【導(dǎo)讀】重慶市LH實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司

　　

【正文】 、星級(jí)飯店分布不合理，星級(jí)飯店的檔次不高，高星級(jí)旅游飯店的發(fā)展嚴(yán)重 滯后。目前 江津區(qū)無一家高 星級(jí)飯店，嚴(yán)重制約了整體行業(yè)的均衡發(fā)展。 旅游星級(jí)飯店規(guī)模小、功能單一、產(chǎn)品雷 同 ， 飯店接待量與迅速發(fā)展的旅游業(yè)很不相適應(yīng)。 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，觀光旅游者是主體， 高端 商務(wù)、會(huì)展 、餐飲 等市場(chǎng)發(fā)展遲緩，導(dǎo)致城區(qū)飯店經(jīng)營困難。 與 主城區(qū) 相比，星級(jí)飯店起步較晚，星級(jí)飯店經(jīng)營管理水平不高，綜合競(jìng)爭(zhēng)能力不足。 國際知名品牌飯店管理公司尚未進(jìn)入，引進(jìn)國內(nèi)專業(yè)飯店管理公司的情況也不理想。在激劇變化的市場(chǎng)環(huán)境中，單體飯店的應(yīng)對(duì)能力十分薄弱。 人力資源缺乏，整體素質(zhì)不高，尤其是職業(yè)飯店管理人才不足是阻礙飯店發(fā)展的重要因素。 26 四、江津區(qū)五星 酒店 客房供需情況分析 由于宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展勢(shì)頭，預(yù)計(jì) 江 津 的旅游市場(chǎng)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，這將保證對(duì) 江津 優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場(chǎng)需求 ， 2021 年，江津 全年共接待游客 萬人次，比上年增長(zhǎng) %，其中四面山接待游客 萬人次，增長(zhǎng) %。實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 億元 。 20212021 年，江津游客人次保持 25%的速度增長(zhǎng)。 預(yù)計(jì) 2021 年至 2021 年 仍 將以 25%的速度增長(zhǎng)。 根據(jù)國家旅游局 、重慶市旅游局統(tǒng)計(jì)資料 ， 過夜 旅游者 約占 30%， 入住 5 星酒店的 高端游客 比例約為 25%，平均入住天數(shù)為 2天，平均每個(gè)人士占用酒店房間數(shù)取 間 ，入住率按 80%估 算。到 2021年，高端游客對(duì)江津五星 酒店 客房需求數(shù)量為 1081間。 目前，江津在建 5星酒店 酒店 3家，除 XX178。國際大酒店 330間客房外，尚有重慶江津區(qū)富僑大酒店、恒大178。金碧天下大酒店 ，其房間數(shù)分別為 400間、 250間。合計(jì) 2021年江津供應(yīng) 5星 級(jí)客房 980間。 綜上分析預(yù)計(jì) ， 2021年 底 ，江津五 星級(jí)酒店基本處于供需平衡狀態(tài) 。 五、酒店高端餐飲市場(chǎng)分析 酒店餐飲也系酒店主營業(yè)務(wù)之一，根據(jù)客戶消費(fèi)的目的， XX178。國際大酒店餐飲客源劃分為以下五個(gè)細(xì)分市場(chǎng)： 高級(jí)商務(wù)游客（會(huì)議、會(huì)展、商務(wù)客人）：該部分游客主要由參 加在江津舉辦的商務(wù)活動(dòng)、會(huì)議團(tuán)隊(duì)和國內(nèi)外文化交流活動(dòng)的客人組成，一般都選擇四星級(jí)以上酒店。 2021 年以來重慶地區(qū)參加國際性的商務(wù)會(huì)議及文化交流活動(dòng)的游客在 27 客源市場(chǎng)中所占比例越來越大，目前高端商務(wù)游客 比例約為 510%。 國內(nèi)大中型企業(yè)、外資及合資企業(yè)， 2021年， 江津 城新增規(guī)模以上企業(yè) 87家， 規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到 212家，上海寶鋼、中冶科工、中國石化、美國ADM、瑞士 ABB、韓國 SK、拉法基等世界 500強(qiáng)企業(yè) 加速 入駐 江津。 上述 2均為高端商務(wù)客戶，該部分客戶客源比較穩(wěn)定，其對(duì)酒店的忠誠度高、消費(fèi)力 強(qiáng)、利潤(rùn)比大眾餐飲高 20%左右。高端商務(wù)客戶對(duì)就餐環(huán)境、菜肴出品、服務(wù)質(zhì)量、文化品位、個(gè)性化服務(wù)有較高的要求。 行政事業(yè)單位：江津區(qū)機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位各種公務(wù)、商務(wù)性質(zhì)的各種會(huì)議、活動(dòng)或招待宴請(qǐng)較多，該部分客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量、文化品位、安全隱私、安靜性要求嚴(yán)格，對(duì)消費(fèi)價(jià)格不太敏感。 高檔休閑游客（自由人團(tuán)隊(duì)、散客）：這部分游客主要來自國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和海外；對(duì)休閑度假的要求較高，要求酒店具備完善的休閑設(shè)施和相關(guān)服務(wù)設(shè)施；對(duì)交通便捷程度要求較高，要求目的地與所住城市有直達(dá)航班，且可以隨去隨回。目前高端休閑 游客 比例約為 20%。 高收入者：包括重慶及江津區(qū)企業(yè)家、金融從業(yè)人員、高校工作者、外企員工、新聞工作者。