【導(dǎo)讀】大酒店的可行性做出獨(dú)立、客觀的分析。本報(bào)告撰寫時(shí)所依據(jù)的項(xiàng)目收益分析。的文件、資料，均由濱江公司提供。本報(bào)告僅供濱江公司對懸宮大酒店的投資使用，不得用于其他任何目的。本報(bào)告的標(biāo)的物是第壹區(qū)項(xiàng)目中的一個子項(xiàng)目。開發(fā)公司，經(jīng)營狀況良好，目前正處于迅速擴(kuò)張的戰(zhàn)略發(fā)展階段。鄰地鐵一號線奧體中心站。項(xiàng)目周邊環(huán)繞奧體中心、河西新城中央商務(wù)區(qū)、金陵圖書館、江蘇歌劇院、明基醫(yī)院、南京新城科技園等城市功能性設(shè)施。國房地產(chǎn)知名企業(yè)開發(fā)建設(shè)的高尚居住樓宇在此區(qū)域星羅棋布。

　　

【正文】 萬元。具體明細(xì)如下： 單位：萬元、平方米 序號 項(xiàng)目名稱 工程造價(jià) 面積 單方造價(jià)（元） 1 酒店主樓 3436 20700 1660 2 酒店附房 779 3098 2515 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 40 3 酒店裙房 755 4550 1660 土建工程造價(jià)合計(jì) 4970 28348 1 酒店電氣 780 2 酒店排水 400 3 酒店中央空調(diào) 900 4 酒店燃?xì)夤こ? 50 5 酒店弱電 150 6 酒店消防系統(tǒng) 400 7 酒店生活熱水 180 8 酒店電梯 888 安裝工程造價(jià)合計(jì) 2568 1 1 至 18 層 4422 28348 1560 6 燈光及環(huán)境景觀 210 小 計(jì) 4632 裝飾工程造價(jià)合計(jì) 4632 土建、安裝、裝飾工程總造價(jià) 12170 注：裝飾工程已含家具 第二節(jié) 建設(shè)情況 2021 年 11 月末已完成的主要工程量 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 41 酒店主體及外立面裝飾已全面完工，電梯已安 裝到位并可以運(yùn)行。部分設(shè)備采購合同已簽訂。 已動工進(jìn)行的工程項(xiàng)目 大型設(shè)備已進(jìn)場安裝包括配電、水泵、制冷機(jī)、冷卻塔、給排水等、以及上述系統(tǒng)的調(diào)試； 準(zhǔn)備動工的主要工程 進(jìn)行內(nèi)部裝潢設(shè)計(jì)（部份圖紙已完工），裝潢預(yù)算初稿已完成，準(zhǔn)備進(jìn)一步細(xì)化，準(zhǔn)備工作完成即將開始全面裝潢。 酒店開業(yè)籌備工作尚未正式展開 （ 1）、 11 月下旬開始酒店籌建工作，預(yù)計(jì) 2021 年 5 月 1 日正式營業(yè)； （ 2）、人員招聘、培訓(xùn)需要 2個月時(shí)間； （ 3）、管理人員、技術(shù)人員、服務(wù)員技能與外語培訓(xùn)需要 5 個月時(shí)間； （ 4）、物品采購需要 4個月時(shí)間； 第三節(jié) 2021 年 11 月末酒店資金到位及使用情況 目前到位的資金 8000 多萬元，主要用于支付酒店主體項(xiàng)目和外立面項(xiàng)目及各類工程款、設(shè)備款及日常費(fèi)用支出等。 第四節(jié) 資金籌措和還款計(jì)劃 資金來源的渠道 項(xiàng)目投資預(yù)計(jì) 億元，其中已到位資金 8000 多萬元，總投資與到位資金的差額 8000 多萬元將采取銀行貸款的方法解決。 資金使用計(jì)劃 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 42 （ 1） 2021年 12 月底之前，需要資金 3000 多萬元，用于支付各類設(shè)備采購、工程進(jìn)度款。 （ 2） 2021 年 12月，需要資金 4000 多萬元， 用于支付各類設(shè)備采購、工程進(jìn)度款及部分開業(yè)籌備費(fèi)。 （ 3） 2021 年 3 月底之前，需要資金 800 萬元，用于工程進(jìn)度款及部分開業(yè)籌備費(fèi)。 （ 4） 2021 年 45 月，需要資金 300 萬元，用于開業(yè)物資采購、開辦費(fèi)、開業(yè)周轉(zhuǎn)流動資金等。 借款償還計(jì)劃 酒店借款本息將用酒店各年經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金償還，根據(jù)經(jīng)營情況測算預(yù)計(jì) 年還本付息，還本付息計(jì)劃如下： 單位：萬元 還款時(shí)間 合計(jì) 本金 利息 第 1 年 1569 1123 446 第 2 年 1441 1057 384 第 3 年 1461 1136 325 第 4 年 1470 1209 261 第 5 年 1485 1291 194 第 6 年 1480 1358 122 第 7 年 872 826 46 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 43 合計(jì) 9778 8000 1778 第五章 經(jīng)營測算 通過對無錫市場四星和五星級賓館客房、餐飲和會議價(jià)格的調(diào)查，根據(jù)無錫市的旅游市場狀況，以下是對保利廣場大酒店經(jīng)營情況進(jìn)行的測算： 第一節(jié) 第一年測算結(jié)果 營業(yè)收入預(yù)計(jì) 5251 萬元，經(jīng)營毛利潤 1757 萬元，經(jīng)營毛利潤率 33%。