qū)域來看，南部地區(qū)是2006年北京普通商品住宅供應最活躍的區(qū)域，約占新增普通商品住宅供應總量的41%。2．受政策影響，普通商品住宅部分需求受抑，售價和面積適中的普通商品住宅需求較旺。2006年一系列宏觀調(diào)控政策的實施，對北京商品住宅的預售成交量造成了較大的影響，使得旺盛的商品住宅需求勢頭受到一定程度的抑制。2006年，商品住宅期房預售成交面積約1900萬平方米，同比下降12%。盡管如此，2006年北京許多普通商品住宅項目不僅在短時間完成了良好的銷售業(yè)績，且成交價格持續(xù)上升。例如，朝陽區(qū)的北京新天地，新增準售面積約19萬平方米，僅三、四個月時間就基本完成了銷售，其預售率高達 95%，成交均價約為6000元/平方米，高出平均報價3%左右；保利金泉廣場，新增準售面積約22萬平方米，半年內(nèi)，其預售率已達到80%左右，成交均價約為9100元/平方米，高出平均報價3%左右。昌平區(qū)的新龍城，新增準售面積約24萬平方米，在半年多時間里，基本上已售完，成交均價約為6100元/平方米，高出平均報價10%左右；通州區(qū)的新城陽光，新增準售面積約12萬平方米，在半年多時間里，其預售率已達85%，成交均價約為4780元/平方米，高出平均報價10%左右?？梢姡蹆r和面積適中的普通商品住宅項目，都能在較短的時間里取得較好的銷售業(yè)績。因此，2006年北京商品住宅的市場需求雖然受到抑制，但普通商品住宅需求仍然較為旺盛。3． 2006年北京普通商品住宅平均報價為6175元/平方米，與2005年相比，上漲了12%。從各區(qū)縣新增普通住宅價格水平來看（東城及延慶由于沒有新增普通商品住宅，不計算在內(nèi)），北京普通商品住宅價格漲幅普遍呈快速上漲勢頭，價格上漲水平從2912605元/平方米不等。有3個行政區(qū)的房價漲幅小于10%，有5個行政區(qū)的漲幅超過了30%。其中，西城區(qū)平均報價高達11191元/平方米，比上年同期上漲了2605元/平方米，漲幅約為30%；房價漲幅最大的行政區(qū)域是平谷區(qū)，其價格上漲了832元/平方米，漲幅高達36%。供不應求及開發(fā)商的預期較高是普通商品住宅平均報價快速上漲的主要原因。表31：2006年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報價一覽表序號區(qū) 域平均報價(元/m2)同比增長序號區(qū) 域平均報價(元/m2)同比增長2006年2005年2006年2005年1西城區(qū)11191858630%9大興區(qū)5035440214%2崇文區(qū)9862758230%10順義區(qū)4960382930%3宣武區(qū)8371729015%11通州區(qū)4532394515%5朝陽區(qū)7539627320%12懷柔區(qū)4338323834%4海淀區(qū)724567587%13門頭溝區(qū)3901341914%6豐臺區(qū)6263565411%14房山區(qū)363833479%7石景山區(qū)6152