【正文】 期 ...................................................................... 98 五、基準收益率 .................................................................. 99 第十章 項目費用與效益估算 ...................................................... 100 一、投資估算 ................................................................... 100 二、收入和稅金估算 ............................................................. 103 三、成本費用估算 ............................................................... 104 第十一章 資金來源與保障 ........................................................ 106 一、債務資金 ................................................................... 106 二、項目資本金 ................................................................. 106 三、資金來源與保障 ............................................................. 106 第十二章 財務分析 .............................................................. 107 一、融資前分析 ................................................................. 107 二、融資后分析 ................................................................. 108 第十三章 不確 定性分析和風險分析 ................................................ 111 一、盈虧平衡分析 ............................................................... 111 二、敏感性分析 ................................................................. 111 三、主要風險因素識別、應對與風險等級判斷 ........................................ 111 第十四章 研究結(jié)論及建議 ........................................................ 118 一、技術評價 ................................................................... 118 二、經(jīng)濟效益評價 ............................................................... 119 三、研究結(jié)論 ................................................................... 119 四、研究建議 ................................................................... 119 1 第一章 總論 一、概述 （一）項目簡介 項目名稱： XX178。國際項目 建設單位： 重慶市 LH實業(yè)有限責任公司 建設單位法定代表人：鄔貴峰 項目性質(zhì)：新建項目 項目地址： XX 項目建 設內(nèi)容： XX178。國際項目由一個按照五星級標準設計的超豪華商務酒店及一個國際高尚住宅住宅小區(qū)開發(fā)項目組成。項目建設用地面積 63366平方米（ ），凈用地面積 （ ），總建筑面積。五星級商務酒店： 打造一座集住宿、餐飲、會議 、休閑娛樂、會展等綜合功能于一體的 五星級 商務 酒店 ，用地面積 40畝，建筑面積，擁有標準客房、普通套房、豪華套房、單間等各式客房 330間 。 國際 高尚住宅小區(qū)：打造具有獨特的建筑風格，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，一流的物業(yè)管理和宜 居的人文環(huán)境， 用 地 面積 ，建筑面積 米的高品質(zhì) 國際 住宅小區(qū)。 項目總投資：項目總投資為 47,，其中：建設投資為 44,萬元 ,建設期利息為 2,，流動資金為 。 資金籌措計劃：項目資本金 22,，項目銀行貸款 25,元。 2 （二）項目定位 市場定位：酒店項目市場定位于為高級商務游客、高檔休閑游客、大中型企業(yè)、行政事業(yè)單位、重慶高收入者提供高質(zhì)量的住宿、餐飲、娛樂休閑服務設施，主要目標客戶為高端商務（ 公務）客戶。