【導(dǎo)讀】使用權(quán)，漳州發(fā)展于３月１０日以萬元競得該地塊。項目北臨浦興路，南靠工業(yè)南路，西接工業(yè)東路，東臨印石路。路規(guī)劃建設(shè)也正在招標(biāo)中，近期這兩條路都將開工。居住用地，土地出讓年限分別為：商業(yè)用地40年，居住用地70年。其中，1號單元地塊面積149325. 38%，容積率，綠地率30%。打造城市化新型農(nóng)村的號角，已經(jīng)吹響。厚優(yōu)勢的漳浦，正在面臨新的騰飛機(jī)遇。因此可以說，漳浦同時坐擁兩個機(jī)場，堪稱廈門、汕頭的后花園。漳浦海上運(yùn)輸有舊鎮(zhèn)、坦腹地的規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)中國國際咨詢總公司規(guī)劃論證，正在對外招商。漳浦水果年產(chǎn)量居全國25位，全省之冠，被評為中國的。沙西鎮(zhèn)被評為“中國榕樹盆景之鄉(xiāng)”、盤陀鎮(zhèn)被評為“中國茶文化鎮(zhèn)”?；ɑ墚a(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為漳浦縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要產(chǎn)業(yè)。列為“科教興海示范縣”。漳浦迄今已有1300多年歷史。將得到大大加強(qiáng)。場的增量，及其全縣人口家庭，來對供求關(guān)系進(jìn)行簡單的判斷。

　　

【正文】 案六，即別墅比例偏高的做法。 另外，雖然方案三、方案四、方案五、方案六的利潤相對較高，但由于其別墅比 例高達(dá) 40－ 70%，即銷售面積多達(dá) 88894150000 平方米之巨（以每套 160 平方米平均計，總量約為 555－938 套），在漳浦這樣一個房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低的縣級市場里，全部實現(xiàn)銷售的把握性不大，風(fēng)險偏高，因此也予以放棄。 （“二八開”）和“一九開”的做法。 經(jīng)過這樣的篩選，最后只剩下別墅與多層“一九開”（注： 因此種方案計算十分簡單、結(jié)果一目了然，限于篇幅未列入表中 ）、“二八開”及“三七開”三種可能的方案。但由于別墅與多層“一九開”、“二八開”這兩種方案多層比例過高，造成社區(qū)品質(zhì)下降，并且 利潤不及“三七開”，因此，最后我們選擇了別墅與多層“三七開”的文案七，這是“控制風(fēng)險、保證品質(zhì)、兼顧利潤”三原則和諧統(tǒng)一的最佳選擇，同時“ 三七開”的配比，也暗合“黃金分割”的理想配比數(shù)字 。 。 根據(jù)上述比例技術(shù)指標(biāo)：計算出來的一個大概的套數(shù)約為： 別墅占地 30%，容積率 ，以每套平均 160 平方米計，總套數(shù)約 416套； 多層及其他占地 70%，容積率 ，以每套平均 120 平方米計，總套數(shù)約 3333套。 根據(jù)抽樣調(diào)查的比例來看，從漳浦在建項目現(xiàn)房基本銷售完畢的情況來看，漳浦未來三年住房需 求還是比較旺盛的。按漳浦 20 萬戶的總家庭數(shù)計算，本案總量在漳浦所需消化的比例為：（ 416套＋ 3333 套） 247。 20萬戶＝ %，應(yīng)該說是合適的。 