【導(dǎo)讀】******國際大酒店是由河南****集團(tuán)在****市****鄉(xiāng)原電動(dòng)車賓館改建而成。河南****集團(tuán)是集實(shí)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)的大型集團(tuán)公司。集團(tuán)現(xiàn)有子公司5個(gè)，機(jī)。關(guān)內(nèi)設(shè)6個(gè)職能部門、員工總數(shù)近2020人。集團(tuán)堅(jiān)持“理性投資，效益為先；集中信。市場潛力大、合作領(lǐng)域廣、企業(yè)信譽(yù)優(yōu)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)”的集團(tuán)公司。設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)園，北臨黑廟村。南距**人民政府6KM，東距鄭堯高速公路10KM，距。****市區(qū)、**市各20多KM，距**國際機(jī)場80公里。項(xiàng)目計(jì)劃：擬定70畝建設(shè)12層的五星級(jí)大酒店。的獨(dú)特自然風(fēng)光景區(qū)，日新月異，山清水秀，美不勝收。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)林蔭夾道，外游客聚焦的隆重盛會(huì)，置身其中，不亦樂乎。的神經(jīng)，再抖擻精神，迎接新的挑戰(zhàn)，擁抱新的生活。_****大酒店的方案設(shè)計(jì)充分考慮到上述地理的優(yōu)越條件，力求營造優(yōu)美環(huán)境，項(xiàng)目已完成3層以下主體工程。2020年1月份酒店對(duì)外試營業(yè)。

　　

【正文】 業(yè)主自行管理（聘請職業(yè)經(jīng)理人），結(jié)合加入國際品牌特許經(jīng)營 優(yōu)勢 相比委托經(jīng)營管理模式，不需要支付昂貴的管理費(fèi)，成本較低； 經(jīng)營比較靈活； 業(yè)主對(duì)酒店的經(jīng)營控制性較強(qiáng)。 可借助國際品牌和影響力，提升酒店檔次、形象； 擴(kuò)大海外銷售渠道，提高境外客源市場競爭力。 劣勢 國際品牌不參與實(shí)際經(jīng)營管理，難以真正吸收其經(jīng)營管理模式； 需交納一定的特許經(jīng)營費(fèi)及訂房提成，經(jīng)營管理成本相比全自主經(jīng)營管理模式會(huì)有所增加； 制約了業(yè)主自身酒店品牌建設(shè)和集團(tuán)連鎖 化經(jīng)營發(fā)展。 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 31 / 37 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)包括政府對(duì)酒店選址的傾向性和酒店經(jīng)營規(guī)模的要求，比較不便于整體項(xiàng)目的連動(dòng)效應(yīng)和營運(yùn)的經(jīng)濟(jì)性。 防范措施： ? 項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行充分調(diào)查、分析和論證； ? 加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的溝通，充分掌握相關(guān)資訊，爭取得到政府的支持； 資金風(fēng)險(xiǎn) 投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導(dǎo)致： ? 無法完成酒店全面建設(shè)； ? 工程無法及時(shí)完工、設(shè)備無力采購、項(xiàng)目被拖延至夭折； ? 經(jīng)營期間債務(wù)過 多導(dǎo)致經(jīng)營壓力巨大。 防范措施： 進(jìn)行精確的投資測算與緊密地資金投放計(jì)劃，儲(chǔ)備足夠的自有資金，與金融單位保持良好的溝通，確保資金能夠按計(jì)劃投放。 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括在酒店建設(shè)過程中，嚴(yán)重偏離原有酒店定位及設(shè)計(jì)指導(dǎo)，并在此期間建材、設(shè)備和勞動(dòng)力價(jià)格大幅度的上升，導(dǎo)致周期過長、建設(shè)成本上升、投資總額增加、投資回收期延長。 防范措施： ? 密切關(guān)注建材、設(shè)備及勞動(dòng)力等建設(shè)成本要素的市場價(jià)格，并及時(shí)根據(jù)上述價(jià)格變動(dòng)調(diào)整投資預(yù)算及資金的籌集與投放； ? 嚴(yán)格按照對(duì)酒店的定位、經(jīng)營策略及設(shè)計(jì)指導(dǎo)安排并 設(shè)計(jì)；廣泛請有關(guān)專業(yè)人士，嚴(yán)格審核各種設(shè)計(jì)方案，保證設(shè)計(jì)方案與酒店定位設(shè)計(jì)指導(dǎo)不出現(xiàn)大的偏差；工程啟動(dòng)后，設(shè)計(jì)不做或少做改動(dòng)。 第 九 章 酒店項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 32 / 37 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 主要指酒店行業(yè)管理政策和法規(guī)范圍外給酒店經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 防范措施： ? 酒店決策者需密切掌握當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理政策的變化和動(dòng)向； ? 科學(xué)、規(guī)范的專業(yè)化管理； ? 在政策允許范圍內(nèi)靈活經(jīng)營、守法經(jīng)營。 市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)，主要指宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，包括國家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)、旅游沒有出現(xiàn)積極的增長或發(fā)展緩慢等，其中后者是本案面臨的 最大風(fēng)險(xiǎn)；在這種情況下，人們的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營嚴(yán)重虧損。 防范措施： ? 按計(jì)劃推進(jìn)酒店及整體項(xiàng)目的建設(shè)速度，在酒店投入使用后控制營運(yùn)成本； ? 