【正文】 200542005116華城形成銷售情況良好的原因主要有以下四個方面：一是優(yōu)越的地理位置和相對合理的價格成為消費群體的選擇；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對較少，使得市場需求呈現(xiàn)相對旺盛的發(fā)展態(tài)勢；三是近兩年內(nèi)二環(huán)內(nèi)不再新增住宅供應(yīng)，進一步刺激了該區(qū)域的市場需求；四是受新修編的北京市總體規(guī)劃的影響，崇文區(qū)相對合理的房價具有一定投資價值，其市場需求進一步增加。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會日漸減少。二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)較少，北京經(jīng)濟高速發(fā)展以及2008年的北京奧運會給首都以前所未有的發(fā)展機遇，崇文區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求將會維持目前這種較為旺盛的需求勢頭。3．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場需求狀況從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致。綜合分析：崇文區(qū)的房地產(chǎn)項目總體的供應(yīng)量相對較少，主要是以商品住宅的開發(fā)建設(shè)為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開發(fā)量較少。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了26個預(yù)售許可證，涉及15個樓盤項目，新增準(zhǔn)售總面積約為109萬平方米，占全部供應(yīng)量的75%。從供應(yīng)面積上看，住宅的供應(yīng)量最大，占全部供應(yīng)量的78%；其次是商業(yè)，占全部供應(yīng)量的13%；而寫字樓項目和地下車庫的供應(yīng)量占全部供應(yīng)量的比例分別為6%和3%。另一方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對較小，隨著崇文區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。但是，隨著近兩年北京房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，崇文區(qū)商品住宅的價格也有了快速上漲。近三年來，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項目，如：國瑞城、本家潤園、新怡家園、富貴園、新景家園等。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。與2005年比較，2006年每平方米銷售價格上漲了5141元，同比增長27%。2．商業(yè)房地產(chǎn)市場空置率較高，近幾年需求接近飽和根據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè)房地產(chǎn)項目超過三成處于空置狀態(tài)。1． 2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場總體供應(yīng)面積約275萬平方米，較2005年同期增加了37萬平方米，%。寫字樓整體價格上升潛力不大，但甲級寫字樓價格仍有突破空間，租金水平將保持穩(wěn)定態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，截止2006年12月，北京寫字樓市場平均售價16789元/平方米（建筑面積報價），%；（建筑面積報價），%。%，較05年下降2個百分點。北京新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。預(yù)計未來北京市公寓市場供應(yīng)將會保持相對平穩(wěn)，分布依然集中，市場需求將有所減少，但下降幅度不會太大。另外公寓存量較大，消費群體相對較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場需求下降的原因。2．受政策等多方面因素影響，2006年北京公寓市場需求呈下降趨勢，2006年影響北京市公寓市場需求的主要因素有：第一，營業(yè)稅免征年限的延長，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機投資需求和部分不合理需求；第二，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》對外資購房進行一定的限制，影響了部分外籍購房者的需求；第三，公寓價格上漲幅度較大，超過購房人的心理預(yù)期。1．受宏觀調(diào)控政策的影響，2006年新增公寓供應(yīng)量有所減少。因此，預(yù)計未來普通商品住宅的需求仍較為旺盛。因此，預(yù)計未來北京普通商品住宅的供應(yīng)量將有所增加。供不應(yīng)求及開發(fā)商的預(yù)期較高是普通商品住宅平均報價快速上漲的主要原因。3． 2006年北京普通商品住宅平均報價為6175元/平方米，與2005年相比，上漲了12%。例如，朝陽區(qū)的北京新天地，新增準(zhǔn)售面積約19萬平方米，僅三、四個月時間就基本完成了銷售，其預(yù)售率高達 95%，成交均價約為6000元/平方米，高出平均報價3%左右；保利金泉廣場，新增準(zhǔn)售面積約22萬平方米，半年內(nèi)，其預(yù)售率已達到80%左右，成交均價約為9100元/平方米，高出平均報價3%左右。2．受政策影響，普通商品住宅部分需求受抑，售價和面積適中的普通商品住宅需求較旺。二、北京市普通住宅市場分析1．，同比下降42%。從需求方面來看，消費者在“觀望”一段時間之后，也將逐漸采取購房行為，稅收政策的影響也將逐漸為購房者所適應(yīng)，因此，2007年房地產(chǎn)市場交易將更為活躍。6．商品房尤其是商品住宅銷售旺盛，空置率下降2006年商品房空置率為10%，；其中商品住宅空置率僅為7%。4．商品房施工竣工面積下降，將一定程度上影響未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)同樣受宏觀調(diào)控政策影響，%；，%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，2006年北京商品房期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2458萬平方米。2．土地市場需求潛力較大2006年北京市預(yù)審批復(fù)建設(shè)項目1543個，總用地面積達14392公頃，是2005年土地實際供應(yīng)量（6509公頃）。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落，商品房市場銷售依然旺盛，空置面積減少，新建商品房價格繼續(xù)有所上升。按照《北京城市總體規(guī)劃》，崇文區(qū)的城市發(fā)展定位為適宜居住和適宜娛樂的首都核心區(qū)，具體是：1．商業(yè)提升一個新的層次，把崇文區(qū)定位為體育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，都市商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)文化旅游娛樂區(qū)；2．突出城市規(guī)劃，構(gòu)建合理的城市空間布局，以天壇公園為中心，著力建設(shè)龍?zhí)逗a(chǎn)業(yè)園區(qū)和天壇文化圈。形成了集現(xiàn)代商貿(mào)、文化、旅游、體育、休閑、娛樂業(yè)為主的現(xiàn)代化城區(qū)雛形。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2006年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資力度進一步加大，這將會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。圖22：北京市常住人口及城市總戶數(shù)圖圖23：北京市人均收入消費水平及其增長率3．社會通貨膨脹水平較低，價格水平穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展%。家庭戶小型化趨勢更加明顯。按常住人口計算，2006年人均GDP達到49505元（折合6210美元），%。假設(shè)委托方提供的資料屬實且提供了全部相關(guān)的資料。