購房時間%%%%%%%%%%%半年內(nèi) 一年內(nèi) 兩年內(nèi) 三年內(nèi)暫無考慮系列1 另外，僅就別墅這一較高端產(chǎn)品看，本案約 416套的總量，從當(dāng)?shù)卮罅看嬖诟辉ｋA層（如鮑魚養(yǎng)殖戶、花果種植戶、僑臺胞、運(yùn)輸專業(yè)戶）的情況來看，從他們喜歡有天有地的居住產(chǎn)品來看，從許多同一專業(yè)階層喜歡“物以類聚、人以群分、扎堆生活”的習(xí)慣來看，這 400 多套的總量，其實并不大，何況我們主要是以 150160 平方米為基 數(shù)計算出來的套數(shù)，如果在時間充裕的條件下對這些富裕階層進(jìn)行針對性的意向調(diào)查，為其量身定做的大套或者獨棟別墅，其套數(shù)還將進(jìn)一步減少，市場消化必不成問題。 （ 2）別墅形態(tài)選擇說明 別墅分為獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等多種形態(tài)，由于獨棟、雙拼較為占地，在漳浦市場如果大量建造這兩類高端產(chǎn)品，成本很高但售價仍然很難突破，開發(fā)商利潤難以保證，因此我們僅僅設(shè)計極少量（如 2－ 3棟）的獨棟“樓王”以起標(biāo)桿作用，和拔高項目形象之功，其他大量選擇了占地適中、戶型設(shè)計又容易出彩、總價相對低的聯(lián)排和疊加別墅作主打產(chǎn)品。 （ 3）容積率說明 由于多層系漳浦市場常規(guī)產(chǎn)品，因此容積率我們就按照規(guī)劃要求以及市場慣例的 進(jìn)行計算，但在規(guī)劃設(shè)計實施階段，為樹立漳發(fā)品牌，打造高尚社區(qū)，針對多層部分，重點應(yīng)確保品質(zhì)，由規(guī)劃設(shè)計決定，幅度控制在 ，不強(qiáng)求達(dá)到 。 聯(lián)排和疊加別墅的容積率，從市場經(jīng)驗看，一般不能低于 ，否則將導(dǎo)致土地利用率過低、成本過高；容積率若過高（例如高過 1）則品質(zhì)難以保證。因此 我們認(rèn)為，容積率在 之間較為適宜，從利潤相對最大化來看，我們建議 。 （ 4）目標(biāo)定價說明 由于項目地理位置相對偏僻，配套 尚不成熟，居民認(rèn)可度存在不夠高的現(xiàn)象；但由于本案有諸多賣點（比如大盤、教育、品質(zhì)、環(huán)境等），足以抵消地理位置上的不利因素，因此均價可參照當(dāng)?shù)囟鄬悠骄疁?zhǔn)，大致在 1400－ 1500元，后期視市場反應(yīng)再行調(diào)整。這樣的價格水平，是在充分調(diào)研和分析了當(dāng)?shù)孛耖g的實際購買力水平，以及市場參考價后定出的，我們認(rèn)為是科學(xué)和適當(dāng)?shù)摹? （ 5）商業(yè)分布說明 A、位置分布： 縱貫?zāi)媳钡拇笸ぢ烽_通后，將強(qiáng)力打通連接本案所處區(qū)域與舊區(qū)域的通道，形成極為寶貴的商業(yè)氛圍，因此， 商業(yè)主要考慮集中分布于沿大亭路及交通方便之處，其它少量的零星分布 于社區(qū)周邊。還可參照萬科城市花園或廣州麗江花園，在社區(qū)中部適當(dāng)安排零星無污染商業(yè)（如小超市、日雜鋪、美容店等），這部分產(chǎn)權(quán)可由開發(fā)商自己保留作為固定資產(chǎn)（成本可攤?cè)肫渌鍪鄣牟糠郑?，以租金補(bǔ)貼低物業(yè)，實現(xiàn)低物業(yè)的低收費(fèi)水準(zhǔn)和高規(guī)格管理，并方便控制社區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)；同時中部商業(yè)的設(shè)計，均好性強(qiáng)，能夠服務(wù)于全社區(qū)業(yè)主，使其生活更加方便。 B、業(yè)態(tài)及招商 。