項(xiàng)目投入使用后，密切掌握和預(yù)測當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)動(dòng)向，提前采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施，對(duì)經(jīng)營管理進(jìn)行精心策劃，使項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到最大化； ? 盡量爭取政府的支持 競爭風(fēng)險(xiǎn) 指統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)同檔次酒店數(shù)量增加，市場供大于求；酒店之間削價(jià)競爭，導(dǎo)致酒店收入減少。 防范措施： ? 充分做好惡性競爭的思想準(zhǔn)備，做 好最壞的打算，從投資立項(xiàng)開始就認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)營管理策劃，把握酒店市場定位，抓住主要客源市場； ? 根據(jù)市場變化靈活調(diào)整經(jīng)營策略，實(shí)施客戶忠誠計(jì)劃留住主要客源； ? 在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)上最大限度的突出差異化、獨(dú)創(chuàng)性和超前性，使酒店在本區(qū)域市場盡量長時(shí)間地保持領(lǐng)先性和不可替代性（特色、檔次）； ? 建立和不斷發(fā)展良好的人脈關(guān)系，保持酒店良好的社會(huì)形象和企業(yè)形象。 突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn) 突發(fā)事故和不可抗力主要包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴(yán)重惡化等突發(fā)事件，以及風(fēng)水火地震等自然災(zāi)害和恐怖襲擊、戰(zhàn)爭等風(fēng)險(xiǎn)。 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 33 / 37 防范措 施： ? 酒店開業(yè)后加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全一套危機(jī)處理機(jī)制； ? 同時(shí)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高他們處理危機(jī)的能力； ? 突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府管理部門溝通，取得政府部門的理解和幫助； ? 建立、健全酒店財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)體系。 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 34 / 37 月營業(yè)額初步估算 (充分考慮酒店前期經(jīng)營推廣等因素 ): 項(xiàng) 目 金 額 測算依據(jù)（ 單位：萬元） 客房 收入 268 萬元 400 間 /套 320 元 /天 30 天 70% =268 萬元 娛樂 收入 237 萬元 KTV： 70 間 1200 元 /天 30天 75% =189 萬元 兩吧： 16000 元 /天 30 天 =48 萬元 康體 收入 138 萬元 70 間 3 人 /天 220 元 /兩粒鐘 30天 =138 萬元 餐飲 收入 230 萬元 中餐約 800 餐位 次翻臺(tái) /天 50 元 /人 30 天 =180萬元 西餐 50萬元 其它項(xiàng)目收入 約 15 萬元 略（含商務(wù)中心、會(huì)議室、茶藝吧、洗衣、棋牌等） 合 計(jì) 約 888 萬元 投資回報(bào)估算 按五星級(jí)酒店平均利潤率為營業(yè)額的 20%，以年均營業(yè)額為 888 萬元 /月 12 個(gè)月 =1O656 萬元，年純利約為 2131 萬元。如酒店投資 13000 萬元，則六年半回本。若加上開業(yè)后土地升值及酒店品牌的無形資產(chǎn)升值，本項(xiàng)目投資已是非常理想。 第 十 章 經(jīng)營預(yù)測與投資回報(bào)分析 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 35 / 37 酒店業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)廣義投資環(huán)境里一個(gè)組成部分，作為現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè) ,其與區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、旅游業(yè)的關(guān)系可謂榮辱與共。因?yàn)榘l(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展整個(gè)旅游業(yè) , 發(fā)展各種社會(huì)事業(yè) ,以及發(fā)展現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化 , 不可能缺少酒店業(yè)的組成。該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地解決 **商務(wù)、會(huì)議、高檔娛樂休閑消費(fèi)等問題，大幅度提高城市接待能力和接待檔次，促進(jìn) **知名度和城市形象的提升，利于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 同時(shí)五星級(jí)酒店業(yè)不僅具有住宿這一單一功能，它已經(jīng)成為體現(xiàn)城市投資環(huán)境的重要載體 , 成為一個(gè)地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表 , 成為體現(xiàn)城市國際化程度的重要標(biāo)志 , 成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐點(diǎn)、吸引社會(huì)勞動(dòng)力再就業(yè)的有效途徑 , 成為信息流、資產(chǎn)流、商務(wù)流的重要場所。如果該項(xiàng)目在 **建成 , 就像為 **嵌入了一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的觀 念和體制的橋頭堡 , 資金和人才聚集的登陸點(diǎn) , 現(xiàn)代化管理的示范區(qū) , 繼而帶動(dòng)更多方面的發(fā)展 , 其間的意義非同小可。