四、可行性研究報告編制的依據(jù)《關(guān)于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項目建議書(代可行性研究報告)的批復(fù)》【京計投資字[2002]1044號】《關(guān)于同意進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項目建議書(代可行性研究報告)的批復(fù)》【京計投資字[2002]1348號】《關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函》【京發(fā)改投資函[2004]第150號】《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》【京地出[合]字（2005）第0177號】《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》【京地出[合]字（2006）第0176號】《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》【京國土用（批）字（2006）第150號】《國有土地使用證》【京崇國用（2006）第0070號】《國有土地使用證》【京崇國用（2007出）第00008號】《規(guī)劃意見書》【2004規(guī)（崇）意字第0052號】《北京市規(guī)劃委員會關(guān)于廣外南街危改項目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)字0070號】1《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）地字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號2006規(guī)(崇)地字0007號】1《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）建字0005號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】1《建筑工程施工許可證》【2007施建字0254號、0367號、0743號、0808號】1《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書1《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》【第三版】1北京市國土資源局、統(tǒng)計局等政府相關(guān)部門公布的相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)五、可行性研究報告編制的假設(shè)和說明由于本項目尚未取得全部《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，故本報告中建筑面積等數(shù)據(jù)依據(jù)北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于廣外南街危改項目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）建字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】綜合確定。項目內(nèi)共有A、B、C、D四個區(qū)，A、B區(qū)是商品房開發(fā)區(qū)，C、D主要用于危改回遷。市長王歧山指示要加快該項目的建設(shè)，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。（七）開發(fā)內(nèi)容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于廣外南街危改項目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）建字0083號，2007規(guī)（崇）建字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】，本項目建設(shè)內(nèi)容如下表所示：表11：廣渠門外南街危改項目規(guī)劃內(nèi)容明細(xì)表單位：平方米區(qū)塊建筑編號規(guī)劃內(nèi)容建筑面積地上地下A、BAA2寫字樓辦公47479底商6312地下9216A3商住公寓30610底商2999地下4044A678商住住宅42594底商7716地下`7492AAA10商業(yè)地上14741地下8736B1會所地上2690地下2400BBB5住宅地上83453地下12285B6幼兒園地上1680地下910ADADBD地下車庫（1518個車位）45919小計24027491002C、DC1非配套商業(yè)1746C2回遷辦公及住宅364424748C3回遷辦公36971827C4回遷骨科醫(yī)院47201800CD地下車庫（130個車位）6034D1回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公）143083300D2回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房）497346630D3回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房）497105852D4非配套商業(yè)1202540D5回遷小學(xué)教學(xué)樓51605000D6市政站160DD地下車庫（618個車位）23000D8辦公3955714小計17083459445合計411108150447561555（八）項目實施進度計劃安排根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的資料，本項目開發(fā)建設(shè)的具體實施進度計劃如下：A區(qū)：2007年8月20日 開工2007年11月1日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂2009年12月30日 竣工入住B區(qū)：2007年5月30日 開工2007年9月15日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月5日 結(jié)構(gòu)封頂2009年9月30日 竣工入住C區(qū)：2007年2月15日 開工2007年8月10日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月30日 結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日 竣工入住D區(qū)：2007年3月30日 開工2007年10月30日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日 結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日 竣工入住二、項目建設(shè)單位概況項目建設(shè)單位：北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資金：8850萬元人民幣法人代表：鄭欽璋單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門南小街領(lǐng)行國際中心1樓1單元2505室營業(yè)執(zhí)照注冊號：1100001060988成立時間：2003年8月20日經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機械電器設(shè)備、通訊器材、金屬材料、五金交電。（五）交通與環(huán)境交通狀況項目地處北京市崇文區(qū)廣渠門東南角，緊臨廣渠門外大街及東二環(huán)路等多條出行道路，附近有25717275800、8290957路等多條公交線路通過，交通出行便捷。2007年5月30日，項目項目建設(shè)單位取得B5商品住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0808號】。2007年4月16日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0016號】，B區(qū)地下車庫建筑面積16760平方米，B區(qū)地下室建筑面積2400平方米。2007年2月15日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于廣外南街危改項目調(diào)整設(shè)計情況說明復(fù)函》【2007規(guī)復(fù)函字0070號】，項目總建筑面積為561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面積300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面積96200平方米），總戶數(shù)3629戶。2006年12月21日，項目建設(shè)單位取得項目A區(qū)用地《國有土地使用權(quán)證》【京崇國用（2006）第0070號】。2006年5月12日，項目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（崇）地字0007號】。項目用地四至為：東至廣渠門外北四巷及廣和路沿線，南至廣渠門外南五巷，西至東二環(huán)路輔路，北至廣渠門外大街。第一章 總 論一、項目概況（一）項目名稱廣渠門外南街危改項目（二）項目單位北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項目位置廣渠門外南街危改項目地處于東二環(huán)沿線，位于北京市崇文區(qū)廣渠門外南街。2005年3月24日，項目建設(shè)單位與北京市國土資源局分別簽訂了A區(qū)、B區(qū)用地的《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》【京地處（合）字（2005）0177號、0176號】，根據(jù)項目建設(shè)單位提供的票據(jù)，合同地價款及契稅已經(jīng)全部繳清。以上批復(fù)明確回遷安置居民的住宅按照劃撥方式供地。2007年2月9日，項目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0005號】，D