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【正文】 開業(yè)資金和日常流動(dòng)資金等。 四、資金籌措方案 本項(xiàng)目總投資 億元人民幣，資金全部由本公司自籌。 ╳╳ 大酒店項(xiàng)目申請報(bào)告 33 第九章 財(cái)務(wù)評價(jià) 一、基本假設(shè) 評價(jià)依據(jù) （ 1）評價(jià)依據(jù)：會(huì)計(jì)法 （ 2）評價(jià)方法：國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》 財(cái)務(wù)評價(jià)基本數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1）財(cái)務(wù)價(jià)格：財(cái)務(wù)評價(jià)是對擬建項(xiàng)目未來的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測價(jià)格。 （ 2）計(jì)價(jià)方法：在本報(bào)告財(cái)務(wù)評價(jià)中計(jì)算銷售收入及相關(guān)費(fèi)用所采用的價(jià)格是含稅的價(jià)格，因此本報(bào)告財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表均是按含稅的價(jià)格設(shè)計(jì)的。 （ 3）項(xiàng)目計(jì)算期： 10年，不含建設(shè)期。 （ 3）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率：參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為 5%。 有關(guān)說明 （ 1）計(jì)價(jià)貨幣為人 民幣。 （ 2）在計(jì)算中，由于未保留小數(shù)位數(shù)的緣故，某些合計(jì)項(xiàng)顯示數(shù)值與單項(xiàng)顯示數(shù)值累加之和不一致，并非計(jì)算有誤。 ╳╳ 大酒店項(xiàng)目申請報(bào)告 34 二、銷售收入與總成本預(yù)測 （一）銷售收入預(yù)測 酒店收入主要包括客房收入（ 旅業(yè)住宿 ）、餐飲收入、 娛樂 、休閑健身、 美容美發(fā) 、 會(huì)議室出租 、 商務(wù)中心 、其他收入。項(xiàng)目運(yùn)營的第 1 年為推廣期，第 2 年是拓展期，第 3年穩(wěn)定運(yùn)營。 （ 1）客房收入：根據(jù)東莞高星級酒店行業(yè)的實(shí)際房價(jià)波動(dòng)區(qū)間，本項(xiàng)目客房平均定價(jià)為 380～ 480 元 /間，第一年住房率為 60%，第 2年住房率達(dá) 70%，第三年起住房率達(dá) 75%。 項(xiàng)目運(yùn)營前 10 年客房收入預(yù)測如下： 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 房價(jià) （元） 380 380 380 420 430 440 450 460 470 480 客房數(shù) （間） 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 住房率 60% 70% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 天數(shù) 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 合計(jì) （萬元） 3038 3544 3797 4197 4297 4396 4496 4596 4696 4796 本項(xiàng)目規(guī)劃第一年為推廣期，第二年為拓展期，第三年穩(wěn)定運(yùn)營。因此以下餐飲、休閑健身、美容美發(fā)、會(huì)議室出租、商務(wù)中心、其他收入，第一年按穩(wěn)定運(yùn)營的 60%估算，第二年按 80%計(jì)算。 （ 2）餐飲：正常運(yùn)營時(shí)預(yù)測 營業(yè)額 8萬元 /天，年?duì)I業(yè)天數(shù) 360天 。 （ 3）休閑健身：正常運(yùn)營時(shí)預(yù)測營業(yè)額 萬元 /天 ，年?duì)I業(yè)天數(shù) 360 天 。 ╳╳ 大酒店項(xiàng)目申請報(bào)告 35 （ 4） 美容美發(fā) ：正常運(yùn)營時(shí)預(yù)測營業(yè)額 萬 元 /天 ，年?duì)I業(yè)天數(shù) 360 天 。 （ 5） 會(huì)議室出租 ：正常運(yùn)營時(shí)預(yù)測營業(yè)額 萬 元 /天 ，年?duì)I業(yè)天數(shù) 120 天 。 （ 6） 商務(wù)中心 ：正常運(yùn)營時(shí)預(yù)測營業(yè)額 ，年?duì)I業(yè)天數(shù)360 天 。 （ 7） 其他收入 ： 月餅及營業(yè)外收入 ，預(yù)測為 /年。 （二）總成本預(yù)測 營業(yè)成本 （ 1）客房營業(yè)成本：根據(jù)東莞市同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，本報(bào)告按營業(yè)收入的 7%計(jì)算。 （ 2）餐飲營業(yè)成本：根據(jù)東莞市同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，本報(bào)告按營業(yè)收入的 55%計(jì)算。 （ 3）休閑健身、美容美發(fā)營業(yè)成本：根據(jù)東莞市同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，本報(bào)告按營業(yè)收入的 45%計(jì)算。 （ 4）會(huì)議室出租、商務(wù)中心營業(yè)成本：根據(jù)東莞市同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，本報(bào)告按營業(yè)收入的 30%計(jì)算。 （ 5）其他服務(wù)成本：根據(jù)東莞市同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，本報(bào)告按營業(yè)收入的 40%計(jì)算。 