很多世界強(qiáng)企業(yè)和財(cái)團(tuán) , 他們在作投資計(jì)劃之前 , 先要對(duì)本地投資環(huán)境進(jìn)行市場調(diào)研 , 有沒有五星級(jí)酒店是綜合指標(biāo)中很重要的一條。該項(xiàng)目的建成將會(huì)提高 **的經(jīng)濟(jì)形象，為 **的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更多的契機(jī)。 本項(xiàng)目實(shí)施的過程中將吸引數(shù)百名勞動(dòng)力投入到工程建設(shè)中來，增加了當(dāng)?shù)厥┕て髽I(yè)、建材加工業(yè)以及餐飲服務(wù)等行業(yè)的就業(yè)人數(shù)和收入，因而有效地帶動(dòng) **區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目建成后還將直接提供餐飲、服務(wù)、清潔環(huán)保等相關(guān) 就業(yè)崗位，間接的增加交通運(yùn)輸、商貿(mào)餐飲、旅游服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員，在一定程度上直接或間接地為本地解決上千人的就業(yè)機(jī)會(huì)，將對(duì) **區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長及維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定起到巨大的作用。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)有著良好的社會(huì)效益。 第 十 一 章 社會(huì)效益分析 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 36 / 37 報(bào)告要點(diǎn)綜述 1. 項(xiàng)目定位為“商務(wù) +會(huì)議 +休閑標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店”，是一個(gè)以酒店為核心，以會(huì)議、住宿、休閑為主導(dǎo)功能的高端產(chǎn)品；是一座建筑和經(jīng)營都有特色的主題時(shí)尚酒店！是 **唯一一座地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越 代表！是 ****市、 **創(chuàng)造商務(wù)會(huì)議休閑新典范的五星酒店綜合體！ 2. 整體項(xiàng)目為 商務(wù)會(huì)議中心為城市所需的會(huì)議中心，國際品牌商務(wù)會(huì)議酒店定位將為政府和企業(yè)打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)交流平臺(tái)。 ，將帶給客人新鮮、豐富的情趣，為酒店創(chuàng)造了特有的景觀環(huán)境和商務(wù)平臺(tái)，以聚集區(qū)域人氣； 4. 私密性極強(qiáng)的高檔商務(wù)和國際品牌管理是未來項(xiàng)目核心競爭力； 5. “高度 +廣度”的檔次定位，增強(qiáng)了綜合競爭力，提升了酒店的盈利能力，達(dá)到了自身造血功能； 6. 國際品牌商務(wù)會(huì)議休閑酒店定位將提升未來社會(huì)影響，并 為社區(qū)開發(fā)、招商聚集人氣。而社區(qū)的成功開發(fā)招商，也將為酒店帶來穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源； 我們建議 1. 項(xiàng)目酒店為 **的唯一五星級(jí)酒店，建成營業(yè)后可大大提升政府形象，改善和提高投資環(huán)境，由于目前該區(qū)域消費(fèi)市場尚不成熟，五星級(jí)酒店投資大，投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)較大，建議業(yè)主方在做出巨大投資項(xiàng)目和回收期漫長的決策時(shí)，盡可能的向政府爭取各項(xiàng)投資建設(shè)和經(jīng)營優(yōu)惠政策，同時(shí)要爭取將本項(xiàng)目酒店做未來的政府接待、會(huì)議基地，在經(jīng)營上給予最大限度的客源支持； 2. 目前的策劃方案僅僅是項(xiàng)目工作的開始，后續(xù)的設(shè)計(jì)、建設(shè)等各個(gè)實(shí)施階 段都必須堅(jiān)持和貫徹這一政策思想和原則； 3. 此項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義在于通過知名品牌酒店帶動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目的發(fā)展。從城市發(fā)展 第 十 二 章 報(bào)告要點(diǎn)綜述及建議 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 37 / 37 的角度證明，高端酒店往往能夠提升城市的整體價(jià)值，例如北京的國貿(mào)商圈經(jīng)過香格里拉二十余年的影響和改變，已成為京城 CBD 地段。建議業(yè)主在項(xiàng)目獲準(zhǔn)后即需醞釀決定酒店管理模式，并開始前期策劃篩選工作，有利于整體項(xiàng)目開發(fā)； 4. 按照投資匡算嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)成本，盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 第一章 總論――――――――――――――――――― ―――― 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性―――――――――――――― 3 第三章 市場前景分析――――――――――――――――――― 5 第四章 商務(wù)酒店開發(fā)戰(zhàn)略定位分析――――――――――――― 8 第五章 酒店整體定位策劃 ―――――――――――――――――― 10 第六章 酒店服務(wù)功能定位策劃――――――――――――――― 13 第七章 投資估算及資金籌措―――――――――――――――― 23 第八章 酒店經(jīng)營管理模式定位――――――――――――――― 25 第九章 酒店項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析―――――――――― ―― 28 第十章 經(jīng)營預(yù)測與投資回報(bào)分析 ―――――――――――――― 31 第十一章 社會(huì)效益分析―――――――――――――――――― 32 第十二章 報(bào)告要點(diǎn)綜述及建議―――――――――――――― 33