【正文】 200542005116華城形成銷(xiāo)售情況良好的原因主要有以下四個(gè)方面：一是優(yōu)越的地理位置和相對(duì)合理的價(jià)格成為消費(fèi)群體的選擇；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對(duì)較少，使得市場(chǎng)需求呈現(xiàn)相對(duì)旺盛的發(fā)展態(tài)勢(shì)；三是近兩年內(nèi)二環(huán)內(nèi)不再新增住宅供應(yīng)，進(jìn)一步刺激了該區(qū)域的市場(chǎng)需求；四是受新修編的北京市總體規(guī)劃的影響，崇文區(qū)相對(duì)合理的房?jī)r(jià)具有一定投資價(jià)值，其市場(chǎng)需求進(jìn)一步增加。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見(jiàn)二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會(huì)日漸減少。二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)較少，北京經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及2008年的北京奧運(yùn)會(huì)給首都以前所未有的發(fā)展機(jī)遇，崇文區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求將會(huì)維持目前這種較為旺盛的需求勢(shì)頭。3．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，總體較好，但具體到各物業(yè)類(lèi)型，其銷(xiāo)售情況也不太一致。綜合分析：崇文區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總體的供應(yīng)量相對(duì)較少，主要是以商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)為主體，商業(yè)店輔，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量較少。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了26個(gè)預(yù)售許可證，涉及15個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為109萬(wàn)平方米，占全部供應(yīng)量的75%。從供應(yīng)面積上看，住宅的供應(yīng)量最大，占全部供應(yīng)量的78%；其次是商業(yè)，占全部供應(yīng)量的13%；而寫(xiě)字樓項(xiàng)目和地下車(chē)庫(kù)的供應(yīng)量占全部供應(yīng)量的比例分別為6%和3%。另一方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤(pán)不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對(duì)較小，隨著崇文區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。但是，隨著近兩年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，崇文區(qū)商品住宅的價(jià)格也有了快速上漲。近三年來(lái)，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項(xiàng)目，如：國(guó)瑞城、本家潤(rùn)園、新怡家園、富貴園、新景家園等。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。與2005年比較，2006年每平方米銷(xiāo)售價(jià)格上漲了5141元，同比增長(zhǎng)27%。2．商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率較高，近幾年需求接近飽和根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)三成處于空置狀態(tài)。1． 2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供應(yīng)面積約275萬(wàn)平方米，較2005年同期增加了37萬(wàn)平方米，%。寫(xiě)字樓整體價(jià)格上升潛力不大，但甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格仍有突破空間，租金水平將保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2006年12月，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)16789元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），%；（建筑面積報(bào)價(jià)），%。%，較05年下降2個(gè)百分點(diǎn)。北京新增寫(xiě)字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。預(yù)計(jì)未來(lái)北京市公寓市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)，分布依然集中，市場(chǎng)需求將有所減少，但下降幅度不會(huì)太大。另外公寓存量較大，消費(fèi)群體相對(duì)較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場(chǎng)需求下降的原因。2．受政策等多方面因素影響，2006年北京公寓市場(chǎng)需求呈下降趨勢(shì)，2006年影響北京市公寓市場(chǎng)需求的主要因素有：第一，營(yíng)業(yè)稅免征年限的延長(zhǎng)，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機(jī)投資需求和部分不合理需求；第二，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》對(duì)外資購(gòu)房進(jìn)行一定的限制，影響了部分外籍購(gòu)房者的需求；第三，公寓價(jià)格上漲幅度較大，超過(guò)購(gòu)房人的心理預(yù)期。1．受宏觀調(diào)控政策的影響，2006年新增公寓供應(yīng)量有所減少。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)普通商品住宅的需求仍較為旺盛。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)北京普通商品住宅的供應(yīng)量將有所增加。供不應(yīng)求及開(kāi)發(fā)商的預(yù)期較高是普通商品住宅平均報(bào)價(jià)快速上漲的主要原因。3． 2006年北京普通商品住宅平均報(bào)價(jià)為6175元/平方米，與2005年相比，上漲了12%。例如，朝陽(yáng)區(qū)的北京新天地，新增準(zhǔn)售面積約19萬(wàn)平方米，僅三、四個(gè)月時(shí)間就基本完成了銷(xiāo)售，其預(yù)售率高達(dá) 95%，成交均價(jià)約為6000元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)3%左右；保利金泉廣場(chǎng)，新增準(zhǔn)售面積約22萬(wàn)平方米，半年內(nèi)，其預(yù)售率已達(dá)到80%左右，成交均價(jià)約為9100元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)3%左右。