【正文】 5 基礎(chǔ)設(shè)施投資 見估算說明第 8 項(xiàng) 6 15 項(xiàng)小計(jì) 281, 284, 7 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi) 8439 8522 按 1－ 5 項(xiàng)合計(jì)的 3％估算 8 16 項(xiàng)合計(jì) 289, 292, 9 建設(shè)期融資成本 10 項(xiàng)目建設(shè)總投資合計(jì) 324,950 328,146 11 可供掛牌轉(zhuǎn)讓用地面積（畝） 畝 75% 12 可掛牌轉(zhuǎn)讓 地每畝攤薄成本 . 融資方式 為了保證項(xiàng)目拆遷進(jìn)度，確保項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，按照“分期開發(fā)，分步融資”的原則進(jìn)行融資。 銀行借款。大量建設(shè)資金 將 向銀行借款解決，具體可通過聯(lián)合貸款的形式進(jìn)行，以開發(fā)銀行作為主要貸款銀行，先期介入，商業(yè)性銀行作為輔助貸款銀行。項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行，拆遷資金以商業(yè)性銀行作為代理行進(jìn)行支付，土地出讓收入及政府稅費(fèi)返還全部進(jìn)入專戶用于償還貸款本金及利息和后期建設(shè)。 戰(zhàn)略投資者融資。通過向上市公司等資金雄厚的集團(tuán)公司進(jìn)行定向招標(biāo)引進(jìn)戰(zhàn)略開發(fā)商。在一級(jí)開 發(fā)階段以固定回報(bào)的形式，向戰(zhàn)略開發(fā)商融資，如果戰(zhàn)略開發(fā)商摘牌，則以土地轉(zhuǎn)讓款抵消融資款；如果未能摘牌，則以土地轉(zhuǎn)讓收入歸還借款本息。 發(fā)行債券。借鑒岳麓大道融資模式，以土地作抵押，政府財(cái)政進(jìn)行擔(dān)保，公開發(fā)行上市債券，融入大量資金。 進(jìn)行集合委托貸款。借鑒岳麓大道改擴(kuò)建融資經(jīng)驗(yàn)，可以委托 XX市商業(yè)銀行具體操作集合委托貸款程序，向社會(huì)廣泛融通建設(shè)資金。 . 配套政策支持 建設(shè)政策。 ① 市政府協(xié)調(diào)將火車北站地塊劃 規(guī) XX 城投鐵路遷建開發(fā)公司 ，價(jià)格以現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)，由項(xiàng)目管理公司在開發(fā)后期用項(xiàng)目所得歸還。 ② 將火車北站片區(qū)規(guī)劃為金融控制用地，并在 XX 市其它地塊限制金融性項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)；項(xiàng)目綜合容積率不低于 6。 ③ 將該項(xiàng)目納入 2021 年省、市重點(diǎn)工程，并納入市棚戶區(qū)改造范圍，享受市棚改各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 ④ 土地出讓金、地價(jià)差、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地增值部分實(shí)行即征即返，全額返還至項(xiàng)目股份公司。 ⑤ 在 芙蓉北路金融商務(wù)中心 落戶的金融機(jī)構(gòu)及其它商業(yè)性機(jī)構(gòu)所產(chǎn)生的稅收實(shí)行市區(qū)兩級(jí)按比例分成。 ⑥ 實(shí)施生地掛牌，熟地交付的特殊開發(fā)政策，減少融資壓力。 招商政策 ① 明確開發(fā)商土地優(yōu)惠政策，啟動(dòng)期內(nèi)按摘牌價(jià)的 10%優(yōu)惠，發(fā)展期內(nèi)按摘牌價(jià)的 5%優(yōu)惠。 ② 辦理立項(xiàng)，土地審批，建設(shè)審批等手續(xù)時(shí)開辟綠色通道或一站式服務(wù)。 ③ 對(duì)在項(xiàng)目?jī)?nèi)新落戶的金融機(jī)構(gòu)，免交工商注冊(cè)登記費(fèi)；對(duì)入駐金融機(jī)構(gòu)給予一定的購房及租房補(bǔ)貼；新入駐企業(yè)在法律的框架內(nèi)給予稅收優(yōu)惠，金融從業(yè)人員是社會(huì)的高收入階層，對(duì)個(gè)人所得稅予以適當(dāng)返還，吸引新增金融機(jī)構(gòu)和配套機(jī)構(gòu)入駐；對(duì)注冊(cè)資本超過一定規(guī)模的，給予一次性資金補(bǔ)助。 ④ 通過激勵(lì)政策爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)在 XX設(shè)立總部或者區(qū)域性總部：一是土地掛牌出讓時(shí)對(duì)建立金融機(jī)構(gòu)的土地實(shí)行生地和定向掛牌；二是對(duì)在 芙蓉北路金融商 務(wù)中心 內(nèi)新設(shè)立或遷入的金融機(jī)構(gòu)總部、區(qū)域性總部或省級(jí)金融機(jī)構(gòu)，根據(jù)投資情況，給予一定的優(yōu)惠政策。 第 11章 項(xiàng)目收入與平衡測(cè)算 . 項(xiàng)目收入測(cè)算 項(xiàng)目總收入 項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，在考慮物價(jià)指數(shù)的情況下，項(xiàng)目總收入為 ： ① 當(dāng)項(xiàng)目地塊容積率規(guī)劃為 4 時(shí)，總收入為 萬元 ； ② 當(dāng)項(xiàng)目地塊容積率規(guī)劃為 6 時(shí)，總收入為 萬元 。 二 者 平均值： 萬元。 項(xiàng)目收入來源 ①土地掛牌收入 根據(jù)地塊周邊現(xiàn)行地價(jià)，結(jié)和物價(jià)指數(shù)和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)測(cè)該地塊年上漲 10%，兩年后，商業(yè)用 途地塊，容積率為 4 時(shí)，宗地價(jià)格為 750萬元 /畝；容積率為 6 時(shí)，宗地價(jià)格為 893 萬元 /畝。 