【正文】 案、 項目管理 與運作方案 、 投資估算和資金籌措方案 、 經濟效益與社會效益 等進行分析論證 。 XX 市 社會經濟發(fā)展已跨 入 了新的戰(zhàn)略起點，進入了 面向 全球，加快經濟轉型 ， 促 進統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展的新階段，承 載 著建設小康社會，率先實現(xiàn)中 部 崛起的戰(zhàn)略任務。 金融 業(yè) 正成 為我國 現(xiàn)代經濟的主導產業(yè)和經濟發(fā)展的持續(xù)推動力 ， 金融的超前發(fā)展對經濟發(fā)展具有先導作用，即供給刺激需求，而不是靠需求引發(fā)供給，從而形成交易的聚集和產業(yè)的擴張，推動和支撐區(qū)域經濟穩(wěn)步發(fā)展。 建設 好 芙蓉北路金融商務中 心 能夠促進金融資本及其他生產要素在中心 區(qū)域 的聚集和有效配置，最大程度滿足發(fā)展對金融服務的需求，為經濟 社會 持續(xù)快速健康發(fā)展提供更有 力 支撐。 因此，適時適宜的 改造老城棚戶區(qū)， 可鞏固發(fā)展XX 對全省經濟的示范和帶動作用 。因此 依托 本區(qū)域 現(xiàn) 有資源 和優(yōu)勢條件， 充分整合金融資源， 高起點規(guī)劃和建設 開福區(qū)芙蓉路段 金融 街 ， 不僅 能 增強 XX的 綜合 競爭 實 力 ，提升城市整體形象和品位 ， 更有利于北城搭建綜合型 商務 平臺，加速北城城市內核力的形成，強化北城影響力與輻射力。 截至 2021 年底，XX 市有銀行金融機構 17 家（營業(yè)網點 1229 個），證券公司 3 家，證券咨詢公司 1 家， 期貨公司 4 家（營業(yè)部 43 個），證券服務部 9 個，保險機構 29 家。 從分布形態(tài)看，大部分金融機構集中于芙蓉 中 路 （開福區(qū)內）， 隨著XX 城市經濟的發(fā)展，將會有越來越多的金融機構進駐 XX。 誠然，與發(fā)達地區(qū)相比， XX 經濟規(guī)模還不能與一個成熟的金融中心相匹配，但必須看到， XX 的經濟正在快速、健康地成長，有著巨大的增長空間，另外，一個金融中心的正式建成，需要一、二十年時間，有理由預期，二十年后的 XX 經濟總量將 達到 4 萬億 ，到那時擁有一座活力四射的 芙蓉北路金融商務中心 將會受到普遍認同。 . 項目概況 擬建地點 XX 市火車北站棚戶區(qū)改造項目位于 開福區(qū)芙蓉中路以東、東風路以西、伍家?guī)X以南、 XX 銀行以北合圍范圍， 規(guī)劃面積 畝。 建設規(guī)模 與建設內容 ① 規(guī)模 可改造土地總面積： 畝 ； 共需 拆遷 房屋 建筑面積 為 平方米 。 主要建設條件 ◇火車北站已遷移至撈霞，所涉及土地與房屋拆遷補償已達協(xié)議。 ◇項目建設所需道路、供電供水等條件具備。 項目建設 所需 資金 將 通過各種 方式 融資 解決 。 . 主要技術經濟指標 序號 項目 單位 指標 1 總 改造 用地面積 畝 2 總 拆 遷面積 ㎡ 其中：住宅用房 ㎡ 辦公用房 ㎡ 經營性用房 ㎡ 3 建筑密度 建議 % 18 4 容積率 4（ 6） 4 綠化率 % 45 5 建設工期 年 2 6 項目總投資 萬 元 324950（ 328146） 備注：項目建設容積率為 4 時，總投資 324950 萬元；建設容積率為 6 時，總投資 328146 萬元。有利于激活城市經濟，產生乘數(shù)效應，促進城市 經濟 快速發(fā)展；有利于合理高效利用土地，提高土地長期產出效益；有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌與形象。因此，未來無論是土地的合理利用，或是土地效用與增值空間 以及宏觀經濟效益 ,均 有著不可估量的廣闊前景。 項目建設引進競爭機制，通過招 投標形式擇優(yōu)選擇施工企 業(yè)，監(jiān)理單位等，以保證工程項目質量、進度 。 制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項目有序運行 。如有可能，在滿足城市總體規(guī)劃的前提下，盡可能使建筑容積率達到 6 以上，以確保整個項目的良性運轉，降低 投資風險。