2．受政策影響，普通商品住宅部分需求受抑，售價(jià)和面積適中的普通商品住宅需求較旺。二、北京市普通住宅市場(chǎng)分析1．，同比下降42%。從需求方面來(lái)看，消費(fèi)者在“觀望”一段時(shí)間之后，也將逐漸采取購(gòu)房行為，稅收政策的影響也將逐漸為購(gòu)房者所適應(yīng)，因此，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易將更為活躍。6．商品房尤其是商品住宅銷(xiāo)售旺盛，空置率下降2006年商品房空置率為10%，；其中商品住宅空置率僅為7%。4．商品房施工竣工面積下降，將一定程度上影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)同樣受宏觀調(diào)控政策影響，%；，%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2006年北京商品房期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2458萬(wàn)平方米。2．土地市場(chǎng)需求潛力較大2006年北京市預(yù)審批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目1543個(gè)，總用地面積達(dá)14392公頃，是2005年土地實(shí)際供應(yīng)量（6509公頃）。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落，商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售依然旺盛，空置面積減少，新建商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)有所上升。按照《北京城市總體規(guī)劃》，崇文區(qū)的城市發(fā)展定位為適宜居住和適宜娛樂(lè)的首都核心區(qū)，具體是：1．商業(yè)提升一個(gè)新的層次，把崇文區(qū)定位為體育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，都市商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)文化旅游娛樂(lè)區(qū)；2．突出城市規(guī)劃，構(gòu)建合理的城市空間布局，以天壇公園為中心，著力建設(shè)龍?zhí)逗a(chǎn)業(yè)園區(qū)和天壇文化圈。形成了集現(xiàn)代商貿(mào)、文化、旅游、體育、休閑、娛樂(lè)業(yè)為主的現(xiàn)代化城區(qū)雛形。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2006年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度進(jìn)一步加大，這將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。圖22：北京市常住人口及城市總戶數(shù)圖圖23：北京市人均收入消費(fèi)水平及其增長(zhǎng)率3．社會(huì)通貨膨脹水平較低，價(jià)格水平穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展%。家庭戶小型化趨勢(shì)更加明顯。按常住人口計(jì)算，2006年人均GDP達(dá)到49505元（折合6210美元），%。假設(shè)委托方提供的資料屬實(shí)且提供了全部相關(guān)的資料。四、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門(mén)外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項(xiàng)目建議書(shū)(代可行性研究報(bào)告)的批復(fù)》【京計(jì)投資字[2002]1044號(hào)】《關(guān)于同意進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門(mén)外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項(xiàng)目建議書(shū)(代可行性研究報(bào)告)的批復(fù)》【京計(jì)投資字[2002]1348號(hào)】《關(guān)于調(diào)整廣渠門(mén)外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函》【京發(fā)改投資函[2004]第150號(hào)】《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》【京地出[合]字（2005）第0177號(hào)】《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》【京地出[合]字（2006）第0176號(hào)】《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》【京國(guó)土用（批）字（2006）第150號(hào)】《國(guó)有土地使用證》【京崇國(guó)用（2006）第0070號(hào)】《國(guó)有土地使用證》【京崇國(guó)用（2007出）第00008號(hào)】《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》【2004規(guī)（崇）意字第0052號(hào)】《北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)字0070號(hào)】1《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）地字0005號(hào)、0007號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)2006規(guī)(崇)地字0007號(hào)】1《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)、0028號(hào)、0030號(hào)】1《建筑工程施工許可證》【2007施建字0254號(hào)、0367號(hào)、0743號(hào)、0808號(hào)】1《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)1《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》【第三版】1北京市國(guó)土資源局、統(tǒng)計(jì)局等政府相關(guān)部門(mén)公布的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)五、可行性研究報(bào)告編制的假設(shè)和說(shuō)明由于本項(xiàng)目尚未取得全部《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，故本報(bào)告中建筑面積等數(shù)據(jù)依據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號(hào)】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)、0007號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)、0028號(hào)、0030號(hào)】綜合確定。項(xiàng)目?jī)?nèi)共有A、B、C、D四個(gè)區(qū)，A、B區(qū)是商品房開(kāi)發(fā)區(qū)，C、D主要用于危改回遷。市長(zhǎng)王歧山指示要加快該項(xiàng)目的建設(shè)，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。