本項(xiàng)目可供轉(zhuǎn)讓用地面積為 畝（ *） 當(dāng)容積率為 4 時(shí)，該地塊可取得轉(zhuǎn)讓收入 萬元 ； 當(dāng) 容積率 為 6 時(shí)，該地塊可取得轉(zhuǎn)讓收入 萬元 。 ②土地出讓金和稅費(fèi)返還 當(dāng)容積率為 4 時(shí)，土地出讓金和稅費(fèi)返還額為 萬元 ； 當(dāng)容積率為 6 時(shí)，土地出讓金和稅費(fèi)返還額為 萬元。 ③變賣等其它收入 當(dāng)容積率為 4 時(shí) ，變賣等其他收入為 萬元； 當(dāng) 容積率為 6 時(shí) ，變賣等其他收入為 萬元。 . 項(xiàng)目平衡測(cè)算 項(xiàng)目平衡表 序號(hào) 項(xiàng)目 容積率 4 容積率 6 1 投資 324,950 328,146 2 拆遷補(bǔ)償成本 158, 158, 3 裝飾裝修、設(shè)施及相關(guān)補(bǔ)償成本 14, 14, 4 其它費(fèi)用 16, 16, 5 土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi) 6 基礎(chǔ)設(shè)施投資 7 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi) 8439 8522 8 建設(shè)期融資成本 9 收入 311447 364564 10 土地掛牌收入 11 稅費(fèi)返還 12 其他（變賣等） 13 平衡 13,503 36,417 當(dāng)開發(fā)用地綜合規(guī)劃容積率為 4時(shí)，項(xiàng)目將產(chǎn)生 13503萬元資金 虧損 ；當(dāng)綜合規(guī)劃容積率為 6 時(shí)，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn) 36417 萬元資金盈余。 綜上所述，為 實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)自我平衡， 在確保規(guī)劃 項(xiàng)目 綜合 容積率 在 4 以上 ，土地出讓價(jià)格達(dá)到 800 萬元 /畝，各種稅收優(yōu)惠政策均能兌現(xiàn)時(shí) ，可達(dá)到預(yù)期收益 。 第 12章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) . 項(xiàng)目 社會(huì)效益 有利于城市空間合理利用，有利于提升土地利用率 項(xiàng)目 土地改造，重構(gòu)城市樓宇，可充分利用城市空間資源，提升土地利用率，規(guī)避了土地的閑置與低效。 有利于提升城市形象，增強(qiáng)城市輻射力 項(xiàng)目開發(fā)與城市化運(yùn)作，有利于提升城市功能，構(gòu)筑城市形象與品牌，有利于城市擴(kuò)展與延伸，增強(qiáng)城市輻射力。 有利于激活城市經(jīng)濟(jì)， 可持續(xù)性 提高 土地產(chǎn)出 效益 項(xiàng)目的開發(fā)，有利于激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，可帶來可持續(xù)性綜合效益，進(jìn)而提高土地長(zhǎng)期產(chǎn)出效益。 可促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增加更多的就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目的開發(fā)，可促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展，吸納更多的人力資源，增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)。 增加融資機(jī)會(huì)與總量，助推湖南經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 項(xiàng)目的開發(fā)，可吸納更多的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，增加社會(huì)融資機(jī)會(huì)與總量，進(jìn)而為湖南經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 增加城市磁力，提升投資引力 項(xiàng)目的建設(shè)與使用，可更進(jìn)一步增強(qiáng) XX 市城市磁力。有利于招商引資，增加全社會(huì)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 第 13章 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn) . 資金風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目屬老城棚戶區(qū)改造項(xiàng)目， 是 一項(xiàng)系統(tǒng)龐大長(zhǎng)期性戰(zhàn)略 工程。項(xiàng)目不僅投資大，而且 更是具有較大的時(shí)間跨度。因而，項(xiàng)目融資及市 財(cái)政將會(huì)承擔(dān)一定的壓力，若資金緊張或缺失，將會(huì)影響項(xiàng)目綜合社會(huì)效益的發(fā)揮。 . 社會(huì) 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目改造區(qū) ， 社會(huì)利益多元化，千差萬別，利益主體差異性大，不確定性因素較多。因此在改造過程中，一旦處理不當(dāng)，容易引發(fā)社會(huì)問題，進(jìn)而導(dǎo)致投資成本增加或項(xiàng)目戰(zhàn)略功虧一簣 。 第 14章 結(jié)論與建議 . 結(jié)論 項(xiàng)目具有長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略性特性， 項(xiàng)目的建設(shè) 具有很好的社會(huì)效益。有利 于激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)城市 經(jīng)濟(jì) 快速發(fā)展；有利于合理高效利用土地，提高土地長(zhǎng)期產(chǎn)出效益； 有 利于提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力， 增加城市品牌與形象。