轄芙蓉、天心、岳麓、開 福、雨花五區(qū)， XX、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市土地總面積 萬平方公里，市區(qū)面積556 平方公里，建成區(qū)面積 185 平方公里；總人口 萬人，城鎮(zhèn)人口 萬人 ,其中 ,XX 市市區(qū)城鎮(zhèn)人口 220 萬人 。其中，第一產業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。全年城市居民人均可支配收入 16153 元，比上年增加 2229 元，增長%，剔除物價因素，城市居民收入實際增長 %。 2021 年， 全市 全年完成全社會固定資產投資 億元，比上年增長 %；全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。至 2020 年， XX 市城市建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 185 平方公里 發(fā)展至 310 平方 公里 ， 戶籍人口達到 310 萬人，常住人口達到 350 萬左右。 市場 需求 ①城市發(fā)展與經濟發(fā)展的需 求 隨著城市的快速擴張與城市經濟的高速發(fā)展，在現(xiàn)行城市用地相關法律法規(guī)約束下，未來城市發(fā)展用地將日趨緊張。 ②城市結構多核化，功能專業(yè)細分化的需求 現(xiàn)代城市發(fā)展路徑表明，隨著城市日益膨脹，經濟快速發(fā)展。其城市功能結構呈現(xiàn)多樣化與專業(yè)化。標志著中國金融業(yè)全開放時刻來臨。 未來 10 年將 是外資金融機構進入中國城市的活躍期，也是中國金融業(yè)的快速發(fā)展期。意味著未來隨著更多金融機構的涌入，對其符合要求的城市空間與城市用地需求，將日趨迫切 。 ④人口日趨膨脹的需求 XX市至 2020年規(guī)劃 戶籍 人口達到310 萬人，凈增 90 萬人；人均住房面積規(guī)劃達到 34 平方米，均增 6 平方米。 ⑤ 搭建“領袖”型商務平臺，是大北城發(fā)展戰(zhàn)略的需要 大北城 —— 開福區(qū)，以 “一主、一次、三組團”為引力，實現(xiàn)撐桿跳。因此，大北城戰(zhàn)略迫切需要 構建北城的“ CBD”與城市會客廳，搭建 “領袖”型商務平臺 ，形成大北城延伸 發(fā)展的后花園。 序號 項目名稱 拆遷面積 1 住宅用房 2 辦公用房 3 經營性用房 ②建設內容 對建設范圍內現(xiàn)有建筑物拆 遷 ，并進行補償； 對拆遷后的地塊進行整理，比如給排水、電力、天然氣等進行重新規(guī)劃，使之達到六通一平可用地標準。 XX 市火車北站棚戶區(qū)改造（一期土地整理）工程 范圍為芙蓉路沿線，火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等十三塊零星棚戶區(qū)。如湘雅附一醫(yī)院、中南大學湘雅醫(yī)學院、華悅大酒店、錦繡華天、湖南日報社、喜來登大酒店以及各大銀行機構等。 . 場址 基本 條件 自然條件 XX 市 處于東亞季風區(qū)內 ，屬亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，氣候溫和，熱量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物產豐富，自古就有“ 魚米之鄉(xiāng) ” 的美稱。全 市 森林覆蓋率達 %， 城區(qū)人均綠化面積 35 平方米， 大氣質量和飲用水源質量均達到了國家一 類 標準。場地類別為 II類，為抗震一般場地。 交通條件 項目周邊被城市多條干道圍合，并與城市外部交通形成了完整的網絡聯(lián)結， 如城市南北大通道 —— 芙蓉路、東西大通道 —— 三一大道、營盤路以及二環(huán)與三環(huán)等。 因此，項目建設交通條件很優(yōu)。 ②場地條件 項目施工場 地 高差 6 米左右，需要回填土方與場地平整 。 . 選址適宜性與優(yōu)勢 XX 市火車北站棚戶區(qū)改造（一期土地整理）工程主要是為建設 XX金融 商務中心 做準備，該項目周邊 經過多年建設，芙蓉路金融街已初具雛形，但是金融機構分布分散，缺少配套的金融服務機構。 因此， 在金融街周圍建設一座現(xiàn)代化 芙蓉北路金融商務中心 的構想得到各界認同，金融街和 芙蓉北路金融商務中心 相輔相成，共同構成 XX 打造區(qū)域性金融中心的核心內容。 