根據(jù) 2021年重慶市高收入者（年收入 12萬元以上）個(gè)稅自行申報(bào)情況和實(shí)際申報(bào)率（約 20%），重慶目前高收入者在 5萬人以上。該部分客戶對(duì)就餐環(huán)境、綠色餐飲、食品安全、菜肴特色要求較高。 本項(xiàng)目餐飲主要目標(biāo)客戶為高端商務(wù)、公務(wù)客戶，根據(jù)商務(wù)部和各地烹飪協(xié)會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)， 2021年中國各大城市商務(wù)、公務(wù)餐飲消費(fèi)所占的比重為 40%，其中高檔消費(fèi)在 30%以上，即高端商務(wù)、公務(wù)消費(fèi)占餐飲消費(fèi) 10%以上。重慶市餐飲企業(yè) 目前專攻高端商務(wù)餐飲的目前不超過 3 家，代表主要有重慶萬豪 28 大酒店、重慶金源大飯店等，江津區(qū)目前尚無高端商務(wù)餐飲。據(jù)了解，這些定位高端的商務(wù)酒店，其客源大多為商界高層、政界精英，如大公司、大企業(yè)的公司宴請(qǐng)、公司高層間的聚會(huì)，政界高層公務(wù)接待等，高端商務(wù)餐飲在整個(gè)重慶餐飲市場(chǎng)所占份額約 5%— 10%，但年銷售額卻高達(dá) 10 億 — 20 億元，重慶市頻繁的商務(wù)活動(dòng)正在成為重慶餐飲業(yè)快速增長(zhǎng)的重要力量。重慶市文化商務(wù)活動(dòng)的需求隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日趨旺盛。 六、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 地理景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì) XX178。國際大酒店 工程項(xiàng)目位于江津幾江東部新城， 幾江是江津的行政、商業(yè)、文化中心和旅游服務(wù)中心 。 XX178。國際大酒店位于江津艾坪山腳快速南干道江津體育館對(duì)面，緊臨擬建的新區(qū)政府綜合辦公大樓及規(guī)劃中的城市濱河公園，視野開闊，交通便捷，配套完善，生態(tài)景觀質(zhì)量 極佳，獨(dú)享超大城市公共綠地。項(xiàng)目整體規(guī)劃科學(xué)、合理，與周邊環(huán)境和諧，地理位置、商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)顯著。 硬、軟件產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) LH公司本次對(duì) XX178。國際大酒店 客房、餐廳、公共區(qū)域、設(shè)備系統(tǒng)、 IT 系統(tǒng)及設(shè)施用品投入巨資，將使酒店檔次處于重慶市酒店業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的領(lǐng)先地位。 LH公司目前 已與國際知名軟件公司進(jìn)行接觸，擬合作實(shí)施信息化戰(zhàn)略與建設(shè)規(guī)劃，形成酒店前臺(tái)運(yùn)營、市場(chǎng)營銷、物流管理、人力資源、財(cái)務(wù)管理等多個(gè) IT 系統(tǒng)集成，酒店智能化水平將位于全市前列。 人力資源與企業(yè)文化優(yōu)勢(shì) 29 LH公司現(xiàn)主要股東方和董事會(huì)成員大多是餐娛業(yè)、酒店業(yè)資深專家，高管人員 80%以上從事酒店業(yè)二十多年，熟諳酒店經(jīng)營管理，確保了股東會(huì)、董事會(huì)的決策符合市場(chǎng)發(fā)展方向和企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，有利于經(jīng)營層的執(zhí)行準(zhǔn)確、高效。現(xiàn)擬正式聘用職工中 80%以上是原國內(nèi)四、五星級(jí)酒店的業(yè)務(wù)骨干，曾經(jīng)有 10 多位管理和業(yè)務(wù)骨干先后被派往國外 著名飯店管理集團(tuán)接受過短期培訓(xùn)，員工隊(duì)伍整體國際化程度較高。 管理優(yōu)勢(shì) LH公司將聘請(qǐng)國際知名品牌酒店管理機(jī)構(gòu)擔(dān)任項(xiàng)目發(fā)展顧問，為項(xiàng)目策劃定位、市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)和營運(yùn)商選擇提供專業(yè)支持；聘請(qǐng)國際知名品牌酒店管理集團(tuán)擔(dān)任項(xiàng)目建成后的專職營運(yùn)商，使項(xiàng)目融入國際連鎖品牌系統(tǒng)和市場(chǎng)營銷網(wǎng)絡(luò)，獲取足夠的客源渠道和管理服務(wù)質(zhì)量。 七、項(xiàng)目市場(chǎng)研究結(jié)論 隨著重慶市及江津區(qū)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，旅游人數(shù)的不斷增加，將擴(kuò)大酒店的客源基數(shù)；會(huì)議團(tuán)隊(duì)、企業(yè)及機(jī)構(gòu)組團(tuán)、高級(jí)商務(wù)旅游、高檔休閑旅游的顯著增長(zhǎng)，對(duì)高檔特色酒 店的新建、改造提供了需求動(dòng)力；重慶市基礎(chǔ)設(shè)施的完善、直航線路的增加，將開辟更多的高檔休閑旅游的客源地，也為重慶高端商務(wù)餐飲業(yè)發(fā)展提供了客源保證。 隨著重慶市城鄉(xiāng)居民生活收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)和消費(fèi)水平的不斷提高以及餐飲消費(fèi)習(xí)慣的改變， 重慶高檔餐飲有著較大的市場(chǎng)空間。