【正文】 的形成 主要原 因 ，削弱了 其作為 北城中心的區(qū)域輻射力 。銀行機構存款余額達到 億元，貸款余額達到 億元，分別占全省存貸余額的 %和 %； 24 家 A 股上市公司總股本 億元，證券化率為 %，比全省平均水平高出 50 多個百分點；保險機構（其中外資保險機構 1 家），保費收入達 億元，賠付支出達 億元。未雨綢繆，先期啟 動 XX 市火車北站棚房區(qū)改造（一期土地整理）工程 ，是當前 項目建設 的務實之舉 和首要任務 。 ②建設內(nèi)容 對建設范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆 遷 ，并進行補償； 對拆遷后的地塊進行整理，比如給排水、電力、天然氣等進行重新規(guī)劃，使之達到六通一平可用地標準。 總投資 經(jīng)投資估算，該項目總投資 ： 若綜合 容積率 按 ， 總投資 324590萬 元 ，其中拆遷補償 230740 萬元、其他費用 13521 萬元、稅費 80329 萬元 ； 若綜合 容積 按 率 計算，總投資 需 328146 萬 元 ， 其中 拆遷補償230740 萬元、其他費用 13521 萬元、稅費 83885 萬元 。 . 分析 結論及 建議 結論 項目具有長期發(fā)展戰(zhàn)略性特性，項目的建設與使 用 具有很好的社會效益 。 建議 積極做好各項 項目 前期準備工作 ； 以人為本，加強各利益主體的溝通；完善法律文件；抓緊落實 資金， 整合資源，認真開展施工前的設計、招標等工作。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術性法律文件的形成。 2021 年， XX 市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，比上年增長 %。城市居民恩格爾系數(shù)為 %。人均 GDP 達到 6 萬元 ,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 萬元。城市將由單一的 同心圓式的環(huán)狀城市發(fā)展模式，向多核心城市發(fā)展?；谥袊鹑谑袌鲩_放的進程，外資金融機構將以多種模式 ，未來將 陸續(xù)進軍中國金融業(yè)，進入中 國各個主要城市。為此，城市有必要以前瞻性視野，應對未來金融機構的需求，進而促進城市經(jīng)濟的發(fā)展。大力發(fā)展倉儲、加工、配送、包裝、信息、服務等現(xiàn)代物流業(yè)及 房地產(chǎn)業(yè) ，未來城市建成區(qū)達 70 平方公里，常住人口達到 60 萬人。 第 3章 場址 選擇 . 地 址現(xiàn)狀 項目地點 與地理位置 XX 市火車北站棚戶區(qū)改造項目位于 開福區(qū)芙蓉中路以東、東風路以西、伍家?guī)X以南、 XX 銀行以北合圍 范圍，規(guī)劃面積 畝。 土地利用現(xiàn)狀 擬建場地 主要 火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等十三塊零星棚戶區(qū)，總面積約 畝 。 氣象條件 XX 地處湖南省東部偏北地帶，根據(jù)湖南氣候區(qū)劃圖， XX 位于湘中氣候區(qū)北部，該地區(qū)氣象資料如下： 氣溫： 年平均 ℃ 最高 ℃ 最低 ℃ 相對濕度： 年平均 80% 最熱月平均 75% 最冷月平均 81% 降水量： 年平均 毫米 蒸發(fā)量： 年平均 毫米 最大積雪厚度 20 厘米 年平均降雪日數(shù) 天 全年日照時數(shù) 小時 無霜期 天 最大風速 20 米 /秒 主導風向 全年為西北風，夏季為南風 地質(zhì)條件 據(jù)初步勘察，項目場地無不良地質(zhì)現(xiàn)場，場地穩(wěn)定。而且未來地鐵一號線（南北向）在項目區(qū)域有多個站點。 整體上，基本 無障 礙物， 施工面大 、施工方便 。 1 、 具有濃厚的金融氛圍 選址呈矩形形狀，芙蓉路 —— 火車北站以 北至好來登以南路段 ，屬芙蓉路金融街的北段。