2021 年以來， 金融街 以芙蓉廣場為中心 ，向北延深 ，匯集 了眾多 國有銀行、股份制商業(yè)銀行和眾多證券、保險、期貨、信托公司等大小金融機構超過 70 家，初步形成 了 金融 產品 集聚 的態(tài)勢 。 2 、可供面積大，滿足 芙蓉北路金融商務中心 用地需要， 可 減小 芙蓉北路金融商務中心 的建設成本 本項目所整的土地面積為 畝 ，在 XX 市的建成區(qū)內再難選取如此大塊和具有類似區(qū)位優(yōu)勢成片開發(fā)用地。 3 、商業(yè)繁華地帶、 資源和資本要素的天然聚集區(qū)，易于實現(xiàn)金融與經濟的融合 選址四邊的芙蓉路、營盤路、東風路和伍家?guī)X均是 XX 商業(yè)（貿）最發(fā)達的區(qū)域之一，緊鄰 XX 芙蓉中央商務區(qū)協(xié)調區(qū)， 距核心區(qū)約 500 米。 交通發(fā)達 ，通達性好 選址區(qū)域內外部交通十分通達。項目距火車站僅五分鐘車程，上下高速公路以及到達機場非常便捷。 高起點、超視野規(guī)劃。 注重城市空間層次，以 及建筑密度與容積率的適宜性。 突出文化特質、注重文化內涵。 符合國家相關規(guī)范要求。 . 項目 建設目標 通過本次土地整理項目的實施 ， 目的是 把 芙蓉北路金融商務中心 建設成為一個金融機構集中、金融市場發(fā)達、金融設施先進、金融服務高效、金融信息暢通，影響面廣，輻射力涵蓋 XX 市“ 3+5”城市圈，交易靈活，渠道暢通，金融產品豐富的金融產品市場和高效優(yōu)質的金融服務市場，成為 XX 的區(qū)域性金融機構集聚中心、區(qū)域性銀行業(yè)務中心、區(qū)域性保險業(yè)務中心、區(qū)域 性資本市場業(yè)務中心、區(qū)域性產權產易中心、區(qū)域性金融信息中心、區(qū)域性征信服務中心和區(qū)域性金融人才中心。 分項 功能 定位 ① 金融聚集區(qū) 為 芙蓉北路金融商務中心 基礎功能區(qū)和主要功能區(qū)，進駐 銀行、證券、期貨、保險、信托、財務公司、基金、租賃等金融機構 ，主要包括 ：①省內金融機構總部，包括 XX 銀行、省信用聯(lián)社等；②花旗、摩根大通、渣打等國際性金融機構新來 XX 設立的分支機構或辦事處；③華廈、 民生、深發(fā)展等國內全國性銀行新來 XX 設立的省級分支機構；④已駐 XX 金融機構增設的分支機構 ；⑤國內各大銀行省級分行的中心支行。吸引 眾多金融服務業(yè)態(tài)的中介機構涌入，如資產管理公司、風險投資公司、擔保 公司 、信用征信 公司 、保險公估公司以及投融資咨詢 機構 、社會審計機構 、資產評估 機構 、會計事務所、律師 事務所等 ；同時力爭相關金融監(jiān)管機構進入，如保監(jiān)局、銀監(jiān)局、證監(jiān)局以及銀行協(xié)會、證券業(yè)協(xié)會、注冊會計師協(xié)會、資產評估協(xié)會、律師協(xié)會等 行業(yè) 自律組織。 ④文化娛樂區(qū) 集合劇院、多功能影院、酒吧、歌廳、 書店、 各種游戲等，構成項目配套服務文化區(qū)。 ⑥高尚居住區(qū) 以現(xiàn)代高層建筑的集合體，打造項目區(qū)域高尚居住區(qū)。 . 主要經濟技術指標 建議 建筑密度 ： ＜ 18%。 綠地率＞ 45%。 第 5章 環(huán)境 保護、 消防 與勞動安全 . 環(huán)境 保護 環(huán)境現(xiàn)狀 本項目改造區(qū)域 周圍無污染性企事業(yè)單位 。 環(huán)境影響 本項目的建設不會對原有環(huán)境狀況造成 較大的負面 影響，在對相關污染物進行處理后基本沒有 較大 污染。 . 消防 原則 消防必須貫徹 “ 預防為主，防消結合 ” 的方針。 消防措施 配備 消防 管制專職人員，建立防火管理制度，配備各種 手提式滅 火等消防器材 ，以確保項目改造時的消防安全。 . 勞動安全 建立勞動安全管理制度，加強勞動安全教育 項目改造期內 ，要求 所有 施工 企業(yè) 應具備符合法律法規(guī)規(guī)定資質證書，并對 法人 實行責任管理 制， 各企業(yè)必須 建立勞動安全管理制度，加強勞動安全教育。 第 6章 項目 運作與 管理 方案 . 運作模式 目前，在城市改造實踐中有如下幾種較為成功的運作模式： 1 、政府推動，市場運作。這種方式的優(yōu)點是政府易于控制建筑布局和開發(fā)進度；缺點是招商引資工作量大，財政投入大，建設期長。優(yōu)點是開發(fā)商積極性高，建設速度快；缺點是政府參與度不高，容易偏離