（七）開(kāi)發(fā)內(nèi)容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號(hào)】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)、0007號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)、0028號(hào)、0030號(hào)】，本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下表所示：表11：廣渠門(mén)外南街危改項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容明細(xì)表單位：平方米區(qū)塊建筑編號(hào)規(guī)劃內(nèi)容建筑面積地上地下A、BAA2寫(xiě)字樓辦公47479底商6312地下9216A3商住公寓30610底商2999地下4044A678商住住宅42594底商7716地下`7492AAA10商業(yè)地上14741地下8736B1會(huì)所地上2690地下2400BBB5住宅地上83453地下12285B6幼兒園地上1680地下910ADADBD地下車(chē)庫(kù)（1518個(gè)車(chē)位）45919小計(jì)24027491002C、DC1非配套商業(yè)1746C2回遷辦公及住宅364424748C3回遷辦公36971827C4回遷骨科醫(yī)院47201800CD地下車(chē)庫(kù)（130個(gè)車(chē)位）6034D1回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公）143083300D2回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房）497346630D3回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房）497105852D4非配套商業(yè)1202540D5回遷小學(xué)教學(xué)樓51605000D6市政站160DD地下車(chē)庫(kù)（618個(gè)車(chē)位）23000D8辦公3955714小計(jì)17083459445合計(jì)411108150447561555（八）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的資料，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下：A區(qū)：2007年8月20日 開(kāi)工2007年11月1日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂2009年12月30日 竣工入住B區(qū)：2007年5月30日 開(kāi)工2007年9月15日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月5日 結(jié)構(gòu)封頂2009年9月30日 竣工入住C區(qū)：2007年2月15日 開(kāi)工2007年8月10日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月30日 結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日 竣工入住D區(qū)：2007年3月30日 開(kāi)工2007年10月30日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日 竣工入住二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位：北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資金：8850萬(wàn)元人民幣法人代表：鄭欽璋單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門(mén)南小街領(lǐng)行國(guó)際中心1樓1單元2505室營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：1100001060988成立時(shí)間：2003年8月20日經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷(xiāo)售機(jī)械電器設(shè)備、通訊器材、金屬材料、五金交電。（五）交通與環(huán)境交通狀況項(xiàng)目地處北京市崇文區(qū)廣渠門(mén)東南角，緊臨廣渠門(mén)外大街及東二環(huán)路等多條出行道路，附近有25717275800、8290957路等多條公交線路通過(guò)，交通出行便捷。2007年5月30日，項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位取得B5商品住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0808號(hào)】。2007年4月16日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0016號(hào)】，B區(qū)地下車(chē)庫(kù)建筑面積16760平方米，B區(qū)地下室建筑面積2400平方米。2007年2月15日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號(hào)】，項(xiàng)目總建筑面積為561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面積300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面積96200平方米），總戶數(shù)3629戶。2006年12月21日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得項(xiàng)目A區(qū)用地《國(guó)有土地使用權(quán)證》【京崇國(guó)用（2006）第0070號(hào)】。2006年5月12日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得廣渠門(mén)外南街危改項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）地字0007號(hào)】。項(xiàng)目用地四至為：東至廣渠門(mén)外北四巷及廣和路沿線，南至廣渠門(mén)外南五巷，西至東二環(huán)路輔路，北至廣渠門(mén)外大街。第一章 總 論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱廣渠門(mén)外南街危改項(xiàng)目（二）項(xiàng)目單位北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（三）項(xiàng)目位置廣渠門(mén)外南街危改項(xiàng)目地處于東二環(huán)沿線，位于北京市崇文區(qū)廣渠門(mén)外南街。2005年3月24日，項(xiàng)目建設(shè)單位與北京市國(guó)土資源局分別簽訂了A區(qū)、B區(qū)用地的《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》【京地處（合）字（2005）0177號(hào)、0176號(hào)】，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位提供的票據(jù)，合同地價(jià)款及契稅已經(jīng)全部繳清。以上批復(fù)明確回遷安置居民的住宅按照劃撥方式供地。2007年2月9日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)】，D