由于涉及 火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等十三塊零星棚戶區(qū)的改造，較之征 商業(yè)設施和高檔建筑密集的土地，拆遷成本小，從而降低了 芙蓉北路金融商務中心 整體建設成本，增加了對銀行總部機構和開發(fā)商的吸引力，有利 于加快 芙蓉北路金融商務中心 的開發(fā)建設。周邊的芙蓉路是 XX 南北交通大動脈，營盤路是東西向的城市主干道，三一大道是貫通河西 、河東的進出城通道；項目內(nèi)部有湘春路、德雅路（規(guī)劃拉通）和潘家坪路（規(guī)劃拉通）橫貫東西，另規(guī)劃有一條南北走向的干道。 注重美觀 、 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、安全和環(huán)保。 采用現(xiàn)代建筑風格，鼓勵大膽創(chuàng) 意。 . 定位與功能 總體定位 金融聚集區(qū)、商務酒店區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)、休閑 餐飲 區(qū)、高尚居住區(qū) ， “六區(qū)合一”，構建湖南“曼哈頓”。 ③商業(yè)區(qū) 形成各種大中小層次專業(yè)商業(yè)集中區(qū)，為大區(qū)域提供商業(yè)服務，體現(xiàn)城市繁華景象。并開辟 CEO公寓與外商公寓生活專區(qū)。 停車位數(shù)量按國 家標準計算 。 環(huán)境 保護措施 在 項目改造 期內(nèi) ， 機械及運輸車輛將產(chǎn)生不同程度的粉塵和噪音， 改造施工時，將采取專業(yè)運輸設備，并采取灑水措施沖洗，避開休息時間段施工，力爭將 粉塵控制在每立方米空氣含量不超過 10 毫克，噪音控制在80 分貝之內(nèi)。 消防外協(xié) 消防外援由建設方和當?shù)叵啦块T協(xié)商解決。 政府推動，市場運作， 即政府進行規(guī)劃和基礎配套設施建設，并對土地進行一級開發(fā)，二級開發(fā)項目向社會公開招標，中標人在規(guī)劃控制條件下進行開發(fā)建設。 國有資本與民營資本共同開發(fā) 通過招商引資，引進頗具資力的開發(fā)商，與國有資本組建項目公司進行開發(fā)建設。 . 運作方式 項目按照“分級負責，統(tǒng)一運作，分步開發(fā)，封閉管理，項目平衡”的原則進行市場化運作。 分步開發(fā)，即按 照先西片后東片，先中間后兩廂的順序，分項目或功能區(qū)向各大金融機構以及房地產(chǎn)開發(fā)商進行招標，達成開發(fā)意向后，再對該地進行拆遷安置和土地平整，通過定向招標確定開發(fā)商進行二次開發(fā)（成熟期可考慮采用公開招標的形式，增加兌價程度）。 . 項目管理 主體 項目的運作主體為 XX 城投鐵路站場遷建開發(fā)有限公司 。 項目由其組織實施 提高了項目管理的規(guī)格，便于傳遞和落實市政府的指示精神，協(xié)調(diào)項目與市級部門的工作銜接。 . 拆遷規(guī)模 拆遷房屋建筑面積 平方米 ，涉及火車北 站 以北，好來登經(jīng)南沿線的東風路長鐵總公司裝卸機械廠、潘家坪加油站、疾控中心宿舍、長勝房地產(chǎn)、浩林房地產(chǎn) 等單位和 國慶新村 部分 等 13 塊棚戶區(qū) ， 土地 面積 畝 。在管理制度上制定籌建工作條例，實行崗位責任制，對工程質(zhì)量、實施進度、合同、資金、施工現(xiàn)場等進行管理協(xié) 調(diào)和成本控制。 合同管理 合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過程。 現(xiàn)場管理 工程施工期間，要確保施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。嚴格履行合同，并加強合同管理，確保工程質(zhì)量，控制項目投資和工程實施進度。 招標公告發(fā)布 根據(jù)國家招投標法及湖南省實施《中華人民共和國招投標法》辦法，擬在省、市級媒體或其它公開刊物上公開招標信息。