其中： （ 1）、客房收入 3381 萬元，按照無錫市場客房出租率和平均房價(jià)水平，無錫保利廣場大酒店第一年的客房出租率為 65%，平均房價(jià)為 500 元 /間天； （ 2）、餐飲收入 1422 萬元，按照 820 個餐位，全天 餐，上座率 50%，人均消費(fèi) 95 元 /人次測算； （ 3）、其他收入 ： 娛樂、商場按照每天收入 萬元測算； 成本、費(fèi)用開支總額預(yù)計(jì) 4467 萬元，其中： （ 1）、營業(yè)成本支出 695 萬元，其中餐飲成本 583 萬元，成本率 41%，其他直接成本 112 萬元，成本率 25%； （ 2） 、職工人數(shù) 360 人，管理公司管理人員 9 人，合計(jì) 369 人，人工成本 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； 具體明細(xì)如下： 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 44 單位 :萬元 部 門 員工 管理組人員 全年工資及附加費(fèi)合計(jì) 收入 占收入 % 用工人數(shù) 人均月工資（元） 人均月附加費(fèi)（元） 人數(shù) 人均月工資 月附加費(fèi) 合計(jì) 工資 附加費(fèi) 一、營業(yè)部門 300 4 6 0 328.96 客房部 90 1600 880 1 7000 2533 8 8 3381 6 前廳部 25 1600 880 1 7000 2533 4 3381 4 安全部 20 1600 880 338 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 45 2 1 6 餐飲部 150 1600 880 2 8000 2533 8 0 164.48 1422 33.18 其他 15 1600 880 4 449 4 二、行政職能部門 60 5 6 0 6 銷售部 8 1600 880 1 7000 2533 9 5251 7 工程部 25 1600 880 1 7000 2533 4 5251 3 財(cái)務(wù)部 20 1600 880 1 7000 2533 6 5251 5 總經(jīng)理室 4 1600 880 1 12000 2533 5251 6 人力資源部 3 1600 880 1 7000 2533 5251 9 合計(jì) 360 9 1182.72 0 407.52 （ 3）、市場推廣費(fèi)用 158 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 46 （ 4）、能源費(fèi) 525 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 10%； （ 5）、信用卡傭金 53 萬元，占酒店收入的 1%； （ 6）、日常維修保養(yǎng)費(fèi)用 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 7）、基本管理費(fèi)用 131萬元，按合同為酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 8）、營業(yè)部門其他費(fèi)用 287 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 9）、管理部門其他費(fèi)用 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 10）其他資本性支出 2761 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 55%，其中： A、固定資產(chǎn)折舊 520 萬元，按照投資預(yù)算和資產(chǎn)類別測算： 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 金 額 資產(chǎn)類別 折舊年限 每年應(yīng)攤費(fèi)用 及折舊 備 注 1 土建 4970 房產(chǎn) 40 124 2 安裝工程 房產(chǎn) 40 39 3 裝修 房產(chǎn) 40 69 4 設(shè)備 2880 機(jī)器 10 288 合 計(jì) 13270 520 B、開辦費(fèi)預(yù)算總額 1000 萬元，其中開業(yè)物資 600 萬元按 10 年攤銷； C、房產(chǎn)稅 78 萬元，按預(yù)計(jì)房產(chǎn)原值 9290 萬元的 70%和稅率 %測算； D、土地使用權(quán)費(fèi) 82 萬元，按土地費(fèi)用 3272 萬元， 40 年分?jǐn)倻y算； 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 47 E、利息支出 446 萬元，按貸款 8000 萬元，貸款年利率 %測算； 酒店經(jīng)營毛利潤 GOP1757 萬元，經(jīng)營毛利潤率 33%。 酒店凈利潤 61 萬元。