本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)理念將和江津區(qū)目前和未來 35年將出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在差異，項(xiàng)目市場(chǎng)前景十分樂觀。 30 第三節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)狀況及發(fā)展前景 一、行業(yè)基本情況 以商品住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)，事關(guān)國計(jì)民生。國務(wù)院在“國六條”中指出：“房 地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)”。 從 2021 年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)本輪的繁榮期已經(jīng)持續(xù)了 9年，與上一輪景氣周期（ 1991－ 1994）相比，本輪房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)具有兩個(gè)鮮明的特點(diǎn)：一是本輪房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)是在經(jīng)濟(jì)總體持續(xù)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化改革的推動(dòng)下，以市場(chǎng)需求迅速釋放、住房消費(fèi)進(jìn)入大眾化時(shí)代為背景的，因此，當(dāng)前我國房地產(chǎn)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)更加穩(wěn)定 ；二是本輪房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)具有全局性，屬于整體繁榮。雖然各個(gè)地區(qū)增長(zhǎng)情況不一樣，在局部地區(qū)還出現(xiàn)了泡沫化的趨勢(shì)，但是基本上全國主要城市和地區(qū)都相繼進(jìn)入了景氣周期。我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 及趨勢(shì) （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)逐月回升 2021 年 18 月， 18 月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬億元，增幅比17 月提高 個(gè)百分點(diǎn)；其中 8 月份單月增速同比提高 35%，遠(yuǎn)高于 7 月份 31 的單月增速 %，隨著商品房銷售的回暖，存量商品房的 逐步消化，開發(fā)商紛紛調(diào)高了新開工面積，由于房地產(chǎn)新開工的滯后性特點(diǎn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額在四季度會(huì)有加速上升態(tài)勢(shì)。 圖 1： 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 % 房地產(chǎn)新開工面積環(huán)比繼續(xù)回升 2021 年 18 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比 17 月提高 個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比 17 月提高 個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %，降幅比 17 月縮小 個(gè)百分點(diǎn) 。預(yù)計(jì)四季度房屋新開工面積環(huán)比繼續(xù)增加，逐步回到正增長(zhǎng)。 圖 2：商品房施工面積、新開工面積、竣工面積增速 % 32 （二）全國商品房銷售情況 商品房銷售放量得到延續(xù) 2021 年 18 月，全國商品房的銷售承接 17 月的良好態(tài)勢(shì)表現(xiàn)出連續(xù)井噴式增長(zhǎng)的勢(shì)頭，其中，商品房銷售額同比增長(zhǎng) %，已經(jīng)超過 2021 年最高點(diǎn)的水平，增幅較 17 月提高 個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積同比增長(zhǎng) %，增幅較 17 月提高 。我們預(yù)計(jì)，由于 2021 年下半年的成交量為本輪調(diào)整的低點(diǎn)，因此我們預(yù)計(jì) 2021 年全年銷售將會(huì)較 2021 年大幅提高已成定局。但同時(shí)我們注意到，以深圳、北京、上海等率先反彈的一線城市的成交量已經(jīng)連續(xù) 2 月以上環(huán)比出現(xiàn)了下滑態(tài)勢(shì)，這種成交量的下跌是否具有持續(xù)性，以及國內(nèi)其他地區(qū)是否也會(huì)逐漸顯現(xiàn)有待密切觀察。 圖 3：全國商品房銷售面積及銷售額增速圖 4：全國商品房月度銷售增速 33 商品房成交價(jià)格明顯上漲 在商品房銷售量連續(xù)井噴式增長(zhǎng)的情況下，商品房成交價(jià)格開始明顯上漲。 2021 年 18 月全國 70 個(gè)大中城市的商品房銷售價(jià)格同比和環(huán)比連續(xù)第 3 個(gè)月出現(xiàn)上升，其中同比上漲 %，漲幅比 7 月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅與 7 月份相同，我們預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲不可避免，但漲幅不會(huì)太大。 