房地產(chǎn)開發(fā)項目以優(yōu)秀、精致、時尚、舒適中型戶型為主，滿足自住型、投資性客戶需求， 強調(diào)景觀性好，綠化率高 ， 實用性與觀賞性 。 經(jīng)營管理定位：公司擬引進國際知名品牌酒店集團作為酒店營運商負責項目經(jīng)營管理，從而加盟國際連鎖品牌序列。 標準定位：引入 ISO9000 國際服務質(zhì)量標準，實現(xiàn)酒店服務質(zhì)量與國際水平的接軌，以滿足境內(nèi)外高中端客戶需求； （三）可行性研究報告編制的依據(jù)和原則 編制依據(jù) （ 1）《酒家酒店分等定級規(guī)定》（ GB/T 13391— 2021） ； （ 2）《旅游飯店星級的劃分及評定》 （ GB/T 143082021）； （ 3）《重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》（重慶市人民人民政府）； （ 4）《 重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃旅游業(yè)發(fā)展重點專項規(guī)劃 》； （ 5）《 重慶市江津區(qū)城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020） 》； （ 6）《 一小時經(jīng)濟圈江津區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃 》； （ 5）《投資項目可行性研究指南》（中國國際工程咨詢公司）； （ 6）《建設項目經(jīng)濟評價案例》（建設部標準定額研究所）； 3 （ 7）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設部）； （ 8）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三 版）》（國家發(fā)展改革委、建設部）； （ 9）有關政府部門、機構(gòu)發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額； （ 10）國家其他有關法律、法規(guī)、規(guī)范。 （ 11）項目方案設計（方略建筑建筑設計有限責任公司重慶分公司）； （ 12）項目環(huán)境影響報告書（重慶市環(huán)境保護工程設計院有限公司）； （ 13）項目環(huán)境邊坡巖土工程勘察報告書（中國華西工程設計建設有限責任公司重慶分公司）； （ 14）建設單位提供的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、項目房地證、合同、協(xié)議等項目相關資料。 編制原則 （ 1） 科學確定建設規(guī)模，節(jié)約用地，節(jié)約投資。 （ 2）體現(xiàn) 現(xiàn)代性與實用性的有機結(jié)合，樹立品牌意識，堅持品牌定位 。 （ 3）針對商務人士、成功人士尊貴、豪華、高端的需求特點，項目始終遵循“以人為本”的理念，提供有針對性、個性化、特色化的客房、餐飲、娛樂休閑產(chǎn)品。 （ 4）本項目堅持“創(chuàng)國內(nèi)一流、國際知名品牌，做大重慶旅游，做強住宿主業(yè)”的目標，針對特定顧客進行高起點定位、高標準建設，為市場提供高品質(zhì)產(chǎn)品。 （ 5）工程建設與 江津幾江東部新城 整體建設相輔相成，互促共進，從而提高 江津 城市品位和該項目的整體形象及經(jīng)濟效益。 4 （四）建設單位簡介 企業(yè)名稱： 重慶市 LH實業(yè)有限責任公 司 （以下簡稱“ LH公司”） 住 所：江津區(qū)幾江街道南門路 43號 注冊資本：壹仟萬元整 實收資本：壹仟萬元整 企業(yè)類型：有限責任公司 法定代表人：鄔貴峰 成立日期： 2021 年 5 月 12 日 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、從事投資業(yè)務、旅游開發(fā)。 （五）研究范圍和工作內(nèi)容 通過對酒店（房地產(chǎn)）市場分析，并圍繞技術可靠、經(jīng)濟合理的原則，論述本項目的可行性情況。主要研究內(nèi)容包括：市場分析、建設規(guī)模與經(jīng)營方案、項目選址及建設條件、工程技術方案、環(huán)境保護、項目實施進度、投資估算和財務評價、風險分析等。 二、項目研究結(jié)論 及建議 （一）技術評價 項目技術上可行： 符合產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求 酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)目前為國家、重慶市鼓勵類產(chǎn)業(yè)，本項目符合產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。 符合市場需求 5 經(jīng)市場需求預測分析，江津區(qū)酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè) 為朝陽產(chǎn)業(yè)， 項目市場前景樂觀。 項目實施準備充分 LH公司正積極推進項目各項準備工作，項目具體實施計劃詳細、可靠。 