業(yè)態(tài)以自然形成為主，如期銷售有難度時可通過優(yōu)惠措施招商以吸引人氣。例如可以考慮極優(yōu)惠政策 (如免二減三之類，租金成本通過提高房價來彌補(bǔ) )引進(jìn)永輝、吉馬等較大型 超市以吸引人氣。 C、配套規(guī)劃： 要適度超前。比如停車、店內(nèi)衛(wèi)生間及水電、餐飲店面的油煙管道等都要科學(xué)設(shè)計。根據(jù)漳浦現(xiàn)狀，車位規(guī)劃量要適度，以免因有價無市造成固定資產(chǎn)的大量積壓?？紤]到長遠(yuǎn)發(fā)展，可在道路寬度的設(shè)計上適當(dāng)留有余地，以備今后之需。 （ 6）學(xué)校分布 為確保寶貴的南面地塊留給別墅，同時由于目前地塊北部的交通條件相對已經(jīng)成熟，小學(xué)及幼兒園可考慮放置于 1＃地塊東北部，沿大亭路西側(cè)排列。這樣，由于大量的學(xué)校人流每天上學(xué)、放學(xué)高峰期穿越本案 2 個地塊中部的大亭路，對于帶旺整個社區(qū)的商業(yè)氛圍，有極大幫助。同時， 由于地塊南北直線距離不過 400米左右，對于學(xué)生的接送并不會造成太大的影響。 附：學(xué)校規(guī)模及成本測算 (關(guān)于教育地產(chǎn)更多內(nèi)容，參見附件 3《教育地產(chǎn)辦學(xué)模式分析》 ) ? 小學(xué)規(guī)劃指標(biāo)： 按照規(guī)劃，學(xué)校用地 15畝（力爭政府劃拔用地，暫不計算成本），總建 2400 平方米，共計 40 個教室，每個教室面積平均 60平方米。教學(xué)班 24個，閱覽室 2 個，實驗室 2個，活動室 2 個，電教室 2 個，辦公室 4個，會計室 1 個，陳列室 1 個，儲藏室 1 個，備用室 1 個。運(yùn)動場地：周長為 300 米的操場，籃球場 4個，室外乒乓球臺 6 個，羽毛球場 2 個，排球場 1 個。 其他配套：一個大門， 100平方米的廁所，圍墻 400米，綠化率 30%。 ? 成本簡要說明： 硬件總價 488 萬元，具體參見成本估算表，攤至項目 總建里（按方案七計），平均每平方米增加 。 小學(xué)建設(shè)成本一覽表 費(fèi)用名稱 計算單價 工程量 (元 /M2) 總價 (元 ) 備注 設(shè)計費(fèi) 20元 /M2 2400 48000 建安成本 800元 /M2 2400 1920000 含粗裝修 水電管網(wǎng) 40元 /M2 2400 96000 操場 100元 /M2 7000 700000 運(yùn) 動設(shè)施 250000 5 米寬路 80元 /M2 1500 120000 長 300米 綠化 50元 /M2 3000 15000 綠化率 30% 大門、門衛(wèi)、圍墻、廁所 大門及門衛(wèi)室 15 萬，廁所 5 萬，圍墻 40萬 60000 圍墻 400米 小計 3884000 開發(fā)商投入費(fèi)用 教學(xué)設(shè)備 1000000 學(xué)校負(fù)責(zé)投入費(fèi)用 總計 4884000 (7)售樓部、樣板房。 直接先行建設(shè)少量聯(lián)排別墅的樣板房，售樓部就設(shè)于其中，采取體驗式營銷，使人如臨其境。先建的別墅及其周邊景觀營造必須先行一步，設(shè) 計上盡量美觀、氣派，給人一種居住品質(zhì)和生活方式得到“質(zhì)的提升”的感覺。在前期為吸引人氣，還可在售樓部周邊擺設(shè)部分兒童游樂設(shè)施，并通過免費(fèi)社區(qū)巴士、看房班車等措施吸引周邊家長節(jié)假日帶領(lǐng)孩子前來游玩。