圖 9： 全國商品房銷售價(jià)格指數(shù) 圖 10：全國商品房成交單價(jià)走勢(shì) 34 （三）國房景氣指數(shù) 8 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國房景氣指數(shù)”）為 ，比 7月份上漲 點(diǎn)，比去年同期回落 點(diǎn)，回升開始加速，并首次高于100 的景氣和非景氣的分界線，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)走向景氣復(fù)蘇階段。 圖 11： 國房景氣指數(shù)變動(dòng) （四）趨勢(shì)分析 35 我們認(rèn)為， 從全國來看，房地產(chǎn)行業(yè)下半年會(huì)繼續(xù)走向復(fù)蘇。但局部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅過快過高已經(jīng)引發(fā)了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂，除了重申“二套房貸”要求以外，政府專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控還未開始，但 8 月份深圳、北京、杭州等房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅萎縮的現(xiàn)象，已反映出本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)快復(fù)蘇的背后推動(dòng)資金對(duì)政策的敏感性較強(qiáng)，也可以說投資和投機(jī)的性質(zhì)較強(qiáng)，政策的微調(diào)已經(jīng)在一定程度上對(duì)購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生了影響。因此，未來一段時(shí)間穩(wěn)定將是主基調(diào)，也就是說房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，成交量增幅趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的 主要特點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)，政府未主動(dòng)收縮流動(dòng)性以及通脹尚未惡化的情況下，考慮到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期，我們認(rèn)為短期的波動(dòng)暫時(shí)不會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)的主流 上 行趨勢(shì)。 三 、影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有利和不利因素 （一）有利因素 居民收入增長(zhǎng)及消費(fèi)升級(jí)成為地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)的重要支撐。近年來我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入始終保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)升級(jí)引導(dǎo)住房消費(fèi)需求提升，目前居民的購房需求還沒有充分釋放出來，加之二手房交易制度安排缺位等原因，將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走強(qiáng)。 人民幣持續(xù)穩(wěn)步升值預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成長(zhǎng)期利好，人民幣升值預(yù)期 下的住房潛在投資需求將會(huì)長(zhǎng)期存在，房地產(chǎn)投資需求將可能快速增長(zhǎng)，從而成為支持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走強(qiáng)的主要?jiǎng)恿Α? 城市化進(jìn)程加快實(shí)現(xiàn)了住房?jī)?nèi)在價(jià)值的增值。近年來國內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè) 36 施建設(shè)力度不斷加大，交通、綠化、商業(yè)環(huán)境、居住配套設(shè)施的完善提高了居住的舒適度、方便度與生活質(zhì)量，未來城市化進(jìn)程加快將使住房?jī)?nèi)在價(jià)值同步提升，住房?jī)r(jià)格的上漲在一定程度上反映了其使用價(jià)值增值情況。 房地產(chǎn)“結(jié)構(gòu)性供需矛盾”存在推動(dòng)房?jī)r(jià)維持高位。雖然“國六條”中著重強(qiáng)調(diào)要加大未來中低價(jià)及小套型住宅的供給量，但是短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)無效供給過多或有效 供給不足導(dǎo)致的“結(jié)構(gòu)性供需矛盾”依然無法緩解，經(jīng)濟(jì)適用型和中低價(jià)住房的需求缺口依然較大 ,這已成為房?jī)r(jià)維持高位的一個(gè)主要原因。 政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。宏觀調(diào)