營業(yè)費(fèi)用： （ 1）人工費(fèi)用：根據(jù)東莞市同類酒店的標(biāo)準(zhǔn)，員工配置一般為～ ，本報(bào)告按 ，本項(xiàng)目酒店共有 365 間客╳╳ 大酒店項(xiàng)目申請報(bào)告 36 房，需配置員工 584人，考慮本項(xiàng)目酒店的經(jīng)營范圍及酒店的形式，參考同類酒店的標(biāo)準(zhǔn)，員工總?cè)藬?shù)為 760人，人平均工資按 1600元 /計(jì)算，工資總額每年遞增 5%。 （ 2）銷售費(fèi)用：按營業(yè)收入的 3%計(jì) 算； （ 3）通訊費(fèi)（郵電、電話、網(wǎng)絡(luò)等）：按營業(yè)收入的 8～ 10%計(jì)算； （ 4）能源費(fèi)（水電、燃料、保險(xiǎn)等）：按營業(yè)收入 4～ 6%的計(jì)算； （ 5）管理費(fèi)用：包括修繕費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、辦公差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、顧問費(fèi)等，按營業(yè)收入的 4～ 5%計(jì)算。 固定資產(chǎn)折舊和開辦費(fèi)攤銷 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)法》及其它法律的規(guī)定，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊和開辦費(fèi)，按 10年直線折舊，不留殘值。 稅項(xiàng) 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅及附加按營業(yè)收入的 %計(jì)交，所得稅按 25%計(jì)交，從獲利年度起計(jì)。 法定盈余公積金按 10%計(jì)提。 三、盈利 能力分析 現(xiàn)金流量表預(yù)測（見附表 1） 利潤預(yù)測表（見附表 2） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算 ╳╳ 大酒店項(xiàng)目申請報(bào)告 37 （ 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。計(jì)算公式為： n NPV=Σ (CICO)t (1+ic)t t=1 （ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指項(xiàng)目在計(jì)算期各年差額凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。計(jì)算公式為： n Σ (CICO)t (1+IRR)t = 0 t=1 （ 3）投資回收期（ Pt） 根 據(jù)現(xiàn)金流量表，按下式計(jì)算： Pt=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)－ 1） +上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 經(jīng)計(jì)算得出相關(guān)指標(biāo)如下表所示： 指 標(biāo) 計(jì)算值 說明 年均營業(yè)收入（萬元） 12039 投資利潤率 % 年平均利潤率 % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （所得稅前） % ﹥基準(zhǔn)收益率 5% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % ﹥基準(zhǔn)收益率 5% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） （所得稅前） 7469 ﹥ 0 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） （所得稅后） 4705 ﹥ 0 投資回收期（年 ） （所得稅 后 ） 含 投資回收期（年）（所得稅 前 ） 含 ╳╳ 大酒店項(xiàng)目申請報(bào)告 38 四、財(cái)務(wù)評價(jià)小結(jié) 本項(xiàng)目未來 10年內(nèi)營業(yè)總額預(yù)計(jì)達(dá)到 120393 萬元，凈利潤總額達(dá) 13394 萬元，年平均實(shí)現(xiàn)凈利潤 1339 萬元 ,相對于 15000萬元的投資而言，具有可觀的投資回報(bào)率。稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 4705 萬元；稅后投資回收期為 年，含 。 本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和評價(jià)指標(biāo)表明，本項(xiàng)目的盈利性較好，經(jīng)濟(jì)效益顯著，能為企業(yè)增加較大的利潤，為國家上繳可觀的稅收，實(shí)現(xiàn)良好社會(huì)效益；同時(shí)具備較好 的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的、可行的。 ╳╳ 大酒店項(xiàng)目申請報(bào)告 39 第 十 章 項(xiàng)目綜合評價(jià) 一、 SWOT 模型分析 下面采用 SWOT 模型分析項(xiàng)目可行性的發(fā)展戰(zhàn)略 優(yōu)勢（ s）： ╳╳╳╳ 公司 有一支強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)和技術(shù)隊(duì)伍，完善的管理制度，能很好地保障項(xiàng)目的實(shí)施與管理。 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于 ╳╳ 鎮(zhèn) ╳╳╳╳ 路與 ╳╳ 快車道樞紐處，交通便利，適合發(fā)展酒店娛樂業(yè)，并且周圍暫無大型休閑娛樂設(shè)施，競爭小。本項(xiàng)目酒店的房價(jià)適中，在市場競爭中擁有極大的價(jià)格競爭優(yōu)勢，同時(shí)由于本公司的管理優(yōu)勢及與眾多產(chǎn)品供應(yīng)商保持有良好的合作關(guān)系，能有效降低管 理成本和經(jīng)營成本，很好地保證了公司的盈利水平。 