如此，一方面便于在前期集聚人氣，可使購房者從一開始就得到眼見為實、豪華氣派的直觀印象，對促進(jìn)購房沖動大大有利，同時避免了二期及后續(xù)推出產(chǎn)品時，售樓部搬來搬去的麻煩，并可節(jié)省一筆不菲的重復(fù)建設(shè)費(fèi)用。 七、 首期開發(fā)定位、開發(fā)節(jié)奏定位 要明確首期如何開發(fā)，我們有必要先對本案的地塊運(yùn)作 ，從戰(zhàn)略運(yùn)營的高度進(jìn)行思考。由于本案體量巨大，如果 2 幅地塊整體、全部開發(fā)，銷售周期可能相當(dāng)長（很可能是 5 年以上），雖然房地產(chǎn)業(yè)的大方向仍處于上升階段，但不能完全排除未來幾年可能出現(xiàn)局部的、階段性的波動和風(fēng)險，從控制風(fēng)險的角度考慮，可以采取更靈活的策略，即分塊開發(fā)，一方面可以迅速回籠資金，另一方面保證了另一幅地塊的相對完整性，在一幅地塊成功開發(fā)銷售完成后，其進(jìn)可攻、退可守，既可繼續(xù)開發(fā)第二幅地塊，又可將其完整地轉(zhuǎn)讓，獲取更高收益。 在整體開發(fā)節(jié)奏的把握上，由于分地塊推出，按照市場常規(guī)和經(jīng)驗判斷，如果各項工作組織協(xié)調(diào)得當(dāng)，是可以使開發(fā)和銷售周期控制在 2 年半至 3 年左右完成的，從上市公司財務(wù)狀況運(yùn)作的情況考慮，我們認(rèn)為以 “整體規(guī)劃、逐塊操作、分期推出 、靈活機(jī)動 ” 的做法比較合理。下面具體談?wù)勈灼谌绾伍_發(fā)的問題。 （一）先啟動哪一塊地 本著 “靠近現(xiàn)有成熟區(qū)域、靠近交通方便之處、靠近城市管網(wǎng)等配套” 的原則，建議先啟動 1＃地塊東南角。 1＃地塊西側(cè)的工業(yè)東路有著現(xiàn)成的路況和人流，接受舊城區(qū)熱鬧氛圍的輻 射也相對強(qiáng)一些，這就為其先行啟動提供了便利；另外，隨著年內(nèi)大亭路和工業(yè)南路的開通，本地塊與舊城區(qū)的距離將迅速拉近，消費(fèi)者心理認(rèn) 同感也能得到很快加強(qiáng)。 （二）先啟動何產(chǎn)品規(guī)模、形態(tài)及其比例 首期產(chǎn)品規(guī)模 首期計劃先啟動 60 畝。理由如前所述， 由于本案的總量巨大，不可能一次全部推出；因此首期推出的體量，應(yīng)該參照入市前后各三年的市場供應(yīng)量作出合理適中的決策。 我們前面已經(jīng)了解了，漳浦全縣 2020 年前 3 年的供應(yīng)量大約在 49萬平方米， 20202020年不含本案的供應(yīng)量大致在 101 萬平方米（ 2020 年 16 萬平方米， 2020 年 12萬平方米， 2020 年24 萬平方米 ）。 在第 19 頁談三大矛盾時，我們已經(jīng)闡述過，本案首期市場占有率目標(biāo)是達(dá) 到 2030%，按時間進(jìn)度和計劃資金回籠的情況看， 2020年本案首期入市時市場供應(yīng)量大致為 (其他開發(fā)商 12 萬 +漳發(fā) 萬，詳見本頁下表 )，這樣推算，則本案的市場占有率為247。 =%。這也與我們對市場占有率的期望相符合。 總之，首期產(chǎn)品可以“引導(dǎo)市場”為目標(biāo)，先試探市場反應(yīng)，然后靈活調(diào)整后期入市策略。不過總的要求還是適應(yīng)市場的自然增長，才可能達(dá)到風(fēng)險的合理控制和節(jié)奏的科學(xué)把握。 