雖然項(xiàng)目投資大、 協(xié)調(diào)難度 強(qiáng) ；但是土地運(yùn)作是 著眼于 長(zhǎng)期 發(fā)展 戰(zhàn)略為目的。因此，未來無論是土地的合理利用，或是土地效用與增值空間， 宏觀經(jīng)濟(jì)效益顯著， 有 著不可估量的廣闊前景。 . 建議 項(xiàng)目 應(yīng)積極做好各項(xiàng)前期 準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；完善法律文件； 抓緊落實(shí) 資金與相關(guān)整合 資源，認(rèn) 真開展施工前的設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作。 項(xiàng)目建設(shè) 引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過招投標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)， 監(jiān)理單位等，以保證工程項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度，使投資按預(yù)期計(jì)劃得到控制 ，并滿足 報(bào)告中預(yù)期的目標(biāo)。 項(xiàng)目運(yùn)行應(yīng)制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項(xiàng)目運(yùn)行 的 有序、費(fèi)省。 應(yīng)加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性文件的形成。 如有可能， 在滿足城市總體規(guī)劃的前提下，盡可能使建筑容積率達(dá)到 6 以上， 以確 保整個(gè)項(xiàng)目的 良性運(yùn)轉(zhuǎn) 與減少投資風(fēng)險(xiǎn) 。 附表一： 拆遷補(bǔ)償成本測(cè)算表（ 附表二： 征地拆遷補(bǔ)償過程中發(fā)生的其它費(fèi)用 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用金額（萬元） 備注 1 上繳市拆遷辦管理費(fèi) % 691 2 分類拆遷評(píng)估費(fèi) 8 元 /平方米 131 3 拆除、渣土運(yùn)費(fèi) 30 元 /平 方米 490 4 拆遷工程監(jiān)理費(fèi) 2 元 /平方米 33 5 拆遷工作經(jīng)費(fèi) 4% 6910 6 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 5% 8638 小計(jì) 16892 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 拆遷面積 補(bǔ)償單價(jià)（元 /平方米 補(bǔ)償價(jià)格（萬元） 備注 1 住宅用房 6800 64360 房地合一價(jià)格 2 辦公用房 7850 38430 房地合一價(jià)格 3 經(jīng)營(yíng)性用房 28500 55809 房地合一價(jià)格 4 增補(bǔ)的住宅用房 0 5800 0 房地合一價(jià)格 小計(jì) 158600 附表三： 裝飾裝修、設(shè)施及相關(guān)補(bǔ)償測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 拆遷面積 補(bǔ)償單價(jià)（元 /㎡ ）或（元 /戶） 補(bǔ)償價(jià)格（萬元） 備注 1 住宅裝飾裝修 420 3975 辦公裝飾裝修 200 979 辦公、生產(chǎn)、倉儲(chǔ)用房同一標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)營(yíng)性用房裝飾裝修 500 979 2 搬遷補(bǔ)助 費(fèi) 244 79 令第 18 條 3 提前搬家 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 400 6527 4 有線電視 移裝費(fèi) 2315 戶 300 69 5 電話移機(jī) 費(fèi) 2315 戶 200 6 空調(diào)移裝 4630 200 分體空調(diào) 200元 /臺(tái) 7 熱水器移 裝 2315 戶 100 8 浴霸移裝 費(fèi) 2315 戶 40 9 管道煤氣 2315 戶 2350 544 10 企業(yè)搬遷 費(fèi) 667 委托方提供數(shù)據(jù) 小計(jì) 14157 注： 本次估算以委托方提供相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，按照 XX 市人民政府第 79 號(hào)令和 XX市人民政府令第 104 號(hào)令規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，估算裝修、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用。 附表四： 土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)測(cè)算表 序號(hào) 稅費(fèi)名稱 繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 繳費(fèi)金額（萬元） 備注 容積率 4 容積率 6 1 出讓金 標(biāo)定地價(jià) 40% 46241 48473 擬建項(xiàng)目用地設(shè)定為商業(yè)用地 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 3 級(jí)商業(yè)用地240 元 /㎡ 15140 15435 3 契稅 總價(jià) 4% 10041 10142 國(guó)家規(guī)定稅率 4 營(yíng)業(yè)稅 總價(jià) % 13807 13946 國(guó)家規(guī)定稅率 5 小計(jì) 85229 87996