建設規(guī)模和項目選址合理 該項目建設規(guī)模合理，項目 場址 占盡天時地利人和， 對外交通便利，市政配套基礎設施完善，可以滿足本項目建設需要 。 工程技術方案合理、可靠 環(huán)?？蛇_標 本 項 目 施工期和服務期產(chǎn)生的污染物都較少，采取嚴格有效的污染防治措施后，污 染物的排放對周圍環(huán)境的影響小，項目環(huán)境評價已通過政府部門批準 。 （二）經(jīng)濟效益評價 本項目所得稅后項目投資財務內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)所得稅后項目投資基準財務內(nèi)部收益率 9%，所得稅前項目投資財務內(nèi)部收益率 %，高于行業(yè)所得稅前項目投資基準財務內(nèi)部收益率 12%，項目資本金財務內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)融資后資本金基準收益率 13%，項目投資可行。本項目償債期間，利息備付率 ≥ ，償債備付率大于 ≥ ，項目償債分析指標較好 ，償債能力較強，易于取得貸款機構(gòu)的貸款支持。計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量均為正數(shù)，不需要借用短期借款，具備較強的財務生存能力。從敏感性分析結(jié)果看，考慮到 6 種因素影響下仍具有較強的抗風險能力。項目存在的風險對項目的影響程度為中等偏低。 6 （三）研究結(jié)論 本項目從技術與經(jīng)濟指標，所能承擔的風險程度和給企業(yè)帶來的經(jīng)濟與社會效益上看，我們認為該項目是可行的。根據(jù)酒店（房地產(chǎn)）項目投資收益的一般水平，結(jié)合酒店（房地產(chǎn)）行業(yè)的市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、項目建設條件等因素，并綜合考慮國內(nèi)正在實施的其他同類項目的可比因素，建議 投資方采取積極的投資戰(zhàn)略。 （四）研究建議 本項目的實施有助提高江津城市形象及知名度，促進江津區(qū)旅游接待設施完善、升級，為江津 區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進 江津區(qū) 經(jīng)濟的振興 ，建議政府有關部門給予相關政策支持。 本項目具有較高的市場差異化，產(chǎn)品稀缺性，具有良好的盈利能力，可以實現(xiàn)良好的投資回報，建議 LH公司股東及融資機構(gòu)對本項目給予資金支持，加快實施本項目。 本 項目 人力資源具有知識密集和勞動密集的特點 ， 服務對象是 高層次客源 ， 對從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)、語言能力和工作水平的要求較高 。 從業(yè)人員的技能水 平、服務質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接影響本 項目 經(jīng)營業(yè)績。本 項目 經(jīng)營中 應 突出以客人滿意為導向 ， 以效益滿意為標準 ， 通過全面、科學的人力資源管理 ， 發(fā)揮激勵機制的綜合效應 ； 通過多種渠道、多種形式培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)人才 ， 使人員的流動達到合理和正常的狀態(tài) ； 創(chuàng)造一個良好的內(nèi)部環(huán)境 ， 提供完備的服務保障措施 ， 提高員工的積極性和主動性 ； 培育員工對職業(yè)的忠誠和敬業(yè)精神 ， 增強企業(yè)的凝聚力。 根據(jù)中國華西工程設計建設有限責任公司重慶分公司進行的專項環(huán)境 7 邊坡勘察報告，項目存在Ⅲ巖石邊坡， LH公司應采用相關工程措施消除其不良影響。 在項目施工期 和服務期， LH公司應 根據(jù)項目環(huán)境評價批準書的規(guī)定 采取嚴格有效的污染防治措施，消除項目實施對環(huán)境的影響。 （五）附主要技術經(jīng)濟指標 8 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注 1 酒店設計 星級 星 5 GB/T143082021 2 酒店客房數(shù)量 間 330 床位數(shù) 550個 3 用地面積 畝 凈用地面積： 4 建筑面積 平方米 酒店建筑面積 平方米 房地產(chǎn)開發(fā)面積 平方米 5 項 目總投資 萬元 酒店投資 51 建設投資 萬元 52 建設期利息 萬元 53 流動資金 萬元 6 酒店年均營業(yè)收入 萬元 7 財務評價指標 71 所得稅后項目投資財務內(nèi)部收益率 % 72 所得稅前項目投資財務內(nèi)部收益率 % 73 所得稅后項目投資財務凈現(xiàn)值 萬元 i=9% 74 所得稅前項目投資財務凈現(xiàn)值 萬元 i=12% 75 所得稅后項目投資回收期 年 含建設期，下同 76 所得稅前項目投資回收期 年 77 項目資本金財務內(nèi)部收益率 % 78 項目資本金財務凈現(xiàn)值 萬元 i=13% 79 項目資本金投資回收期 年 23 7