劣勢（ w）： ╳╳╳╳ 大 酒店 是新 建成 的商務(wù)旅游高 星級 酒店 ，相對于 ╳╳ 已有的高星級酒店，短期內(nèi) 知名度、信譽(yù)度的影響力有限， 在競爭中處于不利地位。 機(jī)遇（ o） ： 中國酒店業(yè)目前正處于市場發(fā)展較快的增長期，酒店業(yè)在 GDP 中所占的比重，均呈增長走勢，酒店業(yè)的這種快速發(fā)展的走勢表明，該產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，有較大的發(fā)展空間。 ╳╳ 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商貿(mào)活動(dòng)頻繁，發(fā)展?jié)摿Υ?，為酒店業(yè)發(fā)展帶來良好的市場機(jī)遇。 威脅（ t）： 良好的市場機(jī)遇，必然吸引新企業(yè)的加入，從而加劇市場的競爭，導(dǎo)致利 潤空間的縮?。粬|莞其他的酒店企業(yè)也將依據(jù)其╳╳ 大酒店項(xiàng)目申請報(bào)告 40 已有的市場優(yōu)勢強(qiáng)力擴(kuò)張市場。在生存和發(fā)展的挑戰(zhàn)下，公司的成長壯大將直面 ╳╳ 及周邊地區(qū)高星級酒店的競爭。 從 SWOT 分析可以看出，未來的市場，對本公司而言是機(jī)會(huì)威脅并存，但整體而言還是利遠(yuǎn)大于避的。在具體戰(zhàn)略的選擇方面，本公司將借助價(jià)格優(yōu)勢、地理優(yōu)勢和已經(jīng)掌握的廣闊的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)宣傳力度，打造本項(xiàng)目酒店的知名度，占領(lǐng)市場，乘著酒店業(yè)發(fā)展的良好機(jī)遇，將本項(xiàng)目酒店打造成為 ╳╳ 知名酒店。 二、項(xiàng)目綜合評價(jià) 綜合所述，本公司在資金、人員、市場等各方面都具備了投資建設(shè)酒 店的條件。項(xiàng)目投產(chǎn)后不僅可以產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)在促進(jìn)就業(yè)、增加政府稅收、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面也能產(chǎn)生良好社會(huì)效益，因此本項(xiàng)目是切實(shí)可行的。 ╳╳ 大酒店項(xiàng)目申請報(bào)告 41 第 十一 章 附件 現(xiàn)金流量表 利潤預(yù)測表 營業(yè)收入預(yù)測 總成本費(fèi)用估算表 規(guī)劃總圖設(shè)計(jì) 酒店鳥瞰圖 ╳╳ 大酒店項(xiàng)目申請報(bào)告 42 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 (單位：萬元） 項(xiàng)目 年份 建設(shè)期 運(yùn)營期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 2021 現(xiàn)金流入 0 0 0 0 7574 9592 11357 12135 12613 12879 13148 13421 13698 13978 營業(yè)收入 0 0 0 0 7574 9592 11357 12135 12613 12879 13148 13421 13698 13978 回收固定資產(chǎn)折殘值 0 回收流動(dòng)資金 其他現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 1500 4923 4041 4536 5347 7116 8672 9234 9643 9886 10136 10391 10653 10920 建設(shè)投資 1500 4923 4041 3536 流動(dòng)資金 1000 經(jīng)營成本 0 0 0 4696 6273 7664 8113 8471 8694 8922 9157 9398 9646 營業(yè)稅及附加 0 0 0 409 518 613 655 681 695 710 725 740 755 所得稅 0 0 0 242 325 395 467 490 497 504 510 515 519 其他現(xiàn)金流出 0 0 0 凈現(xiàn)金流量 1500 4923 4041 4536 2227 2476 2685 2900 2970 2992 3012 3030 3045 3057 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1500 6423 10464 15000 12773 10298 7613 4713 1743 1249 4262 7292 10337 13394 所得稅前凈現(xiàn)金流量 1500 4923 4041 4536 2469 2801 3079 3367 3460 3490 3517 3540 3560 3576 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1500 6423 10464 15000 12531 9730 6651 3284 176 3665 7182 10722 14282 17858 計(jì)算指標(biāo) : 財(cái)務(wù)內(nèi)部受益率（％）（所得稅前） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部受益率（％）（所得稅后） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） ic＝ 5％ 7469 萬元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） ic＝ 5％ 4705 萬元 投資回收期（年）（所得稅后） 投資回收期（年）（所得稅前） ╳╳ 大酒店項(xiàng)目申請報(bào)告 43 附表 2：利潤預(yù)測表 （單位：萬元） 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 2021 營業(yè)收入 7574 9