【導(dǎo)讀】中國最大管理資源中心。深圳市國威廣場項目可行性研究報告。報告編號：深尊研字2020-12-02號

　　

【正文】 ㎡）、 3 房（ 85～ 115 ㎡）為主，配合適當(dāng)?shù)?4 房及以上的平面、躍式、復(fù)式戶型。 客戶定位 商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個體經(jīng)商戶、羅湖區(qū)白領(lǐng)； 住宅定位：由于交通較為方便，面向深圳整體市場，特別是羅湖市場。 價格定位 考慮項目的推出時機，結(jié)合項目具體情況，位于蓮塘片區(qū)邊緣 地帶，商業(yè)價值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測價格如下（其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）： 住宅均價： 5500 元 /平方米； 商業(yè)均價： 8000 元 /平方米； 一層街鋪均價： 16000 元 /平方米； 一層內(nèi)鋪均價： 11000 元 /平方米 二層整體均價： 7000 元 /平方米 三成整體均價為： 6000 元 /平方米 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 40 頁 方案建議 1) 方案整體設(shè)計 總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設(shè)計，提升項目的整體品質(zhì)。 2) 商業(yè)設(shè)計 在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類 型商業(yè)形態(tài)。 3) 住宅戶型設(shè)計 住宅戶型有 2 房、 3 房為主，面積在 60～ 8 85～ 115 平方米之間； 2 房套數(shù)約占總套數(shù) 35%左右， 3 房套數(shù)約占總套數(shù) 35%左右，其余為 4 房和 1 房等其他少量戶型。 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 40 頁 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 有關(guān)工程計劃說明 根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預(yù)計的開工時間等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下： 計劃于 2020 年 6 月開始動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計 2020 年 6 月竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 年（從 2020 年第 1 季度至 2020 年第 2 季度，共 10 個季度 ）。 施工橫道圖 詳見附表 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 40 頁 投資估算與資金籌措 項目總投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 萬元（含土地轉(zhuǎn)讓費）詳細(xì)見下表 表 10：項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額萬元 單價（元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 % 2 前期工程費 % 3 建安工程 % 4 管理費 % 5 不可預(yù)見費 % 6 其他費用 % 7 財務(wù)費用 % 8 銷售費用 % 9 公用設(shè)施專用基金 % 10 合計 % 注：單價為按建筑總面積分?jǐn)傆嬎愕膯蝺r ,包括地下室面積。 總投資估算說明 土地成本 根據(jù)委托方介紹：項目用地轉(zhuǎn)讓費為 11400 萬元，與基準(zhǔn)地價相比較為便宜。 前期工程費 前期 工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘察等費用，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》及同類房地產(chǎn)開項目的實際情況。 項目前期費用為 萬元。 建安工程費 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 40 頁 項目建安工程費為 萬元。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水 平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的 2%記取。 項目管理費為 萬元。 不可預(yù)見費 由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產(chǎn)品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預(yù)見費按前述 3 項之和的 2%記取較為合理。 項目不可預(yù)見費為 萬元。 其他費用 主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。 項目的其他費用為 萬元。 財務(wù)費用 指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。 項目借款為 15000 萬元，貸款期限為 2 年，按月付息，利息為 萬元。 銷售費用 包括廣告及代理費用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)及項目的實際情況，取銷售費用為銷售額的 %。 項目的銷售費用為 萬元。 公共設(shè)施專用基金 根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè) 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 40 頁 單位‘在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設(shè)投資的 2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥”。經(jīng)估算為 萬元。 資金籌措 項目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。 項目總投資為 萬元，經(jīng)測算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入， 其中詳細(xì)如下表： 表 11：項目資金來源表 序號 項目 資金（萬元） 比例 1 自籌資金 15000 % 2 銀行借款 15000 % 3 銷售收入 % 4 總投資 % 投資使用計劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，具體見附表 《項目投資計劃表》 經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的實際情況、計算期從 2020 年上半年開始項目資金正式開始投入， 2020 年上半年竣工驗 收。 2020 年年中進入銷售期，銷售其至 2020 年底，對項目的經(jīng)濟測算從 2020 年 1 月至 2020 年 12 月，共計三年，建設(shè)周期 年。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 40 頁 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算 項目銷售收入測算 銷售收入：根據(jù)項目方案設(shè)計及前述項目及市場分析，項目可售的建筑面積為103696 ㎡，其中住宅 85596 ㎡，銷售均價 5500 元 /㎡，銷售率按 95%計；商業(yè) 18104㎡，均價 8000 元 /㎡，銷售率按 90%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。 表 12：項目銷售收入測算表 項目 可售面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷 售率 銷售收入（萬元） 住宅 85596 5500 95% 商業(yè) 18104 8000 90% 合計 103696 根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)測銷售進度，計算各時期的銷售回款金額。 銷售稅金及附加測算 銷售稅金及附加：按規(guī) 定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項目銷售稅金及附加合計為 萬元。 根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ）。 項目銷售回款計劃 根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況 ,根據(jù)的預(yù)計銷售進度 ,計算各時期的銷售回款金額 . 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 40 頁 2020 年年中正式進入項目的銷售期，銷售 期至 2020 年年底。 項目銷售回款計劃詳見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ） 。 資金來源與運用分析 根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。 項目的資金來源與運用情況詳見附表 ：《資金來源與運用表》。 銷售利潤 經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表： 表 13：項目利潤估算表 序號 項目 計算公式 金額（萬元） ⑴ 銷售收入 ⑵ 開發(fā)成本 ⑶ 銷售費用 ⑷ 銷售稅金及附加 ⑸ 財務(wù)費用 1590 ⑹ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑺ 所得稅 ⑹ 15% ⑻ 凈利潤 ⑹ ⑺ ⑼ 成本利潤率 利潤總額 /總投資 % ⑽ 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟效益指標(biāo)。 項目各計算期的利潤測算詳見附表 ：《損益及利潤分配表》。 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 40 頁 財務(wù)與敏感性分析 項目盈利能力分析 經(jīng)測算，總投資為萬元，開發(fā)期為 年，投資回收期 為 年，利潤總額為 萬元，稅后利潤為 萬元，稅后成本利潤率為 %，低于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá) 84%時項目可保本。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風(fēng)險較大。 項目敏感 性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。 測算過程詳見附表 ：《敏感性分析表》。 以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果： 表 14：項目敏感性分析 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 40 頁 序號 項目 部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入（萬元） 總投資（萬元） 稅后利潤（萬元） 成本利潤率 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率 動態(tài)回收期 基本方案 % ￥ 3, % 銷售收入變化 銷售收入下降 5% % ￥ % 銷售收入上升 5% % ￥ 5, % 工程成本變化 工程成本增加 5% % ￥ 1, % 工程成本減少 5% % ￥ 5, % 經(jīng)測算可知： ①、本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響較大。 ②、項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目已無贏利空間，說明項目搞風(fēng)險能力較弱。 ③、保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 增加財政稅收 創(chuàng)造就業(yè)機會 項目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。