首期產(chǎn)品體量、形態(tài)、比例概述 別墅比例大約占首期的 70%（其中聯(lián)排別墅為主，疊加別墅為輔）； 多層比例大約占首期的 30%，主要是適宜當(dāng)?shù)卦械南M(fèi)習(xí)慣，迅速去化部分產(chǎn)品。 首期各項系數(shù)指標(biāo)表（共占地 60 畝，別墅按 ，多層按 ） 建筑形式 別墅 (70%) 多層 (30%) 綜合數(shù)據(jù) 占地 42畝 /28000M2 18畝 /12000M2 60畝 /40000M2 總建 22400 M2 21600 M2 44000 M2 密度 % % % 容積率 戶型配比 別墅 140套 一房 10% 22套 備注：多層戶均面積按 100M別墅按160 M2計算，套數(shù)為約數(shù)，僅供參考 二房 30% 65 套 三房 55% 119 套 四房 5% 11 套 首期產(chǎn)品位置分布說明 （ 1）別墅 因為地塊南部與舊城區(qū)最為接近，故推進(jìn)順序應(yīng)該為“由南向北”；為保證采光、通風(fēng)需要，建筑物分布原則應(yīng)該為“北高南低”。 別墅是高端產(chǎn)品，為保證其品質(zhì)及形象，應(yīng)將 1＃地塊最南向 (面朝大片龍眼園 )、景觀最好、通風(fēng)采光最好的位置，留給一期的聯(lián)排別墅；稍往北向，規(guī)劃為層高略高的疊加別墅。這樣做的好處是，低容積率、低密度的別墅聯(lián)片集 中，便于景觀營造，同時由于產(chǎn)品南北高差的合理分布，使得每一座通風(fēng)采光都能得到很好保證，是較為理想的方案。 （ 2）多層： 沿規(guī)劃的大亭路西側(cè)，規(guī)劃為多層，可以將大亭路的商業(yè)氣氛與社區(qū)內(nèi)的別墅加以區(qū)隔，以可以保證別墅作為高端產(chǎn)品的居住品質(zhì)。此外，在別墅的北向，也適當(dāng)擺放一些多層，實現(xiàn)景觀資源共享。具體方案，還應(yīng)與設(shè)計作進(jìn)一步溝通。 (3)一期主入口位置 為確保居住免受大亭路西側(cè)商業(yè)及學(xué)校的影響，本著靠近老城區(qū)的原則，建議于 1＃地塊的小區(qū)南北端沿圍墻的中部，各設(shè) 1 個主入口， 首期以排屋啟動的原因說明： （ 1）地塊特點的需要。 由于本地塊相對偏僻，如果先以常規(guī)多層方式推出，則很難啟動市場，且價格難以提升；由于別墅對地段要求不太嚴(yán)格，因此先行啟動別墅在策略上是合適的。另外，由于一期規(guī)劃為低容積率別墅的規(guī)模較大，社區(qū)規(guī)模品質(zhì)得到保證，便于營造良好的景觀效果。 （ 2）挖掘市場空白點的需要。 經(jīng)過調(diào)查我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有漳浦縣還沒有真正意義上的高尚社區(qū)，即使一些高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定位方面也不夠準(zhǔn)確。我們也了解到漳浦現(xiàn)有的 30－ 50 萬總價的房子基本上以大套的樓中樓為主，低總價的別墅產(chǎn)品還尚未發(fā)現(xiàn)， 成規(guī)模、上檔次、“有天或有 地”的聯(lián)排別墅以低總價的形式推出，可以說在目前市場上尚無可比性，是個空白點。 首期通過別墅這樣的高端定位的產(chǎn)品啟動，一定會迅速引導(dǎo)對于成片聯(lián)排別墅新的市場消費(fèi)行為的形成。 （ 3）品牌樹立和后期產(chǎn)品銷售的需要。 定位高尚的別墅產(chǎn)品上規(guī)模首先推出，