測算范圍 包括： 土地取得費，土地出讓金； 2 、基礎設施配套費，土地交易契稅； 3 、場地六通一平（道路、供水、排水、供電、通信、燃氣和場地平整）工程費用； 財務費用； 國家規(guī)定的各種規(guī)費。 拆遷安置按照開發(fā)進度，根據(jù)當前平均成本、社會平均物價指數(shù)以及當前至各開發(fā)期中點的時間進行測算。 片區(qū)內(nèi) 畝可供開發(fā)用地 ，假定為住宅用地，設擬開發(fā)用 地為商業(yè)用地，兩者市場價格之差，全額作為補繳土地價款。片區(qū)作為 芙蓉北路金融商務中心 用地，象征銀行財富的形象大樓必將是高樓大廈，現(xiàn) XX 市基準地價容積率修正最高為 8，經(jīng)分析該區(qū)域最佳容率為 6。 項目建設管理費用按土地整理總成本的 2％估算。 . 投 資估算 序號 成本項目 測算金額（萬元） 備注 容積率（ 4） 容積率（ 6） 1 拆遷補償成本 158, 158, 詳見附表一《拆遷補償成本估算表》 2 裝飾裝修、設施及相關補償成本 14, 14, 詳見附表三《裝飾裝修、設施及相關 補償估算表》 3 其它費用 16, 16, 詳見附表二《征地拆遷補償過程中發(fā) 生的其它費用》 4 土地出讓金及相關稅費 詳見附表四《土地出讓金及相關稅費 估算 表》 5 基礎設施投資 見估算說明第 8 項 6 15 項小計 281, 284, 7 項目建設管理費 8439 8522 按 1－ 5 項合計的 3％估算 8 16 項合計 289, 292, 9 建設期融資成本 10 項目建設總投資合計 324,950 328,146 11 可供掛牌轉讓用地面積（畝） 畝 75% 12 可掛牌轉讓 地每畝攤薄成本 . 融資方式 為了保證項目拆遷進度，確保項目穩(wěn)步推進，按照“分期開發(fā)，分步融資”的原則進行融資。 戰(zhàn)略投資者融資。借鑒岳麓大道融資模式，以土地作抵押，政府財政進行擔保，公開發(fā)行上市債券，融入大量資金。 ① 市政府協(xié)調(diào)將火車北站地塊劃 規(guī) XX 城投鐵路遷建開發(fā)公司 ，價格以現(xiàn)時評估價值為準，由項目管理公司在開發(fā)后期用項目所得歸還。 ⑤ 在 芙蓉北路金融商務中心 落戶的金融機構及其它商業(yè)性機構所產(chǎn)生的稅收實行市區(qū)兩級按比例分成。 ③ 對在項目內(nèi)新落戶的金融機構，免交工商注冊登記費；對入駐金融機構給予一定的購房及租房補貼；新入駐企業(yè)在法律的框架內(nèi)給予稅收優(yōu)惠，金融從業(yè)人員是社會的高收入階層，對個人所得稅予以適當返還，吸引新增金融機構和配套機構入駐；對注冊資本超過一定規(guī)模的，給予一次性資金補助。 項目收入來源 ①土地掛牌收入 根據(jù)地塊周邊現(xiàn)行地價，結和物價指數(shù)和當前經(jīng)濟發(fā)展趨勢，預測該地塊年上漲 10%，兩年后，商業(yè)用 途地塊，容積率為 4 時，宗地價格為 750萬元 /畝；容積率為 6 時，宗地價格為 893 萬元 /畝。 . 項目平衡測算 項目平衡表 序號 項目 容積率 4 容積率 6 1 投資 324,950 328,146 2 拆遷補償成本 158, 158, 3 裝飾裝修、設施及相關補償成本 14, 14, 4 其它費用 16, 16, 5 土地出讓金及相關稅費 6 基礎設施投資 7 項目建設管理費 8439 8522 8 建設期融資成本 9 收入 311447 364564 10 土地掛牌收入 11 稅費返還 12 其他（變賣等） 13 平衡 13,503 36,417 當開發(fā)用地綜合規(guī)劃容積率為 4時，項目將產(chǎn)生 13503萬元資金 虧損 ；當綜合規(guī)劃容積率為 6 時，項目將實現(xiàn) 36417 萬元資金盈余。 有利于激活城市經(jīng)濟， 可持續(xù)性 提高 土地產(chǎn)出 效益 項目的開發(fā)，有利于激活城市經(jīng)濟，產(chǎn)生乘數(shù)效應，可帶來可持續(xù)性綜合效益，進而提高土地長期產(chǎn)出效益。有利于招商引資，增加全社會投資，促進經(jīng)濟發(fā)展。 .