（測算詳見附表一） 第二節(jié) 酒店前 10 年的經(jīng)營情況 前 10 年的營業(yè)收入和利潤情況如下（測算詳見附表二）： 單位：萬元 時(shí)間 營業(yè)收入 利潤總額 第 1 年 5251 91 第 2 年 5407 590 第 3 年 5605 707 第 4 年 5780 816 第 5 年 5953 939 第 6 年 6116 1038 第 7 年 6378 1206 第 8 年 6571 1309 第 9 年 6846 1405 第 10 年 6993 1427 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 48 第六章 投資評價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)盈利能力分析 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表中可以計(jì)算得出下列財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)： 整個項(xiàng)目 20年的內(nèi)含報(bào)酬率（ IRR） =%，業(yè)主資本投資內(nèi)含報(bào)酬率（ IRR） =%，大于項(xiàng)目資金成本率 5%。 整個項(xiàng)目 20 年的凈現(xiàn)值（ NPV） =12525 萬元 項(xiàng)目投資回收期（詳見附表）： A、動態(tài)回收期： 年 B、靜態(tài)回收期： 年 上述數(shù)據(jù)表明該項(xiàng)目的現(xiàn)金內(nèi)含報(bào)酬率為 %，如果加上項(xiàng)目本身的 土地及資產(chǎn)的升值，其投資回報(bào)率超過目前社會資本的平均報(bào)酬，在財(cái)務(wù)上是可行的 。 第二節(jié) 清償能力分析 本項(xiàng)目分析的假定前提為：項(xiàng)目開始經(jīng)營后以各年現(xiàn)金流量償還借款本息為目標(biāo)，項(xiàng)目貸款償還期（不含建設(shè)期 ）為 年，大大小于房屋建筑物的有效經(jīng)濟(jì)壽命期 35 年。（測算詳見附表） 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 49 第三節(jié) 不確定性分析 本項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的計(jì)算期限為 20年，而實(shí)際酒店的經(jīng)營期不止 20年，所以經(jīng)營 20年以后的收益是一種潛在收益。 本項(xiàng)目房產(chǎn)及固定資產(chǎn)沒有計(jì)算殘值，考慮到土地升值等因素， 20 年后土地升 值帶來的升值空間遠(yuǎn)大于賬面價(jià)值。 項(xiàng)目成本費(fèi)用設(shè)置有可能偏高，通過管理公司的管理，對成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會進(jìn)一步提高 。 第四節(jié) 財(cái)務(wù)敏感分析 就項(xiàng)目投資、收入因素對項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率進(jìn)行單因素敏感分析，取變化率為177。 10%，見下表： 變動因素 變化率 總投資內(nèi)含報(bào)酬率 較基本方案 投 資 +10% % % 10% % +% 收 入 +10% % +% 10% % 15% （詳見附表五至附表十 六） 由表可見，總投資的變化和經(jīng)營收入的增減對項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率的都有較大的影響。但即便經(jīng)營收入下降 10%，項(xiàng)目預(yù)測內(nèi)含報(bào)酬率仍高于其資金成本，表南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 50 明該項(xiàng)目具有較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第五節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 上述財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果中，本項(xiàng)目總投資內(nèi)財(cái)務(wù)含報(bào)酬率高于項(xiàng)目的資金成本率，加上土地增值和未來潛在收益，收益率高于資金成本率。投資回收期低于經(jīng)營期，借款償還可以滿足預(yù)計(jì)要求，因此從財(cái)務(wù)上講完全可以接受。 第七章 可行性研究結(jié)論 綜上分析可見，本項(xiàng)目符合無錫市“十一五”發(fā)展規(guī)劃，保利廣場大酒店正式營業(yè)后，將完善 保利廣場的功能，提升保利廣場的商業(yè)價(jià)值，極大地促進(jìn)該地塊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為繁榮無錫經(jīng)濟(jì)，尤其是旅游業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 隨著保利廣場大酒店項(xiàng)目的逐步展開，其市場前景廣闊，經(jīng)營利潤空間巨大。此外，該房地產(chǎn)項(xiàng)目還有著巨大的隱性增值潛力，更提高了本項(xiàng)目的綜合經(jīng)濟(jì)效益。作為保利廣場的重要支柱，該項(xiàng)目具有獨(dú)特的競爭優(yōu)勢和良好的發(fā)展前景，將會給投資者帶來預(yù)期的回報(bào)。我們認(rèn)為投資該項(xiàng)目具有積極的可行性。 第八章 附 件